החמרת תקנות הרישוי

סקירה והערכת יעילות מחדש

יותר מ-16 שנים חלפו, ופריטים רבים בפרויקט קומפלקס מגרש הגולף, המלון והווילות בעיר קואה לו ( נגה אן ) עדיין לא גמורים. מתוסכלים מהמצב, מצביעי רובע נגי הואה (עיירת קואה לו) ביקשו מהוועדה העממית של מחוז נגה אן לבדוק ולטפל בפרויקט, שכן הוא מפר את התכנון העירוני של העיר, מבלי להביא ליעילות חברתית-כלכלית עבור היישוב, פריטים רבים לא יושמו לאחר שנים רבות.

פרויקט קומפלקס הגולף, המלונות והווילות קואה לו כולל השקעה כוללת של למעלה מ-1,527 מיליארד דונג וייטנאמי, וקיבל תעודת השקעה ממחוז נהה אן באפריל 2007 עם שטח תכנון כולל של למעלה מ-132 דונם. היקף הפרויקט כולל מגרש גולף בן 18 גומות, מלון 5 כוכבים, מלון 3 כוכבים, 284 וילות, אזור ספורט ושירות חוף ועבודות נלוות.

השקעה במגרשי גולף תיירותיים היא טובה, אך עלינו להיזהר מההשלכות של תכנון פרויקטים רבים מדי של מגרשי גולף על ידי יישובים.

עם זאת, על פי ועדת העם של מחוז נגה אן, תעודת ההשקעה של פרויקט זה עודכנה 4 פעמים. המחוז גם בדק את הפרות הפרויקט פעמים רבות. עם זאת, עד כה, הוא הסתפק רק בהטלת האחריות ותיאום הייעוץ על מחלקת התכנון וההשקעות בנוגע ללוח הזמנים והנהלים להתאמת התקדמות הפרויקט, וכן בהטלת המחלקות הרלוונטיות להנפיק מסמכים הקוראים למשקיעים למלא את התחייבויותיהם הכספיות. התקדמות איטית, חובות אגרת שימוש בקרקע, שרובם לא גמורים, אך לדברי המשקיע, הם גייסו הון על ידי מכירת זכויות רישום שימוש בקרקע וחוזי רכישה ומכירה של בתים, ותרומת הון.

זהו רק אחד מפרויקטים רבים של מגרשי גולף בשילוב וילות או אתרי נופש ותיירות שתוכננו אך יישומם איטי בתקופה הקודמת. לדברי עורך הדין בוי קוואנג נגהיים (לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי), אופי הפרויקטים של מגרשי גולף שצצים בשנים האחרונות נועד בעיקר למטרות מיידיות של עסקי נדל"ן וספקולציות קרקע לטווח ארוך.

כדי להבהיר את מטרת פריחת תכנון מגרשי הגולף, אמר עורך הדין נגהיים כי על הממשלה לערוך סקירה מקיפה של כל מערכת מגרשי הגולף הנוכחית כדי להבהיר את הסוגיות: אם יופרדו עסקי שירותים ונדל"ן של אתרי נופש, האם תפעול מגרשי הגולף יהיה יעיל? איזה ערך כלכלי נוצר? כמה מס משולם לתקציב המדינה מדי שנה?... אם מגרשי גולף הפועלים 5 שנים או יותר עדיין מפסידים אך עדיין מציעים להתרחב ולהתפתח, או שהיישוב עדיין רוצה לבנות מגרש גולף נוסף, אזי ניתן להסיק שמדובר בספקולציה בקרקע, לקיחת קרקעות ציבוריות ואדמות מדינה להשקעה במגרשי גולף במטרה להשיג רווח.

"המרת אדמות יער לבניית מגרשי גולף בפרט, כמו גם פרויקטים כלכליים באופן כללי, כל המרכיבים בקבוצת העניין מרוויחים: מעסקים ועד יחידות רישוי, יחידות אישור... לכן, הכרחי מאוד שיהיה פיקוח ופיקוח מצד הממשלה באמצעות כלי המס. לא רק שנדרש שהפרויקט ייבנה ויבוצע בהתאם לקנה המידה הנכון ובתוך הזמן שנקבע, אלא גם נדרש "לקבוע" את שיעור המס המינימלי עבור כל פרויקט מגרש גולף", אמר מר נגיאם.

הבהרת אחריות מקומית

בשיחה עם ת'אן ניאן , מומחה נדל"ן, הודה כי כאשר בעלי פרויקטים משקיעים בפרויקטים של מגרשי גולף, הם נוטים לראות את הפרויקט כמתחם נופש הכולל מגרש גולף. זה עולה בקנה אחד לחלוטין עם הביקוש הגובר במהירות לתיירות גולף. בעבר, העם הווייטנאמי עדיין לא היה מכיר את הגולף, זה היה כמעט ספורט לעשירים בלבד, כך שלא היה קל "להתפרנס" מאתרי נופש של מגרשי גולף.

עם זאת, מספר שחקני הגולף הווייטנאמים גדל במהירות. במדינה יש כיום כ-100,000 שחקני גולף, כמעט 100 מגרשי גולף פעילים, וצפוי להגיע ל-200 עד 2025. מתוכם, 32 מגרשים עומדים בסטנדרטים בינלאומיים של 5 כוכבים, כולם מחוברים לאתרי נופש יוקרתיים. פרויקטים מושקעים אלה הם שיצרו את המשיכה עבור תיירי יוקרה רבים להגיע לווייטנאם כדי לשחק גולף. פוטנציאל תיירות הגולף של וייטנאם הוכר על ידי העולם וכדי לשרת את צרכי התיירים, אין מחסור באתרי נופש ושירותים ברמה גבוהה נלווים.

"מגמת התיירות הנוכחית היא לתעדף מרחבים פרטיים וסגורים, במיוחד עבור עשירים במיוחד. אי אפשר לאלץ אותם לשחק גולף במקום אחד ואז להגיע עד למרכז העיר כדי לנוח. שחקני גולף אינם אלה עם ביקוש גבוה לבקר ביעדים רבים כמו מבקרים רגילים. שלא לדבר על כך, שלפי חוק הקרקעות, קרקע לבניית מגרשי גולף מורכבת משני חלקים: קרקע לשירותי שתילת עצים ירוקים וקרקע לבניית עבודות שירות אחרות כמו מסעדות, אזורי בילוי ומלונות נופש. במקרה של יישובים מסוימים המאפשרים למשקיעים לבנות מלונות ווילות להשכרה או למכירה, זוהי אחריות היישוב. אם לעסק יש רישיון, הם יכולים פשוט לעשות זאת", אמר המומחה.

תמיכה בפיתוח מגרשי גולף כנקודת שיא למשיכת מבקרים בינלאומיים, לדברי ציר האסיפה הלאומית פאם ואן הואה (משלחת דונג ת'אפ), אנשי עסקים בינלאומיים רבים או תיירים מיפן וקוריאה אוהבים לשחק גולף. השקעה במגרשי גולף ברמה בינלאומית היא גם נקודת שיא של התיירות, המושכת לקוחות בעלי הכנסה גבוהה וכן אנשי עסקים זרים להשקיע או לעבוד בווייטנאם.

עם זאת, הוא מודאג מאוד מכך שהפרובינציות בתכנון הפיתוח לתקופה עד 2030 מציעות יותר מדי מגרשי גולף. "כמו הואה בין, פרובינציה הררית, לתיירות אין שום דבר מיוחד כדי למשוך מבקרים מקומיים ובינלאומיים, אבל הרצון להשקיע בכמעט 40 מגרשי גולף הוא גדול מדי. הואה בין או נגה אן אינם יעדי תיירות אידיאליים, זקוקים רק לכמה מגרשי גולף איכותיים כדי למשוך מבקרים, השקעה במספר כה רב של מגרשי גולף לא תביא מספיק מבקרים, ולא תהיה יעילה כלכלית. בינתיים, מגרשי גולף תופסים הרבה אדמה", הדגיש ציר האסיפה הלאומית פאם ואן הואה.

ליצור מגרש גולף לפיתוח מטרות אחרות כמו שמירת קרקע לנדל"ן?

מחוזות צפוניים עם תיירות לא מפותחת, ומחוזות שכנים כמו בק ג'יאנג, הואה בין ונין בין, כולם קרובים להאנוי. אם נבנה כל כך הרבה מגרשי גולף, מי ישחק? או שנשתמש במטרה של בניית מגרשי גולף לפיתוח מטרות אחרות כמו שמירת קרקעות לנדל"ן. הממשלה צריכה לכוון, משרד משאבי הטבע והסביבה, משרד החקלאות ופיתוח הכפר צריכים לבחון מחדש אילו מחוזות מתכננים להקצות קרקעות למגרשי גולף, איזה סוג קרקע, ולהסביר באופן ספציפי. כל יישוב לא יכול לתכנן יותר מדי, מה שיכול בקלות להשאיר השלכות בהמשך.

ציר האסיפה הלאומית פאם ואן הואה

אם ההכנסה המינימלית לתקציב אינה מובטחת, יש למשוך אותה.

אם יישוב רוצה להמיר 100 דונם של אדמות יער לפיתוח פרויקטים כלכליים, עליו להתחייב לשלם סכום מסוים לתקציב ב-5 השנים הראשונות לאחר השלמת הפרויקט בהתאם לתוכנית. גם במקרה שהפרויקט הושקע אך לאחר 5 שנים הוא אינו מבטיח מקור הכנסה מינימלי לתקציב, והרווח העסקי אינו מבטיח 5-7% לשנה, הפרויקט יבוטל, הקרקע תוחזר והיער יוחזר.

עורך הדין בוי קוואנג נגהיים

קישור למקור: https://thanhnien.vn/bung-no-quy-hoach-san-golf-siet-quy-dinh-cap-phep-18523082914315114.htm