מחירי הקרקעות והכיוון האסטרטגי של המזכיר הכללי

(Chinhphu.vn) - "מחירי הקרקעות לפי השוק ניתנים למניפולציה ולמניפולציה בקלות" - הצהרתו של המזכיר הכללי טו לאם במהלך הפגישה האחרונה עם מצביעים בהאנוי עוררה הד חזק.

המזכיר הכללי טו לאם הדגיש את הדעה כי על המדינה להבטיח זכויות שימוש הוגנות ויעילות בקרקע לכל האנשים. צילום: VNA.

בעבר, המזכיר הכללי קיים פגישה עם גופים רלוונטיים בנוגע לכיוון תיקון חוק הקרקעות. לדברי המזכיר הכללי, על המדינה להבטיח את הזכות לשימוש הוגן ויעיל בקרקע עבור כל האנשים, עליה להבטיח שימוש יעיל בקרקע, חלוקה והקצאה הוגנת ויעילה של ערך הקרקע, למנוע בזבוז; עליה למקסם את יעילות משאבי הקרקע לפיתוח המדינה.

הצהרתו של המזכיר הכללי אינה רק תצפית מעשית, אלא גם מצביעה על עיקרון מרכזי בניהול קרקעות בווייטנאם. הצהרה קצרה זו פתחה סוגיה תיאורטית ומעשית ענקית: בתנאי שהקרקע נמצאת בבעלות העם כולו ומנוהלת על ידי המדינה, כפיית מחירי הקרקעות "לעקוב אחר השוק" באופן מכני אינה תואמת את העיקרון ויש לה השלכות רבות שעלולות להיות מסוכנות.

כדי לראות זאת בבירור, יש צורך לנתח לעומק מנקודת מבט של בעלות, כלכלה ומדיניות ציבורית.

קרקע - בעלות ציבורית ומאפייניה הייחודיים של וייטנאם

בניגוד למדינות רבות המכירות בבעלות פרטית על קרקע, החוקה הווייטנאמית מאשרת כי הקרקע שייכת לכלל העם, כאשר המדינה מייצגת את הבעלים ומנהלת אותה באופן אחיד. זה יוצר הבדל מהותי באופן שבו מחירי הקרקעות נוצרים.

בכלכלת שוק טיפוסית, מחירי הקרקעות נוצרים על ידי תחרות בין בעלים רבים ושונים. ההיצע מגוון, הביקוש מגוון, ולכן המחירים נקבעים על בסיס תחרות אמיתית. אבל בווייטנאם, המדינה היא הספקית היחידה בשוק הראשוני. כל צרכי הגישה לקרקע חייבים לעבור דרך החלטות המדינה בנוגע להקצאת קרקע, חכירת קרקעות ושינוי ייעוד הקרקע. במילים אחרות, שוק הקרקעות הוייטנאמי הוא שוק מיוחד, שבו המדינה היא גם הספקית וגם הרגולטורית.

בהקשר זה, אם המדינה "מותירה בידי המקומיים לקבוע את מחירי הקרקעות בהתאם לשוק", היא למעשה משאירה זאת לתנודות שניתן לתמרן בקלות על ידי ספקולנטים, מתווכים וקבוצות אינטרסים. באותו זמן, מחירי הקרקעות אינם משקפים עוד את ערך השימוש בפועל, אלא מעוותים על ידי ציפיות ספקולטיביות. זוהי הסיבה לפרדוקס: אדמות נטושות רבות עדיין בעלות מחירים גבוהים, מפעלי ייצור מתקשים בגישה לקרקעות, וספקולנטים מתעשרים בזכות הפרשי מחירים.

שוק הקרקעות של וייטנאם הוא שוק מיוחד שבו המדינה היא גם הספק וגם הרגולטור.

הסיכונים הכרוכים בהטלת עקרון "מחיר השוק"

כאשר נכס ציבורי שבבעלות כל הציבור כפוף למנגנון תמחור "מבוסס שוק", שורה של סיכונים חמורים עלולה להיווצר באופן מיידי.

