הסרת אגרות שימוש בקרקע עבור הפרויקט

בהו צ'י מין סיטי יש כ-100 פרויקטים של נדל"ן מסחרי ש"ממתינים" להודעה על התחייבויות פיננסיות.

בישיבת עבודה עם יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, נגוין ואן דואוק, ועם מחלקות רלוונטיות בסוף השבוע האחרון, מר ג'ון סונג הו, מנכ"ל Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (לוטה, קוריאה) - המשקיעה בפרויקט העיר החכמה האקולוגית Thu Thiem (רובע An Khanh), הביע את רצונו להמשיך ביישום הפרויקט אם הו צ'י מין סיטי תסיר מכשולי השקעה, ובמיוחד את הפטור מתשלום אגרת שימוש בקרקע נוספת של הפרויקט בסך 5.4% לשנה.

100 פרויקטים עם התחייבויות כספיות

יו"ר ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, נגוין ואן דואוק, הכיר בהמלצות החברות ואמר כי ידווח לממשלה המרכזית לצורך בחינת פתרונות מתאימים. מנהיגי העיר מברכים על לוטה שתמשיך ללוות, לשתף בקשיים וליישם את הפרויקט בזמן.

למעשה, הבעיה שהעלתה לוטה אינה מקרה בודד. בעבר, המשקיע בפרויקט אמפייר סיטי - חברת Empire City Joint Venture - שלח גם מסמך לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי בבקשה לבחון מחדש את ההתחייבויות הכספיות שנוצרו. על פי יחידה זו, מאז 2017, החברה השלימה את התחייבויותיה הכספיות בסך כמעט 3,600 מיליארד דונג והחלטה של ​​הקצאת הקרקע של העיר קבעה בבירור כי החברה "לא צריכה לשלם יותר" בעת מעבר מחכירת קרקע חד פעמית להקצאת קרקע עם דמי שימוש בקרקע. על בסיס זה, הפרויקט השלים ומסר שלושה אשכולות של עבודות, השווה ערך לכ-1,200 דירות לתושבים. עם זאת, הדרישה לשלם דמי שימוש נוספים בקרקע נחשבת ל"נטל גדול", המשפיע קשות על זרימת ההון ועל תוכניות עסקיות.

פינה בפרויקט אמפייר סיטי מתמודדת עם קשיים פרוצדורליים. צילום: HOANG TRIEU

באופן דומה, רשות המסים של הו צ'י מין סיטי פרסמה לאחרונה מסמך המבקש מחברת השקעות הנדל"ן Hung Loc Phat לשלם 400 מיליארד דונג וייטנאמי נוספים עבור פרויקט גרין סטאר סקיי גארדן. על פי איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), בעיר יש כיום כ-100 פרויקטים של נדל"ן מסחרי "הממתינים" להודעה על התחייבויות כספיות, כולל פרויקטים רבים בקנה מידה גדול של חברות כמו נובלנד , הונג טינה לנד ו-TTC לנד.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, אמר כי האיגוד הציע שוב ושוב לבטל לחלוטין את הרגולציה של גביית 5.4% נוספים עבור מקרים בהם המפעלים אינם אשמים. לדבריו, "העיכוב בקביעת התחייבויות כספיות נובע בעיקר מהליכים מנהליים, ולא מאשמת המשקיעים". לדברי מר צ'או, מנגנון זה לא רק גורם להפסדים למפעלים אלא גם גורם לאובדן הכנסות תקציביות, מכיוון שאגרת השימוש בקרקע "מושעית" ולא ניתן לשלם אותה בזמן, בעוד שסדרה של פרויקטים נאלצת להשעות זמנית את הבנייה, מה שגורם לבזבוז כספי קרקע.

הוא מאמין שאם הממשלה תצליח לפתור את הבעיה הזו, הפרויקטים "המושעים" ישלימו במהירות את התחייבויותיהם הפיננסיות, ובכך יבטלו את זרימת ההון של עשרות אלפי מיליארדי דונג לשוק הנדל"ן. "אגרות שימוש בקרקע הן המפתח לשיקום היצע הדיור ולקידום צמיחה כלכלית . כאשר בעיה זו תיפתר לחלוטין, היא תהווה גם ערובה חשובה לסביבת ההשקעות של וייטנאם", הדגיש.

הקשר הגדול ביותר

מר דאנג הונג אן, יו"ר איגוד היזמים הצעירים של וייטנאם (VYEA) ויו"ר מועצת המייסדים של חברת הנדל"ן המשותפת של סייגון ת'ונג טין (TTC Land), אמר כי בעיות בהתחייבויות פיננסיות לקרקע הן "צוואר הבקבוק הגדול ביותר" המעכב את התפתחות שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי. "על פי הוראות חוק הקרקעות משנת 2024 וצו 103/2024/ND-CP, דמי שימוש בקרקע נקבעים בהתאם למועד בו המדינה מוציאה את החלטת הקצאת הקרקע. אך במציאות, פרויקטים גדולים רבים מיושמים בשלבים, בכל פעם שהקרקע מוקצית, יש לקבוע הערכה חדשה, מה שגורם לאי נוחות", אמר.

הוא ציין פרויקטים רבים שבהם העיר הקצתה זמנית קרקע בשלב הראשון למשקיעים כדי להתחיל בבנייה, בעוד שהחלק הנותר המתין להשלמת הפיצויים ופינוי האתר. כאשר התקבלה ההחלטה להקצות קרקע בשלב הראשון, החברה שילמו דמי שימוש בקרקע עבור הפרויקט כולו על סמך התכנון המפורט. עם זאת, כאשר הקרקע הנותרת הוקצתה, הרשויות קבעו התחייבויות כספיות נוספות בהתאם למחיר הקרקע החדש, מה שאילץ את החברה לשלם מאות מיליארדי דונג נוספים, למרות ששטח זה נכלל בתשלום הקודם.

מצב זה, לדברי מר הונג אן, לא רק מגדיל את עלויות ההשקעה ומאריך את התקדמות היישום, אלא גם משפיע על כל שרשרת הערך של שוק הדיור. "פרויקט שעוכב לא רק גורם נזק לעסקים אלא גם כרוך בשורה של השלכות: קוני בתים ממתינים, בנקים צריכים לארגן מחדש הלוואות, ההיצע נחסם והשוק מאבד נזילות", אמר.

לדברי מר דאנג הונג אן, סוגיית ההתחייבויות הכספיות בנוגע לדמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים שהוקצו להם קרקע באופן זמני באה לידי ביטוי בקהילת העסקים מזה זמן רב. הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי שלחה גם מסמכים רבים למשרד האוצר ולמשרד החקלאות והסביבה כדי להציע פתרונות, אך עד כה לא ניתנה הנחיה ספציפית. כתוצאה מכך, עסקים רבים שילמו דמי שימוש בקרקע עבור כל הפרויקט לפני עשרות שנים, וכעת הם עדיין צריכים להמשיך לשלם עבור השטח המוקצה הנוסף, כאשר מחירי הקרקע הנוכחיים גבוהים פי כמה. זהו נטל כלכלי עצום, הגורם נזק לעסקים, משפיע קשות על תוכניות עסקיות, גורם לקיפאון בפרויקטים רבים ומפחית בעקיפין את היצע הדיור בהו צ'י מין סיטי.

מר דאנג הונג אן הציע כי יהיה מנגנון ספציפי לטיפול בנושא זה בצורה הוגנת וסבירה. "אנו ממליצים שמשרד האוצר ומשרד החקלאות והסביבה יגישו בקרוב לממשלה מנגנון המאפשר ניכויים וקיזוזים של התחייבויות כספיות שחברות ביצעו בעבר לפי שטח, עבור פרויקטים ששילמו דמי שימוש בקרקע במלואם לפי התכנון המפורט 1/500 אך טרם השלימו את הקצאת הקרקע. זה יבטיח הוגנות ושקיפות, תוך הגנה על הזכויות הלגיטימיות של המדינה והמפעלים. רק אז נוכל לנהל בקפדנות את הכנסות התקציב תוך עידוד מפעלים להשקיע בביטחון, לתרום לקידום הכלכלה החברתית ולספק את צורכי הדיור של תושבי הו צ'י מין סיטי", הדגיש.

הצעה לבטל לחלוטין את הרגולציה של 5.4%

במסיבת עיתונאים חברתית-כלכלית שנערכה לאחרונה, אמר נציג מחלקת החקלאות והסביבה של הו צ'י מין סיטי כי ועדת העם של העיר הציעה רשמית שמשרד משאבי הטבע והסביבה ומשרד האוצר ישקלו לבטל את התקנה על גביית 5.4% נוספים מדמי שימוש בקרקע ודמי שכירות בתקופה בה טרם נקבעו התחייבויות כספיות. על פי הסבר העיר, תקנה זו נקבעה במטרה "לחלוק את האחריות הפיננסית בין המדינה לעם", אך במציאות, העיכוב נובע בעיקר מסוכנות הניהול. לכן, אי אפשר לאלץ עסקים ואנשים לשאת בהוצאה נוספת זו.

העירייה הדגישה גם כי בהקשר של ההתאוששות החברתית-כלכלית לאחר מגפת הקורונה, הסרת התקנה הנ"ל תסייע בהפחתת לחץ העלויות, תעודד השקעות ותקדם צמיחה. נכון לעכשיו, החוק קובע שיעור גבייה נוסף של 5.4%, אך בטיוטת התיקון לצו 103 בנושא דמי שימוש בקרקע ושכר דירה, משרד האוצר מציע שתי אפשרויות: הפחתתו ל-3.6% או ביטולו לחלוטין. עם זאת, ניתן ליישם את הביטול המוחלט רק אם הוא יוסדר ישירות בחוק המקרקעין, ולכן משרד האוצר הציע גם למשרד החקלאות והסביבה ללמוד ולהשלים אותו בתהליך תיקון החוק הקרוב.

על פי מומחים ועסקים רבים, במציאות, העיכוב בקביעת התחייבויות כספיות נובע לעתים קרובות מהליכים מנהליים מסובכים, בעוד שעסקים כבר השלימו את התחייבויותיהם לשלם אגרות שימוש בקרקע. הגבייה הנוספת גורמת לעלייה בעלויות ההשקעה, מה שמעלה את מחירי מוצרי הנדל"ן, משפיע ישירות על רוכשי בתים ומפחית את נגישות הדיור.

ישנם מומחים הסבורים שאם יוטלו עמלות נוספות, יש להחיל אותן רק על פרויקטים שהפעילו קרקעות ומניבים רווחים, כדי למנוע מצב של מפעלים "מחזיקים בקרקעות ומחכים לזמן הנכון". עם זאת, במקרים בהם אין אשמה מצד המשקיע, המשך גביית עמלות נוספות אינה הוגנת. הפתרון הבסיסי ביותר, לדברי מומחים, הוא להסיר לחלוטין את הרגולציה של 5.4%, ובמקביל לקבוע מנגנון ברור לגבי מועד חישוב אגרות השימוש בקרקע כדי ליצור שקיפות ועקביות, ובכך לפתוח חסימה בשורה של פרויקטים תקועים ולהשיב את האמון בשוק הנדל"ן.

צריך עוד הבהרה

יו"ר HoREA, לה הואנג צ'או, הדגיש גם כי טיוטת ההחלטה הקובעת מספר מנגנוני מדיניות להסרת קשיים ומכשולים בארגון יישום חוק הקרקעות צריכה לכלול תקנות ברורות יותר בנוגע לטיפול בתשלומי שימוש נוספים בקרקע. "הממשלה צריכה להסדיר באופן ספציפי את ניכוי הסכומים ששילמו ארגונים עבור התקופה שבה לא חושבו תשלומי שימוש בקרקע או דמי שכירות בקרקע, במקרים בהם לא באשמת משתמשי הקרקע. זהו בסיס משפטי הכרחי לטיפול בפרויקטים כמו עיר אקולוגית חכמה של לוטה או עיר אמפייר סיטי, תוך הימנעות ממצב שבו ארגונים נעשים עוול", ניתח מר צ'או.

מקור: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm