האנוי מחמירה את התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות וחלוקת חלקות: האם מחירי הבתים יעלו?

על פי החלטה 61/2024/QD-UBND מיום 27 בספטמבר 2024 של ועדת העם של האנוי , החל מה-7 באוקטובר, האנוי תיישם תקנות חדשות בנוגע לשטח הקרקע המינימלי לחלוקה.

בהתאם לכך, קרקע למגורים הממוקמת במחוזות ועיירות חייבת להיות בשטח מינימלי של 50 מ"ר, באורך של מעל 4 מטרים, וברוחב של לפחות 4 מטרים הגובלים בכביש. עבור קומונות בשפלה, השטח המינימלי לחלוקה הוא 80 מ"ר, עבור קומונות באמצע הארץ 100 מ"ר, ועבור קומונות הרריות מינימום של 150 מ"ר.

מר נגוין דה דייפ, חבר באיגוד הנדל"ן של וייטנאם, ציין כי בטווח הארוך, זוהי מגמה בלתי נמנעת המיושמת באופן אחיד במדינות רבות כדי לשפר את שקיפות השוק. החמרת תקנות חלוקת הקרקעות לא תשפיע רק על קבוצה קטנה של אנשים. מכיוון שלא רק בהאנוי אלא גם בערים מסוג II ו-III, מספר רב של משקיעים משתתפים בשוק הקרקעות. בשל הנזילות הגבוהה והביקוש לסוג זה של השקעה, חלק מהמשקיעים אוגרים קרקעות ומוכרים אותן מחדש במחירים גבוהים.

עם זאת, למרות היתרונות, מומחים סבורים כי תקנה זו עלולה להפחית את היצע הדיור בהאנוי ולגרום להמשך עליית מחירי הנדל"ן. באופן ספציפי, עם התקנה החדשה, היצע הדירות הקטנות ובמחירים נוחים יוגבל, ובכך יתרום להקשות על ירידת המחירים, ואף עלול לגרום לעלייתם.

אנשים רבים מודאגים שמחירי הקרקעות עבור מגרשים מחולקים יעלו משמעותית לאחר התקנות החדשות. (תמונה להמחשה: צ'או אן).

מר דין מין טואן, מנהל PropertyGuru Vietnam באזור הדרום, חולק את אותה דעה ומאמין כי החמרת הרגולציות בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן מסייעת להבטיח את זכויותיהם של קוני נדל"ן ותורמת לשיפור השקיפות של שוק הנדל"ן, ובכך יוצרת מומנטום לפיתוח בר-קיימא בעתיד. עם זאת, מר טואן ציין גם כי התקנות החדשות עשויות להשפיע באופן משמעותי על שוק הקרקעות הן מבחינת היצע והן מבחינת מחירי המכירה.

נכון לעכשיו, למעלה מ-90% מהיצע הקרקעות למכירה מורכב ממגרשים המחולקים לחלוקה וחלוקה על ידי יחידים, אשר לאחר מכן יוצרים פרויקטים למכירה. לכן, בעוד שתקנות מחמירות יותר עשויות להפחית את הנוהג הנפוץ של חלוקת קרקעות, גם ההיצע בשוק יצטמצם, מה שעלול להוביל לעליות מחירים.

לדברי מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, הביקוש למגרשי קרקע תמיד גבוה מאוד, בעוד שהשוק חסר היצע מפרויקטים רשמיים. לכן, למרות שהתקנות המחמירות את חלוקת הקרקעות ומכירתן הן הכרחיות, הן יגרמו לתנודות משמעותיות בשוק הקרקעות בשנה הקרובה עקב מחסור בהיצע ופוטנציאל לעליות מחירים.

לא רק שהמחירים עלו, אלא שתקנות חלוקת הקרקעות החדשות של האנוי גם אומרות שקונים צריכים להוציא הרבה יותר כסף כדי לרכוש בית בהאנוי. לדוגמה, עבור בית בגודל 30 מ"ר במחיר של 150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, קונה יצטרך 4.5 מיליארד דונג וייטנאמי. אבל אם גודל המגרש המינימלי הוא 50 מ"ר, באותו מחיר, אנשים יצטרך 7.5 מיליארד דונג וייטנאמי כדי לקנות אותו.

מר פאם דוק טואן, מנכ"ל EZ Property, ציין גם כי מגרשים בגודל 30-40 מ"ר הם בחירה פופולרית עבור אנשים רבים משום שהם במחירים נוחים ומאפשרים בניית מספר קומות כדי להגדיל את השטח השמיש. לאחרונה, משקיעים רבים השקיעו במגרשים בגודל 90-120 מ"ר, ולאחר מכן חילקו אותם למגרשים קטנים יותר למכירה חוזרת, וקצרו רווחים משמעותיים. עם זאת, עם העלייה בגודל המגרש המינימלי לחלוקה, המשקיעים יצטרכו להשקיע יותר מאמץ והון כדי לרכוש מגרשים גדולים מספיק, מה שיוביל למחירים גבוהים יותר עבור הקרקע המחולקת.

" תקנה זו עלולה להפחית את מכירות הקרקעות בטווח הקצר, להגביל את ההיצע בשוק, וכתוצאה מכך להעלות את מחירי החלקות הקיימות המחולקות לקרקע. יתר על כן, היא עלולה להפעיל לחץ משמעותי על אנשים הזקוקים לדיור ולקרקע, במיוחד לאור מחירי הנדל"ן החדים והגבוהים בהאנוי לאחרונה ", ניבא מר טואן.

צ'או אן

מָקוֹר: https://vtcnews.vn/ha-noi-siet-phan-lo-tach-thua-gia-nha-co-tang-ar901070.html