פתרון בעיות בתחום דיני המקרקעין

הדוח המסכם על סוגיות הביקורת ששלח מזכ"ל האסיפה הלאומית בוי ואן קואנג לנציגים העריך לאחרונה כי הממשלה נקטה צעדים רבים ופרסמה מסמכים רבים כדי להסיר קשיים בשוק זה, כגון מברקים ומסמכים הקוראים לראש הממשלה לבקש ממשרדים ורשויות מקומיות לארגן מחדש את שוק הנדל"ן. עם זאת, שוק זה, כולל שוק הדיור, עדיין מתמודד עם קשיים ועומס עקב הליכים משפטיים, קרנות קרקע והון השקעה.

לא אושר עקב מחסור ב"קרקע למגורים"

חלק מההליכים המנהליים בנוגע להשקעות מסורבלים וגורמים למכשולים, פלחי השוק עדיין מוטים, והון אשראי המושקע בשוק זה עדיין טומן בחובו סיכונים פוטנציאליים רבים. עקב הקשיים, חברות נדל"ן נאלצות להפסיק להשקיע ולבנות פרויקטים, וזה גורם גם לקשיים לקבלנים, ספקי חומרים ותעשיות רבות אחרות. "בעיות משפטיות בנוגע לקרקעות, כגון קביעת מחירי קרקעות, דמי שימוש בקרקע, פינוי אתרים או תקנות בנוגע לבחירת משקיעים שחופפות לתקנות בנוגע להשקעות, מכרזים, קרקעות... מהוות חסמים עיקריים להתאוששות ולפיתוח שוק הדיור", העריכה סוכנות ההערכה.

בהו צ'י מין סיטי, בנוסף ליותר מ-100 פרויקטים של נדל"ן המתמודדים עם קשיים שנחקרו ונמצאים בתהליכי פתרון, דיווחה לאחרונה מחלקת התכנון וההשקעות לוועדת העם של העיר על יישום אישורי השקעות עבור פרויקטים של נדל"ן באזור.

בהתאם לכך, מתוך 117 תיקי פרויקטים המבקשים אישור למדיניות השקעה שסוכנות זו מטפלת בהם, 62 פרויקטים אינם עומדים בתנאים להיות משקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי (NƠM) משום שאין להם קרקע למגורים או שאינם מקבלים את העברת כל הקרקע למגורים בהתאם להוראות חוק הדיור משנת 2014.

לכן, מחלקת התכנון וההשקעות המליצה לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי לא לאשר את מדיניות ההשקעות משום שאינה עומדת בהוראות חוק ההשקעות וחוק הדיור. הדבר מדאיג חברות נדל"ן, שכן הדבר עלול לגרום לחסימה של תהליך יישום הפרויקט.

הסרת מכשולים משפטיים תסייע ליישום חלק של פרויקטים בתחום הנדל"ן, ותקדם את פיתוח השוק. צילום: הואנג טריאו

לדברי מאסטר נגוין נאט חאן, מרצה בפקולטה למשפטים, אוניברסיטת כלכלה ומשפט (VNU-HCM), מנקודת מבט משפטית, אי אישור מדיניות ההשקעה של 62 הפרויקטים הללו הוא בהחלט ראוי. עם זאת, מנקודת מבט כלכלית ומנקודת מבט של התפתחות שוק הנדל"ן, יש לכך נקודות רבות שאינן באמת רלוונטיות.

מכיוון שכדי ליישם פרויקט כפרי חדש נדרש קרן קרקע גדולה מספיק של מפעלים, אך במציאות, מספר הפרויקטים עם 100% קרקע למגורים או חלק מקרקע למגורים מהווה לא יותר מ-5% מכלל הפרויקטים הכפריים החדשים בשוק.

לכן, התקנות המחמירות שהוזכרו לעיל בנוגע לשימוש בקרקע גורמות לקשיים רבים כאשר חברות מציעות לבנות פרויקטים של NƠTM. אם לא נמצא דרך לפתור אותם, מאות אלפי מיליארדי וונדון שהושקעו ביישום פרויקטים אלה עלולים "להיתקע", לגרום לבזבוז הון השקעה וגם לא לפתרון בעיית אספקת הדיור.

כדי לפתור את הפרויקטים שהוזכרו לעיל, לדברי מאסטר נגוין נאט חאן, יש צורך בפתרונות משפטיים וניהוליים. מנקודת מבט משפטית, על האסיפה הלאומית ללמוד ולתקן בקרוב את התקנות בנוגע לצורות שימוש בקרקע כדי ליישם פרויקטים של NƠTM בחוק הדיור, בכיוון שלא להגביל את צורות השימוש בקרקע לפרויקטים במקום רק קרקע למגורים כפי שקורה כיום, אלא להבטיח עמידה בתכנון שימושי הקרקע המקומי ותכנון הבנייה.

"מנקודת מבט ניהולית, בעתיד הקרוב, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי יכולה לתמוך במשקיעים של 62 הפרויקטים הללו באמצעות ארגון מכרזים לפרויקטים המשתמשים בקרקע לבחירת משקיעים העומדים בתנאים ליישום פרויקט NƠTM (במקרה של זכייה במכרז, המדינה תקצה קרקע או תחכור קרקע ליישום פרויקט NƠTM) או להמיר את ייעוד פרויקט NƠTM לדיור ציבורי כך שלא יהיה כפוף לצורת השימוש בקרקע" - הביע מאסטר חאן את דעתו.

יש צורך לתקן תקנות רבות

בהודעה הרשמית "הצעה לתקן את סעיף 128 בסעיף ב', סעיף 1, סעיף א', סעיף 4 וסעיף 6 של הצעת חוק הקרקעות (מתוקן) כדי ליצור תנאים למשקיעים לנהל משא ומתן על קבלת זכויות שימוש בקרקע עבור סוגי קרקעות בהתאם לתכנון ליישום פרויקטים של NƠTM" שנשלחה לאסיפה הלאומית, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הציע לתקן את סעיף 1 ב', סעיף 1, סעיף א', סעיף 4 וסעיף 6 של הצעת חוק הקרקעות (מתוקן) כדי ליצור תנאים ליזמים ולמשקיעים לנהל משא ומתן על קבלת זכויות שימוש בקרקע או על זכויות שימוש בקרקע עבור סוגי קרקעות או על זכויות שימוש בקרקע בהתאם לתכנון שימוש בקרקע, תכנון עירוני ותכנון בנייה ליישום פרויקטים של NƠTM.

מר צ'או ציין גם כי התקנה בסעיף 128, סעיף 1 ב', בפסקה 1 של טיוטת חוק הקרקעות (המתוקן) מאפשרת רק הסכמים על קבלת זכות שימוש בקרקע למגורים או על זכות שימוש בקרקע למגורים או בקרקע למגורים ובקרקע אחרת, ולכן יש לה משמעות צרה יותר מהתקנות הנוכחיות בחוק הקרקעות משנת 2013, ובכך אינה יוצרת תנאים נוחים למשקיעים לגישה לקרקע, ואינה מבטיחה את הזכויות והאינטרסים החוקיים והלגיטימיים של אנשים המשתמשים בקרקע.

לדברי מר צ'או, אם תקנה זו תאושר, בעשר השנים הקרובות, משקיעים לא יורשו עוד "להסכים על קבלת הזכות להשתמש בקרקע למגורים ובקרקע אחרת" לצורך יישום פרויקט הפיתוח הכפרי החדש, כך שלא יהיה מקרה שבו משקיע כלשהו יעמוד בתנאי של "הזכות להשתמש בקרקע למגורים ובקרקע אחרת" כפי שנקבע בסעיף 6, סעיף 128 של טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן).

בנוגע לבעיות בדיור העתידי, בסדנה האחרונה בנושא הצעת חוק עסקי נדל"ן (מתוקן) שאורגנה על ידי הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית ומשרד הבינוי , אמר סגן יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, בוי שואן קואנג, כי לאחרונה בעיר, בעת הקמת דיור עסקי, התעוררו בעיות רבות בפרויקטים של בנייה עתידית. לפיכך, הרשות המוסמכת חייבת להחזיק במסמך המאשר את הפרויקט המאפשר מכירת דיור עתידי, מה שמוביל לתוצאות רבות, במיוחד הנפקת אישורי בעלות לקונים של נדל"ן ללא כוונת רווח כאשר מתייחסים להוראות חוק הקרקעות.

לדברי מר בוי שואן קואנג, סעיף 25 בחוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) קובע תנאים לכך שבבתים ובניינים שיוקמו בעתיד יהיה אחד מסוגי המסמכים הבאים בנוגע לשימוש בקרקע (החלטה על הקצאת קרקע, חכירת קרקע; חוזה חכירת קרקע; תעודת זכויות שימוש בקרקע; תעודת בעלות על בית וזכויות שימוש בקרקע; תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על בית ונכסים אחרים הקשורים לקרקע...).

בינתיים, על פי חוק המקרקעין הנוכחי, משתמשי קרקע רשאים להעביר, לחכור, לחכור משנה, לתרום, למשכן ולתרום הון לזכויות שימוש בקרקע כאשר יש להם תעודה.

במקרה בו משתמש הקרקע רשאי לעכב את ביצוע התחייבויות כספיות או שהוא רשאי לחייב התחייבויות כספיות, עליו להשלים את ההתחייבויות הכספיות לפני מימוש הזכויות. כלומר, במקרה בו למשקיע מוקצית קרקע אך אינו משלים את ההתחייבויות הכספיות בנוגע לדמי שימוש בקרקע, הוא אינו יכול לממש את זכויות המשתמש בקרקע בהתאם להוראות חוק המקרקעין, לרבות הזכות להעביר זכויות שימוש בקרקע.

לכן, ועדת העם של עיריית HCM ממליצה כי ועדת הניסוח תבחן ותתאים את התוכן בנוגע לתנאי הקרקע לצורך הליך האישור לעבודות דיור ובנייה עתידיות שיופעלו, שכן "המשקיע השלים התחייבויות כספיות ויש לו תעודת זכות שימוש בקרקע". זאת כדי להגביל את התרחשותן של בעיות משפטיות בשלב הבא, במיוחד בהנפקת תעודות לאנשים.

לאפשר התאמת תכנון לאחר ההעברה

סגן יו"ר ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, בוי שואן קואנג, אמר כי טיוטת החוק לעסקי נדל"ן קובעת כי העיקרון של העברת פרויקטים של נדל"ן הוא שהעברת הפרויקט כולו או חלקו חייבת להבטיח שמטרות הפרויקט והתכנון שלו לא ישתנו, דבר "לא חיובי" מכיוון שמשקיעים רבים, לאחר קבלת הפרויקט, צריכים להתאים את התכנון כדי לשפר את הפרויקט. לדברי מר בוי שואן קואנג, התאמת הפרויקט נועדה לייעל את הפרויקט והמפתח הסופי הוא הגדלת מקדם השימוש בקרקע ועמידה בהוראות חוק התכנון העירוני. משקיעים מתאימים את עצמם בהתאם לתקנות ונושאים בהתחייבויות כספיות נוספות. ועדת העם של הו צ'י מין סיטי הציעה לתקן תקנה זו כך שלא תתנגש בהוראות חוק התכנון העירוני במהלך תהליך היישום, אחרת הדבר ישפיע על תהליך היישום לאחר קבלת העברת הפרויקט.

סמינר "הסרת מכשולים משפטיים בתחום הנדל"ן"

ב-9 בנובמבר, עיתון לאו דונג ארגן דיון בנושא "הסרת מכשולים משפטיים בנדל"ן" כדי להקשיב ולקלוט את דעותיהם של האורחים, ובכך למצוא פתרונות להסרת צווארי בקבוק, פתיחת זרימה בשוק הנדל"ן, קידום צמיחה כלכלית יציבה ובת קיימא...

(*) ראו עיתון לאו דונג מגיליון ה-8 בנובמבר

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm