הרחבת מגבלות אשראי לנדל"ן: כיצד לשלוט בכך?

TPO - הבנק הממלכתי של וייטנאם הרחיב זה עתה את "חדר" האשראי לנדל"ן עבור 25 בנקים מסחריים. פרופסור חבר דאנג נגוק דוק סבור כי הבנק הממלכתי של וייטנאם נוקט באסטרטגיה של "הקלה מבוקרת", התומכת בהתאוששות הכלכלית ומבטיחה את בטיחות המערכת הפיננסית. זוהי גישה התואמת את הסטנדרטים הבינלאומיים.

ההקשר של הקלת אשראי בנדל"ן

לנוכח הסיכון להתחממות יתר של אשראי בנדל"ן, בנק המדינה של וייטנאם, מתחילת השנה, דרש מהבנקים המסחריים לשלוט בקפדנות בקצב צמיחת האשראי. על פי ההנחיות התפעוליות, האשראי המצטבר ברבעון הראשון לא יעלה על 25% מיעד הצמיחה השנתי, בעוד שיעד צמיחת האשראי הכולל עבור המערכת כולה השנה נקבע על כ-15%.

עם זאת, על פי הודעה שפורסמה לאחרונה על ידי הבנק המרכזי של וייטנאם, בין ה-1 בינואר ל-31 בדצמבר, מוסדות אשראי לא יצטרכו לכלול את יתרת ההלוואות הנוספת שטרם נפרעה בהשוואה לסוף שנת 2025 עבור הלוואות הקשורות לדיור ציבורי, פארקים תעשייתיים ואזורי עיבוד יצוא, ביתרת ההלוואות הכוללת לנדל"ן, בעת שליטה בקצב צמיחת האשראי במגזר זה.

המדיניות שואפת להקל על הבנקים להרחיב את הון האשראי לפלחי נדל"ן בעלי עדיפות, בהתאם למדיניות של פיתוח דיור ציבורי, תשתיות תעשייתיות וקידום צמיחה חברתית -כלכלית.

רשימת 25 הבנקים המסחריים הכפופים למנגנון זה כוללת בנקים גדולים רבים כגון VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank,ACB , Saigonbank, Techcombank ועוד כמה. נתונים מדוחותיהם הכספיים של הרבעון הראשון של 14 בנקים מסחריים רשומים, הכוללים הסברים על תיקי ההלוואות שלהם, מראים כי הלוואות הנדל"ן בקבוצת בנקים זו ממשיכות להתרחב בצורה משמעותית, אך אסטרטגיות ההקצאה של כל בנק שונות באופן משמעותי.

באופן ספציפי, רק בשלושת החודשים הראשונים של השנה, סך הלוואות הנדל"ן שטרם נפרעו (כולל הלוואות לעסקים בתחום הנדל"ן והלוואות לבנייה) הגיע ליותר מ-1.58 טריליון וונד, עלייה של כמעט 7% בהשוואה לסוף שנת 2025. נתון זה משקף את האטרקטיביות המתמשכת של מגזר הנדל"ן עבור הון בנקאי, למרות שהשוק עדיין מתמודד עם אתגרים רבים.

הלוואות הנדל"ן עלו בצורה חדה בשלושת החודשים הראשונים של השנה.

מתוך סך ההלוואות שטרם נפרעו שהוזכרו לעיל, הלוואות לעסקי נדל"ן הגיעו ל-1 טריליון דונג וייט (המהוות 63.2%), בעוד שהלוואות לבנייה הגיעו ל-581,068 מיליארד דונג וייט, השווה ערך ל-36.8% הנותרים. 5 הבנקים המובילים, כוללSHB , VPBank, Techcombank, MB ו-HDBank, החזיקו בסך כולל של כמעט 1.18 טריליון דונג וייט בהלוואות שטרם נפרעו, המהוות 74.4% מכלל הגודל של 14 הבנקים שנבדקו.

