האם יחידות דיור ציבוריות באמת סבירות?

VTV.vn - עם מחירי המכירה של פרויקטים רבים של דיור ציבורי בהאנוי שמגיעים לכמעט 30 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, החלום של בעלות על בית נותר רחוק עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

צילום: נגוק הייאן

"פתיחת" הזדמנויות לבעלות על בית נותרה מציאות רחוקה.

המנגנון החדש במסגרת צו 261/2025/ND-CP הרחיב משמעותית את קריטריוני הזכאות לרכישת דיור ציבורי על ידי העלאת תקרת ההכנסה ל-20-40 מיליון דונג וייט לחודש. התאמה זו נתפסת כ"פתיחת דלת" לבעלות על בית עבור עובדים. עם זאת, בהתבוננות במחירי המכירה ותנאי התשלום בפועל בפרויקטים של דיור ציבורי בהאנוי , רבים מבינים שהחלום של בעלות על בית עדיין רחוק למדי.

על פי דו"ח של מחלקת הבנייה של האנוי, מסוף 2024 ועד היום החלו סדרה של פרויקטים של דיור ציבורי בהאנוי, אולם מחירי המכירה נטו לעלות בחדות. לפני 2023, מחיר המכירה של דיור ציבורי בעיר הבירה נע בין 13-17 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

אחד המחירים הגבוהים ביותר כיום הוא של פרויקט הדיור הציבורי Thuong Thanh (Rice City Long Chau), במחיר של 29.4 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (כולל מע"מ, לא כולל דמי תחזוקה), אשר יצא למכירה החל מ-1 באוקטובר. קונים צריכים להוציא בין 940 מיליון ל-2 מיליארד דונג וייטנאמי, תלוי בגודל, כדי להחזיק בית בו. השיא הקודם היה שייך לפרויקט דיור חברתי בהא דין, בקהילת טאן טריאו, במחוז טאן טרי (לשעבר), עם מחיר מכירה זמני של 25 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

הדמיה של פרויקט הדיור הציבורי לונג צ'או בעיר רייס במחיר של 27 מיליון דונג וייטנאם למ"ר. צילום: BIC וייטנאם.

גב' נגוין תו טראנג, בת 29, רואת חשבון בחברת מסחר ברובע קאו גיאי, שכרגע שוכרת דירה ברובע פו דיאן, שיתפה: "חסכתי כבר יותר מארבע שנים, ועוד קצת כסף מההורים שלי, ועכשיו יש לי רק כ-120 מיליון וונד. אני מתכננת להירשם לרכישת יחידת דיור ציבורי בפרויקט טרונג ואן, דירה בשטח של 50 מ"ר במחיר של יותר ממיליארד וונד. אבל כדי לקבל הלוואה בנקאית, אני צריכה לפחות 20% מההון שלי, שהם כ-200 מיליון וונד. ואין לי מספיק. למרות שהריבית של 5.4% נמוכה מאוד, קבלת הלוואה כבר קשה."

גב' טראנג מרוויחה כ-18 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. לאחר ניכוי שכר דירה, הוצאות מחיה ושליחת כסף חזרה הביתה, כמעט ואין לה עודף משמעותי. "לא אכפת לי לקחת הלוואה לטווח ארוך, כל עוד אני יכולה לקבל דיור יציב. אבל עם מחירים כאלה, חלום הדיור הציבורי נותר מחוץ להישג יד", אמרה.

במקרה של דוי אן, בן 29, טכנאי מהאנוי, הוא ואשתו התמודדו עם בעיה של מחיר שעלה על יכולתם, למרות שהיה להם הון פנוי. הוא סיפר שמאז שנישאו, בתמיכת שני זוגות ההורים ובחסכונותיהם, הם צברו כ-300 מיליון דונג וייטנאמי ותכננו להירשם לרכישת דירה במתחם דיור ציבורי ברובע לונג ביין.

"דירה של 55 מ"ר עולה כ-1.6 מיליארד דונג וייטנאמי. אם נלווה 1.3 מיליארד דונג וייטנאמי במשך 20 שנה, נצטרך לשלם כ-8 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, כולל קרן וריבית. אשתי ואני מרוויחים מעל 30 מיליון דונג וייטנאמי, וזה נראה מספיק, אבל אחרי ניכוי הוצאות מחיה והוצאות על שני ילדינו, לא נשאר כלום. אפילו עם ההון הראשוני, אנחנו עדיין לא מעזים לחתום על החוזה כי אנחנו חוששים שיגמר לנו הכספים", חישב דוי אן.

סיפורים אמיתיים אלה מראים שהמכשול הגדול ביותר כיום אינו רק היעדר הון ראשוני, אלא גם העובדה שמחיר המכירה של דיור ציבורי עולה בהרבה על יכולתם של אפילו בעלי הכנסה יציבה.

לדברי מומחי נדל"ן, הפרדוקס הנוכחי הוא שבעוד שיותר ויותר אנשים זכאים להלוואות, שיעור הגישה בפועל להון נמוך עקב מחירים מופרזים ודרישות מקדמה גבוהות. זה הופך את "חלום הדיור הציבורי" - למרות שהוא קרוב יותר על הנייר - עדיין רחוק במציאות.

כדי להפוך את הדיור הציבורי ל"בר השגה" באמת

במציאות, מדיניות תמיכה כספית היא רק "משכך כאבים זמני". אם עלויות התשומה של דיור ציבורי ימשיכו לעלות, החל מקרקע וחומרים ועד לעלויות ניהול פרויקטים, אז גם אם ריביות ההלוואות יירדו, אנשים עדיין יתקשו להרשות לעצמם לקנות.

עם זאת, מומחים טוענים שכדי להבין מדוע דיור ציבורי הופך יקר יותר ויותר, יש צורך בבחינה מעמיקה יותר של הגורמים המרכיבים את המחיר. לדברי האדריכל נגו מין טאם מחברת Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, הבעיה טמונה לא רק בעלות החומרים, הקרקע או העבודה, אלא גם ביכולת היישום של המשקיע ובמנגנון ניהול המחירים הרופף.

"אי אפשר לדרוש דיור ציבורי זול לחלוטין כאשר עלויות התשומות עולות, אבל מה שמדאיג יותר הוא המצב שבו הבנייה מתעכבת, עלויות נוספות עולות, וכל זה מגולגל למחיר המכירה. במקרה כזה, בסופו של דבר האנשים נושאים בעלות העיכובים", ניתח מר טאם.

עמדה זו הודגשה גם על ידי סגן שר הבינוי נגוין ואן סין בכנס סקירת ההתקדמות בתחום הדיור הציבורי באמצע אוקטובר: "אנחנו צריכים דירות אמיתיות עם ערך אמיתי למכירה לאנשים שבאמת זקוקים לדיור. מחירי הדיור הציבורי בהאנוי נמצאים כעת בשיאים כלאיים, כנראה עקב יכולת משקיעים חלשה או ניצול מדיניות מקלה כדי לנפח את המחירים. העיר צריכה לערוך בדיקות, בדיקות ובקרות מיידיות כדי להבטיח שעדיין תהיה לאנשים הזדמנות לקנות בית."

סגן השר הציע כי האנוי צריכה לתעדף את ההליכים המנהליים של פרויקטים של דיור ציבורי, הן כדי לזרז את ההתקדמות והן כדי להפחית עלויות ממושכות - אחת הסיבות למחירים מנופחים באופן בלתי סביר.

אם עלויות התשומה של דיור ציבורי ימשיכו לעלות, החל מקרקע וחומרים ועד לעלויות ניהול פרויקטים, אז גם אם ריביות ההלוואות יירדו, אנשים עדיין יתקשו להרשות לעצמם לקנות. צילום: VGP.

בפגישה הראשונה של ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן בסוף ספטמבר 2025, ביקש ראש הממשלה פאם מין צ'ין ממשרדי הממשלה, מגזרים ורשויות מקומיות לווסת את מחירי הנדל"ן והדיור הציבורי בהתאם למנגנוני השוק האמיתיים, בהתאם להכנסות הציבור.

מחירי הדיור המסחרי חייבים להיות תואמים לעקרונות השוק, לכלכלה ולתנאים וליכולות של האזרחים; המטרה היא להבטיח שלכל האזרחים יהיה דיור, שיתרום לשיפור חייהם החומריים והרוחניים.

בהתאם לכך, נדרש פתרון מקיף וכוללני; שיתוף פעולה ותיאום הדוק בין המדינה לעסקים, בין הממשל המרכזי והמקומי, ושילוב מדיניות פיסקלית ומוניטרית עם מדיניות קרקעות ומדיניות אחרת. על המדינה לווסת את מחירי הקרקעות והנדל"ן באמצעות מכשירים פיננסיים, ובמיוחד מיסים, אגרות ומדיניות פיננסית אחרת; לקבוע מנגנונים ומדיניות להפחתת ריביות ותנאי הלוואה באופן הולם; ולבחון תקנות בנוגע לרמות הכנסה עבור הזכאים לרכוש דיור ציבורי, המותאמות לנסיבות הספציפיות ולתנאים המקומיים.

בעוד שהמדיניות נפתחה, הפער בין ההכנסה למחירי הדיור נותר "צוואר בקבוק" שיש לטפל בו. פתרון בעיית הדיור הציבורי טמון לא רק בתעריפים מועדפים או בתקנות הכנסה, אלא גם בשליטה על המחירים כדי להבטיח שהם באמת בר השגה. רק אז בעלות על בית לא תהיה עוד חלום רחוק עבור אנשים עובדים.

מקור: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm