עם זאת, באופן פרדוקסלי, רק כ-3,400 מיליארד דונג וייט מתוך חבילת האשראי בסך 145 טריליון דונג שהוקצתה למגזר זה חולקו, שווה ערך לפחות מ-3% מהיקף התוכנית. כאשר עסקים מתמודדים עם מכשולים בירוקרטיים ואנשים מתקשים לקבל הלוואות, קרנות מועדפות לא הגיעו באמת לאלו הזקוקים ביותר לדיור.
ההון שם, אבל הוא עדיין לא זרם חזק.
לאחר תקופה ארוכה של צמיחה איטית, מגזר הדיור הציבורי נכנס לשלב חדש של פיתוח מואץ.
על פי החלטת ממשלה מס' 07/NQ-CP בנושא קביעת יעדים לפיתוח דיור ציבורי ליישובים לתקופה 2026-2030, המדינה כולה חייבת להשלים יותר מ-158,700 דירות בשנת 2026 בלבד. רק בארבעת החודשים הראשונים של השנה, החלו בנייתם של 40 פרויקטים נוספים של דיור ציבורי, בהיקף של כ-36,590 דירות.
על פי נתוני משרד הבינוי , ברחבי המדינה, במצטבר, ישנם כיום 226 פרויקטים שהחלו בנייתם עם כ-228,725 דירות, המקבילות ל-144% מהיעד שנקבע. במקביל, כ-5,426 דירות הושלמו והוכנסו לשימוש; 25 יישובים עמדו או עברו את יעדי תחילת הבנייה שלהם לשנה זו.
כדי לתמוך בהיצע, מגזר הבנקאות יישם תוכנית אשראי מועדפת לפיתוח דיור ציבורי, בשווי הנוכחי של כ-145,000 מיליארד דונג וייטנאמי. זה נחשב לאחד הכלים הפיננסיים החשובים להגשמת מטרת ביטחון הדיור.
עם זאת, התשלום בפועל לא עמד בקצב הציפיות. עד כה, רק 38 מתוך 63 יישובים הודיעו על רשימת הפרויקטים הזכאים להלוואות. בסך הכל, כ-100 פרויקטים זכאים לגשת לתוכנית, עם דרישת הון של כ-70,000 מיליארד דונג וייט.
עם זאת, סך ההון ששולם הגיע רק לכ-3,400 מיליארד דונג וייטנאמי, שווה ערך לפחות מ-3% מכלל היקף התוכנית. מתוך סכום זה, כ-2,940 מיליארד דונג וייטנאמי חולקו למשקיעים ב-21 פרויקטים; רוכשי בתים קיבלו גישה רק לכ-460 מיליארד דונג וייטנאמי ב-19 פרויקטים.
לדברי מומחים, הפער הגדול בין גודל חבילת האשראי לסכום ההון ששולם משקף את יכולתו הנמוכה עדיין של השוק לספוג הון.
ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של בנק ההשקעות והפיתוח של וייטנאם (BIDV), מאמין שככל שהאשראי הבנקאי מתמקד יותר ויותר בביקוש לדיור בשוק הנדל"ן, השוק יתפתח בכיוון בר-קיימא יותר. עם זאת, כדי שזרימת ההון תהיה יעילה, יש צורך לטפל בו זמנית בנושאים של היצע, מסגרת משפטית ומחירי דיור.
צווארי בקבוק אלה היוו גם עניין שהדאיג במיוחד את המזכיר הכללי והנשיא טו לאם במהלך ישיבת עבודה שנערכה לאחרונה עם ועדת המפלגה, הממשלה וסוכנויות רלוונטיות בנושא פיתוח דיור ציבורי. בהתאם לכך, הזכות לדיור חוקי היא זכות יסוד של אזרחים, ולמדינה יש מדיניות פיתוח דיור שמטרתה להבטיח שלכולם יהיה מקום מגורים. כדי להגשים מטרה זו, יש לייעל את ההליכים הקשורים להשקעה, תכנון, הקצאת קרקעות, היתרי בנייה וגישה לאשראי מועדף, תוך הבטחת נוחות, מועדים ברורים ואחריות אישית.
אחד מצווארי הבקבוק הגדולים ביותר כיום הוא תהליך יישום הפרויקט הממושך עקב הליכים חופפים. פרויקטים רבים לוקחים שנים להשלמת הליכים הקשורים לתכנון, הקצאת קרקעות, קביעת מחירי מכירה, אישור קוני דירות זכאים והליכי השקעה.
