פיתוח דיור להשכרה: דורש הון לטווח ארוך ומסגרת משפטית נפרדת.

TPO - דיור להשכרה נחשב לאחד הפתרונות החשובים לעמידה בצורכי הדיור של אנשים בהקשר של עליית מחירי הבתים באופן מתמיד. מומחים מאמינים כי מגזר זה יתפתח באופן בר-קיימא אם תינתן חשיבות ראויה למסגרת המשפטית, להכשרת הקרקע, ובמיוחד למקורות ההון לטווח ארוך...

המסגרת החוקית קיימת, אבל...

בפורום הנדל"ן של וייטנאם 2026 שנערך בבוקר ה-2 ביוני, הצהיר סגן שר הבינוי נגוין ואן סינה כי במציאות, דיור להשכרה אינו מודל חדש לחלוטין, שכן חוקי הדיור הנוכחיים כבר מכילים תקנות הקשורות לצורות שונות.

לדברי סגן שר הבינוי, הצורה הנפוצה ביותר כיום היא דיור בבעלות המשכיר . החוק אינו אוסר פעילות זו, ואנשים משתתפים בה באופן פעיל למדי, ובכך תורמים להשלמת היצע הדיור לחברה.

סגן שר הבינוי נגוין ואן סין.

בנוסף, תקנות בנושא דיור ציבורי יצרו גם הן מסגרת משפטית לפעילויות השכרה. בעבר, מדיניות פיתוח הדיור הציבורי קבעה כי כ-20% מהשטח יוקצו להשכרה. עם זאת, לאחר היישום, התוצאות לא עמדו בציפיות, ולכן חוק הדיור המתוקן התאים אותו כדי שיהיה גמיש יותר.

"חוק הדיור משנת 2023 קובע כיום שלוש צורות: מכירה, שכירות ורכישה. למשקיעים יש את הזכות לבחור מבנה המתאים לביקוש השוק. בפרויקטים קיימים של דיור ציבורי, עדיין יש אחוז מסוים של דירות השמורות להשכרה בהתאם לחוק", הדגיש סגן השר סין.

ראוי לציין כי חוק הדיור משנת 2023 מקדיש גם פרק להסדרת דיור לעובדים ולעובדים באזורי תעשייה. דבר זה נחשב בסיס חשוב לקידום פיתוח מודלים של דיור להשכרה שישרתו את כוח העבודה, במיוחד במרכזי תעשייה גדולים.

לדברי ראשי משרד הבינוי, אזורי תעשייה רבים הקימו כעת אזורי דיור להשכרה לעובדים. מפעלים רבים בעלי השקעות זרות מפתחים באופן יזום קרנות דיור כדי לשרת מומחים ועובדים. במקביל, מתפתחים גם מודלים של דירות להשכרה בבניינים רבי קומות.

מר סינה מאמין שהחוקים הנוכחיים מעודדים יחידים ועסקים להשקיע ולפתח דיור להשכרה כדי לענות על הצרכים המגוונים של קבוצות שונות, החל מעובדים ומומחים ועד לפקידים מושאלים. יחד עם זאת, מנגנונים הקשורים לקרקע, מחירי שכירות ושיטות ניצול מתוכננים להיות גמישים יותר כדי להקל על פיתוח מגזר זה.

עם זאת, בהקשר של עיור מהיר וביקוש גובר והולך לדיור, מומחים רבים סבורים כי המדיניות הנוכחית מניחה רק את היסודות הראשוניים. כדי לפתח שוק דיור להשכרה מקצועי בקנה מידה גדול, וייטנאם זקוקה לפתרונות חזקים יותר בנוגע להון, קרקע ומנגנוני ניהול.

מה עוד צריך?

ד"ר לה שואן נגיה, חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, ציין כי דיור להשכרה הוא מודל שהתפתח במשך מאות שנים במדינות רבות ברחבי העולם , במיוחד בערים גדולות באירופה. בינתיים, בווייטנאם, זהו עדיין מגזר חדש יחסית ועדיין לא יצר מערכת אקולוגית מקיפה של פיתוח.

ד"ר לה שואן נגיה - חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית.

לדברי מר נגיה, צוואר הבקבוק הגדול ביותר כיום הוא מימון. דיור להשכרה דורש הון לטווח ארוך מכיוון שתקופת ההחזר נמשכת על פני עשרות שנים. בינתיים, בנקים מסחריים מגייסים בעיקר הון לטווח קצר ובינוני, מה שמקשה על עמידה בביקוש זה.

מר נגיה ציטט כדוגמה את חבילת האשראי המועדפת לדיור ציבורי בסך 145,000 מיליארד וונד, שחולקה רק כ-2%. הסיבה לכך היא שעסקים מתקשים מאוד לגשת להון עם ריביות של כ-6.1%, בעוד שעלות גיוס ההון עבור בנקים עומדת כיום על 7-8%.

מנקודת מבט משפטית, פרופסור חבר ד"ר נגוין קוואנג טויין - בורר במרכז הבוררות הבינלאומי של וייטנאם (VIAC) - סבור כי הסוגיה הראשונה היא הצורך להגדיר בבירור את המושג "דיור להשכרה" במסגרת המערכת המשפטית. נכון לעכשיו, חוק הדיור משנת 2023 מתמקד בעיקר בדיור ציבורי ואין בו פרק נפרד המסדיר באופן מלא את דיור להשכרה. עובדה זו מקשה על פיתוח מדיניות מועדפת, מנגנוני ניהול ופיתוח שוק.

מר טויין הציע כי במהלך עדכון חוק המקרקעין משנת 2024, חוק הדיור משנת 2023 וחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 בשנת 2026, סוכנות הניהול תלמד ותפתח פרק או מערכת תקנות נפרדים ספציפיים לדיור להשכרה.

בנוסף, יש צורך בתמריצים משופרים להקצאת קרקעות כדי להקל על עסקים גישה לקרקעות לפיתוח פרויקטים. הממשלה צריכה גם להקצות אחריות ספציפית ליישובים בהכנת קרקעות ספציפיות לדיור להשכרה, תוך הגדרה ברורה של הפרופורציה, המיקום והשטח להקצאת קרקעות בתכנון.

לדברי מר טוין, ויתור או הפחתה של דמי שכירות קרקע, תמיכה בפינוי קרקעות ויצירת קרנות לקרקע נקייה הם גורמים מרכזיים בהפחתת עלויות התשומות. כאשר העלויות נשלטות, מחירי השכירות של דיור חדש יכולים להפוך לנגישים יותר עבור הציבור.

מקור: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo