שינויים בשוק

עם כניסת הרבעון השלישי של 2024, הסימן הברור ביותר הוא שהשוק מתחיל להתאושש, כאשר עסקים משיקים באופן רציף פרויקטים חדשים. עם זאת, ברבעון הרביעי, השוק עדיין מתמודד עם קשיים רבים.

שוק הנדל"ן בדרום צפוי להתמודד עם קשיים רבים ברבעון הרביעי.

השוק מתחיל להתאושש

בשמונת החודשים הראשונים של 2024, השוק רשם סימני התאוששות משמעותיים בהשוואה לתקופה שבין 2022 ל-2023, אך באופן לא אחיד בין הסגמנטים.

פלח קרקע

בשוק של הו צ'י מין סיטי והסביבה בשמונת החודשים הראשונים של 2024, רשם תחום הקרקעות 14 פרויקטים שנפתחו למכירה (3 פרויקטים חדשים, 11 פרויקטים בשלב הפתיחה הבא).

היצע השוק הגיע ל-787 מוצרים, ירידה של 46% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2023 (1,454 חלקות).

שיעור הספיגה של אספקה ​​חדשה הגיע לכ-30%, שווה ערך ל-237 מוצרים שנסחרו בהצלחה, ירידה של 58% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023 (559 עסקאות).

קטע בית דו-משפחתי/וילה

באוגוסט 2024, שוק הווילות-טאונהאוס בהו צ'י מין סיטי והסביבה רשם 16 פרויקטים שנפתחו למכירה (3 פרויקטים חדשים, 13 פרויקטים בשלב הפתיחה הבא).

היצע השוק הגיע ל-1,333 מוצרים, עלייה כפולה בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023 (659 מוצרים).

שיעור הקליטה של ​​אספקה ​​חדשה הגיע ל-61%, שווה ערך ל-817 מוצרים שנסחרו בהצלחה, עלייה של פי 3.5 לעומת התקופה המקבילה בשנת 2023.

פלח דירות

פלח הדירות בהו צ'י מין סיטי והסביבה רשם 30 פרויקטים שנפתחו למכירה ב-8 חודשים, כולל 7 פרויקטים חדשים, והשאר הם השלבים הבאים של פרויקטים שנפתחו בעבר.

היצע חדש לשוק הגיע ל-5,378 יחידות, ירידה של 24% משנה לשנה בשנת 2023, בעיקר בשלבים הבאים של הפרויקטים, שהתרכזו בעיקר בהו צ'י מין סיטי ובין דואונג .

שיעור הקליטה הגיע ל-76% מההיצע החדש שהושק, עם 4,086 עסקאות מוצלחות, ירידה של 22% משנה לשנה.

נדל"ן לאתרי נופש

עבור פלח נדל"ן הנופש, השוק לא רשם סימני שיפור רבים בטווח הקצר. למרות שההיצע גדל בחלק מהפלחים (וילות נופש ודירות נופש), הצריכה עדיין צנועה למדי ומרוכזת באופן מקומי בלבד בפרויקטים מסוימים.

עבור פלח הנדל"ן למגורים, רמת מחירי המכירה הראשוניים לא השתנתה משמעותית בהשוואה לתחילת השנה. נזילות השוק המשני רשמה סימני התאוששות, אך התרכזה בעיקר בפרויקטים שנמסרו, סיימו הליכים משפטיים וממוקמים בנוחות עם חיבור למרכז העיר. עבור פלח הנדל"ן הנופש, מחירי המכירה המשניים ירד בחדות, משקיעים רבים מקבלים הפסד של 20%, אפילו 30%, אך עדיין קשה מאוד לממש את הנכסים.

אתגרי השוק ברבעון הרביעי

הצמיחה הכלכלית העולמית בשנת 2024 צפויה לרדת בהשוואה לשנת 2023. הבנק העולמי צופה כי הצמיחה הכלכלית העולמית בשנת 2024 תגיע ל-2.4%, הנמוכה ביותר בשלוש שנים רצופות. הארגון לשיתוף פעולה ופיתוח כלכלי (OECD) הצהיר כי צמיחת התמ"ג העולמית בשנת 2024 תגיע ל-2.9%, נמוכה מ-3.1% בשנת 2023.

בנוגע לסחר, קרן המטבע הבינלאומית (IMF) צופה כי צמיחת הסחר העולמי תגיע ל-3.3% בשנת 2024, נמוך מהממוצע של 4.9% בתקופה שבין 2000 ל-2019. מתח סחר גובר ופיצול גיאו-כלכלי צפויים להמשיך ולהכביד על צמיחת הסחר העולמי בשנת 2024, שכן מדינות הטילו כ-3,000 הגבלות בשנת 2023 (1,100 הגבלות בשנת 2019).

בינתיים, עד סוף 2023, סך החוב העולמי יגיע ל-313 טריליון דולר ויחס החוב-תוצר העולמי יגיע ל-330%. זהו שיא ומדאיג עבור הכלכלה העולמית.

בנוגע לשוק, חוסר האיזון בין היצע לביקוש היווה בעיה קשה לשוק בעשור האחרון. היצע חדש נמצא בעיקר בקטגוריית היוקרה והיוקרה, וחסרים דיור בר השגה ודיור ציבורי כדי לשרת את צרכי הדיור האמיתיים של רוב האנשים. בנוסף, הביקוש בשוק גדל, אך נותר נמוך (הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני). ישנן סיבות רבות לכך ששוק הנדל"ן התאושש לאט מהצפוי, כאשר מנטליות ה"המתנה" של המשקיעים נחשבת לסיבה העיקרית המשפיעה על תהליך ההתאוששות. הדבר ניכר בבירור בעובדה שלמרות ששיעורי הריבית על גיוס נדל"ן נותרו נמוכים, סכום הפיקדונות הבנקאיים בשלושת החודשים הראשונים של השנה עדיין הגיע לשיא של עד 14 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי.

בכל הנוגע למדיניות משפטית, קשיים ברישוי פרויקטים ממשיכים להפעיל לחץ על עסקים וכן על היצע חדש לשוק, בדרך כלל בשלושת החודשים הראשונים של השנה. בנוסף, לאחרונה לא חלה התקדמות רבה בהסדרים משפטיים, במיוחד עבור פרויקטים עם קרקעות משולבות. על פי נתונים סטטיסטיים, כיום, בהו צ'י מין סיטי לבדה, ישנם 126 פרויקטים המושפעים מהתקדמות משפטית והתקדמות בנייה הקשורה לקרקעות ציבוריות משולבות. למרות שנושא זה הוסדר בצו 148/2020/ND-CP או כיום בחוק הקרקעות 2024, הוא לא הצליח להיפתר ולפתור אותו באופן יסודי. בנוסף, חישוב דמי השימוש בקרקע עדיין סובל מבעיות רבות, וזו הסיבה ל-60-70% מהבעיות המשפטיות של פרויקטים לאחרונה ברחבי המדינה.

חוק המקרקעין, חוק הדיור וחוק עסקי המקרקעין אושרו, אך עדיין קיים צורך בחוזרים ובצווים מנחים כדי להבטיח יישום יעיל בפועל.

מבחינת הון, עסקי נדל"ן רבים מתמודדים עם קשיים, במיוחד אלו עם חוב אג"ח גבוה. על פי נתונים סטטיסטיים, סכום אג"ח הקונצרניות שפג תוקפן בשנת 2024 עומד על יותר מ-300,000 מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכם אג"ח נדל"ן לבדן מהוות יותר מ-130,000 מיליארד דונג וייטנאמי.

זהו מספר עצום במצב הנזילות הקשה הנוכחי של שוק הנדל"ן. בנוסף, הסטטוס המשפטי של הפרויקט עומד על תילו, מה שמקשה על עסקים לגשת להלוואות חדשות מבנקים.

שינויים בשוק

כדי ששוק הנדל"ן יתאושש, חיוני לקבל את תמיכתם של איתותים חיוביים מהכלכלה. בהתאם לכך, הצמיחה הכלכלית של וייטנאם בשנת 2024 צפויה להגיע ל-6-6.5%, כאשר המטרה היא להגיע ל-7%, בהתאם להחלטה מס' 108/NQ-CP של ישיבת הממשלה הרגילה ביוני 2024 וכנס מקוון של הממשלה עם רשויות מקומיות. זה יוצר מומנטום לכלכלה בכלל ולשוק הנדל"ן בפרט.

בנוסף, האות החיובי ממחזור היבוא-יצוא הוא גם נקודת אור בולטת כאשר הערך הכולל של סחורות יבוא-יצוא של המדינה כולה בשמונת החודשים הראשונים של 2024 הגיע ל-511.11 מיליארד דולר, עלייה של 16.7% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2023. מתוכם, היצוא הגיע ל-265.09 מיליארד דולר, היבוא ל-246.02 מיליארד דולר, עודף סחר של 19.07 מיליארד דולר. בכך נוצר עודף סחר וכן הגדלת מקורות המטבע החוץ עבור המדינה.

בשוק ההון, שיעורי הריבית על הלוואות מקומיות, למרות עלייה קלה, עדיין נשמרות ברמה נמוכה בהתאם להנחיית בנק המדינה.

מנקודת מבט של השוק, ניתן לראות את תרחיש ההתאוששות של שוק הנדל"ן בצורה ברורה יותר באזורי מרכז העיר, אזורים עירוניים חדשים קיימים, אזורים מאוכלסים בצפיפות, מתקנים מלאים או סוגי נדל"ן מסחרי שיכולים לנצל את תזרים המזומנים מהשכרה...

בהתבוננות על השוק הנוכחי, נפח העסקאות מרוכז בעיקר בסוגי דיור בר השגה, המשרתים את הביקוש האמיתי לדיור, אשר תמיד נמצא ברמה גבוהה בערים גדולות, ממוקמים בנוחות עם חיבור למרכז, עם מסמכים משפטיים מלאים, כמו גם התקדמות ברורה בבנייה. דבר זה משתקף בחלקו בנפח העסקאות המדהים של מוצרי דירות מסוג B ו-C בהו צ'י מין סיטי ובמחוזות הסמוכים, המהווים 62% מסך הצריכה של היצע חדש בשוק כולו בחמשת החודשים הראשונים של השנה.

זאת בין היתר בזכות יישום יסודי של מדיניות מכירות על ידי משקיעים הכוללת תמריצים רבים המועילים ללקוחות, מדיניות לוחות זמנים לתשלומים, תמיכה בתקופות גרייס של קרן וריבית, פתיחת מתנות וכו', כדי לעורר את הביקוש בשוק בהקשר של קשיים כלליים.

ייתכן שמצב הביקוש הנמוך יימשך עד סוף השנה. בהתאם לכך, פלח הנדל"ן למגורים בערים גדולות וצפופות אוכלוסין כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי ימשיך למשוך את תשומת הלב של השוק ולהתפשט למחוזות שכנים. בפרט, פלח הדירות ישמור על מעמדו המוביל בהיצע ובצריכה של כלל השוק, בעוד שגם פלח הקרקעות ובתי המגורים/וילות הסמוכים באזורי מגורים קיימים וצפויים לאכול תשתית סינכרונית צפויים לחוות נקודות אור בולטות בתקופה הקרובה.

למרות שתעשיית התיירות הראתה סימנים חיוביים, עם סך של 11.4 מיליון מבקרים בינלאומיים בשמונת החודשים הראשונים של 2024, עלייה של 45.8% לעומת התקופה המקבילה ב-2023, התאוששות נכסי הנופש עדיין אינה באמת תואמת. מגזרי נדל"ן אלה עדיין יעמדו בפני אתגרים רבים, קצב ההתאוששות איטי וסביר להניח שלא תהיה פריצת דרך בטווח הקצר.

לאחר שעבר את תקופת ההסתגלות הבלתי נמנעת משנת 2020 ועד תחילת 2023, שוק הנדל"ן ראה אבני דרך איתנות לפיתוח בר-קיימא בטווח הארוך. בהתאם, סביר להניח שהשוק בחודשים האחרונים של 2024 ימשיך לחוות נקודות אור מסוימות, אך עדיין יישאר ברמה מתונה. סימנים ברורים יותר של שיפור צפויים להופיע בתקופה שבין אמצע 2025 לתחילת 2026, כאשר צבר העבודה הנוכחי ייפתר לחלוטין.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html