"כדי להגדיל את ההיצע ולהוריד את מחירי הדיור, עלינו תחילה לשפר את תהליך הרישוי, לפשט את ההליכים המנהליים ולקצר את זמן ביצוע הפרויקטים", הדגיש ד"ר קאן ואן לוק.
מר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, חולק את אותה דעה ומאמין שאם לא יוסרו חסמים תכנוניים ופרוצדורליים, אפילו עם גידול בנפח האשראי, יהיה קשה לשפר את היעילות.
כאשר אנשים בעלי הכנסה נמוכה מתקשים בגישה להון.
בעוד שעסקים עשויים להתקשות בגישה למימון לפיתוח פרויקטים, המכשול הגדול ביותר עבור רוכשי דירות טמון בלחץ כלכלי ארוך טווח.
לאחר שנים של שכירות בהאנוי, לה שואן, פועל מכונאות, חקר שוב ושוב פרויקטים של דיור ציבורי כדי להתכונן להתיישב. עם זאת, כאשר חישבו את תקופת החזר ההלוואה הבנקאית, העומדת על למעלה מ-20 שנה, משפחתו עדיין היססה לקבל החלטה סופית.
לדברי מר שואן, הריבית הראשונית המועדפת חיובית, אך מה שמדאיג עובדים רבים יותר מכל הוא הריבית לאחר תקופת המועדפת. מכיוון שההכנסות מספיקות רק כדי לכסות את הוצאות המחיה וחינוך הילדים, כל תנודה בעלויות ההלוואה יכולה להשפיע באופן משמעותי על תקציב המשפחה.
בינתיים, עבור גב' נגוין טי מאי, אשת עסקים עצמאית בתחום שירותי המזון בהאנוי, המכשול טמון בעמידה בדרישות ההלוואה של הבנק.
גב' מאי אמרה שמשפחתה צברה כספים תואמים והייתה זכאית להגיש בקשה לדיור ציבורי. עם זאת, כשחקרה את תהליך הגשת הבקשה להלוואה, גילתה שהוכחת הכנסה יציבה אינה פשוטה כלל.
"ההכנסה שלי אמיתית, אבל היא לא תמיד משתקפת בתלושי שכר או בחוזי עבודה. בעת הגשת בקשה להלוואה, היה צורך להגיש מסמכים רבים מספר פעמים, כך שתהליך האישור ארך יותר זמן מהצפוי", אמרה גב' מאי.
על פי התקנות הנוכחיות, בנוסף לזכאות לפוליסות דיור ציבורי, על הלווים לעמוד גם בתנאי אשראי כגון יכולת החזר החוב כפי שהתחייב, חוזה תקף לרכישה או רכישה-שכירות של דיור ציבורי, ויישום אמצעי בטחונות להלוואה כפי שנקבע.
דרישות אלו נועדו להבטיח את בטיחות האשראי של הבנקים, אך במציאות, הן גם מקשות על פלח של עובדים בעלי הכנסה נמוכה או הכנסה לא יציבה לקבל הלוואות.
חששות אלה משותפים גם מומחים רבים.
מר נגוין שואן בק, סגן מנהל מחלקת האשראי למגזרים כלכליים (בנק המדינה של וייטנאם), אמר כי בניית מנגנון ריבית יציב וארוך טווח עבור רוכשי דיור ציבורי היא הכרחית ביותר.
"קוני דיור ציבורי בדרך כלל בעלי הכנסה נמוכה או בינונית ומשאבים כספיים מוגבלים. תכנון מנגנון לריביות מועדפות ויציבות לאורך תקופה ארוכה יעזור להם להרגיש בטוחים בהלוואות ויכולת טובה יותר להחזיר את החוב", אמר מר בק.
לדברי מר בק, עם תוכנית ההלוואות במסגרת צו ממשלתי מס' 100/2024/ND-CP המפרטת כמה הוראות בחוק הדיור בנוגע לפיתוח וניהול של דיור ציבורי, רוכשי דירות יכולים ללוות בריבית של כ-5.4% לשנה ועם תקופת הלוואה מרבית של עד 25 שנים.
עם זאת, מומחים רבים סבורים כי עבור קבוצות בעלות הכנסה נמוכה, מה שחשוב הוא לא רק ריביות מועדפות, אלא גם יציבות מדיניות האשראי בטווח הארוך. היכולת לחזות את התחייבויות ההחזר החודשיות תעזור לאנשים להרגיש בטוחים יותר בהחלטה לקנות בית.
מנקודת מבט אחרת, היועץ המשפטי ועורך הדין נגוין ואן דין טוען כי קיים "חוסר התאמה" במדיניות בפועל. אנשים רבים הזכאים לפוליסות דיור ציבורי חסרים את האמצעים הכלכליים ללוות כסף לרכישת בית, בעוד שאלו המסוגלים כלכלית אינם זכאים.
"עם הכנסות שבקושי מספיקות למחיה, אנשים מתקשים לעתים קרובות להחזיר את קרן המשכנתאות שלהם, שלא לדבר על הריבית. מצד שני, הכנסות נמוכות גם מקשות על אנשים להוכיח את יכולתם להחזיר את החוב, מה שמוביל לכך שבנקים אינם מחלקים את ההלוואה", ניתח מר דין.
זה מוביל לפרדוקס שאלו הזקוקים ביותר לדיור הם גם הקבוצה עם הגישה הנמוכה ביותר להון.
אנחנו לא יכולים להסתמך אך ורק על השוק.
במסקנה שפורסמה לאחרונה בנושא כיוון פיתוח דיור, הדגיש המזכיר הכללי והנשיא טו לאם: "המדינה אינה מסבסדת דיור, אך גם אינה משאירה לחלוטין לשוק את הרגולציה בעצמו."
לדברי מומחים, זוהי גם הרוח שיש להטמיע בפיתוח מדיניות אשראי לדיור חברתי. פרופסור הואנג ואן קואנג, חבר בוועדת הכספים והתקציב של האסיפה הלאומית, סבור כי שיעור התשלום הנמוך של תוכניות אשראי לדיור חברתי מראה כי ישנם ליקויים באופן שבו הן מאורגנות ומיושמות.
"אנחנו מערבבים מנגנוני שוק עם מנגנוני רווחה של המדינה. דיור ציבורי הוא מדיניות ביטוח לאומי, וכמדיניות ביטוח לאומי, המדינה חייבת להשתמש בכלים שלה כדי לווסת אותו, אבל כרגע אנחנו משתמשים בכלים של שוק", הדגיש מר קואנג.
לדבריו, דיור ציבורי הוא תוכנית הומניטרית, ולכן הוא זקוק גם למנגנון אשראי הומני שיוצר את התנאים הנוחים ביותר לאנשים לגישה להון, החל מהליכי הלוואות ועד לריביות.
בנוסף, מומחים רבים מציעים כי יש להפעיל בקרוב את קרן הדיור הלאומית, שתהווה מקורות הון ארוכי טווח לפיתוח דיור ציבורי במקום להסתמך בעיקר על אשראי מסחרי.
ראוי לציין כי האוריינטציה החדשה של המפלגה והמדינה גם היא משתנה באופן משמעותי לכיוון פיתוח דיור להשכרה. המזכיר הכללי והנשיא טו לאם ביקש לתת עדיפות לפיתוח דיור להשכרה, ובמיוחד למודל של דירות להשכרה בערים גדולות, אזורי תעשייה, אזורים כלכליים ואזורים בעלי פוטנציאל פיתוח חזק.
עורך הדין נגוין ואן דין מאמין שגישה זו תואמת את הצרכים המעשיים של העובדים. כדי למשוך מפעלים פרטיים, המדינה זקוקה למנגנונים פיננסיים חזקים כדי לעודד השקעות. "המדינה יכולה לתמוך בחבילת הלוואות המכסה 80% מסך ההשקעה בפרויקט, עם תקופת הלוואה של מעל 20 שנה וריבית מועדפת מתחת ל-3% לשנה", הציע מר דין.
היעד של מיליון יחידות דיור ציבוריות עד שנת 2030 מדגים את נחישותם החזקה של המפלגה, המדינה, המשרדים והסוכנויות להבטיח את הזכות לדיור לאזרחים. עם זאת, כדי שדירות אלו יגיעו באמת לבעלי הכנסה נמוכה, יש צורך לנתב באופן סינכרוני זרימות הון מועדפות מעסקים לרוכשי דירות. רק כאשר יוסרו צווארי בקבוק בהליכים, ריביות ומנגנוני אשראי, דיור ציבורי יוכל למלא במלואו את תפקידו כעמוד תווך בר-קיימא של הביטחון הסוציאלי בכלכלה.
סעיף 4: דא נאנג מחפשת פתרונות באמצעות דיור ציבורי להשכרה.
מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm
תגובה (0)