चीन की रियल एस्टेट "ठंड" का अंत

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घर खरीदार अपने ऋण का भुगतान जल्दी करने के लिए दौड़ पड़े

निक्केई एशिया के अनुसार, बंधक ऋण चूक के पैमाने और उनके अंतिम राजस्व प्रभाव का आधिकारिक आंकड़ों से अनुमान लगाना कठिन है, लेकिन इस बात के पर्याप्त प्रमाण हैं कि हाल के महीनों में इनमें वृद्धि हुई है, क्योंकि उधारकर्ताओं ने निराशाजनक निवेशों को भुनाया है या कम ब्याज दर वाले व्यावसायिक ऋण लेकर पूंजी जुटाई है।

बैंकर ऋण चुकाने की जल्दबाजी को कम करने तथा बंधकों को अपने खातों में रखने के लिए रणनीतियां बनाकर अपनी चिंताओं का संकेत दे रहे हैं - कम से कम कुछ समय के लिए।

स्टैंडर्ड चार्टर्ड में ग्रेटर चीन और उत्तरी एशिया के मुख्य अर्थशास्त्री डिंग शुआंग ने कहा, "मैंने पहले कभी इतने बड़े पैमाने पर समय से पहले पुनर्भुगतान के बारे में नहीं सुना। इसका निश्चित रूप से बैंकों की कमाई पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।"

घर खरीदार समय से पहले चुका रहे हैं ऋण, चीन में रियल एस्टेट की मंदी का अंत, चित्र 1 — चीनी बैंकों को आय संबंधी नई चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है क्योंकि ज़्यादातर घर खरीदार अपने गिरवी रखे ऋण समय से पहले चुका रहे हैं, जिससे ऋणदाताओं को वर्षों तक अपेक्षित ब्याज आय के नुकसान का ख़तरा है। उदाहरणात्मक चित्र

पूर्वी जिआंगसू प्रांत स्थित चाइना मर्चेंट्स बैंक के एक प्रबंधक ने बताया कि जनवरी के अंत में चंद्र नव वर्ष के बाद "समय से पहले ऋण भुगतान में स्पष्ट वृद्धि" देखी गई है। इसके जवाब में, उन्होंने कहा कि उनका बैंक ग्राहकों से समय से पहले ऋण चुकाने के बारे में बात करने के लिए अपॉइंटमेंट लेने को कह रहा है।

दक्षिणी शहर ग्वांगझोउ स्थित चाइना कंस्ट्रक्शन बैंक की एक शाखा के एक बैंक कर्मचारी ने बताया कि इस तरह के अनुरोधों में बढ़ोतरी के बाद बैंक ने अपना मोबाइल फ़ोन लोन प्रीपेमेंट फ़ीचर बंद कर दिया है। कर्मचारी ने बताया कि ग्राहकों को इस तरह के भुगतान के लिए शाखा में समय-सीमा बुक करने के लिए "कई महीने" इंतज़ार करना पड़ता है।

बीजिंग में एक शिक्षा कंपनी की 35 वर्षीय कर्मचारी, जिसने अपना नाम झांग बताया, ने निक्केई एशिया को बताया कि वह लगभग 2 मिलियन युआन (290,000 डॉलर) का बंधक ऋण चुकाने के लिए दो महीने से अधिक समय से इंतजार कर रही थी।

चीनी बैंकों के लिए घर के गिरवी रखे गए ऋणों का समय से पहले भुगतान फायदेमंद है क्योंकि इससे ऋण घाटे की संभावना समाप्त हो जाती है। लेकिन इससे ऋणदाताओं की ब्याज आय के एक विश्वसनीय स्रोत पर भी असर पड़ता है।

रियल एस्टेट "कूलिंग" नीति का अंत

चीन के हैंग सेंग बैंक के मुख्य अर्थशास्त्री डैन वांग ने फाइनेंशियल टाइम्स के चीनी संस्करण के लिए हाल ही में लिखे एक ब्लॉग पोस्ट में कहा कि बंधक सहित 0.7% से कम व्यक्तिगत ऋण को गैर-निष्पादित के रूप में वर्गीकृत किया गया है, जो महामारी से पहले की स्थिति के समान है।

चीन में बंधक आमतौर पर पाँच-वर्षीय ऋण प्राइम रेट (एलपीआर) से थोड़ी ऊँची दर पर दिए जाते हैं। 2019 के अंत में पाँच-वर्षीय एलपीआर 4.8% से गिरकर 4.3% हो गई है, क्योंकि चीनी सरकार ने अत्यधिक गर्म संपत्ति बाजार को ठंडा करने की कोशिश की, जिससे बंधक दरों में भी गिरावट आई।

नतीजतन, पुराने बंधक वाले उधारकर्ता हाल ही में लिए गए ऋणों वाले उधारकर्ताओं की तुलना में अधिक ब्याज दर चुकाते हैं। जियांगसू प्रांत में चाइना मर्चेंट्स बैंक के एक शाखा प्रबंधक ने कहा, "लोगों को यह अनुचित लगता है।"

उधारकर्ताओं ने अपने बंधक ऋण का भुगतान करने के लिए विभिन्न प्रकार की रणनीतियों का उपयोग किया है।

कुछ लोग वेल्थ मैनेजमेंट उत्पाद वापस खरीद रहे हैं, जिनका मूल्य पिछले साल कोविड-19 प्रतिबंधों के कारण आर्थिक गतिविधियों में आई गिरावट के कारण कम हो गया था। शिक्षा कंपनी में कार्यरत झांग ने कहा कि उनके निवेशों का "खराब प्रदर्शन" एक ऐसा कारक था जिसके कारण उन्हें नकदी निकालकर अपने गृह ऋण चुकाने पड़े।

अन्य लोग अन्य प्रयोजनों के लिए कम ब्याज दर पर ऋण लेकर अपने बंधक का भुगतान करते हैं, जैसे कि अपने व्यवसाय का विस्तार करना, हालांकि चीनी प्राधिकारियों ने इस प्रथा पर प्रतिबंध लगा रखा है।

ये कर्जदार हाल के वर्षों में बैंकों को छोटे और मध्यम आकार के व्यवसायों को ऋण देने के लिए प्रोत्साहित करने के बीजिंग के प्रयासों का लाभ उठा रहे हैं। चूँकि बड़े बैंकों का बंधक व्यवसाय पर दबदबा है, इसलिए छोटे कर्जदाताओं ने व्यावसायिक कर्जदारों के लिए कड़ी प्रतिस्पर्धा की है, जिससे ब्याज दरें कम हो गई हैं।

फ़ोशान शहर में ग्रामीण वाणिज्यिक बैंक शाखा के एक बैंक कर्मचारी ने निक्केई एशिया को बताया कि बैंक व्यक्तिगत उपभोक्ताओं को 4% से कम ब्याज दर पर व्यवसाय ऋण प्रदान करता है।

पीपुल्स बैंक ऑफ चाइना के अनुसार, बैंक शीघ्र बंधक पुनर्भुगतान के आंकड़े जारी नहीं करते हैं, लेकिन कुल बकाया बंधक ऋण सितंबर के अंत में 38.9 ट्रिलियन युआन (5.67 ट्रिलियन डॉलर) से घटकर पिछले वर्ष के अंत में 38.8 ट्रिलियन युआन रह गया।

इस बीच, राष्ट्रीय सांख्यिकी ब्यूरो ने कहा कि अप्रैल 2022 से लगातार 10 महीनों तक 70 प्रमुख चीनी शहरों में औसत घर की कीमतें साल-दर-साल गिर रही हैं।

गुआंगज़ौ के एक उपनगर में लुओ नामक एक अपार्टमेंट बिक्री एजेंट ने कहा, "पिछले दो वर्षों में निवेश खरीदार पूरी तरह से गायब हो गए हैं।"

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स्रोत