TOD והדילמה של 'בית נועד למגורים'.

פיתוח מכוון תחבורה (TOD) נחשב לפתרון לבעיית הדיור בערים הגדולות.

מחירי הבתים עולים עם פיתוח התשתיות.

לדברי מומחים, עם תחילת פעילות קווי המטרו הראשונים ויישום סדרה של מנגנונים ספציפיים לפיתוח עירוני המכוונים לתחבורה ציבורית, וייטנאם עומדת בפני הזדמנות לעצב מחדש את המרחב העירוני שלה לכיוון בר-קיימא יותר.

עם זאת, לצד הציפיות לצמיחה כלכלית ועלייה בערכי הנכסים סביב תחנות רכבת, עולה השאלה האם TOD יכול לתרום לפתרון בעיית הדיור בערים גדולות, במיוחד בהקשר של הצטמצמות הגישה לדיור עבור האוכלוסייה.

פרויקטים של נדל"ן הממוקמים בסמוך לפרויקטים של תשתית תחבורה, כגון קווי מטרו, תמיד שומרים על האטרקטיביות הייחודית שלהם. צילום: Thuc Vy.

גב' ג'יאנג דו, מנהלת הייעוץ וההערכה הארצית בסאבילס וייטנאם, ציינה כי אין למדוד את הצלחת TOD על פי עליית מחירי הקרקע סביב תחנות רכבת, אלא על פי יכולתה לסייע לקבוצות אוכלוסייה שונות גישה לדיור, מקומות עבודה ומתקנים בסביבה עירונית בת קיימא. זוהי המטרה המרכזית של TOD.

נקודת מבט זו ראויה לציון במיוחד לאור האתגרים הגוברים בגישה לדיור בר השגה בערים גדולות. נתוני Savills Vietnam מראים כי מבנה היצע הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי השתנה באופן משמעותי בשנים האחרונות. לפני 2020, דירות מסוג C היוו למעלה מ-80% מהעסקאות בשוק.

עם זאת, במהלך תקופת 2021-2025, פלח זה ירד מתחת ל-35%, בעוד שדירות מסוג A ו-B היוו למעלה מ-95% מהעסקאות בהאנוי. עד הרבעון הראשון של 2026, בהאנוי לא רשמה היצע חדש של דירות מסוג C, בעוד שבהו צ'י מין סיטי, פלח זה היווה רק כ-29% מההיצע הראשוני. במקביל, מדד מחירי הדירות בהאנוי יותר מהוכפל בהשוואה לשנת 2009, דבר המשקף לחץ גובר על רוכשי דירות.

אולי יעניין אותך גם

הצעות לניסוח החוק על אזורים עירוניים מיוחדים: יש להעניק להו צ'י מין סיטי אוטונומיה כלכלית.ב-29 במאי, אוניברסיטת הכלכלה של הו צ'י מין סיטי (UEH) ארגנה סדנה תחת הכותרת "יישום החוק על אזורים עירוניים מיוחדים: מפת דרכים לבניית הו צ'י מין סיטי לעיר חכמה, בת קיימא ואפסת אנרגיה ממקורות אנרגיה".

החל מהיום (25 ביוני), האנוי תפעיל מערכת כרטוס אלקטרונית משולבת לאוטובוסים ולרכבת התחתית.VTV.vn - היום (25 ביוני), האנוי תחל להפעיל מערכת כרטוס אלקטרונית משולבת רב-מודאלית עבור כל רשת התחבורה הציבורית שלה.

שוק הנדל"ן נכנס למחזור חדש: הון ספקולטיבי מוחלף בהדרגה.ירידה בנזילות ומחסור בדיור בר השגה מניעים תהליך איזון מחדש של השוק, תוך מתן עדיפות לצורכי דיור אמיתיים ולערכי השקעה לטווח ארוך.

לדברי גב' ג'יאנג, אם תהליך ה-TOD (פיתוח מכוון תחבורה) יגרום למחירי הקרקעות סביב תחנות המטרו להמשיך ולעלות בחדות ללא מנגנוני רגולציה מתאימים, הקבוצה המשתמשת בתחבורה ציבורית הכי הרבה, כולל עובדים ומעמד הביניים, עלולה להידחק מאזורים עם התשתיות הטובות ביותר.

במציאות, השוק בהו צ'י מין סיטי מראה שמחירי הדירות לאורך קווי המטרו תמיד גבוהים יותר ועלו באופן רציף מאז מועד המכירה, עם עלייה ממוצעת של 35%-70% בהתאם למיקום, ובמקרים מסוימים, ערכם של הפרויקטים הוכפל בין 2015 ל-2023.

בהו צ'י מין סיטי, ובפרט באזור ת'או דין (לשעבר ת'ו דוק סיטי), הושקו דירות מאסטרי ת'או דין, הממוקמות בסמוך לקו המטרו המחבר את מרכז העיר לת'ו דוק, בסוף 2014 ו-2015 במחירים הנעים בין 35 ל-39 מיליון דונג וייט למ"ר. כיום, מחירי השוק המשני נעים בין 80 ל-141 מיליון דונג וייט למ"ר; מחירי הדירות באזור ואן טאן נעים בין 80 ל-150 מיליון דונג וייט למ"ר, ובאזור סואי טיין - תחנת האוטובוסים המזרחית החדשה בין 45 ל-80 מיליון דונג וייט למ"ר...

לכן, ללא התערבות ורגולציה מכרעת מצד המדינה, מומחים רבים סבורים כי פיתוח מכוון תחבורה ציבורית (TOD) יהפוך, בלי משים, ל"ניצוץ" שמצית את מחירי הנדל"ן, מה שיקשה יותר ויותר על עובדים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה להחזיק בבעלות על בתים.

יש צורך בפתרונות מרובים.

כדי ש-TOD (פיתוח מכוון תחבורה ציבורית) יהפוך באמת לכלי לתמיכה ביעדי דיור, גב' ג'יאנג דו מאמינה שיש ליישם בו זמנית שלוש קבוצות של פתרונות: תכנון, מנגנונים פיננסיים וניהול קרקע.

ראשית כל, יש לפתח את האזורים סביב תחנת הרכבת כאזורים עירוניים צפופים ושימושיים מעורבים, המאפשרים לאנשים לחיות, לעבוד ולהשתמש במתקנים, כולם באותו אזור.

בהתאם לכך, ניתן לשלב דיור ציבורי ודיור בר השגה ישירות באזורי TOD, במיוחד ברדיוס של 300-500 מטרים סביב תחנת הרכבת, שווה ערך להליכה של 5-10 דקות. זה מאפשר לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית גישה ישירה למערכת התחבורה הציבורית במקום להתגורר באזורים מרוחקים ממרכז העיר.

מלבד תכנון, המנגנון הפיננסי הוא גורם מכריע הקובע את היתכנות היישום בפועל. אם רק עסקים יידרשו לפתח דיור ציבורי ללא מנגנוני פיצוי מתאימים, פרויקטים של TOD יתקשו מאוד להשיג כדאיות כלכלית. לכן, יש לפתח מדיניות אטרקטיבית מספיק כדי לעודד השתתפות של המגזר הפרטי.

ארצות הברית - וייטנאם: אל תפספסו

וייטנאם מעודדת עסקים אמריקאים להרחיב את השקעותיהם בטכנולוגיה עילית.בבוקר ה-26 ביוני, במטה הממשלה, קיבל סגן ראש הממשלה הו קוק דונג את פניו של מר ג'ף פלייס, מנהל שרשרת האספקה ​​של קבוצת קוהרנט (ארה"ב). במהלך הפגישה, אישר סגן ראש הממשלה כי וייטנאם מעודדת עסקים אמריקאים להרחיב את ההשקעות, במיוחד בתעשיות ההיי-טק, החדשנות והמוליכים למחצה.

לעודד עסקים אמריקאים להרחיב את השקעותיהם במגזרי היי-טק.סגן ראש הממשלה הו קוק דונג אמר כי וייטנאם מברכת עסקים אמריקאים להמשיך ולהרחיב את פעילותם בווייטנאם, במיוחד בתעשיות היי-טק ובמגזרים בעלי ערך מוסף גבוה.

וייטנאם וארצות הברית מחזקות את שיתוף הפעולה בהתמודדות עם תוצאות המלחמה.VTV.vn - ב-22 ביוני, המזכיר הכללי והנשיא טו לאם קיבל את פניו של מזכיר הצי האמריקאי בפועל, הונג צ'או.

קבוצת הפתרונות השלישית מתייחסת לניהול קרקעות ולניצול קרקעות ציבוריות. בעת מכירת קרקעות במכירה פומבית או הקצאת קרקעות סביב תחנות מטרו, המדינה צריכה לכלול דרישות ציבוריות במסמכי המכרז, כגון שיעור הדיור הציבורי, המרחבים הציבוריים, חיבורי הולכי רגל או דיור להשכרה בר השגה. זוהי דרך להבטיח שהיתרונות מהתשתיות יחולקו באופן רחב יותר במקום שישתקפו אך ורק בערכי הנדל"ן.

גישה נוספת היא מודל הפיתוח השיתופי, שבו המדינה תורמת קרקע נקייה, המגזר הפרטי מבצע השקעות ובנייה, וחלק מהתוצר מועבר לשרת מטרות ציבוריות או לפיתוח דיור ציבורי.

"האתגר הנוכחי אינו עוד האם ליישם את TOD (פיתוח מכוון תחבורה), אלא כיצד להבטיח יישום מסונכרן בין תכנון, מימון וניהול קרקע. אם יבוצע נכון, TOD יוכל להפוך לאחד הכלים החשובים ביותר לפתרון בעיות דיור עירוניות ב-10 עד 20 השנים הבאות", הדגישה גב' ג'יאנג דו.

מקור: https://nongngghiepmoitruong.vn/tod-va-bai-toan-nha-la-de-o-d816097.html