עסקי נדל"ן משתמשים בכסף כדי לפרוע חובות

[מודעה_1]

עסקי נדל"ן רבים מוכרים נכסים, משתמשים בהלוואות בנקאיות או מציעים מניות כדי שיהיה להם כסף לפרוע חובות ולבנות פרויקטים.

מכירת נכסים כדי להרוות את הצמא להון

עד כה, קבוצת נובלנד השלימה למעשה את ארגון מחדש של ההלוואות וחובות האג"ח שלה, אך בדוח הביקורת לשנת 2023, PwC וייטנאם עדיין ציינה את הנחת העסק החי של נובלנד.

על פי רואה החשבון החיצוני, ההשפעה המשולבת של מחסור בתזרים מזומנים, חובות לטווח קצר שמועדם פירעון ומגבלות על היכולת לגייס הון בשוק הפיננסי הגבירה את לחץ הנזילות לטווח קצר על נובלנד. בנוסף, נכון לתאריך המאזן המאוחד, נובלנד הפרה התחייבויות מסוימות לחוזי הלוואות ואג"ח.

בנוגע לסוגיה זו, נובהלנד אמרה כי החברה התחייבה על ידי בנקים מסחריים להמשיך ולספק תמיכה כספית ליישום בניית פרויקטים על מנת להבטיח את התקדמות מסירת הבתים בכל שלב לרוכשי בתים. באופן ספציפי, הבנקים ימשיכו להעניק מסגרת אשראי נוספת בסכום של 15,816 מיליארד דונג וייטנאמי בתקופה הקרובה.

בפרט, נובלנד מתכננת למכור נכסים תמורת כ-2,870 מיליארד דונג וייטנאמי כדי לפרוע חובות שמועד פירעונם נקבע במסגרת הזמן שנקבע בחוזה. במקביל, החברה קיבלה גם מכתבי עניין ממשקיעים בנוגע למכירת נכסים בשווי צפוי של 8,917 מיליארד דונג וייטנאמי. החברה מסרה כי תשלים את מכירת הנכסים הללו תוך 12 החודשים הקרובים.

עסקים רבים עשו מאמצים למחוק בהדרגה או לחלוטין את חובות האג"ח שלהם כדי לנקות את המאזנים שלהם לפני שיהיו זכאים לקבל אשראי בנקאי.

באופן דומה, חברת המניות המשותפת LDG Investment מיישמת גם תוכניות לשיתוף פעולה בפיתוח, העברת פרויקטים ומכירת מניות כדי לפרוע חובות אג"ח, חובות בנקאיים ואחרים.

באופן ספציפי, LDG תעביר את פרויקט אזור התיירות באי בוט-סון טרה, שהושקע על ידי חברת המניות המשותפת של היי דוי (חברת בת של LDG). לפרויקט השם המסחרי LDG גרנד סנטרל, שטחו 29 דונם והשקעה כוללת של יותר מ-4,600 מיליארד דונג וייטנאמי.

במקביל, LDG רוצה גם להעביר את פרויקט קומפלקס הדירות מגרש C1 ברובע בין אן, עיר די אן, מחוז בין דונג ונכסים ופרויקטים אחרים.

מקרה טיפוסי נוסף הוא חברת פאט דאט. מר נגוין ואן דאט, יו"ר מועצת המנהלים של חברת פאט דאט, העריך כי זעזועים בלתי צפויים בשוק בשנתיים האחרונות האטו במידה רבה את קצב הצמיחה של פאט דאט. תוכניות ארוכות טווח שהוכנו בקפידה היו צריכות גם הן להשתנות. מדדי צמיחה רבים היו צריכים לעבור התאמות...

בהקשר זה, פאט דאט יישמה בנחישות אסטרטגיה לארגון מחדש של תיק ההשקעות והפיננסים שלה. בפרט, היא הסכימה לוותר על יתרונות לטווח קצר כגון מכירת נכסים מסוימים, העברת מניות בחברות בנות מסוימות... כדי להתמקד בנושאים דחופים יותר.

באופן ספציפי, בשנים 2022-2023, חברת Phat Dat תמכור שתי חברות בנות, חברת הנדל"ן Saigon-KL (משקיעה בפרויקט Astral City Binh Duong) וחברת המניות המשותפת (PDI) להשקעות ופיתוח פארק התעשייה Phat Dat.

כתוצאה מכך, פאט דאט הקלה על הלחץ הפיננסי, ובמיוחד הצליחה לשלם את כל האג"ח בזמן ולפני סוף 2023, והפכה לחברת נדל"ן נדירה ללא חוב אג"ח על רקע פעילות קודרת ביותר של התעשייה כולה.

לחץ ההון ייחלש בהדרגה.

בדוח עדכון שפורסם לאחרונה על ענף הנדל"ן למגורים, העריכה חברת VIS Rating (Vietnam Investment Credit Rating) כי יכולת החזר החוב של חברות הנדל"ן נותרה חלשה, גם כאשר תזרים המזומנים משתפר עקב מינוף גבוה וחוב גדול שיפרע בשנת 2024. יחס החוב/EBITDA (המודד את יכולת החברה לפרוע חובות) הוא פי 8.7 בשנת 2023, בהשוואה לפי 7 בשנת 2022 עקב צמיחת החוב הגבוהה מצמיחת הרווח. יחס החוב לטווח קצר/חוב כולל בשנת 2023 הגיע ל-45%, הגבוה ביותר ב-5 השנים האחרונות.

בנוסף, אג"ח נדל"ן בשווי של כ-130,000 מיליארד דונג וייט יגיעו לפדיון בשנת 2024 - הרמה הגבוהה ביותר בחמש השנים האחרונות, מה שמציב סיכוני הזרמת הון מחדש למשקיעים. משקיעים עם פרויקטים המתמודדים עם בעיות משפטיות או מיישמים פרויקטים ספקולטיביים עלולים להתמודד עם סיכונים של איחור בתשלום קרן וריבית על אג"ח ותזרים מזומנים חלש. לכן, אלו הן החברות הזקוקות ביותר להזרמת הון מחדש.

למעשה, למרות קשיים שהתמודדו עםיהם, במיוחד מבחינת הון, עסקים רבים עשו מאמצים למחוק בהדרגה או לחלוטין חובות אג"ח שטרם נפרעו, בתקווה לנקות את מאזניהם לפני שיהיו זכאים לגשת לאשראי בנקאי ולגייס הון בבורסה.

לדוגמה, לאחר ארגון מחדש כדי להסתגל לתנודות השוק, פאט דאט מתמקדת כעת רק במגזר הנדל"ן האזרחי, עם 6 פרויקטים גדולים שעתידים להשיק לשוק, עם הכנסות כוללות מוערכות מפרויקטים אלה של כ-40,000 מיליארד וונד.

כדי שיהיה לה הון חוזר, החברה מתכננת להציע יותר מ-134.3 מיליון מניות לבעלי המניות הקיימים במחיר של 10,000 דונג וייט למניה, יחס ההנפקה הוא 5.5:1 ובצורה של מימוש זכויות. אם תצליח, פאט דאט תוכל לגייס יותר מ-1,340 מיליארד דונג וייט. כל סכום הכסף שייגבה ישמש ליישום פרויקטים של נדל"ן של החברה וחברות הבת שלה.

באופן דומה, DIC Corp מתכננת להנפיק 410 מיליון מניות כדי לגייס כמעט 6,500 מיליארד דונג וייטנאמי. החברה תשתמש בכסף שגויס כדי להשלים הון השקעה עבור פרויקט קומפלקס קאפ סן ז'אק שלבים II ו-III ב-169 - ת'וי ואן (מחוז בה ריה - וונג טאו); פרויקט אזור המגורים המסחרי וי טאן (מחוז האו גיאנג); פרויקט אזור העיר החדש נאם וין ין (מחוז וין פוק); פרויקט אזור המגורים לאם הא סנטר פוינט ברובע לאם הא (עיר פו לי, מחוז הא נאם).

לפי דירוג VIS, סיכוני מימון מחדש יופחתו בתקופה הקרובה, הודות לגישה משופרת לאשראי בנקאי ולשווקי הון. בהתאם, לחץ הנזילות שעמו התמודדו המשקיעים מאז הרבעון הרביעי של 2022 הוקל. אשראי בנקאי לעסקי נדל"ן גדל משמעותית, ועמד על 28% בשנת 2023, וימשיך לעלות בשנת 2024 כדי לתמוך בצורכי ההון והנזילות של המשקיעים.

[מודעה_2]
מָקוֹר