עסקאות נדל"ן נמצאות במגמת עלייה, ומחכות לפריחה מחודשת.

אנשים בודקים דירות בפרויקט דירות בבין דואונג - צילום: NGOC HIEN

אז מהו מצבו הנוכחי של שוק הנדל"ן? מהן הנקודות המרכזיות שיש לשים לב אליהן ולשקול?

עם ריביות נמוכות יותר, אנשים בטוחים יותר ברכישת בתים.

לאחר שרכש לאחרונה דירה בעיר טו דוק (הו צ'י מין סיטי), מר נגוין אן טו (בן 35) אמר שהוא ואשתו חקרו פרויקטים רבים של נדל"ן בהו צ'י מין סיטי, ואף ביקרו בפרויקטים במחוז בין דואנג הגובל בהו צ'י מין סיטי, אך רובם היו יקרים.

לאחר סקירת פרויקטים שונים, החליטו מר וגברת טו לבחור בית בפרויקט בעיר במחיר של כמעט 3 מיליארד וונד, כאשר 70% מערך הבית ממומן באמצעות הלוואה בנקאית.

לדברי מר טו, שיעורי הריבית על משכנתאות ירדו לאחרונה, מה שאפשר לו ללוות בריבית קבועה של 6% לשנה בשנתיים הראשונות. דבר זה הוביל אותו להחליט להתיישב בבית זה לאחר יותר מ-10 שנות שכירות.

"למעשה, אין הרבה דירות לבחור מהן כרגע, אבל שמתי לב שבמהלך השנתיים האחרונות מספר הפרויקטים היה מוגבל מאוד. עכשיו, כשהריביות ירדו והיזמים מציעים מדיניות תמיכה טובה, החלטתי לקנות בית כרגע", אמר מר טו.

במקום לקנות דירה חדשה או בית בבנייה, מר טראן ואן טאו (בן 33) החליט לקנות דירה ישנה בעיר טו דוק וקיבל את תעודת הבעלות מיד לאחר השלמת הליכי הרכישה. לדברי מר טאו, הלוואה בנקאית של מיליארד וונד, ריבית קבועה של 6% לשנה למשך שנתיים, מתאימה ליכולת ההחזר שלו.

בשיחה עם עיתון Tuoi Tre , אמר מר פאן נגוק באו אן, מנכ"ל חברת המניות המשותפת של נובה לקסינגטון נדל"ן, כי בהקשר של שוק נדל"ן עם מעט דירות חדשות, אנשים רבים עם צרכים אמיתיים לדיור בחרו לקנות בתים בפרויקטים שהושלמו באיכות בנייה טובה כדי לתת מענה מיידי לצורך המיידי שלהם במקום מגורים.

ב-22 ביוני, למרות שהיה זה סוף שבוע, במשרד נוטריון בעיר ת'ו דוק, עדיין היו אנשים שהגיעו לאמת הליכי עסקאות מקרקעין, במיוחד עסקאות הכרוכות בהעברת מגרשים ודירות.

גב' ה. (ראש משרד נוטריון זה) אמרה שכיום מספר האנשים המגיעים לאמת עסקאות מקרקעין על ידי נוטריון גבוה מעט מאשר בתקופת השוק ה"קפוא" של 2023, אך רק חלק קטן מהמספר לפני המגפה.

גב' ה. אמרה כי המשרד קיבל 4,000 מסמכי אישור נוטריוניים בששת החודשים האחרונים, כשליש מהם היו עסקאות הכרוכות בקנייה, מכירה והעברת דירות, מגרשים ובתים להשכרה.

לדברי גב' ה., רוב רוכשי הדירות כיום הם אלו שיש להם צורך אמיתי בדיור, במיוחד זוגות צעירים, כאשר טווח המחירים הנפוץ לדירות נע בין 2 ל-4 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה.

פרויקט נדל"ן בבנייה ברובע 7, הו צ'י מין סיטי - צילום: קוואנג דין

מחפש בעיקר בית עם תיעוד משפטי מלא למגורים.

בשיחה עם עיתון Tuoi Tre , אמר מר טראן מאן צ'י, סגן מנכ"ל חברת Dong Tay Property, כי העסקאות בפועל מראות שרוב האנשים עם צרכים אמיתיים לדיור, המעוניינים לקנות בית כדי להתיישב, החלו לחזור לשוק כדי לקנות דירות בשלב זה.

"כיום, קונים אינם מעוניינים עוד בפרויקטים של נדל"ן שעדיין נמצאים בבנייה אך חסרים להם תיעוד משפטי מתאים. לכן, כל הדירות הנסחרות כעת חייבות להיות בעלות תיעוד משפטי מלא, ויזמים חייבים להציע מדיניות תשלום גמישה, לוחות זמנים לתשלום מורחבים, ואפילו בפרויקטים שבהם הקונים כבר קיבלו את דירותיהם, עד 30% מהתשלום נותר ללא תשלום וניתן לשלם אותו מאוחר יותר", אמר מר צ'י.

באופן דומה, מר פאם טרונג פו, מנהל חברת ניהול הנדל"ן טיטניום, אמר כי לאחרונה, מגרשים בכמה אזורי מגורים בעיר טו דוק חוו נפח עסקאות "חם" יותר בהשוואה לעבר.

בנוגע למגרשי קרקע, אמר מר פו כי באזורים מסוימים, מחירי הקרקעות עלו מעט בהשוואה לעבר, מכ-100-110 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר ל-130-140 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ומתקרבים לרמה שלפני המגיפה.

בנוסף, מר פו אמר כי מכיוון שהתקנות בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן יהפכו מחמירות יותר בעתיד, היצע הקרקעות לחלוקה ומכירה יהיה מוגבל, והמידע על חיבורי תשתית ישתפר, אזורים מסוימים מחוץ להו צ'י מין סיטי כמו נון טרך ולונג אן חווים כיום עסקאות טובות יותר מאשר בתקופת ה"קפאה".

בינתיים, מנהל המכירות של תאגיד נדל"ן זר הצהיר כי המציאות בחברה שלהם מראה כי עסקאות בצפון מתפקדות טוב יותר מאשר בדרום, ופרויקטים בדרום אינם מתקבלים באותה מידה כמו בתקופות קודמות. כיום, רוכשי דירות הם בעיקר אלו עם צורך אמיתי בדיור, ואין עוד הרבה משקיעים או קונים ספקולטיביים כמו בעבר.

לדברי מומחה זה, האתגר הגדול ביותר שעומד בפני שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי הוא היעדר מוחלט של היצע פרויקטים חדשים.

לדוגמה, לתאגיד זה יש הון זמין מחברת האם שלו בחו"ל, והוא מוכן להשקיע מיליארדי דולרים בפיתוח פרויקטים. עם זאת, עקב משאבי קרקע מוגבלים ביותר, במהלך השנים החברה חיפשה פרויקטים עם קרקע נקייה בעיר עבור מיזוגים ורכישות (M&A) אך לא מצאה דבר משביע רצון. לכן, מומחה זה צופה כי השוק ימשיך להתמודד עם קשיים מבחינת היצע בתקופה הקרובה.

באופן דומה, סגן נשיא של קבוצת נדל"ן עם פרויקט גדול בהו צ'י מין סיטי הצהיר גם כי עקב ספיגה חלשה בשוק, הקבוצה נאלצת להשעות זמנית את תוכניותיה לפתח וילות, בתים טוריים ודירות בשטח הפרויקט, למרות שהקרקע נקייה ומוכנה לבנייה.

"אנחנו רק מנסים להשלים את החלקים הלא גמורים, בעוד שאנחנו נאלצים לעצור את בנייתם ​​של חלקים חדשים. הלקוחות אינם מוכנים להוציא סכומי כסף גדולים על דירות יקרות ערך כרגע, והיזם עצמו מתמודד עם קשיים כלכליים ואין לו מספיק משאבים לעבוד במהירות כמו קודם בתקופה מאתגרת זו", שיתף אותו אדם.

