הימנעו מקרדיטים "לא מסונכרנים"

אחד הסימנים הברורים ביותר הוא שמאז תחילת השנה, האשראי לעסקי הנדל"ן גדל פי שניים מהר יותר מקצב צמיחת האשראי הממוצע של המערכת כולה. בששת החודשים הראשונים של השנה בלבד, האשראי של המערכת כולה גדל בכ-10%, מתוכם האשראי לעסקי הנדל"ן מוערך ב-20%.

הדוחות הכספיים לרבעון השני של 2025 של סדרה של בנקים כמו Techcombank, HDBank,SHB , MB... מראים גם כי הלוואות עסקיות נדל"ן של בנקים אלה גדלו ב-20-35% בהשוואה לסוף השנה שעברה.

עד כה, אשראי הנדל"ן הגיע לרמת שיא (כ-3.2 מיליון מיליארד דונג וייטנאמי). לא קשה להסביר מדוע בנקים מזרים הון לנדל"ן. כפי שאמר נגיד הבנק הממלכתי, העלייה החדה באשראי הנדל"ן במחצית הראשונה של השנה עולה בקנה אחד עם הכיוון של הסרת מכשולים לשוק הנדל"ן. מכיוון שכאשר הפרויקט ינוקה ממכשולים משפטיים, הצורך בהון לביצוע יגדל בהכרח.

מנקודת מבט עצמאית, אנליסטים אומרים כי בהקשר של ייצור וצריכה המתמודדים עם קשיים רבים, מנועי הצמיחה העיקריים הם תשתיות ונדל"ן. בנוסף, כאשר מעניקים הלוואות לנדל"ן, שיעור ההפסד בפועל נמוך מאוד (בשל הנזילות הגבוהה של ביטחונות). זו הסיבה לכך ששני מגזרים אלה מושכים מאוד זרימות הון.

למרות שהאשראי לנדל"ן צומח במהירות, החדשות הטובות הן שלפי נתוני בנק המדינה, ההלוואות למגזר זה עדיין מבטיחות מדדי בטיחות. ההוכחה לכך היא שיחס ההון לטווח קצר המשמש להלוואות לטווח בינוני וארוך עדיין מתחת לסף של 30%. המפעיל גם מכוון באופן רציף את מוסדות האשראי לאזן את ההון לפי תקופה, ובכך להבטיח את בטיחות המערכת.

עם זאת, למבנה האשראי ולמבנה ההון של שוק הנדל"ן יש לאחרונה כמה נקודות לא סבירות.

ראשית, מבחינת מבנה האשראי, הלוואות עולות לעסקי נדל"ן גדלו, בעוד שהלוואות לרכישת בתים ותיקונים גדלו באיטיות, דבר המצביע על כך שהון בנקאי זורם בעיקר למשקיעים, בעוד שאנשים אינם מעוניינים לקנות בתים למגורים. דבר זה נובע גם מחוסר האיזון בשוק, כאשר היצע הדיור במחירים נוחים ובינוניים נעדר יותר ויותר. היצע חדש בשוק הוא בעיקר דירות יוקרה, בעוד שדירות במחירים נוחים ובדיור ציבורי נמצאים במחסור גדול. זו גם הסיבה לכך שחבילת האשראי בסך 145,000 מיליארד דונג וייט להלוואות לדיור ציבורי, כמו גם חבילות אשראי לאנשים מתחת לגיל 35, מחולקות באיטיות רבה.

שנית, בנוגע למבנה ההון של שוק הנדל"ן, בעבר, מבנה הון החוב של חברות נדל"ן רבות הסתמך במידה רבה על אג"ח, אפילו עד 50-60%, אך כעת הוא ירד בחדות בחצי. בשבעת החודשים הראשונים של השנה, הנפקת האג"ח בשוק כולו גדלה ב-63% בהשוואה לסוף השנה שעברה, אך הנפקת אג"ח נדל"ן לבדה גדלה רק ביותר מ-13%.

למעשה, כאשר האשראי מתרופף, ריביות ההלוואות מגיעות לשפל והבנקים פתוחים יותר לאשראי נדל"ן, משקיעים רבים לא רק שאינם מנפיקים אג"ח חדשות, אלא גם ממהרים לפרוע אג"ח מוקדם, ועוברים להלוואות בנקאיות. התלות הגוברת של עסקים באשראי בנקאי, במיוחד בתחומים הדורשים הון לטווח ארוך כמו נדל"ן, מציבה סיכונים רבים למערכת הבנקאית, ובמיוחד את הסיכון לחוסר איזון בטווח.

למרות שאשראי הנדל"ן עדיין בטוח כיום, אם הוא ימשיך לעלות בחדות והון יזרום בעיקר לפרויקטים של נדל"ן יוקרתיים כפי שקורה כעת, השוק יחווה באופן בלתי נמנע חוסר יציבות.

כדי להתגבר על מצב זה, איננו יכולים לצפות להתאמות מצד הבנקים - המושפעים מאוד מיעדי רווח ואינטרסים של בעלי המניות - אלא זקוקים ליד הרגולטורית של המדינה. לפיכך, בנק המדינה, משרד הבינוי ומשרדים וסניפים אחרים חייבים למצוא פתרונות להגדלת היצע הדיור הציבורי, דיור בר השגה וזרימת אשראי ישירה למגזרים אלה. בנוסף, בעת הסרת חדר האשראי, בנק המדינה חייב גם להיות בעל כלים יעילים יותר להכוונת זרימת הון לתחומים בעלי עדיפות.

הפתרון לטווח ארוך, כפי שאמר נגיד בנק המדינה, הוא לפתח בעוצמה את שוק ההון, לענות על הביקוש להון לטווח בינוני וארוך, ובכך להפחית את הלחץ על מקורות ההון לטווח קצר של מערכת הבנקאות. מגזרים הזקוקים למקורות הון גדולים לטווח בינוני וארוך, כגון נדל"ן ותשתיות, צריכים להתגייס באמצעות הנפקת אג"ח קונצרניות, אג"ח מקומיות או הלוואות בינלאומיות וכו', ואינם יכולים להסתמך על אשראי בנקאי לנצח.

מקור: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html