मार्ग प्रशस्त करने वाली नीति की आवश्यकता है।

अंधेरे गलियारे, कोई अग्नि सुरक्षा प्रणाली नहीं, जर्जर और उखड़ी हुई फर्श और दीवारें... हो ची मिन्ह सिटी में ग्रेड डी (बुरी तरह क्षतिग्रस्त और खतरनाक) श्रेणी की दर्जनों अपार्टमेंट इमारतों का यही हाल है, जहां बचाव कार्य जारी है। हालांकि, विभिन्न कारणों से बचाव कार्य काफी हद तक ठप पड़ा है।

हो ची मिन्ह सिटी निर्माण विभाग की एक रिपोर्ट के अनुसार, शहर में 1975 से पहले निर्मित 474 पुरानी अपार्टमेंट इमारतें हैं, जिनमें 16 ग्रेड डी इमारतें शामिल हैं (जिनमें से 14 का निरीक्षण 2016-2017 में किया गया था) जो लगातार जर्जर होती जा रही हैं। हालांकि, मौजूदा व्यवस्थाओं सहित कई कारणों से इन पुरानी अपार्टमेंट इमारतों के पुनर्निर्माण की प्रगति बहुत धीमी है।

2016 से लेकर अब तक की प्रक्रिया पर नज़र डालें तो, बुरी तरह क्षतिग्रस्त और खतरनाक पुरानी अपार्टमेंट इमारतों को गिराने और उनका पुनर्निर्माण करने में अब तक केवल निवासियों को स्थानांतरित करना और उन्हें अस्थायी आवास उपलब्ध कराना ही शामिल रहा है। उदाहरण के लिए, 440 ट्रान हंग डाओ स्ट्रीट (वार्ड 11, जिला 5) स्थित अपार्टमेंट इमारत को सामान्य उपयोग के लिए अपर्याप्त संरचनात्मक मजबूती वाली श्रेणी 'डी' की इमारत के रूप में वर्गीकृत किए जाने के बावजूद, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी द्वारा तत्काल स्थानांतरण का अनुरोध किए जाने के लगभग छह साल बाद स्थानीय अधिकारी निवासियों को नए आवास में जाने के लिए राजी कर पाए।

कई लोगों का तर्क है कि पुरानी अपार्टमेंट इमारतों का जीर्णोद्धार करना सामाजिक आवास विकसित करने से भी अधिक कठिन है। सबसे बड़ी बाधा मुआवज़ा और भूमि अधिग्रहण का मुद्दा है। इसके अलावा, कुछ निर्णयों को लागू करने से पहले अधिकांश या सभी निवासियों की सहमति आवश्यक होती है।

पुराने अपार्टमेंट भवनों के जीर्णोद्धार को आम तौर पर दो समूहों में विभाजित किया जाता है। एक है न्यूनतम क्षेत्रफल वाले अपार्टमेंटों का निर्माण करना ताकि परिसर में पुनर्वास की व्यवस्था की जा सके। दूसरा है ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए बड़े वाणिज्यिक अपार्टमेंटों का निर्माण करना।

हो ची मिन्ह सिटी में पुराने अपार्टमेंट भवनों के पुनर्निर्माण में पहले भाग ले चुकी एक रियल एस्टेट कंपनी के प्रतिनिधि ने बताया कि पूर्व नियमों के तहत, अस्थायी आवास सहायता, पुनर्वास लागत और मुआवजे सहित सभी लागतों को घटाने के बाद, लाभ बहुत कम था, जिसके कारण कंपनी की इसमें रुचि नहीं रही। वित्त क्षेत्र से सहमति न मिलने के कारण कंपनी को परियोजना के अंतर्गत आवंटित संपूर्ण भूमि क्षेत्र के लिए भूमि उपयोग शुल्क, भूमि पट्टा शुल्क और भूमि उपयोग रूपांतरण शुल्क से छूट की व्यवस्था लागू करने में भी कठिनाइयों का सामना करना पड़ा। इसके अलावा, गलियारों, सीढ़ियों और छतों जैसी सहायक संरचनाओं के निर्माण के लिए उपयोग किए गए क्षेत्र के मूल्य को निर्धारित करने के लिए वर्तमान में कोई व्यवस्था नहीं है।

हाल ही में, अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण के मुद्दे को 2023 के आवास कानून द्वारा अधिक विस्तार से विनियमित किया गया है, जो निवासियों की सहमति के प्रतिशत और अपार्टमेंट भवन नवीनीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाओं को शुरू करने वाले निवेशकों के लिए प्रोत्साहन तंत्र से संबंधित कई नियमों को भी संहिताबद्ध करता है।

विशेष रूप से, पुराने अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण की परियोजना के दायरे में आने वाली भूमि पर भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क लागू नहीं होते हैं, इसलिए निवेशकों को इन शुल्कों से छूट दी गई है। इसके अलावा, पुराने अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण संबंधी नए नियमों में एक महत्वपूर्ण उपलब्धि यह है कि 2023 के आवास कानून ने स्थानांतरण के बाद नए निर्माण परियोजनाओं के लिए पर्याप्त भूमि की कमी की समस्या का समाधान कर दिया है; इसने समेकन (कम ऊंचाई वाले पुराने अपार्टमेंट भवनों को एक स्थान पर एकत्रित करके उनका नवीनीकरण और एक नया ऊंची इमारत का निर्माण करना, जिससे कई पुराने अपार्टमेंट भवनों के निवासियों के लिए पर्याप्त आवास उपलब्ध हो सके) के माध्यम से अपार्टमेंट भवन पुनर्निर्माण परियोजनाओं को लागू करने की अनुमति दी है।

हो ची मिन्ह सिटी के जिला 3 की पीपुल्स कमेटी ने पहले भी इसी दृष्टिकोण को अपनाया था, जब उन्होंने जिले में 43 अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्सों को समेकित करके 3 बड़े अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्सों के पुनर्निर्माण की योजना बनाई थी, जो निवासियों के पुनर्वास के लिए पर्याप्त थे। इससे न केवल निवासियों के लिए हरित क्षेत्र और सुविधाओं में वृद्धि हुई, बल्कि शहरी परिदृश्य भी सुशोभित हुआ। जैसा कि हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने कहा, "यह समाधान अन्यत्र निर्मित परित्यक्त पुनर्वास परियोजनाओं की समस्या का समाधान करता है, विशेष रूप से उन परियोजनाओं का जो परिवहन, जीवन, स्वास्थ्य सेवा, शिक्षा और व्यवसाय की आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती हैं, जिसके कारण निवासी वहां बसने के लिए नहीं आते हैं।"

यह उम्मीद की जाती है कि यह तंत्र, हो ची मिन्ह सिटी द्वारा प्राप्त अनुभव के साथ मिलकर, एक महत्वपूर्ण मोड़ साबित होगा, जिससे हनोई , हाई फोंग और कई अन्य इलाकों में खतरनाक स्तर तक जर्जर हो चुकी अपार्टमेंट इमारतों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण की योजना को बढ़ावा मिलेगा।

स्रोत: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html