הסרת מכשולים הקשורים לדיני מקרקעין.

דו"ח מסכם על שאלות שהעלה מזכ"ל האסיפה הלאומית בוי ואן קואנג, שנשלח לאחרונה לנציגים, מעריך כי הממשלה נקטה צעדים רבים ופרסמה מסמכים רבים כדי להתמודד עם קשיים בשוק זה, כגון מברקים והנחיות של ראש הממשלה הקוראים למשרדים ולרשויות המקומיות לארגן מחדש את שוק הנדל"ן. עם זאת, שוק זה, כולל שוק הדיור, עדיין מתמודד עם קשיים וצווארי בקבוק הנובעים מהליכים משפטיים, זמינות קרקעות והון להשקעה.

הבקשה נדחתה עקב מחסור ב"קרקע למגורים".

חלק מההליכים המנהליים הקשורים להשקעות מסורבלים ויוצרים מכשולים; פלחי השוק נותרים לא מאוזנים; ואשראי להשקעות בשוק זה עדיין טומן בחובו סיכונים רבים. עקב קשיים אלה, עסקי נדל"ן נאלצים לעצור פרויקטים של השקעות ובנייה, מה שיוצר קשיים גם עבור קבלנים, ספקי חומרים ותעשיות רבות אחרות. "מכשולים משפטיים בנוגע לקרקעות, כגון קביעת מחירי קרקעות, אגרות שימוש בקרקע, פינוי קרקעות או תקנות לבחירת משקיעים החופפות לתקנות בנוגע להשקעות, מכרזים וקרקעות... מהווים מכשולים עיקריים להתאוששות ולפיתוח שוק הדיור", העריכה הסוכנות הבודקת.

בהו צ'י מין סיטי, בנוסף ליותר מ-100 פרויקטים של נדל"ן המתמודדים עם קשיים הנחקרים כעת לפתרון, דיווחה לאחרונה מחלקת התכנון וההשקעות לוועדת העם של העיר על מצב אישור מדיניות ההשקעה עבור פרויקטים של נדל"ן באזור.

בהתאם לכך, מתוך 117 תיקי פרויקטים המבקשים אישור למדיניות השקעה שסוכנות זו מעבדת כעת, 62 פרויקטים אינם עומדים בתנאים להיות משקיעים בפרויקט דיור מסחרי משום שאינם בעלי קרקע למגורים או שלא רכשו את מלוא הקרקע למגורים כפי שנקבע בחוק הדיור משנת 2014.

לכן, מחלקת התכנון וההשקעות המליצה לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי לא לאשר את תוכנית ההשקעה משום שאינה עומדת בתקנות חוק ההשקעות וחוק הדיור. הדבר עורר דאגה בקרב עסקי נדל"ן, שכן הדבר עלול לעצור את תהליך יישום הפרויקט.

הסרת מכשולים משפטיים תקל על יישום פרויקטים של נדל"ן ותעודד פיתוח שוק. (צילום: HOANG TRIEU)

לדברי בעל התואר השני נגוין נאט חאן, מרצה בפקולטה למשפטים, אוניברסיטת כלכלה ומשפט (האוניברסיטה הלאומית של וייטנאם, הו צ'י מין סיטי), מנקודת מבט משפטית, הסירוב לאשר את מדיניות ההשקעה של 62 הפרויקטים הללו הוא בהחלט ראוי. עם זאת, בהתחשב בפרספקטיבה הכלכלית ובהתפתחויות בשוק הנדל"ן, להחלטה זו מספר היבטים שאינם מתאימים לחלוטין.

מכיוון שביצוע פרויקט דיור מסחרי דורש מעסקים קרן קרקע גדולה מספיק, אך במציאות, מספר הפרויקטים עם 100% קרקע למגורים או חלק מקרקע למגורים מהווה לא יותר מ-5% מכלל פרויקטי הדיור המסחרי בשוק.

לכן, התקנות המחמירות בנוגע לסוגי שימושי קרקע שהוזכרו לעיל יוצרות קשיים רבים עבור עסקים המציעים לבנות פרויקטים של דיור ציבורי. אם לא יוסרו מכשולים אלה, מאות אלפי מיליארדי דולרים המושקעים בפרויקטים אלה עלולים "להיתקע", וכתוצאה מכך לבזבוז הון השקעה ולאי-פתרון בעיית היצע הדיור.

כדי לפתור את הפרויקטים הנ"ל, לדברי בעל התואר השני נגוין נאט חאן, יש צורך בפתרונות משפטיים וניהוליים כאחד. מנקודת מבט משפטית, על האסיפה הלאומית ללמוד ולתקן בהקדם את התקנות בנוגע לצורות שימוש בקרקע ליישום פרויקטים של דיור ציבורי בחוק הדיור, תוך התקדמות לא להגביל את צורות השימוש בקרקע לפרויקטים במקום רק קרקע למגורים כפי שקיים כיום, אלא להבטיח עמידה בתכנון המקומי של שימוש בקרקע ובנייה.

"מנקודת מבט ניהולית, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי יכולה בתחילה לתמוך במשקיעים של 62 הפרויקטים הללו על ידי ארגון מכרזים לפרויקטים לשימוש בקרקע לבחירת משקיעים העומדים בתנאים ליישום פרויקט הדיור החברתי (אם יזכו במכרז, המדינה תקצה או תחכיר להם קרקע ליישום פרויקט הדיור החברתי) או להמיר את המטרה מדיור חברתי לדיור חברתי כך שלא יהיו כפופים לתקנות שימוש בקרקע", הצהירה גב' חאן.

יש צורך לתקן תקנות רבות.

במכתב הרשמי "הצעה לתיקון סעיף 1, סעיף 1, סעיף 4 וסעיף 6 של סעיף 128 של טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) ליצירת תנאים למשקיעים להסכמה על רכישת זכויות שימוש בקרקע עבור סוגי קרקעות התואמים את התכנון לביצוע פרויקטים של דיור חברתי" שנשלח לאסיפה הלאומית, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הציע לתקן את סעיף 1, סעיף 1, סעיף 4 וסעיף 6 של סעיף 128 של טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) ליצירת תנאים לעסקים ולמשקיעים להסכמה על רכישת זכויות שימוש בקרקע או זכויות שימוש קיימות בקרקע עבור סוגי קרקעות התואמים את תכנון שימושי הקרקע, תכנון עירוני ותכנון בנייה לביצוע פרויקטים של דיור חברתי.

מר צ'או ציין גם כי התקנה בסעיף 128, סעיף 128, בפסקה ב' של טיוטת חוק הקרקעות המתוקן מאפשרת רק הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע למגורים, או דורשת זכויות שימוש קיימות בקרקע עבור קרקע למגורים או קרקע למגורים וקרקע אחרת. לכן, היקפה צר יותר מהתקנות הנוכחיות בחוק הקרקעות משנת 2013, ובכך אינה מקלה על גישת משקיעים לקרקע ואינה מבטיחה את הזכויות והאינטרסים הלגיטימיים של משתמשי הקרקע הנוכחיים.

לדברי מר צ'או, אם תקנה זו תאושר, בעשר השנים הקרובות, משקיעים לא יורשו עוד "לנהל משא ומתן על רכישת זכויות שימוש בקרקע למגורים וקרקעות אחרות" לצורך יישום פרויקטים של דיור ציבורי, ולכן אף משקיע לא יוכל לעמוד בתנאי של "זכויות שימוש קיימות בקרקע למגורים וקרקעות אחרות" כפי שנקבע בסעיף 6, סעיף 128 בטיוטת חוק הקרקעות המתוקן.

בנוגע לקשיים הקשורים לפרויקטים של דיור בבנייה, בסדנה שנערכה לאחרונה בנושא טיוטות תיקונים לחוק עסקי הנדל"ן שאורגנו על ידי הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית ומשרד הבינוי , הצהיר סגן יו"ר הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, בוי שואן קואנג, כי בעיר התעוררו בעיות רבות בעת הפעלת פרויקטים של דיור בבנייה. באופן ספציפי, הרשויות חייבות להנפיק אישורים בכתב לפרויקטים העומדים בתנאים למכירת דיור בבנייה, מה שמוביל לסיבוכים רבים, במיוחד בכל הנוגע להנפקת אישורי בעלות לקוני דיור מסחרי כאשר מתייחסים להוראות חוק הקרקעות.

לדברי מר בוי שואן קואנג, סעיף 25 בטיוטת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן) קובע את התנאים לכך שפרויקטים עתידיים של דיור ובנייה יקבלו אחד מסוגי מסמכי השימוש הבאים בקרקע (החלטה על הקצאת קרקע, חכירת קרקע; חוזה חכירת קרקע; תעודת זכויות שימוש בקרקע; תעודת בעלות על דיור וזכויות שימוש בקרקע; תעודת זכויות שימוש בקרקע, בעלות על דיור ונכסים אחרים הקשורים לקרקע...).

בינתיים, על פי חוק המקרקעין הנוכחי, משתמשי קרקע זכאים להעביר, לחכור, לחכור משנה, לתרום, למשכן ולתרום זכויות שימוש בקרקע כהון כאשר יש להם תעודת שימוש בקרקע.

במקרים בהם משתמשי קרקע מקבלים עיכוב במילוי התחייבויותיהם הכספיות או שחובותיהם הכספיות נרשמות כחוב, עליהם למלא התחייבויות אלה לפני מימוש זכויותיהם. משמעות הדבר היא שאם למשקיע מוקצית קרקע אך אינו עומד בהתחייבויותיו הכספיות בנוגע לדמי שימוש בקרקע, הוא אינו יכול לממש את זכויותיו של משתמש בקרקע כפי שנקבעו בחוק המקרקעין, לרבות הזכות להעביר זכויות שימוש בקרקע.

לכן, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי מציעה כי ועדת הניסוח תחקור ותתאים את התוכן הנוגע לתנאי הקרקע לצורך הליך אישור פרויקטים של דיור ובנייה בבנייה למטרות עסקיות, כך שיקבע כי "על המשקיע למלא את כל ההתחייבויות הפיננסיות ולהחזיק בתעודת זכות שימוש בקרקע". מטרה זו היא להגביל את התרחשותן של בעיות משפטיות בשלבים הבאים, במיוחד בהנפקת תעודות לתושבים.

מאפשר התאמות בתכנון לאחר העברת הבעלות.

סגן יו"ר ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, בוי שואן קואנג, הצהיר כי טיוטת החוק לעסקי נדל"ן, הקובעת כי העיקרון להעברת פרויקטים של נדל"ן - שהעברת הפרויקט כולו או חלקו חייבת להבטיח כי מטרות הפרויקט והתכנון יישארו ללא שינוי - היא "לא חיובית". הוא טען כי משקיעים רבים, לאחר רכישת פרויקט, צריכים לבצע התאמות בתכנון כדי לשפר אותו. לדברי מר בוי שואן קואנג, התאמות הפרויקט נועדו לייעל את הפרויקט, ובסופו של דבר להגדיל את מקדם השימוש בקרקע ולעמוד בחוק התכנון העירוני. משקיעים מבצעים התאמות בהתאם לתקנות, וכך גורמים להתחייבויות כספיות נוספות. ועדת העם של הו צ'י מין סיטי הציעה לתקן תקנה זו כדי למנוע התנגשויות עם חוק התכנון העירוני במהלך היישום, שכן הדבר ישפיע לרעה על התקדמות הפרויקט לאחר הרכישה.

סמינר "הסרת מכשולים משפטיים מתחום הנדל"ן"

ב-9 בנובמבר, עיתון Nguoi Lao Dong ארגן סמינר תחת הכותרת "הסרת מכשולים משפטיים לנדל"ן" כדי להקשיב ולאסוף חוות דעת של אורחים, ובכך למצוא פתרונות להסרת צווארי בקבוק, לפתיחת חסימת הזרימה בשוק הנדל"ן ולקידום צמיחה כלכלית יציבה ובת קיימא.

(*) ראה עיתון נגואי לאו דונג, גיליון מיום 8 בנובמבר.

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm