התמונה האפורה
שוק התיירות והאתרים בווייטנאם צמח מאוד בשנים האחרונות, אלפי אתרי נופש ופרויקטים של נדל"ן תיירותי יוקרתי פותחו ונספגו לפני שתנודדו ללא הרף ונקלעו למצב קודר ממושך מאז אמצע 2022. מגזר זה, שזוהה כמגזר כלכלי מרכזי, האם המשיכה מצד תעשיית התיירות תסייע לפלח זה להתאושש בקרוב?
פרויקטים של נדל"ן נופש, שהופיעו לראשונה בווייטנאם בשנת 2015, החלו להתפתח במהירות עם שיעורי צמיחה של עד 50% בשנה עד לירידה חדה בשנת 2018, ולאחר מכן השתנו ברציפות מסיבות אובייקטיביות וסובייקטיביות כאחד.
באופן ספציפי, בתקופה שבין 2015 ל-2017, יחד עם הפיתוח המגוון של התיירות , פותחו אלפי פרויקטים של תיירות ואתרי נופש, שהתרכזו באזורים של נה טראנג, דא נאנג, פו קוק... פרויקטים רבים של תיירות ואתרי נופש בעלי מאפיינים אזוריים ייחודיים פותחו גם על ידי "ענקי נדל"ן", בהשתתפות יחידות זרות בעלות מותגים ומוניטין גלובליים. במיוחד מוצרי קונדוטל, כאשר פרויקטים מסוג זה צצו באופן מסיבי, הושקו לשוק בשנים 2016 ל-2017 עם שיעורי ספיגה טובים מאוד.
עם זאת, עד שנת 2018, שוק התיירות והנדל"ן במקומות נופש התהפך והידרדר עקב בעיות פנימיות רבות שגרמו למשקיעים להסס, כגון חוקיות דירות הנופש; יכולת תפעולית, מחויבות משקיעים, מחיר וכו'. בשנת 2020, השפעת מגפת הקורונה גרמה לשוק התיירות והנדל"ן במקומות נופש להראות סימני קיפאון ולא היו עסקאות עד סוף 2021.
בתחילת 2022, זרם מזומנים קל עם ריביות נמוכות הוזרם לשוק, שהופנה לפעילויות ספקולטיביות, מה שהוביל לעלייה בביקוש לנדל"ן בכל המגזרים. בתקופה זו, נדל"ן הנופש תפס במהירות את גל התיירות שלאחר הקורונה, הן עבור מבקרים מקומיים והן עבור מבקרים זרים. כבר ברבעון הראשון של 2022, ענקיות הנדל"ן מיהרו להכריז, להציע השקעות ולספק חסות לתכנון פרויקטים של נופש בשטח של מאות עד עשרות אלפי דונם, ואף מיליארדי דולרים.
ה"שמחה" לא נמשכה זמן רב, עד אמצע מאי 2022, שוק הנדל"ן החל להראות סימני קיפאון. סדרה של מדיניות מחמירה בנושאי אשראי, אג"ח קונצרניות וסיבות רבות אחרות הקשו על תנאי השוק הפיננסי, מה שהוביל לסיכונים רבים ולעלייה בריביות. תזרים מזומנים קל כמעט נעלם לקראת סוף השנה. לצד סוגיות משפטיות לא פתורות, נאלצה להשעות זמנית סדרה של פרויקטים של נדל"ן, שרובם היו פרויקטים של תיירות נופש יוקרתית.
עסקים רבים נאלצו "לשלם את המחיר" על פיתוח מהיר בשלבים קודמים. פרויקטים רבים הושעו, מה שגרם לעלייה חדה במלאי, בעוד שההיצע החדש ירד באופן משמעותי.
בשנת 2023, בכל המדינה יהיו כ-3,165 מוצרי נדל"ן חדשים לאתרי נופש, ירידה של יותר מ-80% בהשוואה לשנת 2022. נפח העסקאות לא התאושש כצפוי, והשוק כולו רשם רק 726 עסקאות מוצלחות בשנת 2023. מכיוון שהפרויקטים עדיין מתמודדים עם בעיות משפטיות, לא ניתן לשחרר אותם. בינתיים, המלאי מורכב בעיקר ממוצרים יוקרתיים ובעלי ערך גבוה, אשר חייבים להתחרות ישירות במוצרים מקצצים של משקיעים שקנו בעבר. בשוק המשני, וילות חוף ובתי קניות לאתרי נופש מתמודדים גם הם עם מציאות של קושי בפירוק למרות שהמחירים ירדו בחדות.
עדיין יש מקום לשיפור.
- על פי ההערכה, לנדל"ן באתרי נופש עדיין יהיו הזדמנויות רבות להתאוששות בשנת 2024.
עד כה, בעוד שמגזרים אחרים הראו סימנים רבים של התאוששות, תיירות ונדל"ן אתרי נופש טרם נמלטו מהמצב ה"עגום". למרות שתעשיית התיירות צומחת בחוזקה, וכמעט מגיעה לאותה רמה כמו בשנת 2019 - השנה שלפני מגפת הקורונה. באופן ספציפי, בחודשיים הראשונים של 2024, היו יותר מ-3 מיליון מבקרים בינלאומיים בווייטנאם, עלייה של 68.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ו-98.5% בהשוואה לשנת 2019.
עם זאת, VARS מאמינה כי השלמת המסגרת המשפטית, הכרזת התכנון, האצת ההתקדמות, יישום פרויקטי תשתית... במיוחד המשיכה מצד תעשיית התיירות, על בסיס המשך פיתוח התיירות למגזר כלכלי מוביל בהתאם להחלטה מס' 147/QD-TTg של ראש הממשלה בנושא "אסטרטגיית פיתוח התיירות של וייטנאם עד 2030", תהיה הכוח המניע עבור מיזמי פיתוח פרויקטים להאיץ את ההתקדמות, ולהזרים היצע חדש של נדל"ן תיירותי ואתרי נופש לשוק. סיוע לשוק התיירות והאתרים להדביק בקרוב את ההתאוששות הכללית של שוק הנדל"ן כולו.
במקביל, צו 10/2023/ND-CP, אשר מסיר מכשולים להנפקת ספרים ורודים עבור דירות נופש ודירות משרדים, עשוי להגיע לרמת חדירה מסוימת בתקופה הקרובה, ולהביא תקווה ליזמים ולמשקיעים, ובכך לתמוך בפריצת דרך.
הצפי הוא כי היצע הנדל"ן לתיירות ולנופש בשנת 2024 יוכל להשתפר בכ-20% בהשוואה לשנת 2023. בפרט, סוג הדירות על החוף הוא גולת הכותרת של הקטגוריה, משום שהיא גם עונה על הצורך בבעלות וגם ניתנת לניצול להשכרה, מה שיוצר תזרים מזומנים.
לשוק הנדל"ן של אתרי הנופש בווייטנאם עדיין יש פוטנציאל להתפתח בעתיד, עם תמיכה בביקוש תיירותי גובר ובעניין של משקיעים. עם זאת, לפיתוח בר-קיימא, על המשקיעים להתמקד בתכנון ופיתוח פרויקטים, בהגנה ובכיבוד הנוף הטבעי, תוך מתן סביבה נוחה לתיירות ואתרי נופש. בנוסף, יש לעשות מאמצים להסתגל למגמות חדשות, ולהביא חוויות ומוצרים חדשים העונים על הצרכים בפועל של הלקוחות. במקביל, יש צורך לגוון את המוצרים כדי לענות על הצרכים של סוגים שונים של לקוחות, החל מווילות חוף יוקרתיות ועד דירות נופש נוחות.
נ. ג'יאנג
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)