מחירי הקרקעות במרכז דא נאנג עולים "בקצב מרשים"

עור.jpg — קרקע באזור העירוני לאורך נהר הואה קווי-דונג. מחיר נהר זה עולה יותר מ-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. צילום: VINH LOC

היצע נדיר

לאחר חודש של שיטוט באזורי מגורים ברובע אן קה ודרך מתווכים, מר LHL עדיין לא הצליח למצוא מגרש עם חזית רחוב במחיר של 3.5 מיליארד דונג וייטנאמי. "למעשה, עדיין יש כמה מגרשים עם מחירים נמוכים יותר, אבל המיקום בסמטה מקשה על כניסה ויציאה של מכוניות, וכמעט ואין מגרשים עם חזית רחוב במחיר הזה", אמר מר ל.

באמצע אפריל, כאשר התפרסמו החדשות על מיזוג מחוז קואנג נאם עם העיר דא נאנג, מחירי הנדל"ן באזורי דה נאנג המרכזיים עלו באופן דרמטי ב-10-20%. בסוף אוגוסט, מר טראן ואן לאם מטאם קי נסע לרובע אן קה כדי להפקיד כסף לרכישת בית בקומה 4 (שטח רצפה 100 מ"ר) תמורת 3.7 מיליארד וונד, אך רק חודשיים לאחר מכן, המחיר עלה ליותר מ-4 מיליארד וונד, מה שגרם לבעל הבית להסס למכור.

באמצעות סקרים בפועל ובדפי מכירות נדל"ן, קל לראות כי קרקעות בפרויקטים או באזורי מגורים מסוימים בפרברי המרכז כמו נאם קאו קאם לה, נאם הואה שואן,FPT , דאם סן, קון דאו (רובע נגו האן סון)... המחיר נע לרוב בטווח של 42-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, תלוי במיקום.

מר נגוין VQ, מתווך קרקעות ותיק ברובע אן קה, אמר כי מחיר הקרקע הממוצע באזורי מגורים ברובע עומד כיום על כ-37-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. אפילו אזורים מסוימים כמו קו הרכבת (רחוב טרונג צ'ין) או אזורי מגורים בקומונה הואה צ'או (הישנה) הוצפו בשיטפון האחרון, אך מחיר הקרקע עדיין עומד על 39-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

ניתוח מראה כי הסיבה לעלייה במחירי הקרקעות היא שהוועדה העממית של העיר דא נאנג פרסמה את החלטה 45 (מיום 26 ביוני 2025, בתוקף החל מ-7 ביולי 2025) על התאמת מחירי הקרקעות ברחבי העיר, עם עלייה ממוצעת של 125-172% בהשוואה לטווח המחירים הקודם. ראוי לציין כי גורם חשוב לא פחות הוא שהמיזוג של קוואנג נאם - דא נאנג יצר תחושת ציפייה בקרב משקיעים רבים, מה שגרם לשוק הנדל"ן במרכז העיר להראות סימנים של "ניפוח" גבוה מערכו האמיתי.

מתווכי קרקעות רבים ברובע נגו האן סון ניתחו את הטענה כי הסיבה למחירי הקרקעות הגבוהים באזורי קון דאו ודאם סן היא שקבוצת סאן מתחילה בבנייה של שני מתחמי דירות ליד גשר הואה שואן, מה שגורם למשקיעים להמתין לרכישת קרקעות בהמתנה להזדמנויות, מה שמוביל לשוק מצומצם, בעוד שישנם קונים רבים. לדוגמה, קרקעות באזור דאם סן היו במחיר של כ-40 מיליון וונד ^למ"ר בלבד בתחילת השנה, אך כעת המחיר הנמוך ביותר עומד על 52 מיליון וונד ^למ"ר (עבור כביש באורך 7.5 מטר). בפרט, האזור העירוני לאורך נהר הואה קיו-דונג נו הוא גם הנמוך ביותר, עם 48 מיליון וונד ^למ"ר, או קון דאו (הואה שואן) עומד על כ-50 מיליון וונד ^למ"ר . זול יותר הוא רק האזור שממערב לרחוב וו צ'י קונג (מדרום לגשר קואה דונג), אך המחיר עומד גם הוא על 40 מיליון וונד ^למ"ר ...

מתחילת השנה, גדל מחיר הקרקע באזור המגורים דאם סן (מחוז נגו האן סון) ב-7-10 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. צילום: VINH LOC

השקיעו בזהירות

הדו"ח של קבוצת הנדל"ן DKRA ברבעון השלישי של 2025 מראה כי ההיצע הראשוני של מגרשים גדל ב-85% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024. בו, מחוז נגו האן סון הוביל כאשר היווה 91% משיעור ההיצע ו-99% מהצריכה החדשה. הביקוש הכללי בשוק רשם שיפורים רבים, נפח הצריכה הכללי הגיע לכ-54% מסך ההיצע הראשוני. מחירי הקרקע הראשונית עלו בממוצע של כ-3% ומחירי הקרקע המשנית עלו בממוצע של כ-4% בהשוואה לרבעון השני של 2025. נפח העסקאות התמקד בפרויקטים השייכים למתחמים עירוניים, קשרי סחר אזוריים נוחים, תשתיות משפטיות שהושלמו...

במגזר הדירות לבדו, הביקוש בשוק הגיע ל-68% מסך ההיצע הראשוני, כאשר רוב הפרויקטים שנפתחו לאחרונה נמצאים בשכונות הואה שואן, נגו האן סון והואה קואנג, בעיקר במגזר היוקרתי. מחירי המכירה עלו בהתמדה, ונעו בין 80-100 מיליון וונד ראנד למ"ר של דירה.

אנשים רבים מאמינים שעם המחירים העולים בהתמדה הנוכחית, אלו שבאמת צריכים אותה יתקשו לקנות קרקע, אך הם גם לא יכולים לחכות מכיוון שהשוק בלתי צפוי. הדאגה לא מגיעה רק מקונים אמיתיים, גם משקיעים רבים זהירים.

גב' נגוין טי טוי, משקיעה מהו צ'י מין סיטי, ציינה כי למרות שהמחירים גבוהים, האזור המרכזי של דא נאנג עדיין בעל פוטנציאל גבוה בגלל היצע מוגבל. עם זאת, עם עליית המחירים המהירה הנוכחית, ישנם סיכונים פוטנציאליים רבים, במיוחד עם הלוואות בנקאיות אם לא ניתן לממש אותן. בתחילת ספטמבר, גב' טוי מימשה מגרש של ^{100 מ"ר} באזור דאם סן (רובע נגו האן סון) תמורת 4.2 מיליארד וונד. בסוף אוקטובר, היא חזרה ומחיר הקרקע באזור זה עלה ליותר מ-5 מיליארד וונד, ולכן החליטה לחזור להו צ'י מין סיטי כדי להשקיע בדירות.

על פי תחזית DKRA, ברבעון הרביעי של 2025 ייפתחו למכירה כ-850-950 דירות חדשות, בעיקר ברובעים נגו האן סון ודיאן באן דונג... עם זאת, רמת המחירים תמשיך להיות גבוהה. עבור פלח הדירות, ייכנסו לשוק כ-3,000-4,000 דירות חדשות. מתוכן, פלח הדירות מסוג A ממשיך להוות חלק גדול, ומתרכז ברובעים אן האי והואה קואנג. הצפי הוא שיהיה מחסור בהיצע בפלחי הדירות מסוג B ו-C כדי לשרת את צורכי הדיור האמיתיים של רוב האנשים.

ראוי לציין כי במרחק של כ-15 ק"מ בלבד מאזור גשר נאם קאם לה, פרויקטים למגורים ברובע דיאן באן, אן ת'אנג... נעים בין 20-23 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר בלבד. זוהי נחשבת לבחירה נוחה יותר עבור קונים, אך השיטפונות הכבדים בשיטפונות האחרונים הפכו את אזורי המגורים הללו לפחות אטרקטיביים לשוק. עם זאת, כל התחזיות והניתוחים הם לעיון בלבד, ויש לחשב את ההשקעה בזהירות, במיוחד בתקופות של תנודות שוק כמו היום.

מקור: https://baodanang.vn/gia-dat-nen-trung-tam-da-nang-tang-phi-ma-3309193.html