הצעה להטיל מיסים גבוהים על בעלי קרקעות במכירה פומבית שאינם משתמשים בקרקע

בימים האחרונים, דעת הקהל התעוררה ללא הרף עקב ההתפתחויות והתוצאות של מכירות פומביות של קרקעות בפרברים של האנוי כמו ת'אן אואי והואי דוק, עם מספר רב של רישומים וההצעות הזוכות מרקיעות שחקים, גבוהות פי עשרות ממחיר ההתחלה. התפתחויות ותוצאות אלו מעלות שאלה גדולה האם ישנם סימנים לספקולציות?

האם מחיר ההצעה הזוכה גבוה מדי "חריג"?

בהתאם לכך, ב-10 באוגוסט, מחוז טאנה אואי ארגן בהצלחה מכירה פומבית של 68 חלקות אדמה באזור נגו בה, בכפר טאנה טאן, בקהילת טאנה קאו (טאנה אואי, האנוי), בשטחים הנעים בין 60 מ"ר ל-85 מ"ר, עם מחירים התחלתיים של 8.6 מיליון וייטנאם דונג למ"ר עד 12.5 מיליון וייטנאם דונג למ"ר. המכירה הפומבית משכה 4,600 בקשות, אך רק 4,201 בקשות מתאימות מ-1,545 איש.

ראוי לציין כי בסוף המכירה הפומבית, המגרש הפינתי עם מחיר הזכייה הגבוה ביותר עמד על כמעט 100.5 מיליון דונג וייט למ"ר, גבוה פי 8 ממחיר ההתחלה. למגרשים הרגילים היו מחירים זכיתיים של 63-80 מיליון דונג וייט למ"ר, גבוה פי 5 עד 6.4 ממחיר ההתחלה.

דעת הקהל רוחשת ללא הרף בנוגע להתפתחויות ולתוצאות של מכירות פומביות של קרקעות בפרברים של האנוי כמו טאנה אואי והואאי דוק. (צילום: VARS)

לאחר שמכירה פומבית של קרקעות במחוז טאנה אואי עוררה סערה בדעת הקהל, לאחרונה, ב-19 באוגוסט, המכירה הפומבית של 19 מגרשים באזור LK04, בכפר לונג קהוק, בקהילת טיין ין, במחוז הואי דוק, האנוי, המשיכה למשוך את תשומת ליבם והשתתפותם של אנשים רבים.

19 מגרשים מוצעים למכירה פומבית, בשטחים הנעים בין 74 מ"ר ל-118 מ"ר. מחיר המכירה ההתחלתי הוא 7.3 מיליון דולר למ"ר. סכום המקדמה נע בין 109 ל-172 מיליון דונג וייטנאמי למגרש.

לאחר מכירה פומבית שנמשכה 19 שעות, נמכרו בהצלחה 19 מגרשים. ההצעה הזוכה הגבוהה ביותר הייתה 133.3 מיליון דונג וייט למ"ר, כמעט פי 20 יותר ממחיר ההתחלה, בעוד שהמגרש הנמוך ביותר היה 91.3 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 12.5 יותר ממחיר ההתחלה.

VARS מאמינה שההתפתחויות והתוצאות של מכירות פומביות קרקעות אלו הן גם יוצאות דופן וגם נורמליות. משום שכיום, נראה שהקו המפריד בין דברים נורמליים לדברים חריגים אינו ברור עוד. החריגה הפכה לנורמלית, ואז היא קיימת בגלוי כ"נורמלי" חריג.

למעשה, זו אינה תופעה חדשה. בששת החודשים הראשונים של 2024, בעוד ששוק הקרקעות באופן כללי עדיין שקט, חלק ממכירות הפומביות של קרקעות ביישובים מסוימים עדיין מושכות אלפי עד עשרות אלפי משתתפים, בעיקר משקיעים. תוצאות המכרז, במקומות מסוימים, רשמו גם מחירי זכייה גבוהים פי 10 ממחיר ההתחלה.

VARS הסביר את הסיבה לכך: ראשית, בתקופה הקרובה, תזרים המזומנים בוודאי "יזרום" לקרקעות המוצעות למכירה פומבית, באזורים עירוניים ומגורים, כאשר יישובים יארגנו מכירות פומביות רבות כדי להגדיל את הכנסות התקציב. מכיוון שמדובר בסוג קרקע נקי, שאינו מעורב בסכסוכי ליטיגציה, עם ספרים אדומים, תשתיות, מוכנה לבניית בתים לעסקים, להשכרה ולהכנסת תזרים מזומנים חודשי.

אטרקטיבי במיוחד בהקשר של השנים האחרונות, בהאנוי כמעט ולא היו פרויקטים חדשים, והיצע הקרקעות צפוי להיות נדיר יותר ויותר כאשר החוק החדש על עסקי נדל"ן יאסור על חלוקת קרקעות ומכירה ב-105 ערים ועיירות, מה שמאלץ עסקים לבנות בתים על קרקעות למכירה באזורים אלה. בינתיים, הביקוש לנדל"ן, כולל הביקוש לקניית קרקעות למגורים ולהשקעות בקרב אנשים, חזק מאוד ועולה בהתמדה.

שנית, עליית המחירים של עשרות מונים, מה שנשמע חריג מאוד, נובעת למעשה ממחיר ההתחלה הנמוך של הקרקע המוצעת למכירה פומבית. באופן ספציפי, בעבר, התקנות לקביעת מחירי הקרקע אפשרו שכירת יועצים.

הקרקע שנמכרה במכירה פומבית ב-10 באוגוסט במחוז טאנה אואי נשכרה גם היא לצורך ייעוץ, הייעוץ קבע את המחיר ההתחלתי בין 40-45 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם זאת, צו 12 (צו המתקן ומשלים מספר סעיפים בצו 44 המנחה את יישום חוק הקרקעות משנת 2013), כיום צו 71 (צו המסדיר את מחירי הקרקעות, שהוציאה הממשלה ב-27 באפריל 2024), ביטל את התקנה על שכירת יועצים, ועבר לקביעה לפי מקדם K כפול מחירי הקרקעות של העיר.

בינתיים, על פי החלטה 46 מיום 18 ביולי 2024 של הוועדה העממית של האנוי, מקדם התאמת מחירי הקרקע במחוז ת'אן אואי הוא 2.35. רשימת מחירי הקרקעות האפקטיבית הנוכחית שפורסמה בשנת 2020 נעה בין 3.6 ל-5.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. לכן, כאשר מכפילים את שני המקדמים הללו יחד, מתקבל מחיר של 8.6 ל-12.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בלבד.

מוצרים בטוחים עם מחירי התחלה נמוכים ופיקדונות נמוכים (בין 100 ל-200 מיליון דונג וייטנאמי) יוצרים משיכה רבה לקונים. לכן, לא קשה להבין מדוע מכירה פומבית זו משכה אלפי נרשמים. מספר כה גדול של משתתפים הוא נורמלי לחלוטין.

מיסים גבוהים על צבירת קרקעות

חוקרים בתחום ה-VAR מאמינים כי מחיר הזכייה הגבוה הזה משקף את המציאות הרגילה של פער ההיצע-ביקוש, כאשר מספר הבקשות גדול פי כמה ממספר מגרשים במכרז.

עם זאת, העובדה שמחירי הקרקעות באזורים עם תשתיות ותשתיות לא ראויות לציון, באזור פרברי עם פוטנציאל לעליות מחירים רגילות, עד ליותר מ-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, שווה ערך למחירי הקרקעות באזורים עירוניים ובאזורים צפופי אוכלוסין, היא חריגה, ועולה בהרבה על הערך בפועל. זוהי תוצאה של מטרות לא בריאות.

באופן ספציפי, משקיעים רבים המשתתפים במכירות פומביות אלו הם אנשים בעלי "מקצוע" במכירות פומביות של קרקעות. לעתים קרובות הם משתתפים במטרה "פשוטה" של "גלישה", מבלי להתחשב בערך האמיתי, אלא פשוט זוכים ואז קונים ומוכרים מיד כדי להרוויח או מוכנים לוותר על הפיקדון שלהם אם השוק לא מגיב.

VARs מציעים מיסים גבוהים על צבירת קרקעות. (צילום: VS)

או שהמטרה ה"מסוכנת" יותר היא ליצור "קדחת" קרקעות. אנשים אלה מנצלים את פיקדון המכירה הפומבית כדי לנפח את מחירי החלקות הרלוונטיות. הם אף מתעלמים מהסיכונים, נותנים לגיטימציה למחיר על ידי תשלום מלא בהתאם למחיר הזוכה, כדי להשתמש במחיר זה כבסיס לגירוי מחירי הקרקעות באזורים מרוחקים, מה שגורם למחירי הקרקעות במקומות רבים להסלים, אפילו עד ל"קדחת" כמעט.

התוצאה של מצבים אלה היא שמחירי הנדל"ן הגבוהים ממילא עלו עוד יותר, מה שהופך את חלום הבעלות על בית רחוק יותר עבור אנשים, ובמיוחד עבור צעירים. מחירי המכירות הפומביות הגבוהים "העולים בהרבה" על הערך האמיתי לא רק גורמים לקשיים בהערכת נכסים למכירות הפומביות הבאות במקום המכירה הפומבית, אלא גם במקומות רבים ברחבי הארץ.

יחד עם התפשטות התקשורת, כאשר רואים מחירי נדל"ן שומרים על מגמת עלייה למשך זמן מספיק ארוך, מנטליות ה-FOMO (הפחד להישאר מאחור) "תעלה", משקיעים יצפו שהמחירים ימשיכו לעלות, ואז יקבלו החלטות מסוכנות.

החלטה זו נובעת גם מהתפיסה כי התאמת טבלאות מחירי הקרקעות ביישובים בעתיד הקרוב תדחוף בעקיפין את מחירי הקרקעות. כתוצאה מכך, משקיעים רבים קשורים להון, מה שיוצר קרקע נטושה, ומשפיע לרעה על תהליך ההתאוששות, ומתפתח בכיוון בטוח ובריא.

כדי שפעילויות המכירות הפומביות יתקיימו בשקיפות, על מנת להגדיל את ההכנסות לתקציב, על המדינה להפעיל בקרוב מנגנונים נוספים לשליטה בפעילויות ספקולטיביות. כדי לפתור את בעיית הספקולציות, שדוחפת את המחירים לעלייתם ובכך מורידה את מחירי הדיור העירוניים, יש צורך לשנות את החשיבה של אנשים לגבי דיור, כך שהדיור יהיה מקום מגורים, הפותר את צורכי המחיה של אנשים, ולא נכס מצטבר.

על ידי הטלת מיסים על אלו שצוברים ומספקלים במקום על אלו שקונים נדל"ן למטרות מחיה או לארגון ייצור ועסקים, יקטן גורם הנכסים הצבורים.

שיעורי המס עשויים לעלות בהדרגה עבור עסקאות נדל"ן בהן למוכר תקופת החזקה קצרה או אם בעל הנדל"ן אינו מכניס את הנדל"ן לפעילות עסקית או אינו מבצע בנייה לאחר קבלת הקרקע...

מיסוי נדל"ן בכיוון הנכון יגביל או יבטל את המוטיבציה של אנשים לספקולציות בנדל"ן, משום שבנוסף לעלויות ריבית ועלויות אלטרנטיביות אחרות, החזקת נדל"ן ספקולטיבי הופכת למסוכנת יותר. קנייה ומכירה של נדל"ן כדי להרוויח, או יצירת היצע וביקוש וירטואליים כדי לנפח את מחירי הנדל"ן הופכים בהדרגה לחסרי משמעות.

כסף ריק מהעם ינותב אפוא למגזרי הייצור והעסקים, וייצור מוצרים וערך מוסף לחברה. זה יסייע לשוק הנדל"ן להתפתח בצורה בריאה ויעילה יותר בטווח הארוך, במקום קדחת קרקעות וטלטלות מחירים.

מקור: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html