क्या भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने से रियल एस्टेट बाजार पर नियंत्रण हो सकता है?

विशेषज्ञों का कहना है कि अल्पावधि में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने से बाजार में आपूर्ति की कमी होगी, लेकिन दीर्घावधि में स्थिति स्थिर हो जाएगी।

नेशनल असेंबली द्वारा पारित नए मसौदा कानून के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार से संबंधित तीन कानून: भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून 2023, 1 अगस्त 2024 से प्रभावी होंगे। यह 1 जनवरी 2025 की पूर्व निर्धारित तिथि से 5 महीने पहले है। यह रियल एस्टेट बाजार को स्थिर करने और जल्द ही विकसित करने के लिए एक "समर्थन" बनने की उम्मीद है।

तदनुसार, 2023 का रियल एस्टेट व्यवसाय कानून विशेष श्रेणी, श्रेणी I, II और III के शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों और शहरों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाता है। इस प्रकार, नया नियम देश भर के कुल 105 शहरों और कस्बों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री की अनुमति नहीं देगा; वर्तमान नियम की तुलना में 81 शहरों और कस्बों की वृद्धि। यह नियम केवल रियल एस्टेट परियोजनाओं पर लागू होता है, व्यक्तिगत या पारिवारिक भूमि पर नहीं जिसे दूसरों को देने, विरासत में देने या हस्तांतरित करने के उद्देश्य से भूखंडों में विभाजित करने की आवश्यकता होती है।

रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2023 का कानून विशेष श्रेणी, प्रकार I, II और III शहरी क्षेत्रों के वार्डों, ज़िलों और शहरों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाता है। फोटो: ले टोआन

2024 के भूमि कानून को अमल में लाने के लिए, 31 अक्टूबर से, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने भूमि विभाजन पर एक निर्णय (निर्णय 100) जारी किया है, जिससे उन परिवारों और व्यक्तियों को भूमि का विभाजन करने की अनुमति मिल गई है जिनके पास निर्धारित शर्तों को पूरा करने वाली भूमि है। इसके अलावा, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून को लागू करने के लिए, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने हाल ही में निर्णय संख्या 83 जारी किया है, जिसमें बुनियादी ढाँचा निवेश पूरा कर चुकी रियल एस्टेट परियोजनाओं को भूमि के विभाजन और बिक्री पर रोक लगाई गई है।

तदनुसार, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने "5 उपनगरीय जिलों सहित पूरे क्षेत्र में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने का निर्णय लिया, पुनर्वास के लिए आरक्षित भूमि को छोड़कर; आवास परियोजनाओं के लिए, निवेशकों को हस्तांतरण की अनुमति देने से पहले निर्माण पूरा करना होगा।"

इस मुद्दे के बारे में, कई राय सामने आई हैं क्योंकि उनका मानना ​​है कि इस तरह के नियम रियल एस्टेट बिजनेस पर 2023 कानून के विपरीत हैं और इस बात पर जोर देते हैं कि भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर रोक लगाने वाले विनियमन से दीर्घकालिक लाभ हो सकते हैं, लेकिन वर्तमान समय में यह वास्तव में उपयुक्त नहीं लगता है जब बाजार अभी मुश्किल दौर से गुजरा है, लोगों की भूमि भूखंडों में कम रुचि है, इसलिए यह बाजार स्थिर हो गया है।

हालांकि, कुछ विशेषज्ञ इस बात से सहमत हैं और कहते हैं कि हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी का उपरोक्त भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने वाला विनियमन उचित है और रियल एस्टेट व्यवसाय पर 2023 कानून के प्रावधानों के अनुसार पूरी तरह से उसके अधिकार क्षेत्र में है।

इस मुद्दे पर अपने विचार साझा करते हुए, डोंग दोई लॉ ऑफिस के प्रमुख, वकील त्रान झुआन तिएन ने कहा कि वास्तव में, हाल के दिनों में, कई जगहों पर बड़े पैमाने पर भूमि का विभाजन हुआ है, जिसके कारण मूल्य वृद्धि, भूमि संचय और भूमि परित्याग की समस्याएँ पैदा हुई हैं। कई इलाकों ने असामान्य विकास को देखते हुए इस गतिविधि पर प्रतिबंध लगा दिया है।

तदनुसार, वकील टीएन ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी के उपविभाजन और भूमि बिक्री परियोजनाओं पर प्रतिबंध से शुरू में भूमि की आपूर्ति में कमी हो सकती है, लेकिन लंबी अवधि में, नया विनियमन अंधाधुंध उपविभाजन और भूमि भूखंडों के पृथक्करण से संबंधित कई समस्याओं को हल करने में मदद करेगा, लोगों द्वारा अवैध रूप से निर्माण करने की स्थिति को कम करेगा, और इस प्रकार की भूमि का लेन-देन करते समय कानूनी जोखिमों को कम करेगा।

कांग थुओंग समाचार पत्र से बात करते हुए, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री श्री डांग हंग वो ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी द्वारा पूरे शहर में भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाने का निर्णय, भूमि भूखंडों का उपयोग करने वाली पुनर्वास परियोजनाओं को छोड़कर, एक सही निर्णय है, जो शहरीकरण की गुणवत्ता में सुधार लाने और आवास के बिना भूमि में लोगों के बेकार धन के संचय को कम करने के अनुरूप है।

विशेषज्ञों के अनुसार, ज़मीन की माँग हमेशा बहुत ज़्यादा रहती है, लेकिन बाज़ार में आधिकारिक परियोजनाओं की आपूर्ति कम होती है। इसके अलावा, कई सट्टेबाज़ों ने इस मौके का फ़ायदा उठाकर कीमतें बढ़ाने की होड़ लगा दी है, जिससे रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ गई हैं और बाज़ार में अफ़रा-तफ़री मच गई है। साथ ही, वे ज़मीन इकट्ठा करते हैं, उसे प्लॉटों में बाँटते हैं, और खरीदारों और विक्रेताओं को आकर्षित करने के लिए आधिकारिक परियोजनाओं के नाम भी वही रखते हैं।

"इसलिए, सट्टेबाजी को सीमित करने के लिए भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर सख्ती ज़रूरी है क्योंकि बिक्री के लिए ज़मीन खोलने से पहले उस पर निर्माण कार्य होना ज़रूरी है, जिससे उत्पाद का कुल मूल्य बढ़ता है। दीर्घावधि में, भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर सख्ती से बाज़ार को पारदर्शी और टिकाऊ दिशा में विकसित करने, सट्टेबाजी को रोकने और भूमि की बर्बादी को सीमित करने में मदद मिलेगी," श्री वो ने कहा।

उपरोक्त दृष्टिकोण से सहमति जताते हुए वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि नए नियमन से उन निवेशकों को खत्म करने में मदद मिलेगी जो केवल परियोजनाओं के लिए भूमि का अनुरोध करते हैं और फिर भूमि को बेचने के लिए भूखंडों में विभाजित कर देते हैं, जिससे देश में आर्थिक दक्षता नहीं आती है।

"नए कानून ने निवेशकों के लिए भूमि भूखंडों के विभाजन और बिक्री को सख्ती से विनियमित किया है, लेकिन भूमि भूखंडों को विभाजित करने और बुनियादी ढांचे के आधार पर कीमतें बढ़ाने की गतिविधियों के लिए अभी भी सख्त प्रबंधन नियमों की आवश्यकता है। तदनुसार, आभासी भूमि की कीमतों में वृद्धि की स्थिति को समाप्त करने के लिए 2024 भूमि कानून और 2023 रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के कार्यान्वयन को स्पष्ट और अधिक विस्तृत बनाने की आवश्यकता है," श्री दिन्ह ने कहा।

स्रोत: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html