מחירי הקרקעות במרכז דא נאנג מרקיעים שחקים.

מאז תחילת יולי 2025, מחירי הבתים והקרקעות באזור המרכזי של העיר דא נאנג עלו בממוצע בכ-20%, עלייה משמעותית ביחס ליכולתם של אנשים רבים, במיוחד פקידים ועובדי מדינה ממחוז קואנג נאם לשעבר המגיעים לעבוד כאן.

קרקע באזור העירוני הואה קווי-דונג נו, השוכן על גדת הנהר, מוצעת למכירה במחיר של מעל 50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. צילום: VINH LOC

מחסור באספקה

לאחר חודש של חיפוש באזורי מגורים ברובע אן קה ופנייה לסוכני נדל"ן, מר LHL עדיין לא הצליח למצוא מגרש עם חזית לרחוב במחיר של 3.5 מיליארד דונג וייטנאמי. "למעשה, יש כמה מגרשים במחירים נמוכים יותר, אבל הם ממוקמים בסמטאות צרות שבהן מכוניות מתקשות להיכנס, לצאת או לחנות. באשר למגרשים עם חזית לרחוב, כמעט ואין כאלה במחיר הזה", אמר מר ל.

באמצע אפריל, בעקבות הידיעה על המיזוג בין מחוז קוואנג נאם לעיר דא נאנג , מחירי הנדל"ן במרכז דא נאנג זינקו ב-10-20%. בסוף אוגוסט, מר טראן ואן לאם מטאם קי הפקיד פיקדון על בית בן קומה אחת בשטח של 100 מ"ר ברובע אן קה תמורת 3.7 מיליארד וונד, אך חודשיים בלבד לאחר מכן, המחיר עלה ליותר מ-4 מיליארד וונד, מה שגרם לבעלים להסס למכור.

באמצעות סקרים באתר ורישומי נדל"ן, קל לראות שמגרשי קרקע בפרויקטים או באזורי מגורים מסוימים בפאתי מרכז העיר, כגון נאם קאו קאם לה, נאם הואה שואן,FPT , דאם סן, קון דאו (רובע נגו האן סון)... מתומחרים לרוב בין 42-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, תלוי במיקום.

לדברי מר נגוין VQ, מתווך קרקעות ותיק ברובע אן קה, מחיר הקרקע הממוצע באזורי מגורים בתוך הרובע נע כיום בין 37 ל-40 מיליון דונג וייט למ"ר. אפילו באזורים מסוימים, כמו אלה הסמוכים לקו הרכבת (רחוב טרונג צ'ין) או אזורי מגורים בקומונה לשעבר של הואה צ'או, למרות שהוצפו במהלך הגשמים העזים האחרונים, מחירי הקרקע נותרו על 39-40 מיליון דונג וייט למ"ר.

ניתוחים מצביעים על כך שהעלייה במחירי הקרקעות נובעת מהחלטה 45 (מיום 26 ביוני 2025, בתוקף החל מ-7 ביולי 2025) של ועדת העם של העיר דא נאנג בנוגע להתאמת מחירי הקרקעות ברחבי העיר, עם עלייה ממוצעת של 125-172% בהשוואה למסגרת המחירים הקודמת. ראוי לציין כי גורם חשוב לא פחות הוא מיזוג קואנג נאם ודאן נאנג, אשר יצר ציפיות בקרב משקיעים רבים, וגרם לשוק הנדל"ן במרכז העיר להראות סימנים של "ניפוח" למחירים גבוהים מערכם בפועל.

סוכני נדל"ן רבים ברובע נגו האן סון מנתחים כי הסיבה לעלייה הגבוהה במחירי הקרקעות באזורי קון דאו ודאם סן היא שקבוצת סאן מתחילה בבנייה של שני מתחמי דירות ליד גשר הואה שואן, מה שגורם למשקיעים להיאחז בקרקעות בהמתנה להזדמנויות, מה שמוביל למחסור בשוק בעוד שישנם קונים רבים. לדוגמה, קרקעות באזור דאם סן היו במחיר של כ-40 מיליון וונד ^למ"ר בתחילת השנה, אך כעת המחיר הנמוך ביותר הוא 52 מיליון וונד ^למ"ר (לכביש באורך 7.5 מטר). באזור העירוני הואה קיו-דונג נו שעל גדת הנהר יש מחיר מינימום של 48 מיליון וונד ^למ"ר , בעוד שקון דאו (הואה שואן) הוא כ-50 מיליון וונד ^למ"ר . האזור הזול היחיד הוא ממערב לכביש וו צ'י קונג (מדרום לגשר קוה דונג), אך גם שם המחיר הוא 40 מיליון וונד ^למ"ר ...

מתחילת השנה, מחירי הקרקעות באזור המגורים דאם סן (רובע נגו האן סון) עלו ב-7-10 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. צילום: VINH LOC

השקיעו בזהירות.

על פי דו"ח של קבוצת הנדל"ן DKRA ברבעון השלישי של 2025, היצע הקרקעות הראשוני גדל ב-85% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024. מחוז נגו האן סון הוביל את השוק, כשהוא אחראי ל-91% מההיצע ו-99% מהמכירות החדשות. הביקוש הכולל בשוק הראה שיפור משמעותי, כאשר המכירות הגיעו לכ-54% מסך ההיצע הראשוני. מחירי הקרקעות הראשוניות עלו בממוצע של כ-3%, ומחירי הקרקעות המשניות עלו בממוצע של כ-4% בהשוואה לרבעון השני של 2025. העסקאות התרכזו בפרויקטים בתוך מתחמים עירוניים עם קישוריות אזורית נוחה ותשתיות ותיעוד משפטי הושלמו.

ספציפית במגזר הדירות, הביקוש בשוק הגיע ל-68% מסך ההיצע הראשוני, כאשר רוב הפרויקטים החדשים הושקו ברובעים הואה שואן, נגו האן סון והואה קואנג, בעיקר במגזר היוקרתי. מחירי המכירה עלו בהתמדה, ונעו בין 80-100 מיליון וונד/מ"ר לדירות.

רבים מאמינים שעם עליית המחירים ללא הרף, קשה לבעלי צרכים אמיתיים לרכוש קרקעות, אך הם גם לא יכולים לחכות מכיוון שהשוק בלתי צפוי. חרדה זו אינה מוגבלת לקונים אמיתיים; גם משקיעים רבים מגלים זהירות.

גב' נגוין טי טוי, משקיעה מהו צ'י מין סיטי, ציינה כי למרות שהמחירים עלו משמעותית, אזור מרכז דא נאנג נותר מבטיח מאוד עקב היצע מוגבל. עם זאת, עליית המחירים המהירה הנוכחית טומנת בחובה גם סיכונים רבים, במיוחד עם הלוואות בנקאיות אם לא נשמרת הנזילות. בתחילת ספטמבר מכרה גב' טוי מגרש של ^{100 מ"ר} באזור דאם סן (רובע נגו האן סון) תמורת 4.2 מיליארד וונד. עד סוף אוקטובר היא חזרה לאזור ומחיר הקרקע עלה ליותר מ-5 מיליארד וונד, ולכן החליטה לחזור להו צ'י מין סיטי כדי להשקיע בדירה.

על פי תחזית DKRA, ברבעון הרביעי של 2025 יושקו כ-850-950 מגרשים חדשים, בעיקר ברובעים נגו האן סון ודיאן באן דונג... עם זאת, המחירים ימשיכו להישאר גבוהים. עבור פלח הדירות, כ-3,000-4,000 דירות חדשות יושקו לשוק. מתוכן, פלח הדירות מסוג A ימשיך להוות חלק גדול, מרוכז ברובעים אן האי והואה קואנג. מחסור בדירות מסוג B ו-C צפוי לענות על צורכי הדיור האמיתיים של רוב האוכלוסייה.

ראוי לציין כי כ-15 ק"מ דרומית לקאם לה ברידג', פרויקטים למגורים ברובע דיאן באן ואן טאנג נעים בין 20 ל-23 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר . אלה נחשבים לאופציה משתלמת יותר עבור קונים; עם זאת, ההצפות הקשות במהלך ההצפה האחרונה הפכו את אזורי המגורים הללו לפחות אטרקטיביים לשוק. עם זאת, כל התחזיות והניתוחים הם לעיון בלבד, ויש לקבל החלטות השקעה בזהירות, במיוחד בשוק התנודתי הנוכחי.

מקור: https://baodanang.vn/gia-dat-nen-trung-tam-da-nang-tang-phi-ma-3309193.html