שוק הנדל"ן נותר מאתגר עקב מכשולים משפטיים.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי הקושי הגדול ביותר בתחום הנדל"ן הוא המכשולים המשפטיים שגורמים לבעיות לפרויקטים קיימים ולמחסור בקרקעות לפרויקטים חדשים.

לדברי מר צ'או, ברבעון הראשון של 2024, רק פרויקט דיור מסחרי אחד קיבל "אישור השקעה בו זמנית עם אישור משקיעים" בשטח של 3,647 מ"ר, ורק פרויקט קיים אחד עם 219 דירות הושלם בנייתו.

אין פרויקטים של דיור מסחרי הזכאים לגייס הון באמצעות מכירת יחידות דיור מותאמות, וישנם 62 פרויקטים של דיור מסחרי מתמשכים (פרויקטים ישנים) עם 28,462 דירות.

בנוסף, מר צ'או הצהיר כי אף פרויקט דיור ציבורי לא קיבל אישור השקעה או היתרי בנייה; רק פרויקט דיור ציבורי אחד שהושלם (פרויקט ישן) עם 242 דירות הושלם, ושבעה פרויקטים של דיור ציבורי ודיור לעובדים (פרויקטים ישנים) עם 4,996 דירות נמצאים כעת בעיצומם.

"בשנת 2024, שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי ימשיך לחוות חוסר איזון בין היצע לביקוש לדיור, כאשר מחסור בהיצע דיור יוביל לתוצאה שעלולה לעלות מחירי הדיור או להישאר גבוהים, במיוחד לאור חוסר האיזון המתמשך במגזר הדיור היוקרתי ומחסור חמור בדיור מסחרי ובדיור ציבורי במחירים נוחים", אמר מר צ'או.

אילו גורמים תרמו לעלייה בהכנסות עסקי הנדל"ן?

מקור: מחלקת הסטטיסטיקה של הו צ'י מין סיטי - נערך על ידי: NGOC HIEN - גרפיקה: N.KH.

על פי מחלקת הסטטיסטיקה של הו צ'י מין סיטי, בחמשת החודשים הראשונים של השנה, ההכנסות משירותים אחרים בהו צ'י מין סיטי הגיעו ל-172,491 מיליארד דונג וייט, עלייה של 8.6%. מתוכם, ההכנסות ממגזר עסקי הנדל"ן הוערכו ב-101,814 מיליארד דונג וייט, המהוות 59% מסך ההכנסות משירותים אחרים ועלייה של 7.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. לפני כן, בארבעת החודשים הראשונים של 2024, ההכנסות ממגזר עסקי הנדל"ן הוערכו ב-80,845 מיליארד דונג וייט, עלייה של 9.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בשיחה עם עיתון Tuoi Tre , נציגים ממשרדי נוטריון אמרו כי העלייה בהכנסות מענף הנדל"ן נובעת בחלקה מהעובדה שהערך המוצהר של עסקאות נדל"ן קרוב יותר כעת לערך בפועל, גבוה בהרבה מההצהרות הקודמות.

ראש משרד נוטריון אמר כי בעבר, כדי "להימנע" מתשלום מיסים גבוהים, עסקאות נדל"ן הוכרזו בדרך כלל בסכום של עשרות או מאות מיליוני דונג בלבד, אך כיום זה כבר לא קורה; כל מסמכי העסקה הם מעל 500 מיליון דונג. אם הסכום המוצהר נמוך, המס יוחזר, מה שיגרום לאי נוחות וקשיים משמעותיים בהליכים עתידיים.

לכן, פקיד זה הצהיר כי המחירים המוצהרים של האנשים היו קרובים יותר למחיר המכירה בפועל, מה שהביא להכנסות מס גבוהות יותר מבעבר.

שוק הנדל"ן צפוי להתייצב עד אמצע 2025.

מחירי הדירות בהאנוי עלו בממוצע של 31% בששת החודשים הראשונים של 2024 - צילום: NAM TRAN

שוק הנדל"ן מראה סימני התאוששות, אך לדברי מומחים, השוק יתייצב כאשר יהיו יותר עסקאות של דירות במחירים נוחים ודיור ציבורי.

על פי נתוני משרד הבינוי , ברבעון הראשון של 2024, מספר פרויקטי הדיור המסחרי שהושלמו ברחבי המדינה עמד על 10, מספר הפרויקטים שהורשו לאחרונה עמד על 19, מספר הפרויקטים הזכאים למכירת יחידות דיור בבנייה עמד על 38, ומספר הפרויקטים בפיתוח עמד על 984.

המספר הכולל של עסקאות נדל"ן ברבעון הראשון של 2024 הגיע ל-133,512 עסקאות מוצלחות (לעומת 109,066 ברבעון הראשון של 2023).

באופן ספציפי, עסקאות של דירות ובתים צמודי קרקע הגיעו ל-35,853 (לעומת 27,590 ברבעון הראשון של 2023), ומספר החלקות הסתכם ב-97,659 עסקאות (לעומת 81,476 ברבעון הראשון של 2023). משרד הבינוי הצהיר גם כי שוק הדירות ממשיך למשוך את תשומת ליבם של בעלי צרכים ממשיים לדיור ומשקיעים לטווח בינוני וארוך.

התאוששות מקומית

בשיחה עם עיתון Tuổi Trẻ , אמר מר דין מין טואן - מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום - כי שוק הנדל"ן המקומי מתאושש, עם עלייה במחירים בשוק המשני ובפרויקטים של דירות יוקרה בהאנוי.

המחיר הממוצע של דירות עלה משום שפרויקטים יוקרתיים חדשים שהושקו יוצרים מחירים גבוהים, מה שמניע את המחיר הממוצע ברחבי השוק. מר טואן מאמין ששוק הדירות עלה בשלושת החודשים הראשונים של השנה, אך לא בכיוון חיובי הן מבחינת היצע והן מבחינת ביקוש. יתר על כן, התאוששות שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה מרוכזת יותר בצפון. מלבד דירות, גם שוק הקרקעות והבתים הפרטיים בצפון ראה עליות.

במבט מקיף על השוק, נראה שהוא לא ענה על הביקוש לנדל"ן. בעלי צרכים אמיתיים לדיור בהאנוי מחפשים נכסים במחיר נמוך מ-40 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, בעוד שבהו צ'י מין סיטי טווח המחירים נמוך מ-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, אך נכון לעכשיו, קיים מחסור בהיצע.

לדברי מר וו הוין טואן קיט, מנהל CBRE וייטנאם, היצע השוק בתקופה האחרונה כלל רק דירות יוקרה ודירות יוקרה. הוא צופה שבשנים הקרובות לא יהיו דירות מסחריות במחירים בינוניים או במחירים נוחים.

המומחה אישר גם כי רק כאשר היצע הדיור יהיה שופע, הביקוש בשוק יתייצב, ורק כאשר היצע וביקוש בכל המגזרים יהיו מאוזנים, השוק יוכל להתפתח באופן בר-קיימא.

נכון לעכשיו, שוק הנדל"ן מציג מגמה מעוותת ולא מאוזנת, הנוטה בשנים האחרונות לכיוון פלח הנדל"ן היוקרתי. לכן, השוק מקווה גם לתמיכה ממשלתית בפיתוח דיור ציבורי ודיור לבעלי הכנסה נמוכה כדי ליצור היצע זה.

ציפיות בנוגע לאכיפת חוקי נדל"ן.

לדברי מומחים, הצעת הממשלה לאפשר לשלושה חוקים הקשורים לשוק הנדל"ן להיכנס לתוקף החל מה-1 באוגוסט, חמישה חודשים מוקדם יותר מהחלטת האסיפה הלאומית הקודמת, יחד עם ההצעה לאפשר גם לשני סעיפים מסעיפים 200 ו-210 לחוק מוסדות אשראי להיכנס לתוקף מוקדם החל מה-1 באוגוסט כדי להבטיח עקביות והקפדה בעת קבלת בטוחות ממוסדות אשראי, תיצור מסגרת משפטית חדשה, שקופה ומועדפת יותר לשוק הנדל"ן.

עם זאת, במציאות, יישום חוקים אלה תמיד כרוך בפיגור זמן, ולוקח שישה חודשים עד שנה עד להשפעה ניכרת. יתר על כן, החוקים אינם מתייחסים לאיזון שוק או להתאמות מחירי דיור, וגם אינם מזכירים הפחתת ריביות או מחירי קרקע. להיפך, עלויות התשומות עבור פרויקטים עשויות לעלות, מה שמקשה לצפות לירידה במחירי הדיור.

מר דין מין טואן ציין גם כי חוקים זקוקים לזמן כדי להיספג בשוק, שלא לדבר על הצורך בצווים מנחים וחוזרים, כך שבטווח הקצר, עדיין חסר היצע בשוק. נכון לעכשיו, אנו נמצאים בשלב מעבר בין החוקים הישנים לחדשים, ואף אחד לא מעז לקבל החלטות, כך שהיצע הסחורות החדשות מוגבל. פרויקטים שמצליחים לייצר היצע חדש עשויים להימכר במחירים גבוהים מאוד.

עם זאת, מר טואן מקווה שהחוק החדש יסייע לטפל בבעיית האספקה ​​ולפתור צווארי בקבוק משפטיים עבור פרויקטים בצפון ובדרום כאחד. התקנות יהיו ברורות יותר, וההיצע יהיה שופע יותר בטווח הבינוני והארוך.

החוק החדש גם מטיל דרישות מחמירות יותר על יזמים, ומאפשר רק לאלו בעלי יכולת כלכלית מספקת לבצע פרויקטים, תוך תמיכה ברוכשי דירות על ידי דרישה של מקדמה של 5% בלבד. זה ישפר את תהליך הסינון עבור יזמים, ויוביל לשוק בריא יותר. עם זאת, סביר להניח שייקח לפחות עד הרבעון השני של 2025 עד ששוק הנדל"ן יגיע לשיווי משקל וישיג פיתוח בר-קיימא.

סגן שר הבינוי נגוין ואן סין:
הממשלה תתמוך בהגדלת היצע הדיור הציבורי כדי להוריד את מחירי הדיור.

החלטת ממשלה 33 סיפקה פתרון מקיף לשוק הנדל"ן. בהתאם לכך, הממשלה הציגה שורה של פתרונות כגון שיפור מוסדות, קידום פיתוח דיור ציבורי, הקלת גישת עסקים להון והנפקת אג"ח לגיוס הון לפרויקטים...

הפתרונות לשוק כבר קיימים, מבוזרים לרמה המקומית, והכל יעיל, אך היישום איטי.

הגדלת היצע הדיור הציבורי כדי לענות על צורכי הדיור של רוב האנשים באזורים עירוניים היא פתרון להגדלת היצע הדיור, במטרה להתאים מחדש את מבנה הדיור ולהוריד את מחירי הדיור הנוכחיים. כאשר יהיה יותר דיור בר השגה, מחירי הדיור בוודאי יירדו.

בעתיד הקרוב, הממשלה תוציא צו נפרד בנושא פיתוח דיור ציבורי, במטרה לייעל את הליכי ההשקעה וליצור נוחות מרבית למשקיעים בפרויקטים של דיור ציבורי בביצוע הליכי השקעה, גישה לקרקע, הון ומכירת דיור ציבורי.

מקור: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm