למה לשים לב בעת רכישת קיוסק בשוק?

[מודעה_1]

עם הון של 400 מיליון דונג וייטנאמי, מומחים ממליצים לקחת משכנתא לרכישת קיוסק, אך יש להעריך היטב את המחיר, המיקום ותוכנית העסקית.

שלום מומחה, אני בן 31, רווק ומתגורר במחוז מרוחק באזור המרכז. כרגע יש לי רק חסכונות של 400 מיליון דונג וייטנאמי. מכיוון שאני גר עם ההורים שלי, ההוצאות החודשיות שלי הן כ-5 מיליון דונג וייטנאמי. ההכנסה הממוצעת שלי היא 20 מיליון דונג וייטנאמי לחודש.

אני מתכנן לקנות חלקת אדמה במחוז בפאתי הפרובינציה שבה אני גר תמורת כ-800 מיליון דונג וייטנאמי. את הסכום הנותר אקח הלוואה מהבנק. אני מחפש קרקע.

בנוסף לאפשרות הנ"ל, ראיתי פרויקט שוק בעיר בה אני גר למכירת קיוסק בן 2 קומות תמורת כ-800 מיליון. אין לי ניסיון במסחר ואם אקנה קיוסק, אני בעיקר אשמור אותו לעצמי או אשכיר אותו, או אשאיל אותו למשפחתי כדי שיעשו עסקים אם הם רוצים.

אני רואה שלקיוסקים מסורתיים בשוק יש מעט מאוד לקוחות מכיוון שהשוק קונה הרבה באינטרנט. גם לי אין ניסיון במסחר ועדיין יש לי עבודה אדמיניסטרטיבית. אני לא יודע מהם הסיכונים בקניית קיוסק? אני מקווה שמומחים יוכלו לתת עצה. תודה רבה!

וינה2293

יוֹעֵץ:

בהקשר של כלכלה מתפתחת יותר ויותר, השקעה בנדל"ן מסחרי הפכה לאחד ממגמות ההשקעה האטרקטיביות. עם זאת, לא כולם יודעים כיצד לגשת ולטפל במצבים בצורה יעילה. באמצעות המקרה הספציפי שלכם, נוכל לשרטט את הסוגיות הדרושות לניהול כספים אישיים כאשר רוצים להשקיע בקיוסק במחוז, כדלקמן.

מבחינת הכנסה ויכולת ליצור עודף, יש לך הכנסה חודשית של 20 מיליון דונג וייטנאמי וחסכונות של 400 מיליון דונג וייטנאמי, הוצאות מחיה חודשיות של 5 מיליון דונג וייטנאמי. העודף שניתן להוציא מדי חודש הוא 15 מיליון דונג וייטנאמי, שווה ערך ל-75% מההכנסה. זהו אינדיקטור מצוין ומשאב פיננסי בסיסי לכל החלטת השקעה.

בשלב הבא, נעריך את יעדי ההשקעה ואת גורמי ניהול ההלוואות וניהול הסיכונים. אתם רוצים לקנות קרקע או קיוסק במחוז לעסקים במטרה של יציבות ויכולת להביא הכנסה פסיבית והכנסה מעליות מחירי הנדל"ן. התקציב לרכישת קיוסק הוא 800 מיליון דונג וייטנאמי. לכן, במצב הפיננסי הנוכחי, תצטרכו ללוות 400 מיליון מהבנק.

עם השימוש במינוף פיננסי בבנק, אני ממליץ לכם לשקול את צורת הלוואת המשכנתא לנדל"ן ולהשתמש בנדל"ן שאתם מתכננים לרכוש לצורך מתן הלוואה זו. כיום, על פי הוראות החוק, ניתן להעניק לקיוסקים אישור בעלות על שימוש בקרקע. לצד סוגיות משפטיות, בעת מתן הלוואה בנקאית, עליכם לשים לב לעקרונות הבאים.

תשלומי הקרן והריבית שלך הם בטווח של 30% מההכנסה שלך. ניתן להגדיל מספר זה לטווח מתאים בהתאם לרצונותיך, שכן העודף הנוכחי שלך גבוה מאוד ועומד על כ-75%.

כמו כן, עליכם לשים לב לתקנות כגון ריביות, תנאי הלוואה, לפיהן אם ההלוואה היא לטווח ארוך, תשלומי הריבית והקרן החודשיים יהיו נמוכים; הלוואות לטווח קצר יפחיתו את סכום הריבית הבנקאית, אך יפעילו לחץ על תזרים המזומנים החודשי. בנוסף, יש להבין היטב את תקנות הריבית המשתנה של הבנק (דבר זה ישפיע רבות על ההלוואה כאשר הריביות הבנקאיות יעלו) ואת קנסות הפירעון המוקדם.

בנוסף, כדי לנהל סיכוני הלוואות במצבים בלתי צפויים הדורשים סכומי כסף גדולים כגון מחלה, טיפול רפואי, תאונות או פרישה, עליכם להכין עתודה לחירום השווה ל-3-6 חודשי הכנסה וחוזה ביטוח חיים.

ניתן לעיין בכמה משיעורי הריבית האחרונים על הלוואות בנקאיות פרטיות בטבלה שריכזתי להלן.

בַּנק	הלוואות לא מובטחות (%/שנה)	משכנתא (%/שנה)
אגריבנק	7.0 - 17	6.5 - 7.5
טקקומבנק	13.78 - 16	5.99 - 12.99
בנק VP	14 - 20	6.9 - 8.6
ACB	12.5 - 20	6.9 - 12
בנק TP	8.7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6.6 - 10.6
סקומבנק	9.6 - 18	7.49 - 12
VIB	16 - 18	7.8 - 11.4
SHB	8.5 - 17	6.99 - 10
OCB	מ-20.2	5.99 - 9.5
MSB	9.6 - 18	5.99 - 9.1
וייטקומבנק	10.8 - 14.4	7 - 9
וייטינבנק	9.6	7.7 - 8.5
גרסה וייטנאמית	14.9 - 20.5	8.49 - 14.8
BIDV	11.9	7 - 9
בנק MB	12.5 - 20	6 - 9.5

הערה: טבלת ההשוואה לעיל של ריביות הלוואות בנקאיות היא לעיון בלבד. ריביות הלוואות בנקאיות עשויות להשתנות מעת לעת בהתאם למדיניות ההלוואות של הבנק. לקבלת ייעוץ מפורט בנוגע לחבילות הלוואות ומדיניות הלוואות, אנא צרו קשר ישירות עם הבנקים.

הערכת שווי מקרקעין, הערכה משפטית ותכנון עסקי להשקעה

אין לך ניסיון בעסקים ישירים או מקוונים, מה שמגדיל את הסיכון בהשקעה בתחום זה. אפרט כמה קריטריונים חשובים שעליך לבחון בקפידה לפני קבלת החלטה, כדלקמן:

ראשית, הערכת שווי הנדל"ן. עליכם לברר את רמת המחירים בעבר של הקיוסקים בהשוואה להווה, ואילו גורמים קובעים את הפוטנציאל לעליית המחירים בעתיד. כיצד מתנהל תזרים המזומנים החודשי מהעסק או מהשכרת הקיוסקים. אם הקיוסקים טרם הופעלו, עליכם להעריך את ההכנסות והרווח הצפויים של אותו קיוסק.

השני הוא הערכה מקרו-כלכלית. עליכם להעריך גורם זה כדי לקבוע האם הזמן להחליט על השקעה מתאים או לא. לדוגמה, אם אתם בעלי נדל"ן בתקופה חמה, המחיר עלה יותר מדי ועם שימוש במינוף פיננסי, הדבר יגרום לעליית הריבית, יחד עם כך שלנדל"ן לא יהיה עוד פוטנציאל צמיחה עקב העלייה החזקה הקודמת. השקעה זו תהפוך להשקעה לא יעילה. אם אין לכם ניסיון, תוכלו להתייעץ עם מומחי תכנון פיננסי אישי כדי לקבל פרספקטיבה מקיפה.

שלישית, יש להעריך את המיקום והפוטנציאל של הנכס. קיוסק באזור צפוף אוכלוסין יהיה שונה לחלוטין מקיוסק באזור חדש מכיוון שהמטרה העיקרית של פיתוח קיוסק היא עסקים. ללא תושבים, רווחי הון (רווחים מעליית מחירי הנדל"ן) ורווחי תזרים מזומנים (רווחים מפעילות עסקית על הקרקע) לא יהיו אפקטיביים. לכן, לימוד מדוקדק של מיקום הקיוסק, הפוטנציאל, האוכלוסייה, החשמל, הכבישים, בתי הספר והתחנות סביב אזור הקיוסק יעזור לכם לקבל החלטות השקעה מדויקות יותר.

רביעית היא הערכת החוק של נדל"ן. עבור משקיעים עם ניסיון רב שנים, זה פשוט יחסית. אבל עבור אלו שאין להם ניסיון רב, כדאי להקדיש זמן ללמוד מראש את ההליכים והתקנות המשפטיות הנדרשים בנוגע למסים שיש לשלם בעת בעלות על נדל"ן כדי להימנע מסיכונים מיותרים. כיום, בעלות על נדל"ן תצטרך לשים לב לדמי רישום ומיסי שימוש שנתיים בקרקע. אם מדובר בקיוסק, עליך לברר האם אזור זה גובה דמי שירות או דמי תחזוקה. עליך לשים לב גם לדמי זכויות שימוש בקרקע.

לבסוף, הערך את תוכנית ההשקעה והעסקים שלך. אני ממליץ שתהיה לך תוכנית מפורטת לפעילויות הנ"ל מכיוון שסעיף זה תופס כמעט את כל החסכונות שלך וחלק מהעודף החודשי שלך. לכן, בניית תוכנית מפורטת חשובה מאוד. תוכל להתמקד בשלושת הגורמים הבאים: הערכת יכולת פיננסית, תקצוב ותוכנית ניהול תזרים מזומנים (הכנסות והוצאות).

טראן מאן הואנג וייט
מומחה לתכנון פיננסי אישי
חברת ייעוץ השקעות וניהול נכסים של FIDT

[מודעה_2]
קישור למקור