חברות נדל"ן מגייסות כספים כדי לפרוע חובות.

Báo Đầu tư•13/04/2024

[מודעה_1]

חברות נדל"ן רבות מוכרות נכסים, משתמשות בהלוואות בנקאיות או מציעות מניות כדי לגייס כספים לפירעון חובות ולמימון פרויקטים.

מכירת נכסים כדי להקל על מחסור בהון.

עד כה, קבוצת נובלנד השלימה למעשה את ארגון מחדש של ההלוואות והאג"ח שלה, אך בדוח הביקורת שלה לשנת 2023, PwC וייטנאם עדיין ציינה חששות בנוגע להנחת העסק החי של נובלנד.

על פי רואי החשבון העצמאיים, ההשפעה המשולבת של גירעונות בתזרים מזומנים, התחייבויות חוב לטווח קצר המתקרבות לפירעון ומגבלות ביכולות גיוס הון בשווקים הפיננסיים הגבירה את לחץ הנזילות לטווח קצר על נובלנד. יתר על כן, נכון לתאריך המאזן המאוחד, נובלנד הפרה מספר התחייבויות במסגרת הסכמי הלוואה ואג"ח.

בנוגע לעניין זה, הצהיר נובלנד כי בנקים מסחריים התחייבו להמשיך ולספק תמיכה כספית לבניית פרויקטים על מנת להבטיח את מסירת הבתים לקונים בכל שלב. באופן ספציפי, הבנקים ימשיכו להעניק קווי אשראי נוספים בסכום כולל של 15,816 מיליארד דונג וינדי בתקופה הקרובה.

באופן ספציפי, נובלנד מתכננת למכור נכסים תמורת כ-2,870 מיליארד דונג וייטנאמי כדי לפרוע חובות במסגרת הזמן שנקבעה בחוזה. במקביל, החברה קיבלה הבעות עניין ממשקיעים בנוגע למכירת נכסים בשווי מוערך של 8,917 מיליארד דונג וייטנאמי. החברה הצהירה כי תשלים את מכירת הנכסים הללו בתוך 12 החודשים הקרובים.

עסקים רבים ניסו למחוק בהדרגה או לחלוטין את חובות האג"ח שלהם על מנת לנקות את המאזנים שלהם לפני שיהיו זכאים לאשראי בנקאי.

באופן דומה, חברת המניות המשותפת LDG Investment מיישמת גם תוכניות שיתוף פעולה לפיתוח, העברת פרויקטים ומכירת מניות לפירעון חובות אג"ח, חובות בנקאיים וחובות אחרים.

באופן ספציפי, LDG תעביר את פרויקט אזור התיירות באי בוט-סון טרה, הנמצא כיום בבעלות חברת המניות המשותפת האי דוי (חברת בת של LDG). הפרויקט, המוכר מסחרית בשם LDG גרנד סנטרל וייטנאם, משתרע על פני 29 דונם והשקעה כוללת של למעלה מ-4,600 מיליארד וינדיש וייטנאם.

במקביל, LDG רוצה גם להעביר את פרויקט קומפלקס הדירות C1 ברובע בין אן, בעיר די אן, במחוז בין דונג, ונכסים ופרויקטים אחרים.

מקרה טיפוסי נוסף הוא חברת פאט דאט. מר נגוין ואן דאט, יו"ר מועצת המנהלים של חברת פאט דאט, העריך כי תנודות השוק הבלתי צפויות בשנתיים האחרונות האטו משמעותית את קצב הפיתוח של פאט דאט. תוכניות ארוכות טווח שהוכנו בקפידה היו צריכות להשתנות. יעדי צמיחה רבים היו צריכות להתאימם...

בהקשר זה, פאט דאט יישמה באגרסיביות אסטרטגיית ארגון מחדש פיננסית ותיק השקעות. זה כולל ויתור על רווחים לטווח קצר כגון מכירת נכסים מסוימים והעברת מניות בחברות בנות מסוימות... על מנת להתמקד בנושאים דחופים יותר.

באופן ספציפי, בשנים 2022-2023, חברת Phat Dat מכרה ברצף שתי חברות בנות: חברת הנדל"ן Saigon-KL (המשקיעה בפרויקט Astral City Binh Duong) וחברת המניות המשותפת להשקעות ופיתוח פארק התעשייה Phat Dat (PDI).

כתוצאה מכך, פאט דאט הקלה על הלחץ הפיננסי שלה, במיוחד על ידי פירעון מוצלח של כל האג"ח בזמן ולפני לוח הזמנים לפני סוף 2023, והפכה לאחת מחברות הנדל"ן הנדירות שהן נקיות מחובות על רקע הביצועים האיטיים ביותר של התעשייה כולה.

לחץ ההון ייחלש בהדרגה.

בעדכון האחרון שלה על מגזר הנדל"ן למגורים, חברת דירוג האשראי של וייטנאם (VIS Rating) העריכה כי יכולת החזר החוב של חברות הנדל"ן נותרה חלשה, אפילו עם תזרים מזומנים משופר עקב מינוף גבוה וחוב גדול שפג תוקפו בשנת 2024. יחס החוב ל-EBITDA (המודד את יכולת החברה לפרוע חוב) היה פי 8.7 בשנת 2023, לעומת פי 7 בשנת 2022, עקב צמיחת חוב גבוהה יותר מצמיחת הרווח. יחס החוב לטווח קצר לחוב כולל בשנת 2023 הגיע ל-45%, הגבוה ביותר ב-5 השנים האחרונות.

יתר על כן, כ-130 טריליון וונד דונג של אג"ח נדל"ן יגיעו לפדיון בשנת 2024 - הרמה הגבוהה ביותר בחמש השנים האחרונות - דבר המציב סיכוני מימון מחדש עבור יזמים. יזמים עם פרויקטים המתמודדים עם בעיות משפטיות או כאלה המבצעים פרויקטים ספקולטיביים עלולים להתמודד עם סיכונים של עיכובים בתשלומי קרן וריבית ותזרים מזומנים חלש. לכן, אלו הן החברות הזקוקות למימון מחדש הרב ביותר.

למעשה, למרות קשיים שהתמודדו עםיהם, במיוחד בכל הנוגע להון, עסקים רבים עשו מאמצים לבטל בהדרגה או לחלוטין את חובות האג"ח שטרם נפרעו, בתקווה לנקות את מאזניהם לפני שיהיו זכאים לגשת לאשראי בנקאי ולגייס הון בבורסה.

לדוגמה, לאחר ארגון מחדש כדי להסתגל לתנודות השוק, פאט דאט מתמקדת כעת אך ורק בנדל"ן למגורים, עם 6 פרויקטים גדולים להשקה, שצפויים לייצר הכנסות כוללות של כ-40,000 מיליארד וונד.

כדי לגייס הון תפעולי, החברה מתכננת להציע יותר מ-134.3 מיליון מניות לבעלי המניות הקיימים במחיר של 10,000 דונג וייט למניה, עם יחס הנפקה של 5.5:1, באמצעות הנפקת זכויות. אם תצליח, פאט דאט תוכל לגייס מעל 1,340 מיליארד דונג וייט. כל התמורה תשמש ליישום פרויקטים של נדל"ן של החברה וחברות הבת שלה.

באופן דומה, DIC Corp מתכננת ארבע הנפקות של 410 מיליון מניות כדי לגייס כמעט 6,500 מיליארד דונג וייטנאמי. החברה תשתמש בכספים שגויסו כדי להשלים הון השקעה עבור פרויקט קומפלקס קאפ סן ז'אק שלבים II ו-III ברחוב טוי ואן 169 (בה ריה - מחוז וונג טאו); פרויקט אזור המגורים והמסחר וי טאן (מחוז האו גיאנג); פרויקט אזור העיר החדש נאם וין ין (מחוז וין פוק); ופרויקט הדיור לאם הא סנטר פוינט ברובע לאם הא (עיר פו לי, מחוז הא נאם).

על פי הערכת VIS Rating, סיכוני המימון מחדש יפחתו בתקופה הקרובה, הודות לגישה משופרת לאשראי בנקאי ולשווקי הון. כתוצאה מכך, לחץ הנזילות העומד בפני יזמים מאז הרבעון הרביעי של 2022 הוקל. אשראי בנקאי לעסקי נדל"ן גדל משמעותית והגיע ל-28% בשנת 2023, וצפוי להמשיך ולגדול בשנת 2024 כדי לתמוך בצורכי ההון והנזילות של יזמים.

[מודעה_2]
מָקוֹר