קרקעות פרבריות אינן מיועדות למשקיעים חובבים, נקודות אור בשוק, מתווכים חוזרים לשוק

השוק מתחמם, מראה סימני שיפור, דברים שכדאי לשים לב אליהם כשמשקיעים בקרקעות, בינה דין קוראת להשקעה בפרויקטים רבים, תקנות על פיצוי קרקע כאשר המדינה תובעת בחזרה קרקעות למגורים... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

שוק הנדל"ן מתחילת 2023 רשם עלייה הדרגתית בנפח העסקאות. (מקור: DT)

סימני שיפור

הדו"ח "הערכת תהליך ההתאוששות של שוק הנדל"ן הווייטנאמי ברבעון השלישי של 2023 וחיזוי מצב השוק ברבעון הרביעי של 2023" של איגוד הנדל"ן של וייטנאם (Vnrea) הושלם זה עתה, וקובע בבירור כי הנזילות בשוק הנדל"ן ברבעון השלישי של 2023 השתפרה בהשוואה לתקופה הקשה בסוף 2022, ובחודשים הראשונים של השנה החל השוק לרשום "נקודות אור" רבות ביישובים כמו: האנוי , האי פונג, לאו קאי, דא נאנג, הו צ'י מין סיטי... מקומות בהם מקודמת השקעה בתשתיות ובתחבורה, עם מקורות אספקה רבים המתאימים לביקוש.

על פי סקר שנערך לאחרונה על ידי איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), עד 60% מהמשקיעים שהשתתפו בשוק הנדל"ן ימשיכו להשקיע אם ריביות הבנקים ימשיכו לרדת. שוק הנדל"ן רשם עלייה הדרגתית בנפח העסקאות מתחילת השנה. אם ברבעון השני של 2023 רשם השוק 3,700 עסקאות, עלייה של 37% בהשוואה ל-2,700 עסקאות ברבעון הראשון, ברבעון השלישי רשם השוק כמעט 6,000 עסקאות, פי 1.5 יותר מהרבעון השני ויותר מפי שניים מהרבעון הראשון.

לדברי נציגי עסקי נדל"ן, שוק הדירות והדיור בערים הגדולות מראה כעת סימנים של ספיגה טובה, תוך התמקדות בפלח המחירים מתחת ל-10 מיליארד וונד באזור הליבה המרכזי.

כדי להמשיך את מחזור הצמיחה הנוכחי של השוק, יש צורך במנגנונים ובמדיניות לשיפור ההיצע הקפוא. מדיניות הנדל"ן צריכה להתמקד בכל המעמדות החברתיים.

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא Vnrea, ציין כי הביקוש הריאלי לדיור הולך וגדל ובוודאי יגדל יחד עם הצמיחה הכלכלית והעיור... צפוי כי בפורום הנדל"ן בסוף 2023, Vnrea תכריז על מדדי נדל"ן, אשר יהוו את הבסיס עבור יזמי הפרויקטים, כך שכאשר הפרויקט יוקם, הוא יוכל לעמוד ב-60-70% מהביקוש הריאלי, ובכך להבטיח את הדרישות למשיכת משקיעים מקומיים וזרים.

מומחי נדל"ן ציינו גם כי טיוטת החוק בנושא דיור, חוק קרקעות וחוק עסקי נדל"ן שאושרה במושב השישי של האסיפה הלאומית ה-15, שהובילה להסרת "צווארי בקבוק" משפטיים, מקורות הון וחזרת אמון המשקיעים בשוק הראשי... יהיו תנאים מכריעים לחזרת השוק לשגרה אמיתית.

שוק הנדל"ן ברבעון הרביעי של 2023 יהווה אבן דרך להתאוששות השוק החל משנת 2024, במיוחד באזורים עם מרחב פיתוח רב, תכנון סינכרוני ומודרני, תשתיות ממוקדות, השקעות ורמות מחירים נמוכות...

שוק הקרקעות הפרבריות מתחמם

לאחרונה, שוק הקרקעות השתפר בהדרגה לאחר שהאיסור על חלוקת ומכירת קרקעות "פורר" בהדרגה. באזורים פרבריים רבים של האנוי או במחוזות שכנים כמו בק נין, בק גיאנג, נין בין... החלו להופיע שוב עסקאות, אם כי עדיין קטנות למדי.

לדוגמה, באזור הקומונות בין ין וטאן סה במחוז ת'אץ' תאט (האנוי), מחירן של קרקעות מחולקות בכבישים ברוחב 4-5 מטר מפורסם כעת למכירה במחיר של 16-20 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, ירידה של כ-30% בהשוואה לתקופת "קדחת הקרקעות". בפרט, מחירן של קרקעות מחולקות בסמטאות עומד על 11-12 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בלבד, ירידה של 40-50% בהשוואה לתקופת "קדחת הקרקעות".

ראוי לציין כי סוכני נדל"ן, לאחר תקופה של "אידוי" מהשוק, חזרו כעת ומקדמים מכירות קרקעות. באתרי מסחר רבים בנדל"ן, מידע על קרקעות למכירה נע בין 600 מיליון וונד למיליארד וונד.

על פי דו"ח שוק הנדל"ן של הרבעון השלישי של VARS, קטע הקרקעות עם דיור מסחרי ודירות בשווי נמוך מ-2 מיליארד וונד חווה עלייה משמעותית בנפח העסקאות. במיוחד באזורים עם השקעה בתשתיות או באזורים הסמוכים לפארקים תעשייתיים, מחיר המכירה עלה ב-5-7% בהשוואה לרבעון הקודם.

זהו גם קטע האור היחיד של סוג הקרקע, משום שעם קרקעות במחירים של 3 מיליארד וונד למגרש ומעלה, מצב העסקאות עדיין קודר למדי.

הפוטנציאל של קרקעות פרבריות עדיין קיים, אך לדברי מומחים, משקיעים צריכים להיות זהירים מכיוון שהשוק הנוכחי עדיין טומן בחובו סיכונים פוטנציאליים, במיוחד מבחינת נזילות. שלא לדבר על כך ששוק הקרקעות המחולקות, במידה מסוימת, עדיין נמצא בשליטתם של "הגדולים".

מומחה הנדל"ן טראן חאן קוואנג ציין כי בשוק השנה יש הזדמנויות אך הן קלושות למדי, וייתכן שההזדמנות תבשיל באמת רק בשנת 2024. קרקעות עדיין יהיו פלח עם פוטנציאל רווח גבוה אך כרגע אינן מיועדות לרוב ודורשת בחירה מדוקדקת.

מר קוואנג אמר כי קרקעות יהוו הזדמנות לשתי קבוצות: משקיעים מקצועיים וקוני בתים אמיתיים עם מזומנים. משקיעים חובבים לא צריכים "לקפוץ פנימה" או שאם הם רוצים, הם צריכים תזרים מזומנים לטווח ארוך, עם חזון של 3-5 שנים.

"בהתבסס על המצב בפועל, משקיעים יכולים להציע הנחה של 30%, לאחר מכן 25% ואז עד 20%. על הקונים לנהל משא ומתן נועז, ואולי לסגור את העסקה עם הנחה של 15-20%, שהיא הנחה אפשרית. החודשים האחרונים של השנה ותחילת 2024 עשויים להיות הזמן המתאים ביותר להשקיע", ציין המומחה.

בינתיים, כמה משקיעים מקצועיים מעריכים כי קרקעות עירוניות, בפאתי ערים גדולות, כמעט רוויות, ושיעור התשואה יהיה נמוך יותר. בינתיים, מחירי הקרקעות במחוזות ובמקומות רבים עדיין נמוכים למדי, כך שרווח העלייה יהיה גדול יותר.

עם זאת, רווחים גבוהים מגיעים גם עם סיכונים גדולים. לכן, למען הבטיחות, בעת השקעה בקרקעות פרובינציאליות, על המשקיעים לקבוע את זמן ההמתנה שיכול להיות עד 3-5 שנים או יותר. זה מתאים רק לתזרים מזומנים סרק, אין להשתמש במינוף פיננסי.

בין דין קוראת להשקעה בתחומים רבים, עם פרויקט בשווי 14 מיליארד דולר

פורטל המידע האלקטרוני של הוועדה העממית של מחוז בין דין פרסם זה עתה רשימה של 151 פרויקטים הקוראים להשקעה באזור בתחומים רבים ושונים. מגזרי הנדל"ן, השירותים, המסחר והתיירות כוללים עד 80 פרויקטים, המהווים את רוב רשימת הקוראים להשקעה.

הפרויקט עם הון ההשקעה הגדול ביותר הוא פרויקט ההשקעה באזור העירוני בתת-אזור מספר 1, אזור התיירות האקולוגית של נהון הוי, עם הון כולל של כ-14 מיליארד דולר, שטח של יותר מ-57 דונם. הבא בתור הוא פרויקט ההשקעה באזור העירוני בתת-אזור מספר 3, אזור התיירות האקולוגית של נהון הוי, עם הון השקעה של 10 מיליארד דולר, שטח של 36 דונם. פרויקט נוסף הוא אזור המלונות לגובה בנקודה מספר 1, אזור התיירות הים נהון לי - קאט טיין, עם שטח של כמעט 34 דונם, הון השקעה של 2 מיליארד דולר.

לחלק מהפרויקטים יש שטחים גדולים כגון אזור חוות התיירות האקולוגית של קומונה טאי פו (300 דונם); אזור המגורים, השירותים והמסחר החוף של טאון הואי נון (300 דונם); פרויקט התיירות האקולוגית לה וונג (250-300 דונם); אתר הנופש האקולוגי היוקרתי באי קון (100 דונם); אזור התיירות סכר ואן פונג (70 דונם) עם הון השקעה בהתאם לקנה המידה.

ועדת העם של מחוז בין דין מתמקדת גם במגזר התשתיות עם 30 פרויקטים של פארקי תעשייה ואשכולות תעשייתיים. מתוכם, פרויקט פארק התעשייה היחיד הוא פארק התעשייה בונג סון, בשטח של 250 דונם ברובע דיאן חאן, ואן קאנג, לאי דוק ולאי חאן נאם. 29 פרויקטי האשכול התעשייתי הנותרים נמצאים ביישובים שונים, בשטח של פחות מ-100 דונם.

בנוסף, מחוז בין דין קרא גם להשקעה ב-9 פרויקטים חקלאיים ומימיים; 2 פרויקטים בתחום הבריאות; 8 פרויקטים תומכים בתעשייה; 12 פרויקטים בתחום איסוף וטיפול בשפכים ובמים ביתיים; 3 פרויקטים של בניית בתי קברות; 3 פרויקטים של אנרגיה; 4 פרויקטים של שיווק.

על פי הנתונים האחרונים של מחלקת התכנון וההשקעות של מחוז בין דין, בתשעת החודשים הראשונים של השנה, המחוז משך אליו 6 פרויקטים חדשים של השקעות זרות ישירות עם הון השקעה כולל של 46.2 מיליון דולר. באשר להשקעות מקומיות, המחוז משך אליו 62 פרויקטים חדשים עם הון רשום כולל של כמעט 13,387 מיליארד דונג וייטנאמי.

בתשעת החודשים הראשונים, משכה המחוז 68 פרויקטים חדשים עם הון רשום כולל של 17,960 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 13% בתוכנית השנתית. מתוכם, 17 פרויקטים היו באזורי כלכלה ופארקי תעשייה עם הון רשום כולל של מעל 2,431 מיליארד דונג וייטנאמי; 51 פרויקטים היו מחוץ לאזורי כלכלה ופארקי תעשייה עם הון השקעה כולל של מעל 15,529 מיליארד דונג וייטנאמי.

תקנות לפיצוי קרקעות בעת תביעת קרקע למגורים מצד המדינה

סעיף 79 לחוק המקרקעין משנת 2013 קובע בבירור פיצוי על קרקע כאשר המדינה תובעת בחזרה קרקע למגורים.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

כאשר המדינה תובעת קרקעות המחוברות למגורים, משקי בית ויחידים חייבים לעבור את מקום מגוריהם מבלי לעמוד בתנאים לקבלת פיצוי על קרקע למגורים. אם אין להם מקום מגורים אחר, המדינה תמכור, תחכיר, תרכוש בחכירה או תקצה קרקע למגורים באמצעות גביית דמי שימוש בקרקע. (מקור: CafeF)

באופן ספציפי, משקי בית ויחידים המשתמשים בקרקע למגורים, אנשים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל שבבעלותם בתים הקשורים לזכויות שימוש בקרקע בווייטנאם וזכאים לפיצוי כפי שנקבע בסעיף 75 לחוק זה כאשר המדינה תובעת קרקע, יקבלו פיצוי כדלקמן:

במקרה שאין קרקע או בית מגורים אחרים בקומונה, ברובע או בעיר בה הוחזרה הקרקע, יינתן פיצוי בצורה של קרקע או בית למגורים; במקרה שאין צורך בפיצוי בצורה של קרקע או בית למגורים, המדינה תפצה בכסף.

במקרה שעדיין קיימת קרקע למגורים או דיור בקומונה, ברובע או בעיר בה הוחזרה הקרקע, הפיצוי יינתן במזומן. עבור יישובים עם מימון מספיק לקרקע למגורים, ישקול פיצוי בצורת קרקע למגורים.

כאשר המדינה מקבלת בחזרה קרקעות המחוברות לקרקע למגורים, משקי בית ויחידים חייבים לעבור את מקום מגוריהם מבלי לעמוד בתנאים לקבלת פיצוי על קרקע למגורים. אם אין להם מקום מגורים אחר, המדינה תמכור, תחכיר, תרכוש בחכירה או תקצה קרקע למגורים עם דמי שימוש בקרקע.

ארגונים כלכליים, וייטנאמים מעבר לים, ומפעלים בעלי השקעות זרות המשתמשים בקרקע לביצוע פרויקטים של בניית דיור כאשר המדינה תובעת בחזרה קרקע, אם הם עומדים בתנאי הפיצוי הקבועים בסעיף 75 לחוק זה, יקבלו פיצוי על הקרקע.

הממשלה תפרט סעיף זה. לפיכך, במקרים בהם אין קרקע למגורים או דיור אחר בקומונה, במחוז או בעיירה שבה הקרקע מוחזרת, יינתן פיצוי בצורה של קרקע למגורים או דיור; במקרים בהם אין צורך בפיצוי בצורה של קרקע למגורים או דיור, המדינה תפצה במזומן.

בהתאם לסעיף 66 לחוק המקרקעין משנת 2013, הסמכות להשיב קרקע נקבעת כדלקמן:

ועדת העם ברמה המחוזית מחליטה לתבוע מחדש קרקעות במקרים הבאים: תביעת מחדש של קרקעות מארגונים, מוסדות דתיים, אנשים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל, ארגונים זרים בעלי תפקידים דיפלומטיים ומפעלים בעלי השקעות זרות, למעט המקרים המפורטים בסעיף 2 בנקודה ב' לסעיף זה. תביעת מחדש של קרקעות חקלאיות השייכות לקרן הקרקעות הציבוריות של קומונות, רובעים ועיירות.

ועדת העם ברמת המחוז מחליטה לתבוע קרקעות במקרים הבאים: תביעת קרקעות ממשקי בית, יחידים וקהילות מגורים. תביעת קרקעות למגורים מוייטנאמים מעבר לים המורשים להחזיק בתים בווייטנאם.

במקרה שאזור השבת הקרקע כולל את שני הנושאים המפורטים בסעיף 1 ובסעיף 2 לסעיף זה, הוועדה העממית המחוזית תחליט על השבת הקרקע או תסמיך את הוועדה העממית המחוזית להחליט על השבת הקרקע.

[מודעה_2]
מָקוֹר