שוק הנדל"ן 9 חודשים 2025: תחזית חיובית, אך עדיין בעיות וקשיים רבים

(Chinhphu.vn) - בהקשר של תנודות רבות בכלכלת העולם, שוק הנדל"ן הוייטנאמי רשם בתשעת החודשים הראשונים של 2025 סימני התאוששות ניכרים. עם זאת, מלבד התוצאות החיוביות, עדיין קיימים קשיים ומכשולים רבים שיש לפתור.

ראש הממשלה פאם מין צ'ין , ראש ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן, עמד בראש הכנס להכרזה על ההחלטה לארגן מחדש את ועדת ההיגוי ועל הפגישה הראשונה של ועדת ההיגוי - צילום: VGP/Nhat Bac

בפגישה אמר ראש הממשלה כי שוק הנדל"ן ופיתוח הדיור הציבורי עדיין מתמודדים עם קשיים רבים. למערכת המשפטית, למרות שתוקנה ונוספה, עדיין יש ליקויים, במיוחד בתחומי הקרקעות, הגשת הצעות מחיר, אישור מדיניות ובחירת משקיעים. עבודות הפיצויים, פינוי האתרים והיישוב מחדש עדיין איטיות; קביעת מחירי הקרקעות במקומות רבים עדיין קשה.

בנוסף, תחום הדיור עדיין אינו מספק, שבו המוצרים העיקריים הם שוק היוקרה, ולפעמים מחירי הדיור עולים בפתאומיות, במיוחד בערים גדולות.

לנוכח מצב זה, ביקש ראש הממשלה מהנציגים לבחון ולסקור את המשימות שהוקצו; לאשר את התוצאות שהושגו; ובמקביל לזהות בבירור קשיים וצווארי בקבוק כדי ללמוד מניסיון ולמצוא פתרונות ניהוליים בעתיד.

ראש הממשלה הדגיש את רוח "הכל למען העם והמדינה, נחישות גבוהה, מאמץ גדול, פעולה החלטית, כל עבודה חייבת להיעשות כראוי; המשימה חייבת להיות ברורה: אנשים ברורים, עבודה ברורה, זמן ברור, סמכות ברורה, אחריות ברורה ותוצרים ברורים".

פרויקטים רבים מיושמים אך המחירים "מעוגנים" ברמות גבוהות.

בדיווח בישיבת ועדת ההיגוי המרכזית למדיניות דיור ושוק הנדל"ן, אמר סגן שר הבינוי נגוין ואן סינה כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה היו במדינה יותר מ-1,810 פרויקטים של דיור ואזורים עירוניים חדשים בתהליך יישום, כולל 1,071 פרויקטים של דיור מסחרי בהיקף של כ-398,123 דירות. בנוסף, היו 478 פרויקטים של השקעה בתשתיות להעברת זכויות שימוש בקרקע לאנשים לבניית בתים משלהם ו-312 פרויקטים של דיור ציבורי עם כ-245,469 דירות.

נכון לספטמבר 2025, המספר הכולל של עסקאות נדל"ן ברחבי הארץ הגיע לכ-430,769, עלייה קלה של 1% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2024. שוק הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי רשם מחיר מכירה ממוצע של 70-80 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, עלייה של 5.6% מתחילת השנה. בחלק מפרויקטי היוקרה יש מחירים העולים על 150 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר.

מחירי הקרקעות בהאנוי נעים בדרך כלל בטווח של 60-100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בהו צ'י מין סיטי הם נעים בין 60 ל-120 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בעוד שבחלק מהפרברים והסביבה מחירי הדירות מגיעים עד 200 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מחירי דיור ציבורי חדש נעים בעיקר בטווח של 15-25 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עם תנודות קלות.

ראוי לציין כי מדיניות התמיכה בדיור ממשיכה להיות מיושמת במרץ. עד יולי 2025, המדינה כולה תמכה ב-34,754 משקי בית עניים באמצעות תרומות מהפכניות בתחום הדיור. עד אוגוסט, 58,040 משקי בית עניים נוספים קיבלו תמיכה בבנייה ותיקון בתים, לפני לוח הזמנים.

לדברי מומחים, מחירי הנדל"ן בווייטנאם גבוהים, במיוחד בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, הרבה מעבר למחירם של רוב משקי הבית. בינתיים, למגזר הדיור הציבורי, למרות שהוא זול יותר, יש היצע מוגבל, שאינו מספיק כדי לאזן את הביקוש בפועל.

ניתוח הנתונים לעיל מראה כי עבור דיור ציבורי, מחיר המכירה הנפוץ הוא 15-25 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. ועבור דירה בגודל 50 מ"ר, אנשים צריכים להוציא בין 750 מיליון ל-1.25 מיליארד דונג וייטנאמי. למרות שזה זול בהרבה מדיור מסחרי, עם ההכנסה הממוצעת הנוכחית, לעובדים עדיין קשה להגיע אליו.

בנוסף, בהתבוננות בשוק המסחר, נרשמו 430,769 עסקאות, עלייה קלה של 1%, דבר המצביע על כך שהביקוש עדיין קיים, אך אינו חד, דבר המשקף את כוח הקנייה המוגבל על ידי מחירים גבוהים.

מגבלות ובעיות

בפגישה, סגן השר נגוין ואן סינה הצביע גם על המגבלות. כלומר, למערכת המשפטית הרלוונטית, למרות שתוקנה ונוספה, עדיין יש ליקויים, במיוחד בתחומי הקרקעות, מכרזים, מכירות פומביות... מה שגורם לקשיים בפרויקטים.

במקביל, יישום חוקי התכנון, הקרקע והדיור ביישובים רבים עדיין איטי, במיוחד בהערכת ואישור מדיניות השקעה. עבודת הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש עדיין מסובכת, וקביעת מחירי הקרקע לרוב אינה מדויקת, מה שמוביל לעיכובים ועלויות גבוהות.

בנוסף, חלק מהיישובים לא עקבו מקרוב אחר תוכניות ותוכניות פיתוח דיור שאושרו, מה שהוביל לחוסר יוזמה בניהול מבנה המוצר ויישום הפרויקטים. חברות נדל"ן מתמודדות גם הן עם קשיים רבים בגישה להון אשראי, בעוד ששוק האג"ח עדיין טומן בחובו סיכונים פוטנציאליים.

מגבלות אלו מראות כי תמונת שוק הנדל"ן הנוכחית אינה רק תחת לחץ מצד היצע וביקוש, אלא גם קשורה מאוד למוסדות ולאכיפה.

ללא פתרונות סינכרוניים, שוק הנדל"ן ימשיך ליפול למצב של חוסר איזון: מחירי הדיור עולים, ההיצע מוגבל, והצרכים האמיתיים של אנשים לדיור יציב אינם מסופקים כראוי.

תמונת שוק הנדל"ן הנוכחית אינה רק תחת לחץ מצד היצע וביקוש, אלא גם קשורה מאוד למוסדות וליישום. צילום: VGP/Thuy Chi

משימות מרכזיות עד סוף 2025

כדי לפתח את שוק הנדל"ן ביציבות, סגן שר הבינוי הדגיש מספר משימות מרכזיות ובלתי נמנעות.

האחת היא להמשיך ולבחון ולשכלל מנגנונים, מדיניות וחוקים בנושאי דיור, עסקי נדל"ן, קרקעות, תכנון, בנייה וכו' כדי להסיר מכשולים וליצור מסדרון משפטי שקוף לשוק הנדל"ן.

שנית, לקדם את פיתוח הדיור הציבורי, לשאוף להשלים את יעד 2025 שקבע ראש הממשלה, ובמקביל לקדם רפורמה בהליכים מנהליים כדי ליצור היצע לשוק.

שלישית, לחזק את ניהול השוק, לעקוב מקרוב אחר עסקאות ולטפל בקפדנות בפעולות של ספקולציות, אגירה ועליות מחירים הגורמות לחוסר איזון בין היצע לביקוש.

רביעית, לקדם גיוס הון, לגוון את ערוצי הגיוס מהחברה, מהבנקים ומאג"ח, אך יש להבטיח בטיחות ושקיפות.

המשימות שהוקצו למשרדים ולסניפים המקומיים מצוינות באופן ספציפי מאוד. משרד הבינוי ממשיך לחקור ולשכלל את החוק, להציע מנגנון פיילוט למודל של "מרכז מסחר בזכויות נדל"ן ושימוש בקרקע" כדי להגביר את השקיפות. במקביל, לתאם עם משרד האוצר כדי לשכלל את המסגרת המשפטית של הקרן הלאומית לפיתוח דיור.

משרד האוצר פותר סוגיות של גיוס הון, בוחן חוקים הקשורים לניירות ערך, אג"ח, מכרזים וכו' כדי להסיר קשיים עבור השוק.

משרד החקלאות והסביבה מתמקד בשכלול התקנות בנושאי תכנון, שימוש בקרקע, הקצאת קרקעות, חכירת קרקעות וקביעת מחירי קרקע.

בנק המדינה מפעיל מדיניות אשראי גמישה, פורס חבילת אשראי בסך 120 מיליארד דונג וייט לדיור ציבורי, ומרחיב הלוואות מועדפות לצעירים מתחת לגיל 35 הרוכשים בית בפעם הראשונה.

ועדות עממיות של מחוזות וערים צריכות להאיץ את תהליך ההערכה והאישור של פרויקטים, במיוחד דיור ציבורי; לטפל במהירות בקשיים ובבעיות ביישובים; לארגן את צמצום ההליכים המנהליים ולחסוך בעלויות לעסקים.

ניתן לראות כי עם פתרונות סינכרוניים מהרמה המרכזית ועד המקומית, שוק הנדל"ן צפוי להתייצב שוב בחודשים האחרונים של השנה. דיור ציבורי ודיור עובדים יהיו בעלי עדיפות גבוהה, כדי לענות על צרכי הדיור האמיתיים של רוב האנשים, תוך תרומה להפחתת לחץ המחירים.

עם זאת, עדיין קיימים סיכונים אם היישום מתעכב או חסר סינכרון. כדי להשיג את מטרת הפיתוח בר-קיימא, משרדים, סניפים ורשויות מקומיות צריכים להמשיך לתאם באופן הדוק, לעקוב מקרוב ולהבטיח שקיפות ויציבות ארוכת טווח של השוק.

ג'יאנג אואן

מקור: https://baochinhphu.vn/thi-truong-bds-9-thang-2025-co-gam-sang-nhung-con-nhieu-vuong-mac-kho-khan-102250922183608424.htm