אחד האינדיקטורים הברורים ביותר הוא שמאז תחילת השנה, האשראי לעסקי נדל"ן גדל בקצב כפול מקצב הצמיחה הממוצע של האשראי ברחבי המערכת כולה. בששת החודשים הראשונים בלבד, האשראי ברחבי המערכת גדל בכ-10%, כאשר האשראי לעסקי נדל"ן מוערך ב-20%.
הדוחות הכספיים לרבעון השני של 2025 של מספר בנקים כגון Techcombank, HDBank,SHB , MB... מראים גם כי הלוואות עסקיות נדל"ן על ידי בנקים אלה גדלו ב-20-35% בהשוואה לסוף השנה שעברה.
עד היום, אשראי הנדל"ן הגיע לשיא של כל הזמנים (כ-3.2 טריליון וייטנאם דונג). לא קשה להבין מדוע בנקים מזרים הון לנדל"ן. כפי שציין נגיד הבנק המרכזי של וייטנאם, העלייה החדה באשראי הנדל"ן במחצית הראשונה של השנה עולה בקנה אחד עם כיוון פתרון הבעיות בשוק הנדל"ן. מכיוון שכאשר יוסרו מכשולים משפטיים מפרויקטים, הביקוש להון ליישומם יגדל בהכרח.
מנקודת מבט עצמאית, אנליסטים סבורים כי בהקשר של קשיים בייצור ובצריכה, המניעים העיקריים לצמיחה הם תשתיות ונדל"ן. יתר על כן, כאשר מעניקים הלוואות לנדל"ן, שיעור ההפסד בפועל נמוך מאוד (בשל הנזילות הגבוהה של ביטחונות). זו הסיבה ששני מגזרים אלה מושכים מאוד הון.
למרות העלייה המהירה באשראי לנדל"ן, הבנק המרכזי של וייטנאם (SBV) מעודד לציין כי ההלוואות במגזר זה עדיין עומדות במדדי הבטיחות. עדות לכך היא העובדה שיחס ההון לטווח קצר המשמש להלוואות לטווח בינוני וארוך נותר מתחת ל-30%. הרגולטור גם הורה באופן רציף למוסדות אשראי לאזן את ההון בהתאם לתקופות פירעון, ובכך להבטיח את בטיחות המערכת.
עם זאת, מבנה האשראי לנדל"ן ומבנה ההון של שוק הנדל"ן הראו לאחרונה כמה סתירות.
ראשית, בנוגע למבנה האשראי, מספר ההלוואות לעסקי נדל"ן גדל משמעותית, בעוד שהלוואות לרכישה ושיפוץ בתים גדלו באיטיות. ממצא זה מצביע על כך שהון בנקאי זורם בעיקר ליזמים, בעוד שאנשים עדיין אינם מתלהבים מרכישת בתים לשימוש אישי. דבר זה נובע גם מחוסר איזון בשוק, כאשר היצע הדיור בר השגה ובינוני הולך ונדיר יותר ויותר. ההיצע החדש בשוק הוא בעיקר דירות יוקרה, בעוד שקיים מחסור חמור בדיור בר השגה, בדיור בינוני ובדיור ציבורי. זוהי גם הסיבה לכך שחבילת האשראי בסך 145,000 מיליארד וונד לדיור ציבורי, כמו גם חבילות אשראי לאנשים מתחת לגיל 35, חולקו באיטיות רבה.
שנית, בנוגע למבנה ההון של שוק הנדל"ן, בעבר, מבנה מימון החוב של חברות נדל"ן רבות הסתמך במידה רבה על אג"ח, אפילו עד 50-60%, אך כעת נתון זה הצטמצם בחדות במחצית. בשבעת החודשים הראשונים של השנה, הנפקת האג"ח בכל השוק גדלה ב-63% בהשוואה לסוף השנה שעברה, אך הנפקת אג"ח הנדל"ן לבדה גדלה בקצת יותר מ-13%.
במציאות, כאשר האשראי מתרופף, ריביות ההלוואות מגיעות לשפל, והבנקים הופכים פתוחים יותר להלוואות נדל"ן, יזמים רבים לא רק נמנעים מהנפקת אג"ח חדשות אלא גם מפענחים באגרסיביות אג"ח קיימות לפני לוח הזמנים, ועוברים להלוואות בנקאיות. ההסתמכות המוגברת הזו על אשראי בנקאי מצד עסקים, במיוחד במגזרים הדורשים הון לטווח ארוך כמו נדל"ן, מציבה סיכונים משמעותיים למערכת הבנקאית, ובמיוחד את הסיכון לחוסר התאמה במועדי הפירעון.
למרות שאשראי הנדל"ן בטוח כיום, אם הוא ימשיך לעלות בחדות וההון יזרום בעיקר לפרויקטים של נדל"ן יוקרתיים כפי שקורה כעת, השוק בהכרח יתמודד עם חוסר יציבות.
כדי לתקן מצב זה, איננו יכולים להסתמך על התאמות מצד הבנקים – המונעות במידה רבה ממניעי רווח ואינטרסים של בעלי המניות – אלא נדרשת יד רגולטורית של המדינה. לפיכך, על הבנק הממלכתי של וייטנאם, משרד הבינוי ומשרדים וסוכנויות אחרים למצוא פתרונות להגדלת היצע הדיור הציבורי והדיור בר השגה, ולהפנות את זרימת האשראי למגזרים אלה. יתר על כן, כאשר יוסרו מגבלות האשראי בעתיד, על הבנק הממלכתי של וייטנאם להיות גם עם כלים יעילים יותר להכוונת זרימת הון למגזרים בעלי עדיפות.
הפתרון לטווח ארוך, כפי שציין נגיד הבנק המרכזי של וייטנאם, הוא לפתח באופן משמעותי את שוק ההון, תוך מענה יעיל לצורכי ההון לטווח בינוני וארוך, ובכך להפחית את הלחץ על מקורות ההון לטווח קצר של מערכת הבנקאות. מגזרים הזקוקים להון לטווח בינוני וארוך בכמויות גדולות, כגון נדל"ן ותשתיות, צריכים לגייס כספים באמצעות הנפקת אג"ח קונצרניות, אג"ח ממשלתיות מקומיות או הלוואות בינלאומיות... הם לא יכולים להמשיך להסתמך אך ורק על אשראי בנקאי.
מקור: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html
