מערכת נתוני מחירי קרקעות - תנאי הכרחי!

מיסוי מבוסס רווחים ספג ביקורת בשל קושי בקביעת עלויות במדויק, נטייה להונאה וקשה לניהול.

במסגרת תהליך תיקון חוק מס הכנסה אישי, הציע משרד האוצר שתי שיטות לחישוב מס על הכנסה מהעברות מקרקעין. האחת היא להחיל שיעור מס של 20% על ההכנסה החייבת במס (מחיר מכירה פחות סך העלויות הקשורות למקרקעין). השנייה היא שאם לא ניתן לקבוע את מחיר הרכישה והעלויות, ייגבה שיעור מס של 2% ממחיר ההעברה.

שיטת חישוב המס על סמך רווח מוצעת על סמך מספר בסיסים. ראשית, חוק המקרקעין 2024 קובע כי בעת העברת זכויות שימוש במקרקעין, ההכנסה החייבת במס תחושב על סמך מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע, מתוך ציפייה לעודד אנשים לרשום את מחיר העסקה בפועל בחוזה. בכך, ניתן לקבוע בבירור את מחיר הרכישה ומחיר המכירה, ובכך ליישם ביעילות את שיטת חישוב המס על סמך רווח. עם זאת, תקנה זו חלה רק על העברת זכויות שימוש במקרקעין, אך בעת סחר בבתים ובקרקעות, המוכר עדיין יכול להצהיר על המחיר הנכון כדי להפחית את המס.

שנית, חישוב מס על סמך רווחים נחשב הוגן יותר, משום שהוא מסייע בהפחתת לחץ המס במקרים בהם אנשים נאלצים "למכור בהפסד". יחד עם זאת, זהו גם הבסיס להחלת שיעורי מס פרוגרסיביים בהתאם לזמן החזקת נכסי נדל"ן, ובכך תורם להגבלת ספקולציות ולקידום פיתוח שוק בר-קיימא.

עם זאת, דעת הקהל הביעה חששות לגבי היתכנותה של אפשרות זו. למעשה, חוזר 84/2008/TT-BTC יישם בעבר שיעור מס של 25% על רווחים מהעברות נדל"ן, אך הוא לא היה יעיל בפועל, מה שהוביל לביטולו בחוזר 92/2015/TT-BTC והוחלף בשיטה המאוחדת הנוכחית של גביית 2% ממחיר ההעברה. חישוב המס המבוסס על רווחים נתקל בהתנגדות משום שקשה לקבוע במדויק את העלויות, הוא נוטה להונאה וקשה לניהול.

לכן, כדי ליישם שיטה זו בהצלחה, יש צורך להתגבר על המגבלות שגרמו לכישלון המודל הישן. התנאי המוקדם הוא בניית מערכת נתונים על מחירי עסקאות קרקע בפועל ביישוב, אשר תהיה מעודכנת במלואה, מדויקת ופועלת בשקיפות. בנוסף, יש צורך לסנכרן עם התקנות בנוגע להליכי עסקאות ושיטות תשלום כדי לאלץ את הצדדים לרשום את המחיר הנכון בחוזה.

אם תנאים בסיסיים אלה לא יובטחו, חישוב מיסים על סמך רווחים לא רק יהיה חסר תועלת, אלא גם עלול להיות מנוצל, לגרום להפסדים לתקציב המדינה וליצור השפעות שליליות על שוק הנדל"ן.

מקור: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm