להחמיר את המסים על נכסים עם שני מחירים מוצהרים.

משרד האוצר הגיש זה עתה לממשלה טיוטת צו המפרטת מספר הוראות ואמצעים לארגון והנחיית יישום חוק מס הכנסה אישי. נקודה בולטת היא ההצעה לחשב מחדש את המסים במקרים של מחירים מוצהרים נמוכים באופן חריג.

פעולות בנקאיות צריכות להיות חובה.

על פי טיוטה זו, הערך החייב במס עבור העברות נדל"ן מבוסס על מחיר החוזה. באופן ספציפי, מס הכנסה אישי על העברות נדל"ן מחושב בשיעור של 2% ממחיר ההעברה. מועד קביעת ההכנסה החייבת במס הוא כאשר חוזה ההעברה נכנס לתוקף או כאשר נרשמת הזכות להשתמש או לבעלות על הנדל"ן.

הצעת חישוב המס של משרד האוצר זוכה לתגובות מעורבות.

צילום: דין סון

טיוטת הצו קובעת במפורש כי מחיר העברת הקרקע הוא המחיר הנקוב בחוזה ההעברה בעת ההעברה. אם בחוזה ההעברה לא מצוין מחיר הקרקע, או אם מחיר הקרקע בחוזה נמוך מטבלת מחירי הקרקע ומקדם התאמת מחיר הקרקע (מקדם K), אזי מחיר העברת הקרקע יתבסס על טבלת מחירי הקרקע ומקדם K (אם קיים) החלים בעת ההעברה.

במקרים בהם מועברים גם זכויות שימוש בקרקע וגם נכסים הקשורים לקרקע, כגון בתים ועבודות בנייה, אם החוזה אינו מציין את מחיר הקרקע או שהמחיר נמוך ממחיר המחירון לקרקע, שווי זכויות השימוש בקרקע יחושב לפי מחירון הקרקע המקומי ולפי מקדם K. אם שווי הבית או עבודות הבנייה בחוזה נמוך מרמת חישוב דמי הרישום שנקבעה על ידי ועדת העם המחוזית, רשות המסים תבסס את החישוב על המחיר שיונפק על ידי הרשות המקומית.

מר נגוין ואן הואה, יו"ר איגוד הנוטריונים של הו צ'י מין סיטי, העריך הצעה זו כמתאימה והכרחית משום שהנוהג של הכרזה על "שני מחירים" בהעברות נדל"ן קיים מזה שנים רבות, וגורם להפסדי הכנסות ממסים ומעוות את שקיפות השוק. עם זאת, שימוש בטבלת מחירי הקרקע כפול מקדם K או במחיר שהונפק על ידי היישוב כבסיס מינימלי מטפל רק בחלק מהבעיה. כדי לשלוט בה ביעילות, יש צורך בפתרונות מסונכרנים נוספים, כגון חיוב תשלום דרך בנקים עבור עסקאות נדל"ן. במקביל, יש צורך בקישור נתונים בין נוטריונים, רשויות המס, סוכנויות מקרקעין ובנקים; יש לבנות מסד נתונים של מחירי עסקאות בפועל; וחשוב מכל, יש להגביר את האחריות של כל הצדדים להצהיר בכנות על עסקאותיהם.

"אני מאמין שאין להטיל את האחריות על הערכת השווי על נוטריונים. נוטריונים אינם סוכנויות הערכת שווי או רשויות מס. תפקידו הראוי של נוטריון הוא להסביר ולהתריע בפני הצדדים לגבי חובותיהם החוקיות ולתאם את אספקת נתוני העסקאות בהתאם לחוק. אם פתרונות אלה ייושמו באופן סינכרוני, המדיניות תתרום להפחתת עסקאות 'דו-מחיר', למאבק בהפסדי הכנסות תקציביות ולהגברת השקיפות והביטחון המשפטי בשוק הנדל"ן", הציע מר נגוין ואן הואה.

בעיקרו של דבר, להצעת משרד האוצר יש מטרה נכונה של מאבק בהעלמות מס והבטחת שקיפות בשוק. עם זאת, כדי שהיא תהיה ישימה והוגנת, הדבר החשוב ביותר הוא שמחירי הקרקע ישקפו באמת את ערכי השוק, שמקדם ה-K חייב להיות מתאים, ומנגנון היישום חייב להיות גמיש, תוך הימנעות מהפיכת מיסים לנטל על עסקאות לגיטימיות.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי

פחד להעמיס עוד יותר על הציבור.

לדברי מומחה הנדל"ן טראן חאן קואנג, חישוב המס המוצע על ידי משרד האוצר עבור עסקאות נדל"ן "חשודות" סביר רק באופן חלקי. בעבר, רשויות מקומיות ומומחים כאחד המליצו להחיל מכפיל של 2% על טבלת מחירי הקרקע לצורך חישוב המס. זוהי השיטה המדויקת ביותר, המבטיחה אי הפסד הכנסות, קלה לחישוב ומשקפת מקרוב את מחירי השוק. הסיבה לכך היא שטבלאות מחירי הקרקע במחוזות, כמו הו צ'י מין סיטי, לאחר שנים רבות של התאמות, כבר עומדות על כ-80% ממחירי השוק. הוספת מקדם K תגדיל משמעותית את המסים ותטיל נטל גדול יותר על האזרחים.

דעות רבות מציעות כי טבלאות מחירי קרקעות צריכות לשקף באמת את מחירי השוק, ומקדם K צריך להיות מתאים.

צילום: דין סון

"החל מ-1 ביולי ואילך, יישובים ימשיכו להנפיק את מקדם K, אשר ישמש לחישוב אגרות שימוש בקרקע. נכון לעכשיו, אגרות השימוש בקרקע גבוהות מדי, ועולות על יכולתם של הרוב המכריע של האנשים, מה שגורם להם לדאגה. כעת, חישוב מס הכנסה אישי על העברות נדל"ן והכפלתו במקדם K עלולים לגרום לעלייה במחירים אף גבוהה יותר ממחירי השוק, ובכך להעלות את סכום המס שאנשים צריכים לשלם בהשוואה למצב הנוכחי", הביע מר טראן חאן קוואנג את דאגתו.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי בעבר, כדי לקבוע אילו מקרים היו מעורבים מחירים מוצהרים בחסר ואילו מקרים היו מעורבים מחירים מוצהרים ביתר, המחוזות היו מפרסמים טבלאות מחירי רצפה המבוססות על המחיר הממוצע של כל יישוב. כאשר התגלו מחירים מוצהרים בחסר, רשויות המס היו מחשבות מחדש על ידי הכפלת טבלת מחירי הקרקע ב-2%. כיום, על פי הצעת משרד האוצר, במקרים בהם יש חשד שהמחיר נמוך ממחיר השוק, טבלת מחירי הקרקע תוכפל במקדם K ולאחר מכן ב-2%. בעוד ששיטה זו ישימה תיאורטית, היא תיצור שני תרחישים אפשריים בפועל.

התרחיש הראשון, כפי שהוצע על ידי משרד האוצר, יבטל את הצורך ברשימות מחירי רצפה מקומיות. יישום גישה זו יבטיח הוגנות בחוק, יקל על חישובי הממשלה ויפחית את הנטל על המדינה, ובכך יקל על חיזוי מדויק של הכנסות מקרקעין ודיור. שיטה זו תמנע הן אובדן הכנסות והן מיסוי מופרז, ותבטיח הוגנות. אזרחים ישתמשו בשיטה זו גם עבור הצהרות, ויימנעו הן מסכומים נמוכים והן מסכומים גבוהים. "עם זאת, לאחר יישום שיטה זו, יש לשקול מחדש את סף ה-2%, מכיוון ששיעור המס יהיה גבוה מהשיעור הנוכחי. לכן, ניתן לשקול נתון קטן יותר של פחות מ-2%; משרד האוצר צריך לערוך סקר ולחשב מחדש בהתאם", הציע מר לה הואנג צ'או.

שנית, אם לא תיושם הפחתה של 2%, יש לקבוע מחירון מינימום בכל יישוב למטרות בקרה. בעזרת מחירון מינימום, הממשלה יכולה לקבוע מי מצהיר על המחיר הנכון ומי משלם פחות, ובכך לבטל את ה"חשד" הקיים. אזרחים יכולים להשתמש במחירון מינימום זה כבסיס להצהרת מחירי הקנייה והמכירה שלהם ולחישוב המיסים.

"בעיקרו של דבר, להצעת משרד האוצר יש את המטרה הנכונה של מאבק בהעלמות מס והבטחת שקיפות בשוק. עם זאת, כדי שהיא תהיה ישימה והוגנת, הדבר החשוב ביותר הוא שמחירי הקרקע ישקפו באמת את ערכי השוק, שמקדם ה-K חייב להיות מתאים, ומנגנון היישום חייב להיות גמיש, תוך הימנעות מהפיכת מיסים לנטל על עסקאות לגיטימיות", הציע מר לה הואנג צ'או.

מוכרים שסופגים הפסדים עדיין עשויים לשלם מיסים.

מנגד, מומחים רבים טוענים שאם שיעור המס גבוה ממחיר העסקה בפועל, אנשים עדיין יצטרכו לשלם סכום מס גדול גם אם ימכרו בהפסד או בשוויון. זה משפיע במיוחד על אלו שצריכים למכור בדחיפות עקב קשיים כלכליים, ועל אלו שקנו נדל"ן במהלך גאות המחירים אך מוכרים כאשר השוק "קופא", מה שמאלץ אותם לקצץ את הפסדיהם. יתר על כן, אם כל יישוב יחיל מקדם K שונה או יתקן אותו בצורה לא מדויקת, יתעוררו מחלוקות בין אזרחים לרשויות המס בנוגע לגובה המס שיש לשלם, שכן באזורים מסוימים יהיו שיעורים גבוהים יותר מאחרים.

מקור: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm