נזילות הדירות "שוברת את הקרח" בזכות מדיניות מועדפת

[מודעה_1]

הדילמה שעומדת בפני רוכשי דירות.

על פי חברות מחקרי שוק, הביקוש לדירות בחודשים הראשונים של 2023 גדל משמעותית בהשוואה לסוף 2022.

ברור שהביקוש לנדל"ן בקרב האוכלוסייה תמיד קיים, ואף נשאר גבוה בערים גדולות וצפופות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי. עם זאת, רוכשי דירות ניצבים בפני שלושה אתגרים: היצע, מחיר ומימון.

בהקשר זה, מחירי ההיצע והמכירה קשורים זה בזה באופן הדוק. חוסר האיזון בין היצע לביקוש, יחד עם גורמים שונים הקשורים למחירים, זמינות קרקעות וסוגיות משפטיות, ממשיך לדחוף את מחירי הדירות כלפי מעלה.

באופן ספציפי, ברבעון הראשון של 2024, מספר הדירות החדשות שהושקו למכירה בהאנוי ירד ב-30% לעומת הרבעון הקודם, בעוד שמחיר המכירה הראשוני הממוצע הגיע ל-52 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר , עלייה של 22% לעומת הרבעון הקודם, למרות נזילות איטית.

מבחינה אזורית, החלק המערבי של האנוי ממשיך להיות תוסס בפרויקטים של דירות יוקרה, חלקם עם מחירי דירות דומים לאלה שבמחוזות המרכזיים. לדוגמה: מחירי Masteri West Heights (Tay Mo, Nam Tu Liem - שוק ראשוני) נעים בין 60-80 מיליון וינד וייט ^למ"ר ; מחירי The Zei (My Dinh - שוק משני) נעים בין 55-80 מיליון וינד וייט ^למ"ר ; מחירי מכירה חוזרת The Matrix One (Le Quang Dao - שוק משני) נעים בין 52-64 מיליון וינד וייט ^למ"ר .

הואנג טאן פרל (נוין ואן גיאפ) הוא פרויקט נדיר בשוק הראשוני המוצע כעת למכירה באזור מיי דין, במחירים הנעים בין 50-53 מיליון וונד ^{למטר רבוע} למרות קרבתו ל-The Zei ול-The Matrix One.

נזילות הדירות מתאפשרת על ידי תמריצים פיננסיים והתחייבויות לרכישה חוזרת (איור 1). — פלח המוצרים היוקרתיים מהווה נתח גדול מההיצע במערב האנוי.

דירות Moonlight 1, הממוקמות כ-8 דקות ממיי דין, באזור העירוני אנלאק גרין סימפוני, אשר יצאו למכירה באפריל 2023, מציעות גם מחירים תחרותיים הנעים בין 39-45 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר .

בדרום האנוי, המחירים נמוכים יותר ולא חל שיפור משמעותי בהיצע. במחוז הואנג מאי, כמה פרויקטים בולטים כוללים את Feliz Home (שוק ראשוני) במחיר של 40-47 מיליון וונד רנדים ^למ"ר , Hanoi Melody Residences (שוק ראשוני) במחיר של 31-44 מיליון וונד רנדים ^למ"ר , Rose Town (שוק ראשוני) במחיר של 42-52 מיליון וונד רנדים ^למ"ר , ו-Phuong Dong Green Park (שוק משני) במחיר של 38-44 מיליון וונד רנדים ^למ"ר ...

ממוקם בלב האזור העירוני טו הייפ (Thanh Tri), במרחק של 5 דקות נסיעה בלבד מתחנת האוטובוסים נואוק נגאם, טקו גארדן הוא פרויקט נדיר בשוק הראשוני בהאנוי עם מחירי מכירה הנעים בין 25-28 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר .

נכון לעכשיו, לרוכשי דירות יש אפשרויות מוגבלות בחיפוש אחר דירות, במיוחד כאלה במחירים סבירים. רבים מקווים לקנות בית עכשיו לפני שהמחירים ימשיכו לעלות, אך נותרו מודאגים לגבי המימון. למרות ששיעורי הריבית על הלוואות בנקאיות הותאמו כלפי מטה, רובם נותרו מעל 10% בשנה.

יזם משיק מדיניות "מאסיבית" לשבירת הקפאת הנזילות.

מלבד הבטחת התקדמות הפרויקט, איכותו ועמידתו בדרישות החוק, יזמים מבינים גם ששיקולים פיננסיים הם גורם מכריע המשפיע על החלטות רכישת בית של לקוחות.

לכן, חלק מהיזמים השיקו באגרסיביות מדיניות תמריצים מסיבית כגון הנחות ישירות על מחיר המכירה, תמיכה בתשלום הלוואות בריבית של 0% לתקופה מסוימת, או אפילו התחייבות לרכוש בחזרה את הדירה.

למעשה, מדיניות זו הניבה תוצאות טובות מבחינת נזילות עבור פרויקטים ראשוניים. ראוי לציין כי בניין הדירות Moonlight 1 (Anlac Green Symphony) במערב האנוי, למרות שהושק רק בסוף אפריל, כבר רשם כ-65 עסקאות - מספר מרשים, במיוחד בהקשר של שוק שטרם התאושש לחלוטין.

נזילות הדירות בפה באנג מתאפשרת על ידי תמריצים פיננסיים והתחייבויות לרכישה חוזרת (איור 2). — מגדל אור ירח 1 הושלם ורחבת התערוכה נפתחה לסיור במבקרים.

מלבד מרחבי המגורים הירוקים ומגוון השירותים המרשים שלו, Moonlight 1 גם כובש את ליבם של הלקוחות עם מדיניות התמריצים הגמישה שלו. גולת הכותרת היא ההנחה המצטברת של עד 15% המוחלת על 90 הלקוחות הראשונים שמבצעים הזמנה. במסגרת מדיניות זו, רוכשי דירות מקבלים הנחה ישירה של 500-760 מיליון דונג וייט ממחיר הדירה, המתאימה לבעלי מימון זמין בקלות.

בנוסף, ישנן חבילות תמיכה בריבית למשך 18-24 חודשים; לוח התשלומים מחולק ל-10 תשלומים מהיום ועד סוף 2024.

בינתיים, לקוחות הרוכשים דירות בהואנג טאנה פרל מקבלים הנחה של 2.5% לתשלום מוקדם או ריבית של 0% למשך 12 חודשים, עם מסירה ברבעון הראשון של 2024. למרות שמדיניות זו אינה פורצת דרך, הפרויקט עדיין נחשב כבעל מחיר מכירה טוב בהשוואה לפוטנציאל שלו, עם פוטנציאל משמעותי לעליות מחירים נוספות.

בינתיים, בפרויקט Tecco Garden, דיווחה המפיצה, Dat Xanh Northern Vietnam, כי חודש בלבד לאחר יישום מדיניות ההתחייבות לרכישת דירות בחזרה לאחר 18 חודשים, בוצעו 35 עסקאות, מה שהגדיל משמעותית את הנזילות בהשוואה לתקופה הקודמת.

נזילות הדירות מתאפשרת על ידי תמריצים פיננסיים והתחייבויות לרכישה חוזרת (איור 3). — למרות שהדירות נמסרו, רוכשי טקו גארדן עדיין נהנים מיתרונות רבים.

קומפלקס הדירות טקו גארדן כבר נמסר ויש לו אישורי בעלות. היחידות הנותרות הן כולן דירות 3 חדרי שינה + 1 בגודל של ^{127-141 מ"ר} . למרות שעדיין יש ביקוש לדירות גדולות יותר אלו, הריביות הגבוהות על משכנתאות גורמות ללקוחות להסס.

כדי לעורר את הביקוש, יזם הפרויקט הציע שלוש אפשרויות תמיכה פיננסית לבחירת הלקוחות. אם יבחרו בהלוואה בנקאית, רוכשי דירות יקבלו ריבית של 0% למשך 18 חודשים. אם יש להם תזרים מזומנים מספיק, לקוחות יכולים לבחור לשלם בתשלומים על פני 24 חודשים או לשלם מוקדם כדי לקבל הנחה של עד 9%.

באופן ספציפי, לאחר 18 חודשי אכלוס, אם הלקוח אינו מסוגל לשלם את ריבית הבנק או מרגיש שהנכס אינו מתאים, הוא יכול להחזיר את הבית ולקבל החזר מלא של התשלומים שלו, כאשר היזם מכסה את דמי ההעברה.

עם מדיניות זו, לקוחות מרוויחים יותר ממה שהם מפסידים מכיוון שהתשלום הראשוני בעת רכישת דירה בטקו גארדן הוא 40%, שווה ערך ל-1.2-1.5 מיליארד דונג וייטנאמי. אם יופקדו בבנק כדי לצבור ריבית, זה יניב רק כ-7-8.5 מיליון דונג וייטנאמי לחודש.

בעוד שמחיר השכירות עבור דירה בת 3 חדרי שינה + 1 בטקו גארדן נע כיום בין 12 מיליון וייטנאם דונג לחודש ומעלה, עם הון מצטבר של 1.2 מיליארד וייטנאם דונג, לקוחות הרוכשים דירה בטקו גארדן בשלב זה יוכלו לגור בו במשך 18 חודשים מבלי לקחת סיכונים כלכליים.

בנוסף, דירות טקו גארדן משודרגות כעת לסטנדרט מסירה יוקרתי וממוקמות כ"וילות שמיים" עבור משפחות רב-דוריות ולאלו המעדיפים מרחבי מגורים מרווחים, לכן צפויה עליית מחירים בעתיד הקרוב.

על פי חישובי היזם, לאחר תקופת סבסוד הריבית, ריביות הבנקים ירדו, והלקוחות אינם מתמודדים עוד עם אותו לחץ כלכלי כמו בעבר. עם זאת, אם ימתינו עד להורדת הריבית לפני רכישת בית, הצפי הוא שמחירי הדירות כבר יקבעו טווח מחירים חדש.

[מודעה_2]
מָקוֹר