סין עורכת ניסויים במודל שבו תושבים יכולים לשפץ את דירותיהם בעצמם.

לנוכח לחץ כלכלי והתאמות בשוק הנדל"ן, ערים גדולות רבות בסין, כמו שנזן, בייג'ינג וגואנגג'ואו, מתנסות בגישה חדשה להתחדשות עירונית: גיוס משאבים מהאנשים עצמם, מתן אפשרות לאזרחים לתרום הון, להשתתף ברעיונות עיצוביים ולקחת חלק פרואקטיבי יותר במרחבי המגורים שלהם.

כאשר אזרחים הם השחקנים המרכזיים בהתחדשות עירונית.

במשך עשרות שנים, התרחיש המוכר לפרויקטים של פיתוח עירוני בסין היה: הממשלה מתכננת, חברות נדל"ן משקיעות, תושבים מקבלים פיצויים, ואז עוברים לגור. גישת הריסה ובנייה מחדש בקנה מידה גדול זו הפכה אנשים רבים למיליונרים בן לילה ויצרה ערי גורדי שחקים זוהרות. עם זאת, ככל ששוק הנדל"ן מתקרר, הנוסחה הישנה מתחילה להראות סדקים. פרויקטים רבים מתעכבים עקב חילוקי דעות בין יזמים לתושבים, או משום שהתוכניות החדשות אינן תואמות את הצרכים האמיתיים של האנשים.

בהקשר זה, גישת הסוציאליזציה עם מודל "שיפוץ בהובלת דיירים" מביאה משב רוח רענן לבנייני דירות ישנים ורעועים. לאחרונה, בשנג'ן, מרכז הטכנולוגיה של דרום סין, בניין דירות בן למעלה מ-40 שנה השיק רשמית את פרויקט השיפוץ הראשון שלו, שבוצע על ידי בעלי הבתים עצמם בהדרכה ובתמיכה משפטית של הממשלה המקומית, במקום להסתמך לחלוטין על תאגידי נדל"ן גדולים.

פרויקט בקנה מידה קטן זה כולל 10 משקי בית, כולם עובדים לשעבר המתגוררים במתחם דירות ישן של גן ילדים ציבורי שנבנה בשנת 1979. עם שטח רצפה כולל של כ-870 מ"ר, הבניין נמצא במצב של רעועות קשה זה מכבר, עם קירות מתקלפים, חוטי חשמל סבוכים והצפות תכופות במהלך גשמים עזים. במקום להמתין באופן פסיבי לחבילות פיצויים, 10 משקי הבית הללו הסכימו פה אחד להיפגש ולהסכים על סכום תרומה, לדון בתיקונים הדרושים בעצת יחידה מקצועית ולבחור ישירות קבלן בנייה מתאים.

קומפלקס דירות בשנג'ן, נבנה בשנת 1979. צילום: The Paper.

הפתרון לבעיות הכלכליות והחברתיות.

מהותו של מודל זה היא לחזק את תפקידם ויוזמתם של האנשים תוך הפחתת הלחץ על תקציב המדינה. למרות שהעלות הספציפית של פרויקט שנזן לא נחשפה, בהתבסס על פרויקט דומה בגואנגג'ואו עבור בניין בשטח של מעל 1,700 מ"ר, עלות השיקום הכוללת הייתה כ-8 מיליון יואן (שווה ערך ל-1.2 מיליון דולר). בממוצע, כל משק בית שילם כ-300,000 יואן (מעל מיליארד וונד) כדי לקבל מרחב מחיה חדש לגמרי, מודרני ובטוח יותר על הקרקע עליה התגוררו במשך שנים רבות.

בניתוח שינוי זה, מר טראן קיט, מנהל המרכז לדיור ופיתוח עירוני-כפרי באוניברסיטת ג'יאו טונג בשנגחאי, ציין: "מודל פיתוח הנדל"ן המסורתי, המאופיין בהריסה בקנה מידה גדול, בנייה בקנה מידה גדול והעברת תושבים מבניינים נמוכים ישנים לבניית דירות יוקרה למכירה במחירים מופרזים, אינו מתאים עוד לרוב אזורי המגורים הוותיקים בשוק הקפוא הנוכחי."

לדברי מר טראן, הסתמכות אך ורק על משאבים ציבוריים מקשה על השגת כיסוי נרחב: "אם נסתמך רק על תקציב הממשלה, לכל היותר נוכל לתמוך רק בכמה פרויקטים לדוגמה עבור מבנים רעועים ומסוכנים קשות, אך איננו יכולים לשכפל זאת בקנה מידה גדול".

בהשוואה לשיטות מסורתיות של רילוקיישן, המודל המקדם יוזמה של תושבים מציע יתרונות הרמוניים רבים. שיטה זו מכבדת את רצון התושבים, ממזערת סכסוכים ממושכים, מייעלת עלויות ומגדירה בצורה ברורה יותר את אחריות האזרחים בנוגע לרכושם. בבניין שנזן, למרות ששטח הרצפה נותר זהה לתוכנית האב, המבנה החדש כולל מעליות משולבות לשירות הקשישים, קומת הקרקע הוגבתה למניעת הצפות, ומערכות האוורור והתאורה שופרו באופן מקיף.

תוכנית קומה של הבניין לאחר שיפוץ. צילום: The Paper.

אתגרים בהגדלת ההיקף

למרות שהוא מציע איתותים חיוביים רבים ושולב באסטרטגיית ההתחדשות העירונית של סין, מודל זה, "בהובלת אנשים, באחריות אנשים", עדיין מתמודד עם מכשולים מעשיים. האתגר הגדול ביותר טמון בקנה מידה. הבניין בשנג'ן נהנה מגודלו הקטן, עם 10 משקי בית בלבד. אך עבור אזורי מגורים גדולים עם מאות או אלפי משקי בית, קשה מאוד להשיג קונצנזוס מוחלט. יתר על כן, משפחות רבות מקבוצות מוחלשות או קשישים החיים לבד חסרות את המשאבים הכספיים להשתתף בפרויקט.

כדי לפתור בעיה קוצנית זו, מומחים עירוניים מאמינים כי נדרש מנגנון שוק גמיש יותר. מר טראן קיאט הציע את הפתרון הבא: "המפתח לשכפול פרויקטים של שיפוץ בניהול עצמי הוא ביסוס מנגנון העברה יעיל. בהתאם לכך, ניתן לעודד בעלי בתים שאינם זקוקים או אינם מסוגלים להשתתף בשיפוצים להעביר את נכסיהם באמצעות מנגנון מתאים."

באופן ספציפי, הממשלה יכולה להקל על רכישת דירות מתושבים שאינם משתתפים במחיר שוק על ידי קרנות פיתוח עירוני או עסקים מקומיים, או לסייע להם לעבור לאזורי יישוב מחדש מתאימים יותר. כך הדבר יאפשר הקצאה הרמונית של קרקע פנויה לתושבים הנותרים, תוך אופטימיזציה של שטחי מגורים מבלי לשבש את התכנון הכולל או להגדיל את יחס השימוש הכולל בקרקע של הבניין כולו.

פרויקטים פיילוט בשנג'ן, גואנגג'ואו ובייג'ינג פותחים גישה חדשה לבעיית שיפוץ בנייני דירות ישנים בסין. תושבים שהיו תלויים לחלוטין במשאבים חיצוניים, משתתפים כעת באופן פעיל בתהליך בניית בתיהם. זה מציע פרספקטיבה שימושית על סוציאליזציה וגיוון משאבים בשיפוץ ומודרניזציה עירונית, נושא שמעניין ערים גדולות רבות באסיה.

מקור: sixthtone.com

מקור: https://phunuvietnam.vn/trung-quoc-thu-nghiem-mo-hinh-dan-tu-sua-chung-cu-238260602155531633.htm