מחוז קואנג נאם בונה מסדרון ניהול קרקעות.

אדמות חקלאיות מוחזרות לפרויקטים של פיתוח קרקע. צילום: H.QUANG

בעיות הנובעות מ"היסטוריה קרקעית"

ביטוי אחד שאנו שומעים לעתים קרובות כשדנים בנושאים של פינוי קרקעות עם הסוכנויות הרלוונטיות הוא "בשל תנאי קרקע היסטוריים".

ביטוי זה, במהותו, מתאר מצב ראוי לציון: ניהול קרקעות ביישובים רבים היה זה מכבר רופף ולא עקבי. באופן ספציפי, זה כולל עמימות בניהול קרקעות ציבוריות; קביעה שגויה של בעלות על קרקע בעת מתן זכויות שימוש בקרקע לאזרחים; והופעה מעורפלת של האות "T" (קרקע למגורים) בתעודות זכויות שימוש בקרקע, מה שגורם למחלוקת רבה...

התוצאה הברורה ביותר של פערים אלה היא שהם יצרו בלבול בקרב הרשויות והובילו לחילוקי דעות ציבוריים נרחבים בנוגע ליישום מדיניות פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש.

פרויקט פארק התעשייה ת'אקו -צ'ו לאי, עם היקף פינוי קרקע של 451 דונם בקומונה של טאם אן נאם (מחוז נוי טאן), הוא "דוגמה אופיינית להתקדמות איטית", בעיקר בשל "היסטוריה" של ניהול ושימוש בקרקע.

תהליך פינוי הקרקעות עבור פרויקט זה החל בסוף 2019 והוארך מספר פעמים בעקבות "אולטימטומים" מצד מנהיגי המחוז, אך הקרקע שנוקתה עדיין אינה רציפה.

על פי הדו"ח האחרון, הפרויקט פינה עד כה מעל 351.3/451 דונם (78%), אך חלקות הקרקע עדיין אינן רציפות. מכשולים ספציפיים המפורטים בפרויקט זה כוללים קרקעות ציבוריות; איחוד קרקעות וחילופן; בניית בתים על אדמות חקלאיות; משקי בית שאינם מסכימים עם פיצוי על אדמות יער ייצור, ודרישה לפיצוי על אדמות עם גידולים רב שנתיים...

מרכז פיתוח הקרקעות של מחוז נוי טאן הוא אחת משלוש היחידות האחראיות על פינוי קרקעות עבור פרויקט פארק התעשייה ת'אקו-צ'ו לאי. באמצעות שלבי מסירה שונים, המרכז טיפל כעת בפינוי קרקעות עבור כ-50% משטח הפרויקט.

מר דואן טהאן טרי, סגן מנהל מרכז פיתוח הקרקעות של מחוז נוי טהאן, הודה במכשולים "היסטוריים" שקשה מאוד לפתור בעבודות פינוי הקרקעות עבור פרויקט זה; הוא גם הצהיר כי התקנה לפיה בתים שנבנו על אדמות חקלאיות אינם זכאים לאדמות יישוב מחדש (על פי החלטה 42 של ועדת העם המחוזית בנושא פיצוי, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה מקבלת בחזרה אדמות) "היא בעיה שכל פרויקט מתמודד איתה, אך חוק הקרקעות משנת 2024 סיפק דרך לפתור אותה".

הוראות פירוק

שיפור ניהול הקרקעות ופיתוח מנגנוני פיצוי, תמיכה ויישוב מחדש מעשיים בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024 הן שתי משימות מרכזיות שמחוז קואנג נאם מתמקד ביישום בגישה קפדנית ובזמן כדי לענות על צורכי פינוי הקרקעות במחוז.

תושבים שנפגעו מפרויקט פארק התעשייה ת'אקו-צ'ו לאי טוענים כי הרשויות אישרו באופן שגוי את מקור הקרקע בעת מתן פיצוי. צילום: ה. קוואנג

בנוגע לניהול קרקעות, העדיפות הראשונה היא לפתור באופן סופי את העמימות ב"רישומים" של ניהול קרקעות ציבוריות. על פי הדו"ח, במחוז יש כיום 225,045 חלקות אדמה ציבורית, המשתרעות על שטח של 11,763.3 דונם, המהוות 3.14% מכלל שטח הקרקעות החקלאיות; מתוכם 15,447 משקי בית בשטח של 1,720 דונם מחזיקים בחוזי חכירת קרקע, בעוד של-10,043.3 הדונם הנותרים (המהווים 85.5% מהשטח) אין חוזי חכירת קרקע.

בראיון שנערך לאחרונה לעיתון קוואנג נאם, הצהיר מר בוי נגוק אן, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה, כי חוק הקרקעות משנת 2024 ממשיך לא להכיר בהנפקת "תעודות אדומות" (תעודות בעלות על קרקע) עבור אדמות ציבוריות, וכי כאשר המדינה תחזיר את הקרקע, לא יהיה פיצוי עבורה.

עם זאת, פתח חשוב הוא לאפשר תמורה, הכרה ופיצוי כאשר המדינה משיבה לעצמה קרקע חקלאית שאינה עומדת בתנאים להנפקת "תעודות שימוש בקרקע" במקרים בהם משקי בית ויחידים השתמשו בקרקע באופן יציב וישיר לייצור לפני 1 ביולי 2004.

כדי ליישם סעיף חדש זה בחוק הקרקעות משנת 2024 ובתקנות הנלוות, קרן הקרקעות הציבוריות חייבת להיות ראשית "שקוף". על פי ההצעה של משרד משאבי הטבע והסביבה, במקרים בהם לקרקעות ציבוריות אין חוזה חכירה (נקבע רק ברישומי קדסטר, המדינה אינה מנהלת את קרן הקרקעות הציבוריות בהתאם לתקנות, ואנשים משתמשים בקרקע בניגוד לתקנות הקרקע), מתבקשת ועדת המפלגה המחוזית להורות ליישובים להתמקד בהאצת סקירת קרנות הקרקעות הציבוריות בכל יישוב.

זה כולל סקירה והסרה מקרן הקרקעות הציבוריות של אלו שהוקמו בעבר בצורה לא נכונה; וטיפול בבעיית שטחי הקרקעות הציבוריות העולים על 5% (משימה זו חייבת להסתיים ברבעון הראשון של 2025).

במיוחד עבור פרויקטים מרכזיים, יישובים נדרשים לארגן בדחיפות סקירות מקדימות וליישם את ההליכים לסקירה ואישור תוצאות הסקירה כבסיס משפטי לרכישת קרקעות ופיצוי בהתאם לתקנות. יש לראות בכך משימה מרכזית לפתרון סופי של בעיות וליקויים קיימים בניהול כספי קרקע ציבוריים באופן כללי, וכן להתמודד עם מכשולים בהנפקת תעודות קרקע, פיצויים ופינוי קרקעות עבור פרויקטים בפרט בתוך כל יישוב...

בנוגע למנגנוני רכישת קרקעות, מחוז קואנג נאם הורה על יישום מוקדם של משימת פיתוח תקנות בנושא פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש. מיד לאחר כניסתו לתוקף של חוק הקרקעות 2024 והוצאת הממשלה את הצו בנושא פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה רוכשת קרקעות (צו 88, מיום 15 ביולי 2024), החלו רשויות המחוז לפתח, לקבל משוב ולייעץ לוועדת העם המחוזית על טיוטת התקנות בנושא פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה רוכשת קרקעות במחוז קואנג נאם.

נקודה בולטת בטיוטת תקנה זו היא כי משקי בית שאדמותיהם החקלאיות הוחרמו עשויים לקבל פיצוי בקרקע למגורים במסגרת אפשרויות שונות, כולל "פיצוי בקרקע לשימושים אחרים מלבד קרקע חקלאית" כפי שנקבע בחוק הקרקעות משנת 2024.

טיוטת התקנות בנוגע לפיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה תובעת מחדש אדמות במחוז קואנג נאם קובעת מנגנונים רבים, אשר צפויים ליצור "תנופה חדשה" לעבודות פינוי קרקעות במחוז. תקנות אלו יידונו ויאושרו על ידי מועצת העם המחוזית במושבה הקרוב; ובניית "מסדרונות" לניהול קרקעות במחוז תמשיך להיות מיושמת עם תכנים רבים אחרים בהתאם לחוק הקרקעות משנת 2024.

--------------------------

הצעות לשיפור המסגרת המשפטית לפינוי קרקעות.

פינוי קרקעות נחשב לתחום ה"בעייתי" ביותר ביישום תקנות חוק הקרקעות בפרובינציה. מדיניות הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש שנקבעה בעבר, כפי שהוכרו על ידי סוכנויות ייעודיות, נמצאת תחת לחץ להיות מותאמת באופן הדוק למציאות המעשית של ניהול ושימוש בקרקעות - אשר סובלת מחסרונות רבים. ביישום חוק הקרקעות משנת 2024, קואנג נאם מפתחת בדחיפות מסגרת משפטית, ובמיוחד תקנות בנושא פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה רוכשת קרקעות. עיתון קואנג נאם רשם משוב מהרמה העממית.

מר טראן דוי קווק וייט - סגן ראש מחלקת משאבי טבע וסביבה במחוז דאי לוק: יש להוסיף תקנות רבות בנוגע למדיניות פיצויים ותמיכה.

חוק הקרקעות משנת 2024 וצו ממשלתי מס' 88/2024/ND-CP מיום 15 ביולי 2024 סיפקו בעיקרו הנחיות ספציפיות לפתרון מכשולים וקשיים בעבודות פינוי קרקעות. בנוגע לעניינים הנמצאים תחת סמכותה של ועדת העם המחוזית, מחלקת משאבי הטבע והסביבה ניסחה תקנות בנוגע לפיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה משיבה אדמות במחוז קואנג נאם ושלחה אותן ליישובים להערות.

בהתבסס על כך, מחלקת משאבי הטבע והסביבה של מחוז דאי לוק ייעצה לוועדת העם המחוזית לספק משוב ולהוסיף תוכן לטיוטה. ראוי לציין, כי המחוז ביקש להגדיר בבירור ובאופן ספציפי את התקנות בנוגע להשבת קרקע חקלאית עבור פרויקט אחד או יותר כאשר המדינה משיבה קרקע בנקודת זמן אחת או במצטבר מהעבר להווה, על מנת לספק בסיס ליישום.

משק החשמל אחראי לקבוע אילו בתים ומבנים המשרתים את צורכי המחיה של משקי בית ויחידים אינם צריכים להיות מועתקים ממסדרון הבטיחות של קווי מתח גבוה עיליים, כפי שנקבע על ידי הממשלה.

סגן יו"ר ועדת העם המחוזית, טראן נאם הונג, מאזין לדיווח ממחוז דאי לוק על מצב פינוי הקרקעות עבור בניית הכביש המחבר את כביש לאומי 14H לכביש מחוזי 609C. צילום: CT

מחוז דאי לוק הציע להוסיף תוכן מעבר לטיוטה שהוכנה על ידי מחלקת משאבי הטבע והסביבה. באופן ספציפי, הם הציעו לבחון מחדש את התקנות בנוגע לרמות ההוצאות כדי להבטיח את הארגון והיישום של פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כפי שנקבע בסעיף 8, סעיף 27 של צו מס' 88. הם הציעו שרמת ההוצאות תיקבע כאחוז כפול ערך הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש.

מחוז דאי לוק ביקש גם הבהרה לגבי המדיניות בנוגע לתמיכה בהפרש בדמי היישוב המינימליים למשקי בית שהוקצו להם חלקות יישוב מחדש מהחלקה השנייה ואילך.

כיום, לחלק מהמשפחות יש בתים שנבנו על אדמה ששימשה במקור לגידולים רב שנתיים, שמקורה באדמות גינה או בריכה באותה חלקת מגורים. לכן, יש צורך להוסיף תקנות ספציפיות לגבי רמות תמיכה או לקבוע שיעורי פיצוי ספציפיים עבור סוג זה של אדמה ברשימת מחירי הקרקעות השנתית של ועדת העם המחוזית.

מנהיגי הוועדה העממית של מחוז דא לוק עבדו עם המשקיע על פינוי קרקעות לבניית פרויקטים מרכזיים של תחבורה במחוז. צילום: קונג טו

במציאות, משקי בית שבונים בתים לעיתים קרובות חורגים משטח הקרקע המיועד להפקעה. זה כולל מקרים של בנייה על קרקע ששימשה בעבר לגידולים רב שנתיים, כגון גינות או בריכות, באותו חלקת אדמה שבה נמצא הבית. לכן, הוועדה העממית של מחוז דאי לוק הציעה כי הטיוטה תפרט לוח זמנים לבנייה כדי לקבוע רמות פיצויים או תמיכה מתאימות...

קונג טו (מוקלט)

מר נגוין מין לי – סגן יו"ר הוועדה העממית של העיר הוי אן: הוצע מיסוד בתקנות ליישוב מחדש.

על פי חוק הקרקעות משנת 2024, לפרובינציה תוענק הסמכות להוציא מסמכים מסוימים, כולל תקנות בנוגע לפיצויים, תמיכה ויישוב מחדש, ותקנות בנוגע לתנאים לחלוקת קרקעות. נכון לעכשיו, הפרובינציה מתמקדת בניסוח תקנות אלו לצורך פרסום מוקדם.

נכון לעכשיו, עקב היעדר תקנות, יישום התקנות עבור מקרים חדשים בוודאי ייתקל בקשיים. בזמן ההמתנה לתקנות חדשות, הוי אן מתמקדת בפתרון סוגיות ישנות ונותרו פתוחות. עבור מקרים בהם הוקמו תוכניות פיצויים, נעשים מאמצים לשכנע את התושבים להמשיך בתשלומי פיצויים ולטפל בסוגיות הקשורות למדיניות יישוב מחדש. מקרים חדשים ממתינים זמנית לתקנות מחוזיות חדשות.

בעבר, פיצויים נתקלו במכשולים רבים כגון מחירי יחידת יישוב מחדש או סוגיות הקשורות להכרה בקרקע למגורים עבור אנשים עקב יישום הנחיה 299 (אנשים ללא רישומי רישום מקרקעין למרות שימוש ארוך טווח, מה שמוביל לחסרונות כאשר הם נתונים לפינוי קרקע). עם זאת, חוק המקרקעין משנת 2024 הרחיב זאת כדי להגדיל את זכויותיהם של אנשים, כגון הסדרת יישוב מחדש לפני רכישת קרקע.

במקביל, המחוז גם מנסח תקנות הקובעות כי במקרים בהם שטח גדול של אדמה מוחזר, יישוב מחדש יוקצה ברמה מקבילה במקום רק לפי קטגוריה, וזהו יתרון גם בפינוי קרקעות.

בהגשה שהוגשה לאחרונה למחלקת משאבי הטבע והסביבה, הציעה הוי אן שיפורים נוספים במדיניות היישוב מחדש, ובפרט גישה הוגנת יותר להבחנה בין מקרים של רכישת קרקעות בקנה מידה גדול. באופן ספציפי, הם טענו נגד איחוד משפחות גדולות עם משפחות קטנות בהסדרי יישוב מחדש, שכן הדבר ייצור סתירות במדיניות.

יתר על כן, יש לקחת בחשבון גם את החישוב המבוסס על זוגות נשואים, שכן אין מדיניות בנושא זה בנוסח המחוז. חוק הקרקעות משנת 2024 קובע כי במקרים בהם זוגות נשואים גרים יחד בפועל, יוקצה להם חלקת אדמה למגורים בהתאם לזמינות הקרקע המקומית. יש גם למסד זאת בתקנות המחוזיות (כיום, המחוז מווסת רק על סמך מספר בני משק הבית, ולא על סמך זוגות נשואים העומדים בתנאים להפרדת משק בית).

בנוגע לסוגיית פינוי הקרקעות, הפיצוי והיישוב מחדש עבור פרויקטים של פיתוח עירוני, אנו מציעים שבמקום לספק דיור זמני למשך 12 חודשים, יש למסור את הקרקע תוך 36 חודשים.

למעשה, חלק מהתקנות המנחות את יישום חוק הקרקעות משנת 2024 עדיין אינן שלמות, מה שמוביל לקשיים רבים בפינוי קרקעות ויישוב מחדש. לכן, כדי להבטיח שפינוי קרקעות ויישוב מחדש לא יופרעו, ועדת העם של העיר מבקשת ממשרד משאבי הטבע והסביבה להוציא בהקדם מסמכים מנחים בזמן ההמתנה להוצאת מסמכים קשורים (בנוגע ליישום מדיניות פיצויים ופינוי קרקעות; שיטות לקביעת מחירי קרקע ספציפיים, מחירי קרקעות ליישוב מחדש ועלויות ייעוץ לקביעת מחירי קרקע ספציפיים...).

חאן לין (מוקלט)

מר טראן אוק – יו"ר ועדת העם של העיר דיאן באן: פרסם במהירות מדיניות חדשה.

חוק הקרקעות החדש, על מנגנוני המדיניות שלו, מכוון לטובת העם. עם זאת, ההליכים אינם שלמים כרגע. ראשית, סיווג הקרקע למגורים במחוז טרם נקבע בעת החזרת קרקעות מגורים ישנות. אפילו המנגנון שיחליף את החלטה 23 של המחוז בנוגע למחירי קרקעות ליישוב מחדש טרם נקבע. יתר על כן, ועדת העם המחוזית טרם קבעה את סיווג הקרקעות למגורים בהתאם לחוק הקרקעות החדש...

בנוגע למנגנוני מדיניות ספציפיים, כגון חוזר 61 של משרד האוצר לקביעת עלויות עבור יחידות ייעוץ שהוקמו לצורך פיצויים (מרכזי פיתוח קרנות קרקע), למרות שהוא הוחלף בתקנות חדשות, אף גוף טרם סיפק הנחיות לגבי הבסיס לקביעת עלויות אלו.

על פי התקנות הישנות, כאשר היה צורך להכין תוכנית תגמול, נגבה עמלה של 2% מהיחידות האחראיות על הכנת התוכנית. עם זאת, התקנות החדשות (חוזר 61) אוסרות על נוהג זה.

בנוסף לכל התוכניות המוצעות, יש להכין גם תקציב לתמיכה בתוכניות אלו ולהגישו לרשות המוסמכת לאישור ותשלום. כתוצאה מכך, במשך יותר משנה, מרכז פיתוח הקרקעות דיאן באן מקבל למעשה מקדמות ללא כל הליכי הסדר רשמיים.

בקיצור, המכשול הגדול ביותר כיום הוא פרסום בטרם עת של מדיניות ומנגנונים; הישנות פג תוקפן, אך החדשות טרם הונהגו. לכן, החל מה-1 באוגוסט ועד עכשיו, כל פעילויות פינוי הקרקעות והפיצויים נאלצו להיעצר ולהמתין, בעיקר בהתמודדות עם כמה סוגיות מעבר מהישנות.

הממשלה כבר הוציאה צו, כך שהעדיפות הראשונה היא שהמחוז יגבש את המסגרת המוסדית ויפרסם תקנות חדשות בנושא פינוי קרקעות ויישוב מחדש כדי להחליף את הישנות. לאחר שהתקנות הללו יהיו בתוקף, הכל יבוצע בהתאם; כפי שהן עומדות, אין מסגרת משפטית מלכתחילה. כמובן, אם יתעוררו בעיות במהלך היישום, נספק משוב נוסף.

וינה לוק (מוקלט)

מר נגוין נגוק טריי – מנהל מרכז פיתוח הקרקעות של העיר טאם קי: יש צורך בתמיכה בהבדלי מחירי יישוב מחדש ובהתאמות כדי להתחשב בשינויים.

בעבר, ביישום חוק הקרקעות משנת 2013, הוציאה המחוז את החלטה (QD) 43 בשנת 2014. בשנת 2016 הוצאה החלטה 02, ובשנת 2017 תוקנה ונוספה החלטה 19 כדי לטפל בהחלטות הקודמות.

ניתן לומר כי משנת 2017 ועד סוף 2020, מדיניות הפיצויים במחוז הייתה יציבה ופעלה היטב. עם זאת, בדצמבר 2021, פרסמה ועדת העם המחוזית את החלטה 42, אשר סובלת מבעיות וקשיים רבים בעבודות פיצויים וסילוק קרקעות.

לדוגמה, במקרים של שימוש בקרקע לפני 1 ביולי 2004, אם בתים נבנו על אדמה חקלאית, אדמת גן או אדמה שעברה בירושה מהורים, אלה הוכרו בעבר כתקפים אם לא הושפעו מתקנות התכנון, ונקבעו פיצוי על אדמות למגורים והפרשי יישוב מחדש. עם זאת, החלטה 42 אינה כוללת זאת, ורואה בפעולה הפרה של החוק. זהו החסרון הגדול ביותר של צו ממשלתי 91 מיום 19 בנובמבר 2019, בנושא קנסות מנהליים על הפרות קרקע.

עבור אלו שהיו בעלי קרקע למגורים אך לא היה להם רישום תושבות קבע קודם, הם היו זכאים גם לפיצוי על ההפרש בעלויות היישוב מחדש כאשר הקרקע הוחרמה. עם זאת, על פי החלטה 42, הדבר אינו אפשרי עוד; כעת הם נדרשים להיות בעלי רישום תושבות קבע בקומונה או ברובע שבו הוחרמה הקרקע.

זה גם לגמרי לא הגיוני. יתר על כן, בעבר, לפי החלטה 43, הפיצוי על קרקעות גן היה 50% משווי הקרקע למגורים, אך החלטה 42 הפחיתה זאת ל-50% ולא סיפקה עוד קרקעות למגורים...

בעקבות צו ממשלתי 88 מיום 15 ביולי 2024, המסדיר פיצויים, תמיכה ויישוב מחדש כאשר המדינה תובעת בחזרה אדמות, הוועדה העממית המחוזית תפרסם תקנות חדשות.

לתקנות החדשות מספר יתרונות בולטים, כגון מתן אפשרות להקצאה מחדש של למעלה מ-750 מ"ר של אדמה חקלאית לשימושים אחרים, כגון חלקת יישוב מחדש אחת. לחלופין, יישוב מחדש של 400 מ"ר של אדמות גן יכול לגרום להקצאה מחדש של חלקת יישוב מחדש אחת.

לדעתי, יש לשקול פיצוי על ההפרש בעלויות היישוב מחדש, שכן קיים פער משמעותי בין מחירי הפיצוי למחירי היישוב מחדש (כיום, הפער הוא 70% ו-90% ממחירי השוק). ללא פיצוי על ההפרש בעלויות היישוב מחדש, אדמות המגורים של אנשים יצטרכו להיות מוחזרות להם כאשר אדמתם תופקע.

שנית, פיצוי על אדמת גן לא צריך להתבסס על סכום קבוע מכיוון שאדמת גן באזורים עירוניים שונה מזו שבמחוזות. למשקי בית רבים במחוזות יש 5,000-7,000 מ"ר של אדמת גן, אך היא אינה בעלת ערך גבוה, בעוד שאדמת גן עירונית היא בעלת ערך רב; אם לא יושפעו מתכנון או המרת ייעוד קרקע, 100 מ"ר יכולים להיות שווים מיליארדי וונד.

בנוגע לרישומי ניהול קרקעות, יש לנו רישומים משנת 1985 (רשומה 299), רישומים לפי צו 64 משנת 1992, רישומים לפי צו 60 משנת 2024, ומסד הנתונים משנת 2010. אם שינויי ייעוד הקרקע היו מעודכנים כראוי, פינוי קרקעות לא היה דורש עוד מדידה ועדכון, שהוא כיום תהליך מורכב מאוד, הגורם לקשיים משמעותיים בעבודה על פיצויים ומוביל לתלונות ותביעות משפטיות. לכן, בעתיד, יהיה צורך לעדכן שינויי ייעוד הקרקע כדי ליצור רישומים המאשרים את שטח הקרקע שהוחזר מאנשים ומאשרים את מקור ייעוד הקרקע.

שואן פו (מוקלט)

מקור: https://baoquangnam.vn/quang-nam-xay-dung-hanh-lang-quan-ly-dat-dai-3141704.html