שינויים בשוק

ככל שאנו עוברים את שלושת הרבעונים הראשונים של 2024, הסימן הברור ביותר להתאוששות הוא תחילת התאוששות השוק, כאשר עסקים משיקים באופן רציף פרויקטים חדשים. עם זאת, השוק עדיין מתמודד עם אתגרים רבים ברבעון הרביעי.

שוק הנדל"ן בדרום צפוי להתמודד עם אתגרים רבים ברבעון הרביעי.

השוק מתחיל להתאושש.

בשמונת החודשים הראשונים של 2024, השוק הראה סימני התאוששות משמעותיים בהשוואה לתקופה שבין 2022 ל-2023, אך התאוששות זו הייתה לא אחידה בכל הסגמנטים.

קטע מגרש

בשוק הו צ'י מין סיטי והסביבה במהלך שמונת החודשים הראשונים של 2024, רשם פלח מגרשים 14 פרויקטים שהושקו (3 פרויקטים חדשים, 11 פרויקטים בשלבי מכירה עוקבים).

ההיצע לשוק הגיע ל-787 מוצרים, ירידה של 46% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023 (1,454 חלקות).

שיעור הצריכה של אספקה ​​חדשה הגיע לכ-30%, המקבילים ל-237 עסקאות מוצלחות, ירידה של 58% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023 (559 עסקאות).

קטע בית דו-משפחתי/וילה

באוגוסט 2024, שוק הווילות והבתים המדורגים בהו צ'י מין סיטי והסביבה רשם 16 פרויקטים שהושקו (3 פרויקטים חדשים, 13 פרויקטים בשלבי מכירה נוספים).

היצע השוק הגיע ל-1,333 מוצרים, עלייה כפולה בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023 (659 מוצרים).

שיעור הצריכה של אספקה ​​חדשה הגיע ל-61%, המקבילה ל-817 מוצרים שנמכרו בהצלחה, עלייה פי 3.5 בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023.

פלח דירות

מגזר הדירות בהו צ'י מין סיטי והסביבה רשם 30 פרויקטים שהושקו בשמונת החודשים הראשונים, כולל 7 פרויקטים חדשים, כאשר היתר הם שלבים נוספים של פרויקטים שהושקו בעבר.

היצע חדש שנכנס לשוק הגיע ל-5,378 יחידות, ירידה של 24% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023, המורכב בעיקר משלבים עוקבים של פרויקטים, המרוכזים בעיקר בהו צ'י מין סיטי ובין דואונג .

שיעור הקליטה הגיע ל-76% מההיצע החדש שהושק, עם 4,086 עסקאות מוצלחות, ירידה של 22% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

נדל"ן לאתרי נופש

עבור פלח נדל"ן הנופש, השוק לא הראה סימני שיפור רבים בטווח הקצר. למרות שההיצע גדל בחלק מהפלחים (וילות נופש ודירות נופש), הצריכה נותרה צנועה למדי ומתרכזת בפרויקטים בודדים בלבד.

עבור פלח הנדל"ן למגורים, מחירי המכירה בשוק הראשוני לא השתנו באופן משמעותי בהשוואה לתחילת השנה. נזילות השוק המשני מראה סימני התאוששות, אך זה מרוכז בעיקר בפרויקטים שנמסרו, בעלי תיעוד משפטי מלא, וממוקמים בנוחות ליד מרכז העיר. בפלח הנדל"ן של אתרי נופש, מחירי המכירה בשוק המשני ירדו בחדות, כאשר משקיעים רבים קיבלו הפסדים של 20%, או אפילו 30%, אך הנזילות נותרה קשה מאוד.

אתגרי השוק ברבעון הרביעי

הצמיחה הכלכלית העולמית בשנת 2024 צפויה להאט בהשוואה לשנת 2023. הבנק העולמי צופה צמיחה כלכלית עולמית בשנת 2024 של 2.4%, הנמוכה ביותר בשלוש שנים רצופות. הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (OECD) מעריך את צמיחת התמ"ג העולמי בשנת 2024 ב-2.9%, נמוכה יותר מ-3.1% בשנת 2023.

בנוגע לסחר, קרן המטבע הבינלאומית (IMF) צופה כי צמיחת הסחר העולמי תגיע ל-3.3% בשנת 2024, נמוך מהממוצע של 4.9% לתקופה 2000-2019. מתח סחר מוגבר ופיצול גיאו-כלכלי צפויים להמשיך ולהכביד על צמיחת הסחר העולמי בשנת 2024, שכן מדינות הטילו כ-3,000 הגבלות בשנת 2023 (לעומת 1,100 הגבלות בשנת 2019).

בינתיים, עד סוף 2023, החוב העולמי הכולל הגיע ל-313 טריליון דולר, ויחס החוב לתוצר הגיע ל-330%. זהו שיא ומדאיג עבור הכלכלה העולמית.

בנוגע לשוק, חוסר האיזון בין היצע לביקוש היה בעיה מתמשכת בעשור האחרון. היצע חדש נמצא בעיקר בקטגוריית היוקרה והיוקרה, וחסרים דיור בר השגה ודיור ציבורי כדי לענות על צורכי הדיור האמיתיים של רוב האוכלוסייה. יתר על כן, בעוד שהביקוש בשוק גדל, הוא נותר נמוך (הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני). מספר גורמים תרמו להתאוששות האיטית מהצפוי של שוק הנדל"ן, כאשר גישת ה"המתנה וראייה" של המשקיעים נחשבת לגורם העיקרי המעכב את תהליך ההתאוששות. הדבר מודגם בבירור על ידי העובדה שלמרות ריביות נמוכות על פיקדונות, פיקדונות הבנקים הגיעו בשלושת החודשים הראשונים של השנה לשיא של 14 טריליון וונד.

בכל הנוגע למדיניות משפטית, מכשולים ברישוי פרויקטים ממשיכים להפעיל לחץ על עסקים ועל היצע הפרויקטים החדשים הנכנסים לשוק, במיוחד במהלך שלושת החודשים הראשונים של השנה. יתר על כן, חלה התקדמות משמעותית בפתרון סוגיות משפטיות, במיוחד עבור פרויקטים הכוללים קרקעות מפוצלות. על פי נתונים סטטיסטיים, בהו צ'י מין סיטי לבדה, 126 פרויקטים מושפעים כיום מעיכובים משפטיים ובנייה הקשורים לאדמות ציבוריות מפוצלות. למרות שנושא זה מוסדר על ידי צו 148/2020/ND-CP וחוק הקרקעות הנוכחי משנת 2024, הוא טרם נפתר במלוא עוצמתו. בנוסף, חישוב דמי השימוש בקרקע נותר בעייתי, ומהווה 60-70% מהמכשולים המשפטיים בפרויקטים ברחבי המדינה בתקופה האחרונה.

חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי המקרקעין אושרו, אך עדיין נדרשים חוזרים וצווים מנחים כדי להבטיח יישום יעיל בפועל.

בכל הנוגע למימון, עסקי נדל"ן רבים מתמודדים עם קשיים, במיוחד אלו עם חוב אג"ח גבוה. על פי נתונים סטטיסטיים, סכום האג"ח הקונצרניות שפג תוקפן בשנת 2024 יגיע ליותר מ-300,000 מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכם אג"ח נדל"ן לבדן מהוות יותר מ-130,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

זהו מספר גדול מאוד בהתחשב במצב הנזילות הקשה הנוכחי בשוק הנדל"ן. בנוסף, הליכים משפטיים של פרויקטים תקועים, ועסקים מתקשים לקבל הלוואות חדשות מבנקים.

שינויים בשוק

כדי ששוק הנדל"ן יתאושש, איתותים חיוביים מהכלכלה הם הכרחיים. בהתאם לכך, תחזית הצמיחה הכלכלית של וייטנאם לשנת 2024 היא 6-6.5%, כאשר שואפת להגיע ל-7% בהתאם להחלטה מס' 108/NQ-CP של ישיבת הממשלה הסדירה ביוני 2024 ווועידת הממשלה-רשויות המקומיות המקוונת. זה יוצר מומנטום לכלכלה בכלל ולשוק הנדל"ן בפרט.

יתר על כן, ראויים לציון גם איתותים חיוביים ממחזורי היבוא והיצוא, כאשר הערך הכולל של סחורות שיובאו ויוצאו ברחבי המדינה בשמונת החודשים הראשונים של 2024 הגיע ל-511.11 מיליארד דולר, עלייה של 16.7% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023. מתוכם, היצוא הגיע ל-265.09 מיליארד דולר, היבוא ל-246.02 מיליארד דולר, וכתוצאה מכך עודף סחר של 19.07 מיליארד דולר. מצב זה יצר עודף סחר והגדיל את יתרות המט"ח של המדינה.

בינתיים, בשוק ההון, שיעורי הריבית על הלוואות מקומיות, למרות שהראו עלייה קלה, נותרו נמוכים בהתאם להנחיות הבנק המרכזי של וייטנאם.

מנקודת מבט של השוק, ניתן לראות את תרחיש ההתאוששות של שוק הנדל"ן בצורה ברורה יותר באזורי ערים מרכזיים, אזורים עירוניים חדשים קיימים, אזורים צפופי אוכלוסין עם שירותים מלאים, או סוגי נדל"ן מסחרי שיכולים לייצר הכנסות משכירות...

בהתבוננות בשוק הנוכחי, עסקאות מרוכזות בעיקר בנכסי דיור בר השגה המספקים צרכים אמיתיים של דיור, ונותרות גבוהות בערים גדולות עם מיקומים נוחים המחוברים למרכז העיר, תיעוד משפטי מלא והתקדמות ברורה בבנייה. נתון זה משתקף בחלקו בנפח העסקאות המדהים של דירות בדרגות B ו-C בהו צ'י מין סיטי ובמחוזות הסמוכים, המהווים 62% מכלל ההיצע החדש שנצרך בשוק כולו במהלך חמשת החודשים הראשונים של השנה.

הדבר הושג בין היתר הודות ליישום יסודי של מדיניות מכירות של יזמים עם תמריצים רבים המועילים ללקוחות, מדיניות תשלום גמישה, תמיכה בתקופות גרייס על תשלומי קרן וריבית מבנקים, מתנות ליום פתיחה וכו', במטרה לעורר את השוק על רקע הקשיים הכלליים.

ביקוש נמוך צפוי להימשך עד סוף השנה. בהתאם, נדל"ן למגורים בערים גדולות וצפופות אוכלוסין כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי ימשיכו למשוך את תשומת הלב של השוק ולהתפשט למחוזות שכנים. בתוך פלח זה, דירות ישמרו על מעמדן הדומיננטי, ויובילו הן את ההיצע והן את הצריכה ברחבי השוק. מגרשים ובתי מגורים/וילות באזורי מגורים קיימים וצפויים, עם תשתית משולבת, צפויים גם הם להראות סימנים מבטיחים בתקופה הקרובה.

למרות שתעשיית התיירות מראה סימנים חיוביים, עם 11.4 מיליון מבקרים בינלאומיים בשמונת החודשים הראשונים של 2024, עלייה של 45.8% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2023, התאוששות נכסי הנופש לא הייתה תואמת. מגזרי נדל"ן אלה ימשיכו להתמודד עם אתגרים רבים, עם קצב התאוששות איטי וסיכוי קלוש לצמיחה משמעותית בטווח הקצר.

לאחר תקופת הסתגלות בלתי נמנעת משנת 2020 ועד תחילת 2023, שוק הנדל"ן הניח בסיס איתן לפיתוח בר-קיימא לטווח ארוך. בהתאם, השוק בחודשים האחרונים של 2024 צפוי להמשיך ולהראות סימנים חיוביים, אך עדיין יישאר ברמה מתונה. סימנים משמעותיים יותר של שיפור צפויים להופיע באמצע 2025 - תחילת 2026, כאשר הבעיות הנוכחיות ייפתרו באופן מלא.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html