הו צ'י מין סיטי צריכה בדחיפות "להחליף קרקעות בתשתיות".

ניצול אדמות ציבוריות נטושות זה מכבר בהו צ'י מין סיטי למימון פרויקטים גדולים של בנייה-העברה (BT) יסלול את הדרך לזרימת הון פרטי וישפר צווארי בקבוק בתשתיות.

Báo Sài Gòn Giải phóng•22/04/2026

פתיחת "פריים לנד"

לאחרונה, אישרה מועצת העם של הו צ'י מין סיטי החלטה על רשימת מגרשים המיועדים לשמש לפיצוי משקיעים המבצעים פרויקטים במסגרת שיטות שותפות ציבורית-פרטית (PPP) וחוזה BT (בנייה-העברה), בסך הכל 33 שטחי קרקע. נתפס כצעד להגשמת מדיניות גיוס משאבים שאינם תקציביים בהקשר של צורכי השקעות התשתית הגדולים מאוד של העיר.

על פי משרד הבנייה, הו צ'י מין סיטי זקוקה ליותר מ-3 טריליון וונד (VND) לתקופה 2026-2030, אך עד כה הצליחה להבטיח רק למעלה מטריליון וונד. עם התקנות החדשות והגמישות יותר, להו צ'י מין סיטי יש הזדמנות לגייס משאבי קרקע באמצעות מודל בנייה-העברה (BT) כדי להאיץ פרויקטים של תשתית.

לא מזמן, מועצת העם של הו צ'י מין סיטי אישרה גם את תוכנית ההשקעה לשלושה פרויקטים של BT (Build-Transfer): גשר קאן ג'יו, גשר פו מיי 2 ומתחם הספורט הלאומי ראץ' צ'יאק, בהשקעה כוללת של למעלה מ-182,000 מיליארד וונד. במקביל, סדרה של פרויקטים נוספים מוצעים גם על ידי משקיעים במסגרת מודל BT, בהשקעה כוללת מוערכת של למעלה מ-366,000 מיליארד וונד.

הו צ'י מין סיטי צריכה בדחיפות — חלקות אדמה רבות באזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם (רובע אן חאן, הו צ'י מין סיטי) ישמשו לתשלום עבור חוזי BT (בנייה-העברה).
צילום: נאט ת'ין

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, העריך כי זו הפעם הראשונה שהו צ'י מין סיטי מקימה קרן קרקעות בקנה מידה גדול כדי להכין פרויקטים של BT (בנייה-העברה). זה מראה על רמה גבוהה של קונצנזוס בין מדיניות ועדת המפלגה העירונית ועד למיסוד על ידי מועצת העם של הו צ'י מין סיטי, ויוצר תנאים לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי ליישם את הצעדים הבאים. זה גם מאותת שהו צ'י מין סיטי מוכנה להזמין משקיעים לטפל בפרויקטים דחופים של תשתית.

בעבר, הוועדה הקבועה של ועדת המפלגה של הו צ'י מין סיטי הנחתה את יישום מספר פרויקטים דחופים של תשתית במסגרת חוזי בנייה-העברה (BT) כדי לטפל בזיהום סביבתי, טיהור שפכים, הצפות ועומסי תנועה. הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי קבעה כי כל אלה הם פרויקטים בקנה מידה גדול הדורשים משאבים תואמים משמעותיים כדי להבטיח את ההיתכנות הפיננסית של התוכנית. לכן, על חלקות הקרקע להיות לא רק בגודל מספיק, אלא גם בעלות פוטנציאל מסחרי גבוה כדי להבטיח את עקרון התשלום השווה, למזער התחייבויות תקציביות ולמשוך משקיעים בעלי יכולת.

בניית ביטחון למשקיעים

על פי התוכנית של הו צ'י מין סיטי, קרקע תשמש למימון פרויקטים של בנייה-העברה (BT) במגוון מגזרי תשתית טכנית, תוך טיפול בצווארי בקבוק עיקריים. במגזר התחבורה, פרויקטים כמו גשר קאן ג'יו, גשר פו מיי 2 ודרכי חיבור בין-אזוריות צפויים להפחית את עומס התנועה בחלקים הדרומיים והמזרחיים של העיר, תוך הרחבת מרחב הפיתוח העירוני.

בתחום הסביבה, מתקני טיהור שפכים במערב סייגון ובצפון סייגון ממלאים תפקיד מכריע בהפחתת זיהום התעלות, שיפור איכות החיים ושיפור בקרת הצפות. בנוסף, פרויקטים של מרחבים ציבוריים כמו פארק בן נה רונג - חאן הוי, הכיכר המרכזית והמרכז המנהלי יתרום לשיפור האיכות העירונית וליצירת ציוני דרך ייחודיים.

נקודה בולטת ברשימה זו היא שחלקות אדמה רבות היו מעורבות בעבר בדוחות פיקוח, ביקורות או פסקי דין של בית משפט. למעשה, חלקות אדמה רבות השלימו פינוי קרקע אך עדיין מתמודדות עם מכשולים משפטיים, הגורמים לעיכובים בפיתוחן. לדוגמה, חלקות "הקרקע המובילות" ברחוב האי בה טרונג 2-4-6, רחוב לה דואן 8-12, רחוב נגוין דו 33 ורחוב צ'ו מאן טרין 34-36-42 (רובע סייגון) נמסרו למרכז פיתוח קרן הקרקעות של הו צ'י מין סיטי לניהול לאחר שנפתרו סוגיות משפטיות.

למרות מיקומה המעולה, רוב הקרקע של יחידה זו פנויה או בשימוש חלקי בלבד, מה שמביא לבזבוז עלויות אבטחה וניצול לא יעיל של הקרקע.

אישור רשימת קרנות הקרקע על ידי מועצת העם של הו צ'י מין סיטי נתפס כבסיס משפטי רשמי לגופים הרלוונטיים להמשיך בצעדים הבאים כגון הערכת שווי, בחירת משקיעים ותשלום במסגרת חוזה BT (בנייה-העברה). מומחה פיננסי ציין כי הסיכון הגדול ביותר עבור משקיעים אינו טמון בערך הקרקע עצמו, אלא ביציבות ובשקיפות של המסגרת המשפטית. כאשר מגרשים נכללים ברשימה הרשמית, משמעות הדבר היא שהם עברו סקירה, עיבוד והסכם משפטי, מה שמפחית משמעותית את הסיכון ומשפר את היכולת לגייס הון.

המפתח טמון בתהליך הערכת שווי הקרקע

בעודם תומכים בשימוש בכספי קרקע למימון פרויקטים של BT, מומחים רבים מאמינים כי הערכת שווי קרקע תהיה צעד מכריע, שיקבע את יעילותה של מדיניות "קרקע לתשתיות" כולה.

מנקודת מבט עסקית, מר לה הואנג צ'או מאמין שמנגנון זה מתאים לתנאים בפועל של הו צ'י מין סיטי, שם משאבי התקציב מוגבלים בעוד שהצורך בהשקעה בתשתיות גדול מאוד. תשלום באמצעות קרנות קרקע לא רק מסייע בהפחתת לחץ ההון על המדינה, אלא גם יוצר תמריץ למשקיעים להשתתף. "עסקים הם הגופים הישירים שמעריכים את הפוטנציאל והיעילות של הקרקע. הם יכולים לראות ערכים שסוכנויות הניהול לא כימתו במלואם, וזו בדיוק הציפייה בעת השתתפות בפרויקטים של BT", אמר.

ייתכן שהמכירה הפומבית תניב ערך נמוך יותר.

על פי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, רוב חלקות הקרקע ברשימה טרם קיבלו השקעה מקיפה בתשתיות, פוטנציאל הפיתוח שלהן מוגבל, וארגון מכרזים בתנאים הנוכחיים יהיה קשה.

מבחינת ערך, אם המכירה הפומבית תוצע כרגע, שווי קרן הקרקעות צפוי להיות נמוך משמעותית משווי השוק בזמן הקצאת הקרקע לתשלום. הסיבה לכך היא, שברגע שפרויקטים של BT מושלמים והתשתיות מפותחות במלואה, שווי הקרקעות בדרך כלל עולה. בינתיים, שיטת התשלום באמצעות קרנות קרקע לאחר השקעה בתשתיות מאפשרת קביעת שווי קרוב יותר לשווי השוק, תוך הבטחת עקרון השקילות.

מר צ'או הצהיר כי לאחר פרסום רשימת קרנות הקרקע, משקיעים יוכלו להציע ולבחור מגרשים מתאימים לאסטרטגיות הפיתוח שלהם. עם זאת, ההחלטה הסופית נתונה בידי סוכנות המדינה, המבטיחה את עקרון ניהול הנכסים הציבוריים ובחירת משקיעים בעלי יכולת. עבור פרויקטים חדשים של BT, מחירי הקרקע יחושבו בעת הקצאת הקרקע או חכירתה, בעוד שבפרויקטים קודמים, המחירים ייקבעו בהתאם להחלטות האסיפה הלאומית והממשלה.

ד"ר וו קים קואנג, לשעבר סגן האדריכל הראשי של הו צ'י מין סיטי, טוען כי באופן עקרוני, יש למכור קרקעות ציבוריות במכירה פומבית כאשר הן מוצעות לשוק. עם זאת, במקרה של תשלומי פרויקטים של BT, יישום מנגנון הערכת שווי קרקעות ל"החלפה" של פרויקטי תשתית הוא צורת עסקה ייחודית.

מר צ'ונג רואה את מערכת היחסים בין המדינה למשקיע במקרה זה כיחסים מסחריים בעלי אופי מסחרי, המבוססים על עקרון ה"סחר חליפין". למדינה יש את הקרקע, למשקיע יש את פרויקט התשתית, ושני הצדדים מקיימים החלפה על סמך הסכמה וקונצנזוס באמצעות חוזה כדי להבטיח איזון אינטרסים. מנקודת מבט טכנית, ד"ר וו קים צ'ונג מדגיש כי הערכת שווי חייבת להתבצע באמצעות מועצת הערכה בעלת מומחיות מקצועית מלאה, תוך דרישה לשקיפות מידע משני הצדדים.

בהתאם לכך, המדינה צריכה להגדיר בבירור את המעמד המשפטי ואת הערך של הקרקע, בעוד שמשקיעים חייבים להתחייב ללוח הזמנים של ביצוע הפרויקט. "איננו יכולים לאפשר מצב שבו קרקע מוקצית ראשונה אך פרויקטים של תשתית מתעכבים ומתארכים. אם לוח הזמנים מופר, חייבות להיות סנקציות ברורות", המליץ ד"ר וו קים קואנג.

מקור: https://ttbc-hcm.gov.vn/tp-hcm-doi-dat-lay-ha-tang-cap-bach-1021163.html