עסקאות נדל"ן עולות, ומחכות לחזור להיות פעילות

אנשים מסתכלים על דירות בפרויקט דירות בבין דואונג - צילום: NGOC HIEN

אז איך נראה שוק הנדל"ן הנוכחי? מה ראוי לשים לב אליו ולשים לב אליו?

הריבית יורדת, אנשים קונים בתים באומץ

מר נגוין אן טו (בן 35), שרכש לאחרונה דירה בעיר תו דוק (HCMC), אמר כי לאחרונה הוא ואשתו חקרו פרויקטים רבים של נדל"ן בה, ואף ביקרו בפרויקטים באזור בין דואונג הגובל בה, אך רוב הפרויקטים יקרים.

לאחר סינון הפרויקטים, מר טו ואשתו החליטו לבחור מקום מגורים בפרויקט בעיר במחיר של כמעט 3 מיליארד וונד, שבו 70% מערך הבית הושאל על ידי הבנק.

לדברי מר טו, בשלב זה, הריבית על משכנתאות ירדה, והוא יכול ללוות בריבית של 6% לשנה, ריבית קבועה בשנתיים הראשונות, מה שגרם למר טו להחליט להתיישב בבית זה לאחר יותר מ-10 שנות שכירות.

"למעשה, אין הרבה דירות לבחור מהן בתקופה הזו, אבל ראיתי שבמהלך השנתיים האחרונות ניתן לספור את מספר הפרויקטים על יד אחת. הפעם, הריביות ירדו, וגם למשקיעים יש מדיניות תמיכה טובה, אז החלטתי לקנות בית בתקופה הזו", אמר מר טו.

במקום לבחור לקנות דירה חדשה או בית בעתיד, מר טראן ואן טאו (בן 33) החליט לקנות דירה ישנה גם באזור העיר ת'ו דוק וקיבל את הפנקס הוורוד מיד לאחר השלמת הליך רכישת הבית. לדברי מר טאו, עם הלוואה בנקאית של מיליארד וונד, ריבית קבועה לשנתיים של 6% לשנה, זה מתאים ליכולת התשלום שלו.

בשיחה עם טואי טרה , אמר מר פאן נגוק באו אן - מנכ"ל נובה לקסינגטון נדל"ן JSC - כי בהקשר של שוק הנדל"ן שאין בו הרבה דירות חדשות, אנשים רבים עם צורך אמיתי בדיור בחרו לקנות בתים בפרויקטים שנמסרו, בעלי איכות בנייה טובה כדי לענות באופן מיידי על הצורך המיידי במקום מגורים.

במשרד נוטריון בעיר ת'ו דוק ב-22 ביוני, למרות שהיה זה סוף שבוע, עדיין היו אנשים שהגיעו לאמת הליכי עסקאות מקרקעין, במיוחד עסקאות העברת קרקעות ודירות.

גב' ה. (ראש משרד נוטריון זה) אמרה שכיום מספר האנשים המגיעים לאמת עסקאות מקרקעין על ידי נוטריון גבוה במקצת בהשוואה לתקופת השוק ה"קפוא" בשנת 2023, אך רק חלקיק מהזמן שלפני המגיפה.

גב' ה. אמרה כי משרד זה קיבל 4,000 מסמכים מאומתים על ידי נוטריון בששת החודשים האחרונים, כשליש מהם עסקאות של קנייה, מכירה, העברת דירות, קרקעות והשכרת בתים...

לדברי גב' ה., רוב קוני הבתים כיום הם אנשים עם צרכים אמיתיים של דיור, במיוחד זוגות צעירים שמחירי דירות נפוצים נעים בין 2-4 מיליארד וונד לדירה.

פרויקט נדל"ן בבנייה ברובע 7, הו צ'י מין סיטי - צילום: קוואנג דין

מחפש בעיקר בית עם מעמד חוקי למגורים

בשיחה עם טואי טרה , אמר מר טראן מאן צ'י - סגן מנכ"ל חברת הנכסים דונג טיי - כי עסקאות בפועל מראות שרוב האנשים עם צרכים אמיתיים של דיור, המעוניינים לקנות בית כדי להתיישב, החלו לחזור לשוק כדי לקנות דירות בשלב זה.

"כיום, קונים אינם מעוניינים עוד בפרויקטים של נדל"ן שנבנים בעתיד אך אין להם מסמכים משפטיים סטנדרטיים. לכן, דירות הנסחרות כיום חייבות להבטיח חוקיות מלאה, משקיעים חייבים גם להציע מדיניות תשלום גמישה רבה, להאריך לוחות זמנים לתשלום, ואפילו בפרויקטים מסוימים שכבר קיבלו את הבית, לקונים עדיין יש עד 30% מהסכום שלא שולם והם מקבלים תשלום באיחור", אמר מר צ'י.

באופן דומה, מר פאם טרונג פו - מנהל חברת ניהול הנדל"ן של טיטניום - אמר כי לאחרונה, קרקעות בכמה אזורי מגורים בעיר טו דוק עברו עסקאות "חמות" יותר מבעבר.

בנוגע לקרקעות, אמר מר פו כי באזורים מסוימים, מחירי הקרקעות עלו מעט בהשוואה לבעבר, מכ-100-110 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ל-130-140 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, מתקרבים לתקופה שלפני המגיפה.

בנוסף, מר פו אמר שבעתיד, התקנות בנוגע לחלוקת ומכירת קרקעות יהיו מחמירות יותר, כספי הקרקע לחלוקת ומכירת קרקעות יהיו מוגבלים, והמידע על חיבורי תשתית יהיה מוגבל, כך שכיום באזורים מסוימים מחוץ להו צ'י מין סיטי כמו נון טרך ולונג אן יש גם עסקאות טובות יותר מאשר בתקופה ה"קפואה".

בינתיים, מנהל המכירות של תאגיד נדל"ן זר אמר כי המציאות בתאגיד זה מראה כי אזור הצפון מקבל עסקאות טובות יותר מאשר אזור הדרום, הפרויקטים בדרום המוצעים לשוק אינם מתקבלים יפה כמו בתקופה הקודמת. נכון לעכשיו, קוני הדירות הם בעיקר אלו עם צרכים אמיתיים לדיור, אין קבוצות רבות של לקוחות שמשקיעים או "גולשים" כמו בתקופה הקודמת.

לדברי אדם זה, הדבר הקשה ביותר בשוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי הוא היעדר היצע של פרויקטים חדשים.

לדוגמה, לקבוצה זו יש הון זמין מחברת האם שלה בחו"ל, מוכן להשקיע מיליארדי דולרים בפיתוח פרויקטים, אך עקב מגבלות בתקציבי קרקע, בשנים האחרונות חיפש מיזם זה פרויקטים עם כספי קרקע נקיים בעיר לצורך מיזוגים ורכישות (M&A) אך לא מצא את מבוקשו. לכן, אדם זה מאמין שהשוק עדיין יתקשה מבחינת היצע בעתיד הקרוב.

באופן דומה, סגן נשיא של תאגיד נדל"ן עם פרויקט גדול בהו צ'י מין סיטי אמר גם כי עקב ספיגה לקויה של השוק, התאגיד נאלץ להשעות זמנית תוכניות לפיתוח וילות, בתים טוריים ודירות בתוך אזור הפרויקט, למרות שמדובר בקרן קרקע נקייה.

"אנחנו רק מנסים להשלים את חלוקות הבתים שלא גמורות, ואנחנו נאלצים לעצור את חלוקות הבתים החדשות. הלקוחות לא מוכנים להוציא סכומי כסף גדולים כדי לקנות דירות יקרות ערך כרגע, וגם המשקיעים עצמם מתמודדים עם קשיים כלכליים ואין להם מספיק משאבים לזרז דברים כמו קודם בתקופה קשה זו", שיתף.

שוק הנדל"ן עדיין קשה עקב בעיות משפטיות

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי - אמר שהנקודה הקשה ביותר בתחום הנדל"ן היא בעיות משפטיות שמובילות לתקיעות של פרויקטים ישנים ולחוסר בפרויקטים חדשים.

לדברי מר צ'או, ברבעון הראשון של 2024, רק פרויקט דיור מסחרי אחד "אושר למדיניות השקעה במקביל לאישור משקיעים" בשטח של 3,647 מ"ר ורק פרויקט ישן אחד השלים השקעה בבנייה בהיקף של 219 דירות.

אין פרויקטים של דיור מסחרי הזכאים לגייס הון למכירת דיור עתידי וישנם 62 פרויקטים של דיור מסחרי (פרויקטים ישנים) הנמצאים בביצוע עם 28,462 דירות.

בנוסף, מר צ'או אמר גם כי אף פרויקט דיור ציבורי לא אושר להשקעה או קיבל היתר בנייה, אך רק פרויקט דיור ציבורי אחד (פרויקט ישן) הושלם עם 242 דירות ושבעה פרויקטים של דיור ציבורי ודיור לעובדים (פרויקטים ישנים) מיושמים עם 4,996 דירות.

"בשנת 2024, שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי ימשיך לסבול מחוסר איזון בהיצע וביקוש לדיור, ומחסור בהיצע דיור, מה שיוביל לתוצאה שמחירי הדיור עלולים לעלות או להישאר גבוהים, במיוחד לאור חוסר האיזון במגזר הדיור היוקרתי ומחסור חמור בדיור מסחרי ובדיור ציבורי במחירים נוחים", אמר מר צ'או.

היכן גדלות הכנסות עסקי הנדל"ן?

מקור: הלשכה הסטטיסטית של הו צ'י מין סיטי - נערך על ידי: NGOC HIEN - גרפיקה: N.KH.

על פי לשכת הסטטיסטיקה של הו צ'י מין סיטי, בחמשת החודשים הראשונים של השנה, הכנסותיה משירותים אחרים של הו צ'י מין סיטי הסתכמו ב-172,491 מיליארד דונג וייט, עלייה של 8.6%. מתוכם, הכנסות עסקי הנדל"ן מוערכות ב-101,814 מיליארד דונג וייט, המהוות 59% מהכנסות השירותים האחרים ועלייה של 7.4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בעבר, בארבעת החודשים הראשונים של 2024, הכנסות עסקי הנדל"ן הוערכו ב-80,845 מיליארד דונג וייט, עלייה של 9.8% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

בשיחה עם טואי טרה , נציגי משרדי נוטריון אמרו כי העלייה בהכנסות מענף הנדל"ן נובעת בחלקה מהעובדה שההצהרה על שווי עסקאות נדל"ן התקרבה לשווי הריאלי, גבוה בהרבה מההצהרה הקודמת.

ראש משרד נוטריון אמר כי בעבר, כדי "להימנע" מתשלום מיסים גבוהים, עסקאות נדל"ן הוכרזו לעיתים קרובות רק בכמה עשרות עד כמה מאות מיליוני דונג וייטנאמי, אך כיום זה כבר לא המצב, כל רישומי העסקאות הם מעל 500 מיליון דונג וייטנאמי. אם ההצהרה נמוכה, המס יוחזר וזה יהיה בעייתי וקשה מאוד להליכים עתידיים.

לכן, אדם זה אמר שהצהרות האנשים היו קרובות יותר למחיר המכירה, מה שגרם לגביית המסים להיות גבוהה יותר מבעבר.

שוק הנדל"ן צפוי להתייצב עד אמצע 2025

מחירי הדירות בהאנוי עלו בממוצע של 31% בששת החודשים הראשונים של 2024 - צילום: NAM TRAN

שוק הנדל"ן מראה סימני התאוששות, אך לדברי מומחים, השוק יתייצב כאשר יהיו יותר עסקאות של דירות במחירים נוחים ודיור ציבורי.

על פי נתוני משרד הבינוי, ברבעון הראשון של 2024, מספר פרויקטי הדיור המסחרי שהושלמו ברחבי המדינה היה 10, מספר הפרויקטים שהורשו רישיונות חדשים היה 19, מספר הפרויקטים הזכאים למכירת דיור עתידי היה 38, ומספר הפרויקטים הנמצאים בביצוע היה 984.

סך עסקאות הנדל"ן ברבעון הראשון של 2024 הגיע ל-133,512 עסקאות מוצלחות (109,066 ברבעון הראשון של 2023).

מתוכם, עסקאות דירות ובתים פרטיים הגיעו ל-35,853 עסקאות (27,590 ברבעון הראשון של 2023), עסקאות קרקע הגיעו ל-97,659 עסקאות (81,476 ברבעון הראשון של 2023). משרד הבינוי מסר גם כי שוק הדירות ממשיך למשוך את תשומת ליבן של קבוצות בעלות צרכים ממשיים לדיור ומשקיעים לטווח בינוני וארוך.

התאוששות מקומית

בשיחה עם טואי טרה , מר דין מין טואן - מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום - ציין כי שוק הנדל"ן מתאושש באופן מקומי, במיוחד בשוק בהאנוי, שם המחירים בשוק המשני ובפרויקטים של דירות יוקרה עולים.

מחיר הדירות הממוצע עלה משום שהפרויקטים היוקרתיים החדשים שהושקו מציעים מחירים גבוהים, מה שגרם לעלייה במחיר הממוצע של השוק כולו. מר טואן אמר כי שוק הדירות גדל בשלושת החודשים הראשונים של השנה, אך לא בכיוון חיובי הן מבחינת היצע והן מבחינת ביקוש. יתר על כן, התאוששות שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה מרוכזת יותר בצפון. בנוסף לדירות, גם שוק הקרקעות והדירות הפרטיות בצפון עלו.

במבט על השוק בכללותו, הוא לא ענה על הביקוש לנדל"ן. אלו עם צרכים אמיתיים לדיור בהאנוי מחפשים את השוק מתחת ל-40 מיליון דונג וייט למ"ר, ובהו צ'י מין סיטי מתחת ל-50 מיליון דונג וייט למ"ר, אך כרגע יש מחסור בהיצע.

לדברי מר וו הוין טואן קיט - מנהל CBRE VN, היצע השוק בתקופה האחרונה היה רק ​​פלח דירות יוקרה ומעלה. בהתחשב בתחזית שבשנים הקרובות, מר קיט אמר כי לא יהיו מוצרים בטווח הביניים והזולים במוצרי דירות מסחריים גרידא.

מומחה זה אישר גם שרק כאשר היצע הדיור יהיה בשפע, הביקוש בשוק יתייצב, וההיצע והביקוש בכל המגזרים יהיו מאוזנים, אז השוק יתפתח באופן בר-קיימא.

נכון לעכשיו, שוק הנדל"ן בשנים האחרונות היה מוטה, לא מאוזן ונוטה לכיוון פלח היוקרה. לכן, השוק מצפה גם לתמיכה בפיתוח דיור ציבורי ודיור לבעלי הכנסה נמוכה מצד הממשלה כדי ליצור בקרוב היצע זה.

ציפיות לאכיפת חוקי הנדל"ן

לדברי מומחים, הצעת הממשלה לאפשר לשלושה חוקים הקשורים לשוק הנדל"ן להיכנס לתוקף החל מה-1 באוגוסט, חמישה חודשים מוקדם יותר מההחלטה הקודמת של האסיפה הלאומית, ושני סעיפים מסעיף 200 וסעיף 210 לחוק מוסדות אשראי מוצעים להיכנס לתוקף מוקדם החל מה-1 באוגוסט כדי להבטיח עקביות והקפדה בעת קבלת בטוחות ממוסדות אשראי, מה שייצור מסדרון משפטי חדש, שקוף ונוח יותר לשוק הנדל"ן.

עם זאת, במציאות, בעת יישום החוקים, תמיד יש עיכוב ולוקח בין שישה חודשים לשנה עד להשפעה ברורה. יתר על כן, החוקים אינם מזכירים איזון שוק, התאמת מחירי דיור, וגם לא התאמת ריביות הלוואות או הפחתת מחירי קרקעות. להיפך, עלויות התשומה עבור פרויקטים עשויות לעלות, ולכן קשה לצפות לירידה במחירי הדיור.

מר דין מין טואן ציין גם כי החוקים זקוקים לזמן כדי לחדור לשוק, שלא לדבר על הצורך בצווים וחוזרים שיכוונו, כך שבטווח הקצר השוק עדיין חסר היצע. נכון לעכשיו, השוק נמצא בשלב מעבר בין חוקים ישנים לחדשים, איש אינו מעז לקבל החלטות, כך שההיצע החדש נמוך, ופרויקטים שיש להם היצע חדש עשויים להימכר במחירים גבוהים מאוד.

עם זאת, מר טואן מקווה שהחוק החדש יסייע לפתור את בעיית האספקה ​​ולהסיר מכשולים משפטיים לפרויקטים הן בצפון והן בדרום. התקנות יהיו ברורות יותר וההיצע בטווח הבינוני והארוך יהיה שופע יותר.

החוק החדש גם מטיל דרישות מחמירות יותר על משקיעים, רק משקיעים פוטנציאליים יכולים ליישם פרויקטים, ובמקביל תומך בקוני דירות להפקיד רק 5% בעת רכישת בית. סינון המשקיעים יהיה טוב יותר, השוק יתפתח בצורה בריאה יותר. אך ייקח לפחות עד הרבעון השני של 2025 עד ששוק הנדל"ן יגיע לשיווי משקל ויתפתח בצורה בת קיימא.

סגן שר הבינוי נגוין ואן סין:
הממשלה תתמוך בהגדלת היצע הדיור הציבורי כדי להוריד את מחירי הדירות.

החלטה 33 של הממשלה סיפקה פתרון מקיף לשוק הנדל"ן. בהתאם לכך, הממשלה הציעה שורה של פתרונות כגון שכלול מוסדות, קידום פיתוח דיור ציבורי, הקלת גישת מיזמים להון, הנפקת אג"ח לגיוס הון לפרויקטים...

הפתרון לשוק כבר קיים, מבוזר ליישובים ושקוף, אך היישום עדיין איטי.

הגדלת היצע הדיור הציבורי כדי לענות על צורכי הדיור של רוב האוכלוסייה באזורים עירוניים היא פתרון להגדלת היצע הדיור, במטרה להתאים מחדש את מבנה הדיור ולהפחית את מחירי הדיור הנוכחיים. כאשר יהיו הרבה בתים זולים, מחירי הדיור בוודאי ירדו.

בתקופה הקרובה, הממשלה תוציא צו נפרד בנושא פיתוח דיור ציבורי במטרה לקצר את הליכי ההשקעה, ליצור נוחות מרבית למשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי בביצוע הליכי השקעה, גישה לקרקע, הון ומכירת דיור ציבורי.

מקור: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm