האם דיור ציבורי באמת זול?

צילום: נגוק הייאן

"פתיחת" הזדמנויות דיור, אך המציאות עדיין רחוקה

המנגנון החדש מצו 261/2025/ND-CP הרחיב משמעותית את מספר הזכאים לרכוש דיור ציבורי (NƠXH) על ידי העלאת תקרת ההכנסה ל-20-40 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. התאמה זו נחשבת כ"פתיחת דלת" לדיור עבור עובדים. אך כאשר בוחנים את מחירי המכירה בפועל ותנאי התשלום בפרויקטים של NƠXH בהאנוי , אנשים רבים מבינים שהחלום להתיישב עדיין רחוק למדי.

על פי דו"ח של מחלקת הבנייה של האנוי, מסוף 2024 ועד היום החלו בנייתם של סדרה של פרויקטים של דיור ציבורי בהאנוי, אך מחיר המכירה שלהם נטה לעלות בחדות. לפני 2023, מחיר המכירה של דיור ציבורי בבירה נע בין 13 ל-17 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

אחד המחירים הגבוהים ביותר כיום הוא אזור הדיור הציבורי Thuong Thanh (Rice City Long Chau) עם מחיר של 29.4 מיליון וונד למטר רבוע (כולל מע"מ, לא כולל דמי תחזוקה) שנפתח למכירה החל מ-1 באוקטובר. קונים צריכים להוציא בין 940 מיליון ל-2 מיליארד וונד, תלוי באזור כדי לרכוש בית כאן. השיא הקודם היה שייך לפרויקט הדיור הציבורי בהא דין, בקהילת טאן טריאו, במחוז טאן טרי (הישן) עם מחיר מכירה זמני של 25 מיליון וונד למטר רבוע.

האם דיור ציבורי באמת זול? - תמונה 1.

נקודת מבט של פרויקט דיור חברתי ברייס סיטי לונג צ'או במחיר של 27 מיליון דונג וייטנאם/מ"ר. צילום: BIC וייטנאם.

גב' נגוין תו טראנג, בת 29, רואת חשבון בחברת מסחר ברובע קאו גיאי, ששוכרת כעת חדר ברובע פו דין, שיתפה: "חסכתי יותר מארבע שנים, בנוסף לקצת כסף מההורים שלי, עכשיו יש לי כ-120 מיליון. אני מתכננת להירשם לרכישת דיור ציבורי בפרויקט טרונג ואן, דירה בגודל 50 מ"ר במחיר של יותר ממיליארד. אבל כדי ללוות מהבנק, אני צריכה לפחות 20% מההון שלי, שהם כ-200 מיליון. אבל אין לי מספיק. למרות שהריבית של 5.4% היא ממש נמוכה, קשה להגיע לשלב של הלוואה."

גב' טראנג מרוויחה כ-18 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. לאחר ניכוי שכר דירה, הוצאות מחיה ושליחת כסף חזרה הביתה, כמעט ולא נותר עודף משמעותי. "לא אכפת לי לקחת הלוואה לטווח ארוך כל עוד יש לי מקום מגורים יציב. אבל עם מחיר כזה, חלום הדיור הציבורי עדיין מחוץ להישג יד", אמרה.

במקרה של מר דוי אן, טכנאי בן 29 מהאנוי, בני הזוג נתקלו בבעיות כאשר מחיר המכירה עלה על יכולתם לשלם למרות שהיה להם הון זמין. הוא אמר שמאז שנישאו, בתמיכת שני ההורים ובכסף שחסכו, כ-300 מיליון וונד, הם תכננו להירשם לרכישת דירה באזור דיור ציבורי ברובע לונג ביין.

"דירה של 55 מ"ר עולה כ-1.6 מיליארד דונג וייטנאמי. אם נלווה 1.3 מיליארד דונג וייטנאמי למשך 20 שנה, נצטרך לשלם כ-8 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, כולל קרן וריבית. אשתי ואני מרוויחים יותר מ-30 מיליון דונג וייטנאמי, וזה נשמע מספיק, אבל אחרי ניכוי הוצאות מחיה והוצאות על שני ילדינו, לא נשאר כלום. למרות שיש לנו את ההון ההתחלתי, אנחנו עדיין לא מעזים לחתום מחשש ש'יטבעו'", חישב דוי אן.

סיפורי החיים האמיתיים שהוזכרו לעיל מראים שהמחסום העיקרי כיום אינו רק היעדר הון ראשוני, אלא גם מחיר המכירה של דיור ציבורי, שהוא הרבה מעבר ליכולתם של אפילו בעלי הכנסה יציבה.