ראשית, מחירי הקרקעות מנופחים באופן בלתי סביר. פיסת מידע אחת ולא מאומתת על תכנון או תשתיות יכולה ליצור "קדחת קרקעות". "מתווכי קרקעות" וספקולנטים יוצרים בקלות מחירים וירטואליים, דוחפים את המחירים פי כמה וכמה מעל הערך האמיתי, מה שהופך את מושג "מחיר השוק" למשחק למניפולטיבים.

שנית, השפעות חברתיות שליליות. עליות בלתי סבירות במחירי הקרקע מובילות למחירי דיור, מחירי שכירות, הוצאות מחיה, עלויות ייצור - כולם נופלים על כתפי אנשים ועסקים. חלום ההתיישבות מתרחק יותר ויותר עבור בעלי הכנסה בינונית; עסקים מאבדים את היתרון התחרותי שלהם עקב עלויות קרקע גבוהות; שוק הדיור הציבורי נחנק.

שלישית, עיוותים בהקצאת משאבים. כאשר מחירי קרקעות וירטואליות הופכים לערוץ להתעשרות מהירה, הון חברתי נמשך לספקולציות נדל"ן במקום לייצור, טכנולוגיה וחדשנות. אנשים רבים נוטשים את הייצור כדי למהר ל"גלישה" של קרקעות, ויוצרים כלכלה לטווח קצר ולא בת קיימא עם סיכונים פוטנציאליים.

רביעית, הסיכון לחוסר יציבות מקרו-כלכלית. בועת הקרקעות מציבה סיכונים למערכת הבנקאות, שכן רוב הבטוחות הן נדל"ן. במקביל, הפער בין עשירים לעניים גדל כאשר מיעוט מתעשר במהירות באמצעות ספקולציות בקרקעות, בעוד שהרוב מודרים מהיכולת לגשת לקרקע לצורך התיישבות ופיתוח קריירה.

לכן, אזהרת המזכיר הכללי לא רק נאמנה למציאות, אלא גם בעלת ערך חשוב ביותר מבחינה מדינית.

התפקיד הבלתי נמנע של המדינה בהערכת שווי קרקעות

במשטר בעלות ציבורית, המדינה אינה יכולה להתחמק מאחריותה להערכת שווי. להיפך, למדינה יש חובה לקבוע מסגרת מחירי קרקע סטנדרטית, משום שזו הדרך היחידה להגן על האינטרסים של העם כולו ולמנוע אובדן נכסי ציבור.

אם נאפשר לשוק "לווסת את עצמו", אנו למעשה מעבירים את הכוח לקבוע את ערך הנכסים הציבוריים לקבוצת ספקולנטים. זה לא רק שגוי מבחינת עקרונות ניהול נכסים ציבוריים, אלא גם מסוכן מבחינת השלכות חברתיות.

קביעת מחירי הקרקעות על ידי המדינה אינה משמעה שלילת תפקיד השוק. להיפך, זוהי תכנון של שוק מבוקר, שבו מחיר הקרקע המונפק על ידי המדינה ממלא תפקיד של "עוגן סטנדרטי", בעוד שעסקאות אזרחיות יכולות להשתנות בטווח סביר. זהו מודל המאזן בין גמישות השוק לבין היציבות הנדרשת של ניהול המדינה.

בפרט, מחירי הקרקעות שמפרסמת המדינה הם גם כלי מדיניות אסטרטגי המסייע ב: הבטחת גישה לקרקעות לצורך התיישבות ופיתוח קריירה; יצירת סביבת עלויות יציבה לעסקים, שיפור התחרותיות; ניתוב הון חברתי לייצור במקום לספקולציות; הגדלת הכנסות תקציביות שקופות ציבוריות, ומניעת אובדן נכסים ציבוריים.

לפיכך, לנקודת המבט של המזכיר הכללי יש בסיס תיאורטי מוצק: הערכת שווי הקרקעות של המדינה אינה התערבות מנהלית שרירותית, אלא דרישה בלתי נמנעת של משטר בעלות מיוחד - בעלות ציבורית על קרקעות.

מנגנון מתאים לקביעת מחירי קרקעות בווייטנאם

כדי ליישם תפיסה זו, יש צורך לבנות מנגנון תמחור מדעי, בר ביצוע ושקוף.

ראשית, יש לקבוע מסגרת לאומית סטנדרטית למחירי קרקעות. מועצה לאומית עצמאית להערכת קרקעות צריכה להוציא מסגרת מחירי קרקעות המבוססת על ביג דאטה, התייעצות עם מומחים ופיקוח צמוד. אי אפשר לתת לכל יישוב לקבוע את המחירים שלו, אשר יכולים בקלות ליפול ל"אזור האפל" של אינטרסים קבוצתיים.

שנית, בניית מסד נתונים מאוחד של קרקעות. זוהי תהיה "מערכת העצבים המרכזית" של ניהול הקרקעות, שתתעד את כל העסקאות, מידע המס והאשראי בזמן אמת, ובכך תשקף במדויק היצע וביקוש אובייקטיביים ותבטל עסקאות וירטואליות.

שלישית, יש להחיל מס נגד ספקולציות . יש להטיל מס הדרגתי על אדמות נטושות או אדמות שנרכשו ונמכרו בפרק זמן קצר כדי לחסל מניעים ספקולטיביים, כך שהאדמה תוכל לחזור לתפקודי הייצור והחיים התקינים שלה.

רביעית, יש ליישם מנגנון להשבת הפרשי שכר דירה. כאשר המדינה משקיעה בתשתיות שמגדילות את ערך הקרקע, על המדינה לגבות את הערך המוגדל באמצעות מיסים, אגרות או מכרזים. זהו עיקרון של הגינות: ערך זה שייך לכלל האוכלוסייה, וקבוצת יחידים אינה יכולה ליהנות ממנו.

חמישית, להבטיח שקיפות ופיקוח. תהליך הערכת הקרקעות חייב להיות שקוף ומפוקח על ידי האסיפה הלאומית, חזית המולדת, העיתונות והעם. רק שקיפות יכולה למנוע אינטרסים אישיים ולחזק את האמון החברתי.

שישית, יש לאפשר טווח תנודות סביר. מחירי עסקאות אזרחיות יכולים להיות שונים ממחירי המדינה בטווח מסוים, אך אינם יכולים לחרוג מהתקרה, על מנת לשמור על גמישות תוך שמירה על יציבות.

מנגנונים אלה, אם יתוכננו ויפעלו ברצינות, ייצרו שוק קרקעות הוגן, שקוף ובר קיימא - בדיוק כפי שאישר המזכיר הכללי.

אוריינטציה אסטרטגית לשינוי יסודי של מדיניות הקרקעות

המזכיר הכללי טו לאם הציע כיוון אסטרטגי לתיקון יסודי של מדיניות הקרקעות. במשטר של בעלות ציבורית, אין "מחיר שוק" נכון אם המדינה אינה קובעת את המחיר. רק מחיר סטנדרטי שנקבע על ידי המדינה יכול להבטיח את האינטרסים הציבוריים, למנוע ספקולציות ולהחזיר את שוק הקרקעות למסלול של פיתוח בר-קיימא.

זוהי תזכורת עבורנו לשים קץ לרפיון, לאינפלציה ולספקולציות בקרקעות, ובמקביל קריאה לעצב מחדש את מנגנון תמחור הקרקעות לכיוון הוגנות ושקיפות. המדינה חייבת להיות האדריכלית של שוק הקרקעות, תמחור אינו נועד להתערבות מנהלית, אלא ליצירת בסיס לפיתוח.

המסר ברור מאוד: קביעת מחירי קרקעות בבעלות ציבורית היא באחריותה ההיסטורית של המדינה, והיא גם המפתח לשוק הנדל"ן הווייטנאמי לצאת מהספירלה הספקולטיבית, להיכנס למסלול יציב והוגן, וליצור את הבסיס לפיתוח בר-קיימא.

ד"ר נגוין סי דונג

מקור: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm