"निलंबित" भूमि उपयोग शुल्क वाली अचल संपत्ति: नियमों में संशोधन, गुलाबी पुस्तकें जारी करने की सुविधा

हो ची मिन्ह सिटी में हज़ारों घरों को भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र (पिंक बुक्स) जारी करने में देरी हो रही है क्योंकि भूमि उपयोग शुल्क की गणना नहीं की गई है। इससे दशकों से लोग चिंतित और परेशान हैं।

आवासीय क्षेत्र 13सी परियोजना, बिन्ह हंग कम्यून, अतिरिक्त वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए उद्यमों के लिए भूमि मूल्यांकन चरण में अटकी हुई है

भूमि मूल्यांकन की प्रतीक्षा

अगस्त में, हो ची मिन्ह सिटी के कृषि एवं पर्यावरण विभाग ने दर्जनों ऐसे भूखंडों की सार्वजनिक रूप से घोषणा जारी रखी जिनका मूल्यांकन किया जाना था। इनमें से कई भूखंडों के लिए 20 से ज़्यादा बार प्रस्ताव दिए गए, लेकिन अभी तक मूल्यांकनकर्ता नहीं मिल पाया था। सबसे लंबी अवधि का प्रस्ताव हो ची मिन्ह सिटी के बिन्ह हंग कम्यून में 13सी आवासीय क्षेत्र परियोजना में था, जिसमें टैन बिन्ह कंस्ट्रक्शन इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (टैन बिन्ह कंपनी) ने निवेश किया था, और मूल्यांकनकर्ता खोजने के लिए 29 बार आवेदन किया गया था। मूल्यांकन का समय अप्रैल 2013 था।

टैन बिन्ह कंपनी के कानूनी निदेशक, श्री गुयेन क्वांग डुंग के अनुसार, 13C आवासीय क्षेत्र परियोजना को हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी द्वारा 2002 में शहरी तकनीकी बुनियादी ढांचे के निर्माण और व्यापार के लिए भूमि आवंटित की गई थी। भूमि आवंटन निर्णय के आधार पर, कंपनी ने परियोजना को लागू किया और 2008 में अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा किया। 2013 में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने वास्तविक स्थिति के अनुसार निर्णय को समायोजित और पूरक करने का निर्णय जारी किया। तदनुसार, कंपनी पर अभी भी 4,800m2 से अधिक के बढ़े हुए क्षेत्र के लिए भूमि उपयोग शुल्क बकाया है। इससे पहले, कंपनी ने अतिरिक्त वित्तीय दायित्वों को निर्धारित करने के लिए एक प्रमाण पत्र स्थापित करने हेतु एक मूल्यांकन इकाई के साथ एक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए थे। हालांकि, प्रमाण पत्र में कई संशोधनों के बाद भी यह हासिल नहीं हुआ

श्री डंग ने कहा, "कंपनी ने अतिरिक्त वित्त के निर्धारण के संबंध में कृषि एवं पर्यावरण विभाग को कई दस्तावेज़ भेजे हैं। हालाँकि, नियमों के अनुसार मूल्य का मूल्यांकन करने के लिए कोई परामर्श इकाई नहीं है। भूमि का मूल्य निर्धारित न होने के कारण, कंपनी अपने अतिरिक्त वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं कर पा रही है, इसलिए कंपनी द्वारा दशकों से लोगों को हस्तांतरित किए गए 99 भूखंडों को अभी तक पिंक बुक नहीं दी गई है।"

इसी तरह, 262/20 लैक लॉन्ग क्वान स्ट्रीट, बिन्ह थोई वार्ड स्थित होआ सेन अपार्टमेंट परियोजना की ज़मीन का भी 23वीं बार मूल्यांकन किए जाने की सूचना जारी की गई है। घोषणा के अनुसार, मूल्यांकन इकाई का चयन साइगॉन ट्रेडिंग कॉर्पोरेशन - वन मेंबर लिमिटेड लायबिलिटी कंपनी द्वारा नियोजन और वास्तुशिल्प मानदंडों में बदलाव करते समय राज्य के प्रति अतिरिक्त वित्तीय दायित्वों को पूरा करने का आधार है। मूल्यांकन की अवधि जून 2010 से है।

वित्तीय दायित्वों के निर्धारण हेतु भूमि मूल्यांकन में देरी के संबंध में, हाल ही में एक कार्यशाला में, नोवालैंड समूह के प्रमुख ने बताया कि समूह की 13 परियोजनाएँ हैं जिन्हें लगभग 10 वर्षों से भूमि आवंटित की गई है, लेकिन अब तक कर प्राधिकरण द्वारा भूमि उपयोग शुल्क के बारे में कोई सूचना नहीं दी गई है। भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान न किए जाने के कारण, कई ग्राहक जिन्होंने लंबे समय से घर खरीदे हैं, उन्हें अभी तक पिंक बुक नहीं दी गई है।

भूमि मूल्य समायोजन गुणांक 2025 लागू करने का प्रस्ताव

एसजीजीपी के पत्रकारों से बात करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी के कृषि एवं पर्यावरण विभाग के भूमि अर्थशास्त्र विभाग के कार्यवाहक प्रमुख, श्री दाओ क्वांग डुओंग ने कहा कि 1 जुलाई, 2014 से पहले भूमि आवंटन, भूमि पट्टे और भूमि उपयोग परिवर्तन की अनुमति के अधिकांश मामले भूमि मूल्यांकन के चरण में ही अटके हुए थे। कारण यह था कि इस अवधि के दौरान, भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए जानकारी एकत्र करने में कई कठिनाइयाँ आईं, और आँकड़े अभी भी सीमित थे, इसलिए उन्हें लागू करना लगभग असंभव था। विशेष रूप से, इस अवधि के दौरान, वार्षिक भूमि पट्टे के 76 मामले और अतिरिक्त वित्त पोषण के कार्यान्वयन हेतु भूमि आवंटन और भूमि उपयोग परिवर्तन के 84 मामले अटके हुए थे।

श्री दाओ क्वांग डुओंग के अनुसार, जब भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाला डिक्री 71/2024 प्रभावी हुआ, तो इसने विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण पर मार्गदर्शन प्रदान किया, जिससे उद्यमों के वित्तीय दायित्वों के निर्धारण हेतु मूल्य मूल्यांकन में आने वाली बाधाओं को दूर करने में मदद मिली। तदनुसार, हो ची मिन्ह सिटी ने पहले भूमि पट्टे के 76 मामलों और भूमि आवंटन एवं भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन के 52 मामलों में भूमि मूल्य निर्धारण में आने वाली बाधाओं को दूर किया। उसके बाद, हो ची मिन्ह सिटी ने घर और भूमि खरीदारों को 27,000 पिंक बुक जारी कीं। वहीं, 2025 की शुरुआत से अब तक, कृषि एवं पर्यावरण विभाग ने लगभग 52,000 बिलियन VND के राजस्व के साथ 9 भूमि मूल्य मूल्यांकन डोजियर प्रस्तुत किए हैं और उम्मीद है कि दसियों हज़ार अपार्टमेंट्स को पिंक बुक जारी की जाती रहेंगी। 2024 के भूमि कानून के प्रभावी होने के बाद से, भूमि मूल्य निर्धारण का कार्य हटा दिया गया है, इसलिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारण के डोजियर पहले की तुलना में लगभग 3 महीने कम कर दिए गए हैं।

लाभों के अलावा, अभी भी कुछ ऐसे मामले हैं जहाँ भूमि की कीमतें निर्धारित नहीं की जा सकतीं क्योंकि डिक्री 71/2024 में उन्हें स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं किया गया है। विशेष रूप से, डिक्री 102/2024 का अनुच्छेद 63 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2, बिंदु b में निर्दिष्ट मामलों के लिए भूमि मूल्यांकन की विधि निर्धारित करता है। डिक्री 71 के अनुच्छेद 7 में यह प्रावधान है कि भूमि की कीमतों की गणना भूमि हस्तांतरण के समय भूमि मूल्य सूची को भूमि हस्तांतरण के समय भूमि मूल्य समायोजन गुणांक से गुणा करके की जाती है। हालाँकि, 1 जुलाई 2014 से पहले, भूमि मूल्य समायोजन गुणांक निर्दिष्ट नहीं किया गया था। इसलिए, 19 जून को हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी ने उप प्रधान मंत्री ट्रान होंग हा और कृषि और ग्रामीण विकास मंत्रालय को एक दस्तावेज भेजा, जिसमें डिक्री संख्या 71/2024 को संशोधित और पूरक करने का प्रस्ताव दिया गया था, जिसमें कहा गया था कि डिक्री संख्या 102/2024 के अनुच्छेद 63 में निर्दिष्ट मामलों के लिए, जिन्हें भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि द्वारा निर्धारित किया जाना चाहिए, भूमि आवंटन, भूमि पट्टे और भूमि उपयोग उद्देश्य रूपांतरण पर निर्णय जारी करने के समय भूमि मूल्य सूची को 2015 में प्रांतीय पीपुल्स कमेटी द्वारा जारी भूमि मूल्य समायोजन गुणांक से गुणा करके लागू किया जाएगा। 2015 के भूमि मूल्य समायोजन गुणांक के आवेदन की अनुमति देने से बाजार की कीमतों के साथ स्थिरता भी सुनिश्चित होती है और राज्य और निवेशकों के बीच हितों का सामंजस्य होता है।

हो ची मिन्ह सिटी के कृषि एवं पर्यावरण विभाग के प्रमुख के अनुसार, डिक्री 71 में संशोधन और अनुपूरक प्रस्तावों के अलावा, हो ची मिन्ह सिटी की जन समिति ने हो ची मिन्ह सिटी में भूमि के लिए वित्तीय दायित्वों का निर्धारण करने हेतु दस्तावेज़ प्रसारित करने की प्रक्रिया पर निर्णय 72/2025 भी जारी किया है। नियमों के अनुसार, यदि बोली के समय कोई भी ठेकेदार भूमि मूल्यांकन में भाग नहीं लेता है, तो समय सीमा एक बार बढ़ा दी जाएगी। विस्तार के बाद, यदि कोई ठेकेदार नहीं चुना जाता है, तो कृषि एवं पर्यावरण विभाग भूमि मूल्यांकन पर परामर्श प्रदान करने के लिए एक योग्य लोक सेवा इकाई को यह कार्य सौंप देगा।

थान हिएन

स्रोत: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html