לדברי מומחי נדל"ן, הפרדוקס הנוכחי הוא שיותר ויותר אנשים זכאים להכנסה, אך שיעור הגישה בפועל להלוואות נמוך, עקב מחיר המכירה העולה על הסף ודרישות ההון הגבוהות של המקבילה. זה הופך את "חלום הדיור החברתי" - למרות שהוא קרוב יותר על הנייר - עדיין רחוק במציאות.

כדי להפוך את הדיור הציבורי ל"בר השגה" באמת

במציאות, מדיניות תמיכה כספית היא רק "משכך כאבים זמני". אם מחירי התשומות של דיור ציבורי ימשיכו לעלות, החל מקרקע, חומרים ועד עלויות ניהול פרויקטים, גם אם ריביות ההלוואות יירדו, אנשים עדיין יתקשו להרשות לעצמם לקנות.

עם זאת, מומחים אומרים שכדי להבין מדוע דיור ציבורי הופך יקר יותר ויותר, עלינו לבחון לעומק את הגורמים המרכיבים את המחיר. לדברי האדריכל נגו מין טאם - חברת Covic Consulting & Construction Joint Stock Company, הבעיה טמונה לא רק בעלות החומרים, הקרקע או העבודה, אלא גם ביכולת היישום של המשקיעים ובמנגנון ניהול המחירים הרופף.

"אי אפשר לדרוש דיור ציבורי זול לחלוטין כאשר מחירי התשומות עולים, אבל מה שמדאיג יותר הוא שיש מצב שבו ההתקדמות מתארכת, עלויות עולות, ואז כולן כלולות במחיר המכירה. באותו זמן, האנשים הם אלה שבסופו של דבר נושאים את עלות העיכוב", ניתח מר טאם.

נקודת מבט זו הודגשה גם על ידי סגן שר הבינוי נגוין ואן סין בכנס שסקר את התקדמות הדיור הציבורי באמצע אוקטובר: "אנחנו צריכים דירות אמיתיות עם ערך אמיתי למכירה לאנשים עם צרכים אמיתיים של דיור. מחירי הדיור הציבורי בהאנוי נמצאים בשיא כלאיים, הסיבה עשויה להיות פגיעה ביכולת משקיעים או ניצול מדיניות פתוחה כדי לנפח את המחירים. העיר צריכה לבדוק, לבדוק ולבקר באופן מיידי כדי שעדיין תהיה לאנשים הזדמנות לקנות בתים."

סגן השר הציע שהאנוי תעביר את ההליכים המנהליים של פרויקטים של דיור ציבורי לטיפול מיוחד, הן כדי להאיץ את ההתקדמות והן כדי להפחית עלויות ממושכות - אחת הסיבות לעליית מחירים באופן בלתי סביר.

האם דיור ציבורי באמת זול? - תמונה 2.

אם מחירי התשומות לדיור ציבורי ימשיכו לעלות, החל מקרקע, חומרים ועד עלויות ניהול פרויקטים, גם אם ריביות ההלוואות ירדו, אנשים עדיין יתקשו להרשות לעצמם לקנות. צילום: VGP.

בפגישה הראשונה של ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן בסוף ספטמבר 2025, ביקש ראש הממשלה פאם מין צ'ין ממשרדי הממשלה, סניפים ורשויות מקומיות לווסת את מחירי הנדל"ן והדיור הציבורי בהתאם למנגנוני שוק אמיתיים, המתאימים להכנסת הציבור.

מחירי הדיור המסחרי חייבים להיות תואמים לאופי השוק, לכלכלה, לתנאים וליכולות של האנשים; המטרה היא לספק דיור לכולם, ולתרום לשיפור חייהם החומריים והרוחניים של האנשים.

בהתאם לכך, נדרש פתרון מקיף וכולל; נדרש שיתוף פעולה ותיאום הדוקים בין המדינה למפעלים, בין הרמות המרכזיות והמקומיות, תוך שמירה על מדיניות פיסקלית ומוניטרית יחד עם מדיניות קרקעות ומדיניות אחרת. על המדינה לווסת את מחירי הקרקעות והנדל"ן באמצעות מכשירים פיננסיים, ובמיוחד מדיניות מס, עמלות, חיובים ומדיניות פיננסית אחרת; לקבוע מנגנונים ומדיניות להפחתת ריביות ולתנאי הלוואה מתאימים; ולבחון תקנות בנוגע לרמות ההכנסה של אנשים הזכאים לרכוש דיור ציבורי בהתאם למצב ולכל יישוב.

המדיניות נפתחה, אך הפער בין ההכנסה למחירי הדיור עדיין מהווה "צוואר בקבוק" שיש לתקן. פתרון בעיית הדיור הציבורי אינו טמון רק במספרים מועדפים או בתקנות הכנסה, אלא גם בשליטה על מחיר המכירה כדי להפוך אותו ל"בר השגה" באמת. באותו זמן, השתקעות לא תהיה עוד חלום רחוק עבור עובדים.

מקור: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm