דמי קרקע נוספים: לא אשמת המיזם, אבל צריכים לשאת בנטל?

חברות סבורות כי מחיר הקרקע של הפרויקט לא נקבע, אך עדיין יש לשלם דמי שימוש נוספים בקרקע בשיעור של 5.4%, דבר שאינו סביר.

טיוטת הצו לתיקון ומשלימה של מספר סעיפים בצו הממשלה מס' 103 מיום 30 ביולי 2024 המסדיר את אגרות השימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע וצו מס' 104 על קרן פיתוח קרקע, הנמצאת כעת בהליך דיון במשרד האוצר , מושכת תשומת לב מיוחדת מצד עסקים.

הסיבה לכך היא שהטיוטה עדיין שומרת על התקנות לגבי מקרים בהם התקבלה החלטה על הקצאת קרקע, חכירת קרקע, אישור לשינוי ייעוד קרקע, שינוי מחכירת קרקע שנתית לחכירת קרקע חד פעמית, התאמת תכנון מפורט... אך מחיר הקרקע לא הוחלט, אז יש לשלם תשלום נוסף עבור פרק הזמן שטרם חושב עבור אגרת שימוש בקרקע, דמי שכירות קרקע בשיעור של 5.4% לשנה המחושבים על הסכום לתשלום.

בלתי הגיוני הן מבחינה הגיונית והן מבחינה רגשית

בידיעה שאגרת הקרקע הנוספת שיש לשלם כאשר לא חושבה אגרת השימוש בקרקע אינה סבירה, המיזם עדיין חייבת לשלם אותה, כי רק אז הקרקע תוכנס לפרויקט לניצול ותהיה זכאית למכירה.

כך משתף מר נגוין קווק הייפ, יו"ר GP.Invest ויו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם, עם כתב VietNamNet.

הוא אמר שבנוסף לדמי שימוש בקרקע בסך כמעט 500 מיליארד וונד, החברה עצמה שילמה כ-27 מיליארד וונד כדמי קרקע נוספים עבור פרויקט בפו טו .

עם זאת, יו"ר GP.Invest אמר כי סכום זה אינו גדול מדי, משום שיש עסקים אחרים שצריכים לשלם סכומים נוספים גבוהים בהרבה, משום שקיבלו את החלטת הקצאת הקרקע בשנת 2014 ועברו כבר יותר מ-10 שנים.

"זה לא סביר. העיכוב בתשלום אגרות שימוש בקרקע אינו אשמתו של המיזם, אלא הוא צריך לשאת בנטל. הגשנו המלצות רבות, אך משרד האוצר טרם הסכים. ביישובים שבהם אנו מבצעים פרויקטים, הם גם מכירים בכך שגביית האגרות הזו אינה סבירה, אך הם אינם יכולים להמליץ ​​כי הם גופי אכיפת החוק", אמר מר הייפ.

חברות מציעות להסיר את התקנה על אגרות שימוש נוספות בקרקע משום שהיא בלתי סבירה. צילום: הואנג הא

מר פאם דוק טואן, המנהל הכללי של חברת EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), אמר: אם הקרקע של הפרויקט טרם הוערכה, אילוץ עסקים לשלם דמי שימוש נוספים בקרקע אינו סביר, הן מבחינה רגשית והן מבחינה הגיונית.

"ישנם יישובים הדורשים מעסקים למלא את חובתם לשלם אגרות שימוש בקרקע לפני קבלת היתר בנייה. הערכת שווי קרקע היא באחריות המדינה. קנסות עסקים על טעויות שאינן שייכות להם, בעוד שלא הפרו דבר, היא מעשה של 'כפיית' עסקים", אמר מר טואן בגילוי לב.

בינתיים, העיכוב בחישוב אגרות השימוש בקרקע גורם להפסדים גדולים לעסקים. כלומר, התקדמות יישום הפרויקט מתארכת, מה שמוביל לעלייה בעלויות עקב עליית מחירי הקרקע מדי שנה.

הוא ניתח כי 5.4% לשנה המחושבים על אגרת הקרקע שיש לשלם עבור תקופת הזמן שבה לא חישבת אגרת שימוש בקרקע מהווים קנס גדול למדי. לדוגמה, אם לפרויקט יש אגרת שימוש בקרקע של 1,000 מיליארד דונג וייטנאמי, אם המדינה דוחה את חישוב אגרת השימוש בקרקע במשך שנה אחת בלבד, המיזם יצטרך לשלם 54 מיליארד דונג וייטנאמי נוספים.

אם עסק מאחר בתשלום מיסים, תעשיית המס קובעת קנס בריבית גבוהה למדי של 0.03% ליום, אם לאחר 90 יום ממועד הודעת תשלום אגרת השימוש בקרקע, העסק לא שילם במלואו.

מר טואן מודאג שבאותה עת, עסקים ייקלעו למצב של מיסוי כפול.

מר וו קואנג קווייט, מנכ"ל דאט קסאן צפון, חולק את אותה דעה ואמר כי קביעת אגרות שימוש בקרקע היא באחריותה של סוכנות ממשלתית.

"פרויקטים רבים 'מושרים' במשך 3-5 שנים לפני שנקבעים דמי שימוש בקרקע, ואז עסקים נקנסים ב-5.4% לשנה על הסכום שלא שולם במהלך תקופת ההמתנה לחישוב מחיר הקרקע - זוהי תקנה שמונעת מכך את העסקים. מכיוון שהתשלום המאוחר אינו נובע מאשמת העסק, הם עדיין נקנסים", שיתף מר קוויט עם כתב VietNamNet.

מנהיג זה אמר שמחירי הקרקע נקבעים על סמך מחירי השוק ומותאמים מדי שנה. מחירי השוק עולים מדי שנה, כך שככל שהממשלה תעכב את קביעת אגרות השימוש בקרקע, כך עלויות העסקים יעלו יותר.

"מחיר הקרקע, יחד עם הקנס ועלויות אחרות, ייכללו במחיר המכירה, והקונה יהיה הצד הסופי שיישא בעלויות אלו", ציין מר קווייט.

הצעה להסרת תקנות נוספות על מחירי קרקעות

לנוכח המציאות הנ"ל, הציע מנכ"ל EZ Property, פאם דוק טואן, להסיר את התקנה על אגרות שימוש נוספות בקרקע.

"במקרה של עיכוב בקביעת אגרות שימוש בקרקע, יש להגדיר בבירור את תחומי האחריות של היחידות הרלוונטיות. יש לגבות אגרות רק כאשר המדינה פרסמה מחירי קרקע ספציפיים."

"יש יישובים שחוששים מסיכונים ולכן אינם מעזים להעריך, מה שמוביל למצב שבו במשך שנים רבות לא נקבע כי אף פרויקט כרוך בהתחייבויות כספיות לקרקע. הבעיה טמונה במנגנון; אם ייפתר, גורמי האכיפה יהיו בטוחים ביישום, במקום להטיל את האחריות על המפעלים", אמר מר טואן.

מר נגוין קווק היפ הציע שמשרד האוצר ישקול מחדש את המדיניות משום שהיא בלתי סבירה מדי.

לדבריו, יש להסיר את הסעיף הזה על גביית דמי קרקע נוספים. במקרה של עיכוב בהחלטה על גביית אגרת שימוש בקרקע, על סוכנות הערכת הקרקע לקחת אחריות. במקביל, יש לתקן את תנאי המעבר, ולאפשר לכל יחידה שעמדה בחובת התשלום לנכותה שוב.

יתר על כן, אם סוכנויות מדינה מאחרות בחישוב מס הקרקע, עסקים חייבים להיות פטורים מקנסות - הציע מנהיג דאט קסאן צפון.

הוא אמר כי המדינה צריכה לקבוע בבירור כי מרגע קבלת ההחלטה להקצות או להחכיר קרקע, תוך תקופה מקסימלית של 3-9 חודשים, או לכל המאוחר שנה, יש לקבוע התחייבויות כספיות בנוגע לקרקע. אם המועד האחרון נחרג, יש לפטור מיזמים מקנסות על פיגורים בתשלום. זה ייצור לחץ, שיאלץ את הרשויות לקבוע בדחיפות את מחירי הקרקעות, ובכך ימנע מצב שבו פרויקטים "ספוגים" במשך שנים רבות.

"פתיחת חסימות על תמחור הקרקעות מסייעת להבטיח היצע בשפע, ובכך מונעת את עליית מחירי הנדל"ן", הציע מר קווייט.

הצעה לתיקון החוק לסנכרון הפטור מדמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים של דיור ציבורי. HoREA מציעה לתקן את התקנות לסנכרון נושא הפטור מדמי שימוש בקרקע עבור פרויקטים של דיור ציבורי, דיור ציבורי, דיור יישוב מחדש ובנייה מחדש של בנייני דירות...

מקור: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html