מודעות לסיכונים

בשיחה עם כתב מעיתון טיין פונג , פרופסור חבר דאנג נגוק דוק, מנהל המכון לטכנולוגיה פיננסית באוניברסיטת דאי נאם, ניתח כי ההחלטה להרחיב את "מרחב" האשראי לנדל"ן נובעת מהעובדה ששוק הנדל"ן מראה סימני האטה חוזרת לאחר תקופת התאוששות מסוף 2024 עד 2025. נזילות השוק פחתה, פרויקטים רבים ממשיכים להתמודד עם קשיים ביישום, בעוד שמגמת העלייה בריביות ובקרה קפדנית על זרימת הון לנדל"ן מתחילת 2026 צמצמה את יכולתם של עסקים לגשת להון.

פרופ' חבר דאנג נגוק דוק - מנהל המכון לטכנולוגיה פיננסית, אוניברסיטת דאי נאם.

הרחבת מגבלות האשראי לבנקים בעלי יחסי הון גבוהים ויכולות ניהול סיכונים חזקות נתפסת כפתרון להגדלת המימון לפרויקטים של דיור ציבורי, פרויקטים של דיור מסחרי בר השגה ופרויקטים של תשתית עירונית. המטרה היא לא רק לתמוך בהתאוששות השוק, אלא גם להגביר את הצמיחה הכלכלית ולמתן את הסיכון לבועות נכסים באמצעות הקצאת הון סלקטיבית.

לדברי מר דוק, מנקודת מבט של ניהול מקרו-כלכלי, הממשלה ובנק המדינה של וייטנאם שואפים לאזן בין יעדי הצמיחה והיציבות הפיננסית. הרחבת מגבלות האשראי אינה מיושמת באופן אוניברסלי אלא רק על בנקים בעלי יכולת פיננסית חזקה, שיעורי הלוואות לא מבוצעות נמוכים ושיעורי הלימות הון גבוהים. גישה זו שואפת לתמוך בצמיחת התמ"ג תוך שליטה בסיכונים הנובעים משוק הנדל"ן.

שוק הנדל"ן חווה גם שיפור בנזילות, מה שמאפשר לעסקים להמשיך ביישום פרויקטים ולהגביר את ההיצע החדש. במקביל, התאוששות מגזר הנדל"ן תיצור אפקט אדווה על שוקי הבנייה, החומרים, עיצוב הפנים והתעסוקה, ובכך תתרום לצמיחה הכלכלית הכוללת.

עם זאת, מר דוק סבור כי עדיין יש לעקוב מקרוב אחר הסיכונים הפוטנציאליים. "אם השוק יתאושש לאט מהצפוי, העלייה המהירה בחוב הנדל"ן עלולה להפעיל לחץ על איכות הנכסים של הבנקים ולהגדיל את החובות הרעים. בנוסף, זרימת האשראי השופעת עלולה להוביל גם לעליות מחירים מקומיות באזורים מסוימים, ובכך להפעיל לחץ על האינפלציה והיציבות המקרו-כלכלית", אמר מר דוק.

פרופסור חבר דאנג נגוק דוק סבור כי הבנק המרכזי של וייטנאם נוקט באסטרטגיית "הקלה מבוקרת", התומכת בהתאוששות הכלכלית ומבטיחה את בטיחות המערכת הפיננסית. גישה זו עולה בקנה אחד עם סטנדרטים בינלאומיים, ובמיוחד עם מסגרת ניהול הסיכונים של באזל III. עם זאת, יעילותה לטווח ארוך תהיה תלויה ביכולת הפיקוח של הגוף המפקח וכן במשמעת השוק של הבנקים המסחריים.

כדי למקסם את יעילות המדיניות, מר דוק הציע לסווג בבירור אשראי נדל"ן לפי ייעודו, לתת עדיפות להון לדיור ציבורי ולדיור מסחרי המשרת את צורכי הדיור בפועל, ולהגביל את זרימת הכספים לפעילויות ספקולטיביות. הוא גם הציע להגדיל את דרישות ההון ואת הוראות הסיכון להלוואות הקשורות לנדל"ן יוקרתי או לפרויקטים עם תיעוד משפטי חלקי. שיפור שקיפות השוק יסייע לסוכנויות רגולטוריות ולמוסדות אשראי להעריך בצורה מדויקת יותר סיכונים פוטנציאליים, ובכך להבטיח שצמיחה תלך יד ביד עם יציבות פיננסית.

מקור: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo