במהלך עדכון חוק מס הכנסה אישי, הציע משרד האוצר שתי שיטות לחישוב מס על הכנסה מהעברות מקרקעין. הראשונה היא להחיל שיעור מס של 20% על ההכנסה החייבת במס (מחיר מכירה פחות סך העלויות הנלוות). השנייה היא, אם לא ניתן לקבוע את מחיר הרכישה והעלויות, יוחל מס של 2% על מחיר ההעברה.
שיטת חישוב המס המוצעת על בסיס רווח מבוססת על מספר נימוקים. ראשית, חוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי בעת העברת זכויות שימוש בקרקע, ההכנסה החייבת במס תחושב על סמך מחיר הקרקע בטבלת מחירי הקרקע, מתוך ציפייה שאנשים ירשמו את מחיר העסקה בפועל בחוזה. זה מאפשר זיהוי ברור של מחירי הרכישה והמכירה, ובכך ליישם ביעילות את שיטת חישוב המס על בסיס רווח. עם זאת, תקנה זו חלה רק על העברת זכויות שימוש בקרקע; עבור עסקאות הכוללות הן בית והן קרקע, המוכר עדיין רשאי להצהיר על מחיר שגוי כדי להפחית מיסים.
שנית, מיסוי המבוסס על רווחים נחשב הוגן יותר, שכן הוא מסייע בהפחתת נטל המס במקרים בהם אנשים נאלצים "למכור בהפסד". במקביל, זה גם מספק בסיס להחלת שיעורי מס פרוגרסיביים המבוססים על משך הזמן בו הנכס מוחזק, ובכך תורם לבלימת ספקולציות ולקידום פיתוח שוק בר-קיימא.
עם זאת, דעת הקהל הביעה חששות לגבי היתכנותה של גישה זו. למעשה, חוזר 84/2008/TT-BTC יישם בעבר מס של 25% על רווחים מהעברות נדל"ן, אך הדבר הוכח כלא יעיל בפועל, מה שהוביל לביטולו בחוזר 92/2015/TT-BTC ולהחלפתו בשיטה המאוחדת הנוכחית של גביית 2% ממחיר ההעברה. חישוב מס על סמך רווח נתקל בהתנגדות עקב הקושי בקביעת עלויות במדויק, הפוטנציאל להונאה וקשיי הניהול.
לכן, כדי ליישם גישה זו בהצלחה, יש צורך להתגבר על המגבלות שגרמו בעבר לכישלון המודל הישן. תנאי הכרחי הוא הקמת מאגר נתונים מקיף ושקוף של מחירי עסקאות קרקע בפועל ביישוב. יתר על כן, חיוני לסנכרן זאת עם התקנות בנוגע להליכי עסקאות ושיטות תשלום על מנת להבטיח שכל הצדדים רושמים במדויק את המחיר בחוזה.
אם תנאים בסיסיים אלה אינם מתקיימים, מיסוי המבוסס על רווחים אינו רק חסר תועלת, אלא גם עלול להיות מנוצל, מה שמוביל לאובדן הכנסות לתקציב המדינה וליצירת השפעות שליליות על שוק הנדל"ן.
מקור: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm
תגובה (0)