לחץ הריבית
לאחר תקופה של שמירה על מדיניות מוניטרית לתמיכה בהתאוששות הכלכלית , שיעורי הריבית נטו לעלות שוב מתחילת 2026, יחד עם לחץ לשלוט באינפלציה ולווסת את האשראי. באופן ספציפי, החל מאפריל 2026, שיעורי הריבית על הלוואות נדל"ן בבנקים מסחריים רבים המשיכו להישאר גבוהים, במיוחד על הלוואות לטווח בינוני וארוך, כאשר הלוואות רבות מיישמות ריביות משתנות של 11-14% לשנה, מה שיוצר לחץ משמעותי על לווים המשתמשים במינוף פיננסי.
בהתאם לכך, חלק מהבנקים רשמו את שיעורי הריבית הבאים עבור הלוואות נדל"ן: VietcomBank מיישם ריבית של כ-9.6% לשנה עבור ריבית קבועה במשך 6 החודשים הראשונים, וכ-10.5% לשנה עבור ריבית קבועה במשך 12 החודשים הראשונים. לאחר תקופת ההעדפה, הריבית המשתנה מחושבת כניבית החיסכון ל-24 חודשים בתוספת מרווח של כ-3.3%, אך לא פחות מ-11.1% לשנה. BIDV מציעה הלוואות לרכישת נדל"ן בריביות של כ-9.7% לשנה במשך 6 החודשים הראשונים; כ-10% לשנה במשך 12 החודשים הראשונים וכ-13.5% לשנה עבור חבילות ריבית קבועה ארוכות יותר.
VietinBank התאים את שיעור הריבית הקבוע שלו להלוואות נדל"ן ליותר מ-12% לשנה במשך 24 החודשים הראשונים, ולאחר מכן יחול ריבית משתנה, אך לא נמוכה מכ-14% לשנה. באופן דומה, VPBank מציעה חבילות רבות של הלוואות לדיור ולהשקעה בנדל"ן עם שיעורי ריבית מועדפים של כ-8-10% לשנה בתקופה הראשונית, ולאחר מכן נעים סביב 12-14% לשנה בהתאם לפרופיל האשראי ולתקופת ההלוואה.
בהקשר זה, השקעה בנדל"ן כבר אינה רק עניין של "קנייה והמתנה לעליות מחירים". עלויות ההון הגואות צמצמו משמעותית את שולי הרווח של פעילויות ספקולטיביות. בעוד שבעבר משקיעים רבים יכלו ללוות עד 60-70% משווי הנכס שלהם מבנקים למסחר לטווח קצר, אסטרטגיה זו הפכה כעת למסוכנת הרבה יותר. אפילו כמה חודשים של נזילות איטית בשוק יכולים להוביל לתשלומי ריבית משמעותיים, מה שגורם לשחיקה של ההון. משקיעים רבים שקיוו לתשואות חזקות מפריחות שוק הקרקעות בפרברים מתמודדים כעת עם קיפאון ממושך בהון ככל שהעסקאות יורדות.
שינוי בולט אחד הוא שסנטימנט ההשקעות עובר מצמיחה מהירה לתעדוף בטיחות תזרים מזומנים. במקום לחפש קרקעות באזורים חסרי תשתית ברורה, משקיעים רבים מתעניינים יותר במוצרים שניתן לנצל באופן מיידי, כגון דירות להשכרה, בתים מסחריים באזורים עירוניים צפופי אוכלוסין, או נדל"ן תעשייתי המקושר לצורכי ייצור בפועל.
בינתיים, גם עסקי נדל"ן משנים את האסטרטגיות שלהם. בעבר, עסקים רבים הרחיבו במהירות את אחזקות הקרקעות שלהם, פיתחו פרויקטים בקנה מידה גדול והסתמכו במידה רבה על הון שאול. עם זאת, עם עליית ריביות ובקרות אשראי הדוקות, מתחיל להיווצר לחץ פיננסי. במקום לפזר את הפיתוח בצורה דקה, יזמים רבים מתמקדים כעת במגזרים בעלי נזילות טובה, ביקוש אמיתי ויכולת ספיגה יציבה.
מגמה זו ניכרת במיוחד בקבוצת העסקים המפתחים דיור בר השגה, דיור ציבורי, או פרויקטים בעלי פוטנציאל תפעולי ארוך טווח. זאת משום שהממשלה מקיימת כיום תוכניות אשראי מועדפות לדיור ציבורי עם ריביות נמוכות משמעותית מהממוצע בשוק הכללי, כאשר חלק מהתוכניות מיישמות ריביות של כ-4.6-5.4% לשנה.
מומחים מאמינים שהשוק הנוכחי נכנס לשלב "טיהור", ולבעלי יכולות פיננסיות חזקות, ניהול סיכונים איתן ופיתוח פרויקטים המבוסס על צרכים אמיתיים יהיה יתרון גדול יותר. לעומת זאת, עסקים המסתמכים יתר על המידה על הון שאול או מיישמים פרויקטים לא יעילים עלולים להתמודד עם לחץ משמעותי לארגון מחדש.
הזדמנויות למשקיעים לטווח ארוך
לדברי ד"ר טראן שואן לואונג (סגן מנהל מכון המחקר לשוק הנדל"ן של וייטנאם), כאשר הריביות עולות, גם המשקיעים מתחילים לשנות את תפיסתם לגבי ערך הנדל"ן. בעבר, הגורם שהוזכר בתדירות הגבוהה ביותר היה מרווח עליית המחירים, אך כעת, יעילות הניצול בפועל, יכולת ייצור הכנסות ופוטנציאל תפעולי לטווח ארוך הופכים לקריטריונים חשובים יותר. עם זאת, בעוד שעליית הריביות יוצרת לחץ בטווח הקצר, הן גם תורמות להתפתחות בריאה יותר של השוק. כאשר זרימות ההון הספקולטיביות פוחתות, לשוק תהיה הזדמנות לחזור לערך ולביקוש אמיתיים.
"למרות אתגרים רבים בשוק, נדל"ן נותר סוג נכס חשוב לטווח ארוך, במיוחד בערים גדולות עם שיעורי עיור גבוהים. הבעיה טמונה בעובדה שמשקיעים צריכים לשנות את צורת החשיבה שלהם. במקום לחפש רווחים מהירים תוך מספר חודשים, אסטרטגיה מתאימה יותר כעת היא לבחור נכסים עמידים לתנודות כלכליות, מייצרים תזרים מזומנים יציב ובעלי פוטנציאל לעלייה בערכם בהתבסס על תשתיות, אוכלוסייה וצרכי שימוש בפועל", ניתח ד"ר טראן שואן לואונג.
בנוסף, ד"ר טראן שואן לואונג מאמין גם כי בהקשר של ריביות גבוהות ושוק הנכנס לשלב קונסולידציה חזק, משקיעים צריכים לשנות את צורת החשיבה שלהם מ"ספקולציות על מגמות" להשקעה המבוססת על ערך אמיתי ויכולת לייצר תזרים מזומנים יציב, תוך כדי שהם נאלצים לשקול בזהירות לחצים פיננסיים ארוכי טווח.
משקיעים צריכים גם לתעדף נכסים העונים על צרכי דיור אמיתיים, בעלי תיעוד משפטי מלא, תשתית ברורה ופוטנציאל פיתוח מיידי, שכן אלה נחשבים לנכסים עמידים יותר בשוק מובחן מאוד. בפרט, זהו גם זמן מתאים לארגון מחדש של תיקי השקעות, תוך מתן עדיפות לאסטרטגיות ארוכות טווח על פני ספקולציות לטווח קצר. נכסים המשרתים צרכי דיור אמיתיים, ממוקמים באזורים עם תשתית משולבת, או בעלי פוטנציאל מסחרי יציב, סביר להניח שישמרו על ערכם טוב יותר במחזור השוק החדש.
"התקופה שבין 2026 ל-2027 תהיה תקופה שבה השוק יעבור מצמיחה מהירה לפיתוח סלקטיבי יותר, שבו ההון נוטה להתמקד במוצרים בעלי ערך שימוש מעשי במקום לרדוף אחר ציפיות לעליית מחירים בטווח הקצר", העיר ד"ר טראן שואן לואונג.
מקור: https://hanoimoi.vn/lai-suat-leo-cao-va-cach-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-936065.html
תגובה (0)