היכן נמצאים המכשולים בתוכנית הדיור החברתי?

VTV.vn - למרות ההתקדמות החיובית בפיתוח דיור ציבורי, עסקים בהו צ'י מין סיטי עדיין מתלוננים על הליכים ארוכים, מימון מוגבל ומדיניות חופפת.

עד שנת 2025, הו צ'י מין סיטי השלימה 14 פרויקטים של דיור חברתי עם 13,040 דירות, והשיגה 100% מהיעד המתוכנן.

צווארי בקבוק פרוצדורליים

בשנת 2025, הו צ'י מין סיטי השלימה 14 פרויקטים של דיור חברתי עם 13,040 דירות, והשיגה 100% מהיעד המתוכנן. בחודשיים הראשונים של 2026, העיר החלה בבנייה של 2 פרויקטים עם 2,656 דירות, ופרויקט נוסף זכה לגיוס הון ומכירת יחידות דיור עתידיות ברחוב לי ת'ונג קיט 324, רובע 14, לשעבר רובע 10; בסך הכל, ישנם כעת 11 פרויקטים בבנייה עם 9,700 דירות. העיר גם הכינה כ-1,730 דונם של אדמה לפיתוח דיור חברתי ומתכננת לבחור משקיעים עבור 8 פרויקטים.

עם זאת, מידע מהדו"ח שפורסם לאחרונה על מצב שוק הנדל"ן ומשימות מרכזיות של איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (Horea) בשנת 2026 מראה כי עסקים עדיין מתמודדים עם קשיים, שכן ככל שהם מעמיקים בתהליך היישום, כך המכשולים והחסרונות של המדיניות הופכים בולטים יותר.

הוריאה הציע לשלב את תהליכי ההערכה ולצמצם את הליכי האישור הנפרדים כדי לייעל את ההליכים המנהליים לפיתוח דיור ציבורי.

בנוגע להליכים, לעסקים יש סיבות מוצדקות להתלונן. מר לה הואנג צ'או, יו"ר Horea, טוען כי הליכי דיור חברתי תחת המנגנון הישן יכולים להימשך יותר מ-1,000 ימים. פרויקט שנועד לשרת בעלי הכנסה נמוכה שלוקח מספר שנים רק כדי לעבור דרך משוכות בירוקרטיות שונות סוטה בבירור מהרוח המקורית של "רווחה חברתית". דיור חברתי צריך להיות תחום עדיפות מבחינת זמן עיבוד, אך במקום זאת, הוא נופל לעתים קרובות למעגל קסמים של בקשת חוות דעת, הערכות, ביקורות והמתנה לאישורים. התוצאה היא עלויות הון מוגברות, עיכוב בהתקדמות, אובדן הזדמנויות עבור עסקים והמתנה מתמשכת לאנשים.

הבעיה אינה רק האיטיות, אלא התהליך רב-שכבתי ורב-שכבתי. עסק צריך לעבור דרך מספר רב של מחלקות וסוכנויות עבור אותו פרויקט דיור ציבורי. HoREA (איגוד הנדל"ן של וייטנאם) מציע לשלב את שלבי ההערכה, לצמצם הליכי אישור נפרדים, ואף טוען כי בקשת חוות דעת הקהילה על תוכניות תכנון מפורטות לפרויקטים של דיור ציבורי היא, במקרים מסוימים, "פורמליסטית", חסרת תוכן, אך מאריכה את התהליך ומגדילה את העלויות.

הנקודה המרכזית כאן היא שההליכים לא רק מאטים את הפרויקט אלא גם מעוותים את התמריצים המדיניות. ברגע שהתהליך מתארך והעלויות עולות, בעוד שהרווחים מדיור ציבורי מוגבלים, עסקים יטו להסס, ואף להימנע ממנו. במילים אחרות, אם ההליכים יישארו מרוץ ארוך ומפרך כנגד מכשולים, יהיה קשה לצפות לזרימה חזקה של הון פרטי לפלח זה.

הסרת צווארי בקבוק באמצעות מדיניות

אבל נהלים אינם צוואר הבקבוק היחיד. מאחורי סיפור ההליכים המנהליים טמונה סוגיית ההון וקשיים אחרים. מר נגוין טואן אן, סגן המנכ"ל של תאגיד ההשקעות בדיור ופיתוח עירוני (HUD), אמר שכדי להשיג את היעד של מיליון יחידות דיור ציבורי עד 2030, הון ההשקעה הנדרש יכול להגיע לכטריליון וונד וייטנאמי. אם הלוואות בנקאיות מהוות 20-25%, מערכת האשראי צריכה לספק כ-250,000 מיליארד וונד וייטנאמי, בעוד שההון בפועל הנגיש הוא רק כ-25,000 מיליארד וונד וייטנאמי, או רק כ-10% מהצורך.

עבור עסקים, מחסור בהון מועדף משמעו עלייה בעלויות התשומות. עבור קונים, הריבית הנוכחית של 5.4% לשנה בבנק המדיניות החברתית, על פי HoREA, עדיין גבוהה למדי בהשוואה לשיעור של 4.8% לשנה ממרץ 2021 עד יוני 2024. בהתחשב במוטבים היעד, שהם בעלי הכנסה נמוכה, הבדל זה משמעותי. דיור ציבורי לא יכול להיות מוגדר אך ורק על ידי מחיר מכירה נמוך יותר מדיור מסחרי; הוא חייב להיות מובטח על ידי נגישותו המעשית. כאשר הריביות עולות, החלום של בעלות על בית הופך רחוק עוד יותר עבור אלו הזקוקים ביותר לפוליסה.

הו צ'י מין סיטי שואפת לפתח 181,257 יחידות דיור ציבורי במהלך התקופה 2026-2030, כאשר 28,500 יחידות יושלמו בשנת 2026 בלבד.

בעיה נוספת היא שיזמי פרויקטים של דיור ציבורי טרם הצליחו לקבל אשראי מועדף מבנק המדיניות החברתית בתקופה שבין 1 באוגוסט 2024 ל-31 בדצמבר 2030. לדברי מומחים, מצד אחד, קונים זקוקים לתמיכה, ומצד שני, גם עסקים המייצרים את המוצרים זקוקים לסיוע. אם דיור ציבורי ייחשב אך ורק כאחריות של עסקים ללא תכנון מנופים פיננסיים חזקים מספיק, יהיה קשה מאוד להשיג היצע גדול, עקבי ובר קיימא.

יתר על כן, מספר תקנות חדשות יוצרות השלכות בלתי צפויות. מר לה הואנג צ'או טוען כי שיטת קביעת גודל האוכלוסייה לפי החלטה 32/2025/QD-UBND עלולה להגדיל את שיעור הדירות הגדולות ולהפחית באופן דרסטי את מספר הדירות הבינוניות והקטנות, אפילו עבור דיור ציבורי. אם הערכה זו תתברר כנכונה בפועל, היא תיצור קשיים עבור עסקי פיתוח דיור ציבורי. פיתוח דיור עבור בעלי הכנסה נמוכה מצמצם בשוגג את האפשרויות לדירות קטנות, שהן המתאימות ביותר מבחינת יכולתן האפשרית.

חיסרון נוסף עליו הצביע HoREA הוא שסעיף 1, סעיף 78 לחוק הדיור משנת 2023 קובע רק קריטריונים לדיור וקריטריונים להכנסה, אך משמיט את קריטריון המגורים. באופן עקרוני, הרחבת הגישה היא סבירה. עם זאת, במצב בו ההיצע חסר באופן חמור, תקנה זו מציבה עסקים במצב קשה בעת עריכת רשימות של קונים או שוכרים זכאים. המקרה של פרויקט הדיור הציבורי ברחוב לי ת'ונג קיט 234, רובע דיאן הונג, מחוז 10 (לשעבר), עם 750 דירות בלבד אך למעלה מ-12,000 איש הנרשמים ברחבי הארץ, הוא עדות ברורה ללחץ זה. כאשר לעסקים ניתנת הסמכות לערוך רשימות של קונים או שוכרים זכאים, אך ההיצע מוגבל והביקוש גבוה מדי, הם לא רק מוצפים אלא גם צריכים להשקיע זמן וכסף נוספים בארגון הגרלה אחת או יותר. הנטל המנהלי הועבר חלקית לעסקים.

העיר הו צ'י מין שואפת לפתח 181,257 יחידות דיור ציבורי במהלך התקופה 2026-2030, כאשר 28,500 יחידות יושלמו בשנת 2026 בלבד. בהתאם להנחיית ראש הממשלה , על העיר לשאוף להגיע לפחות למיליון יחידות עד שנת 2028. זוהי משימה לא פשוטה, אך לא בלתי אפשרית. עסקים רבים מקווים כי מכשולים אלה יוסרו במהירות כדי שהעיר תוכל להשיג את יעדי פיתוח הדיור הציבורי שלה השנה.

מקור: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm