הצעה להטיל מיסים גבוהים על בעלי קרקעות הרוכשים קרקעות במכירה פומבית אך אינם משתמשים בהן.

בימים האחרונים, דעת הקהל רחשה סביב ההתפתחויות והתוצאות של מכירות פומביות של קרקעות בפרברים של האנוי כמו ת'אן אואי והואי דוק, כאשר מספר רב של בקשות והצעות זוכות זינקו, והגיעו לעשרות פעמים ממחיר ההתחלה. התפתחויות ותוצאות אלו מעלות שאלות רציניות האם ישנם סימנים של רווחים ספקולטיביים.

האם ההצעה הזוכה הגבוהה באופן חריג היא "חריגה"?

בהתאם לכך, ב-10 באוגוסט, מחוז טאנה אואי קיים בהצלחה מכירה פומבית של 68 מגרשים באזור נגו בה, בכפר טאנה טאן, בקהילת טאנה קאו (טאנה אואי, האנוי), בשטחים הנעים בין 60 מ"ר ל-85 מ"ר ובמחירים התחלתיים שבין 8.6 מיליון וונד ל-12.5 מיליון וונד למ"ר. המכירה הפומבית משכה 4,600 בקשות, אך רק 4,201 בקשות מ-1,545 איש עמדו בקריטריונים לזכאות.

ראוי לציין כי בסוף המכירה הפומבית, המגרש הפינתי נמכר במחיר הגבוה ביותר, כמעט 100.5 מיליון דונג וייט למ"ר, פי שמונה ממחיר ההתחלה. במגרשים רגילים נמכרו הצעות זוכות של 63-80 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 5 עד 6.4 ממחיר ההתחלה.

דעת הקהל רוחשת ללא הרף בנוגע להתפתחויות ולתוצאות של מכירות פומביות של קרקעות בפרברים של האנוי כמו טאנה אואי והואאי דוק. (צילום: VARS)

בעקבות המכירה הפומבית השנויה במחלוקת של קרקעות במחוז ת'אן אואי, מכירה פומבית שנערכה לאחרונה ב-19 באוגוסט של 19 חלקות אדמה באזור LK04, בכפר לונג קהוק, בקומונת טיין ין, במחוז הואי דוק, האנוי, המשיכה למשוך עניין והשתתפות ציבורית משמעותית.

תשע עשרה מגרשים, בגודל של בין 74 מ"ר ל-118 מ"ר, הוצעו למכירה פומבית. ההצעה ההתחלתית הייתה 7.3 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. סכום המקדמה נע בין 109 ל-172 מיליון דונג וייטנאמי למגרש.

לאחר מכירה פומבית שנמשכה 19 שעות, נמכרו בהצלחה 19 מגרשים. ההצעה הזוכה הגבוהה ביותר הגיעה ל-133.3 מיליון דונג וייט למ"ר, כמעט פי 20 ממחיר ההתחלה, בעוד שההצעה הנמוכה ביותר עדיין עמדה על 91.3 מיליון דונג וייט למ"ר, פי 12.5 ממחיר ההתחלה.

VARS טוענת כי ההתפתחויות והתוצאות של מכירות פומביות קרקעות אלו הן גם חריגות וגם נורמליות. הסיבה לכך היא שהגבול בין מה שנורמלי לחריגה נראה כאילו היטשטש. מה שאינו נורמלי הפך לנורמלי, ואז ממשיך להתקיים "נורמלי" בצורה חריגה.

למעשה, זו אינה תופעה חדשה. אפילו בששת החודשים הראשונים של 2024, בעוד ששוק הקרקעות באופן כללי נותר איטי, חלק ממכרזי הקרקעות ביישובים מסוימים עדיין משכו אלפי עד עשרות אלפי משתתפים, בעיקר משקיעים. במקומות מסוימים, ההצעות הזוכות נרשמו במחירים גבוהים עד פי 10 ממחיר ההתחלה.

VARS הסביר את הסיבות לכך: ראשית, בתקופה הקרובה, כסף בוודאי יזרום לקרקעות המוצעות למכירה פומבית באזורים עירוניים ומגורים, שכן יישובים מארגנים מכירות פומביות רבות כדי להגדיל את הכנסות התקציב. הסיבה לכך היא שסוג זה של קרקע נקי, נקי מסכסוכים או תביעות משפטיות, כבר יש לו אישורי בעלות על הקרקע, תשתיות, ומוכן לבניית בתים לעסקים, להשכרה וליצירת הכנסה חודשית.

זה אטרקטיבי במיוחד בהתחשב בכך שבשנים האחרונות כמעט ולא ראתה האנוי פרויקטים חדשים, והיצע מגרשים צפוי להפוך לנדיר יותר ויותר, שכן חוק עסקי הנדל"ן החדש אוסר על חלוקת קרקע ומכירה של מגרשים ב-105 ערים ועיירות, מה שמאלץ עסקים לבנות בתים על הקרקע למכירה באזורים אלה. בינתיים, הביקוש לנדל"ן, כולל למטרות מגורים והשקעה כאחד, חזק מאוד ועולה בהתמדה.

שנית, עליית המחירים, שהיא גבוהה עשרות מונים, נשמעת חריגה מאוד, אך במציאות, היא נובעת ממחיר ההתחלה הנמוך של מכרז הקרקעות. באופן ספציפי, בעבר, התקנות לקביעת מחירי קרקעות אפשרו שכירת יועצים.

גם מחיר הקרקע שנמכרה במכירה פומבית ב-10 באוגוסט במחוז טאנה אואי נקבע על ידי יועצים, שקבעו אותו על 40-45 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם זאת, צו 12 (צו המתקן ומשלים כמה סעיפים מצו 44 המנחה את יישום חוק הקרקעות משנת 2013), כיום צו 71 (צו המסדיר את מחירי הקרקעות, שהוציאה הממשלה ב-27 באפריל 2024), ביטל את הסעיף להעסקת יועצים, ועבר לקביעת המחיר באמצעות מקדם K כפול טבלת מחירי הקרקעות של העיר.

על פי החלטה 46 מיום 18 ביולי 2024 של הוועדה העממית של האנוי, מקדם התאמת מחירי הקרקע עבור מחוז ת'אן אואי הוא 2.35. רשימת מחירי הקרקעות התקפית כיום שפורסמה בשנת 2020 נעה בין 3.6 ל-5.3 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. לכן, הכפלת שני מקדמים אלה יחד מניבה טווח מחירים של 8.6 עד 12.5 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

בטיחות המוצר, בשילוב עם מחיר התחלתי נמוך ופיקדון קטן (בין 100 ל-200 מיליון דונג וייטנאמי), הפכו אותו לאטרקטיבי ביותר עבור קונים. לכן, אין זה מפתיע שמכירה פומבית זו משכה אלפי פניות. מספר כה גדול של משתתפים הוא נורמלי לחלוטין.

הטלת מיסים גבוהים על צבירת קרקעות.

חוקרים מתחום ה-VAR טוענים כי הצעה זו, המנצחת בגובה רב, משקפת את המציאות הרגילה של חוסר איזון בין היצע לביקוש, שכן מספר הבקשות עלה בהרבה על מספר מגרשים במכרז.

עם זאת, העובדה שמחירי הקרקעות במיקום עם תשתיות ומתקנים יוצאי דופן, באזור פרברי עם פוטנציאל רגיל לעליית מחירים, הגיעו ליותר מ-100 מיליון דונג וייט/מ"ר - שווה ערך למחירי הקרקעות באזורים עירוניים ובאזורים צפופי אוכלוסין - היא חריגה ועולה בהרבה על ערכן בפועל. זוהי תוצאה של מניעים לא אתיים.

באופן ספציפי, משקיעים רבים המשתתפים במכירות פומביות אלה הם אנשים שהם "מקצוענים" במכירות פומביות של קרקעות. לעתים קרובות הם משתתפים במטרה "פשוטה" של "ספקולציות", מבלי להתחשב בערך האמיתי, פשוט לזכות במכרז ואז מיד לקנות ולמכור כדי להרוויח, או לוותר בקלות על הפיקדון שלהם אם השוק לא מגיב.

VARs מציעים להטיל מיסים גבוהים על צבירת קרקעות. (צילום: VS)

או, באופן מסוכן יותר, הם שואפים ליצור "קדחת" של קרקעות. אנשים אלה מנצלים את מערכת הפיקדון במכירות פומביות כדי לנפח את מחירי הקרקעות המדוברות. אפילו בהתעלמות מהסיכונים, הם נותנים לגיטימציה למחיר על ידי תשלום מלוא מחיר ההצעה הזוכה, תוך שימוש במחיר זה כבסיס לניפוח מלאכותי של מחירי הקרקעות באזורים פרבריים, מה שגורם למחירי הקרקעות באזורים רבים להרקיע שחקים, ואף ליצור "קדחת" מלאכותית.

התוצאה של מצבים אלה היא שמחירי הנדל"ן הגבוהים ממילא עולים עוד יותר, מה שהופך את חלום הבעלות על בית לבלתי מושג עבור אנשים, ובמיוחד עבור צעירים. מחירי המכירות הפומביות המופקעים, העולים בהרבה על הערך האמיתי, מסבכים לא רק את תהליך הערכת הנכס עבור מכירות פומביות עוקבות באתר המכירות הפומביות המקומי, אלא גם בחלקים רבים אחרים של המדינה.

עם התפשטות תשומת הלב התקשורתית, כאשר מחירי הנדל"ן ישמרו על מגמת עלייה למשך תקופה ארוכה מספיק, מנטליות ה-FOMO (הפחד להישאר מאחור) "תעלה", משקיעים יצפו שהמחירים ימשיכו לעלות, ואז יקבלו החלטות מסוכנות.

החלטה זו נובעת גם מהאמונה כי התאמות בטבלאות מחירי הקרקעות ביישובים בעתיד הקרוב ידחפו בעקיפין את מחירי הקרקעות. כתוצאה מכך, משקיעים רבים ייקשרו את הונם, ייצור אזורי קרקע נטושים ויפגעו באופן שלילי בתהליך ההתאוששות והפיתוח בכיוון בטוח ובריא.

כדי להבטיח שקיפות במכרזים ולהגדיל את הכנסות התקציב, המדינה צריכה להקים במהירות מנגנונים לשליטה בספקולציות. כדי לפתור את בעיית הספקולציות ומניפולציות המחירים, ובכך להוריד את מחירי הדיור העירוניים, יש להשתנות תפיסת הציבור לגבי דיור. יש לראות בדיור מקום מגורים, המספק את צרכי המחיה הבסיסיים של אנשים, ולא כנכס לצבירה.

על ידי הטלת מיסים המכוונים לאלו שצוברים ומספקלים, ולא לאלו שרוכשים נדל"ן למטרות מגורים או עסקים, אלמנט העושר המצטבר יקטן.

שיעורי המס עשויים לעלות בהדרגה עבור עסקאות נדל"ן בהן המוכר מחזיק בנכס לתקופה קצרה, או אם בעל הנכס אינו משתמש בנכס למטרות עסקיות או אינו מתחיל בבנייה לאחר קבלת הקרקע.

מיסוי נכון של נדל"ן יפחית או יבטל את התמריץ לאנשים לספקולציות על נדל"ן, משום שבנוסף לעלויות ריבית ועלויות אלטרנטיביות אחרות, החזקת נדל"ן ספקולטיבי הופכת למסוכנת יותר. קנייה ומכירה של נדל"ן למטרות רווח, או יצירת היצע וביקוש מלאכותיים כדי לנפח את מחירי הנדל"ן, הופכות בהדרגה לחסרות משמעות.

לפיכך, הכספים הפנויים שבידי הציבור יופנו למגזרים עסקיים יצרניים, וייצרו מוצרים וערך מוסף לחברה. זה יסייע לשוק הנדל"ן להתפתח בצורה בריאה ויעילה יותר בטווח הארוך, במקום לחוות עליות מחירי קרקע ותנודות מחירים.

מקור: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html