कंट्री गार्डन - घर बेचने वाले चैंपियन से कर्ज में डूबे व्यक्ति तक

[विज्ञापन_1]

कई वर्षों तक चीन में सबसे अधिक घरों की बिक्री करने के बाद, कंट्री गार्डन अब दिवालियापन के कगार पर है और उसे अपने नकदी प्रवाह को संतुलित करने का कोई रास्ता नहीं दिख रहा है।

जैसे-जैसे चीन का संपत्ति संकट गहराता जा रहा है, इस बात की चिंता बढ़ती जा रही है कि अगला शिकार कंट्री गार्डन होल्डिंग्स हो सकता है, जो तीसरे और चौथे स्तर के शहरों में आवासीय संपत्तियों में विशेषज्ञता रखने वाला डेवलपर है।

चाइना रियल एस्टेट इन्फॉर्मेशन के अनुसार, कंट्री गार्डन कई वर्षों से चीन का सबसे बड़ा डेवलपर रहा है और बिक्री के लिहाज से शीर्ष 100 डेवलपर्स में से एक है। एक साल से भी कम समय पहले, कंट्री गार्डन को निवेशकों द्वारा चीनी सरकार द्वारा प्रॉपर्टी सेक्टर को बढ़ावा देने के लिए शुरू किए गए कई सहायता उपायों के सबसे बड़े लाभार्थियों में से एक के रूप में देखा गया था।

देश के कई कम समृद्ध शहरों में आवासीय परियोजनाओं वाले इस डेवलपर ने देश भर में लगभग 50 अरब डॉलर के लेनदेन की सूचना दी। हालाँकि, 2023 की पहली छमाही में, कंपनी शीर्ष 100 में छठे स्थान पर आ गई।

चीन की पूर्व सबसे अमीर महिला, चेयरमैन और सीईओ यांग हुईयान के नेतृत्व में, गुआंग्डोंग स्थित कंपनी ने 7 अगस्त को देय दो बांडों पर ब्याज भुगतान में संयुक्त $ 45 मिलियन का भुगतान नहीं किया। संपत्ति डेवलपर के पास अभी भी "डिफ़ॉल्ट" लेबल होने से पहले 30 दिन की छूट अवधि है।

क्रेडिटसाइट्स में एशिया -प्रशांत अनुसंधान की सह-प्रमुख सैंड्रा चाउ ने कहा कि कंट्री गार्डन अपने बांडों का पूरा मूलधन चुकाने के बजाय ब्याज भुगतान करने के लिए संघर्ष कर रहा है, जो बहुत तंग तरलता को दर्शाता है।

कंट्री गार्डन की वित्तीय कठिनाइयों को लेकर चिंताएँ थीं। साल की शुरुआत में, जब महामारी-रोधी प्रतिबंध हटने के बाद प्रॉपर्टी बाज़ार में थोड़ी रिकवरी हुई, तो हांगकांग स्टॉक एक्सचेंज में कंपनी के शेयर HK$3.24 (41 सेंट) पर पहुँच गए। जुलाई के अंत तक, ये HK$1.58 (20 सेंट) तक गिर गए।

कंपनी ने 31 जुलाई को चेतावनी दी थी कि उसे साल की पहली छमाही में घाटा होगा, जिसकी वजह उसके रियल एस्टेट कारोबार में घटते मार्जिन, घटती बिक्री के बीच आवासीय परियोजनाओं पर बढ़े हुए मूल्यह्रास शुल्क और अस्थिर विनिमय दरों के कारण विदेशी मुद्रा घाटा है। पिछले साल, कंपनी को 6.1 अरब युआन (90.7 करोड़ डॉलर) का घाटा हुआ था, जो 2007 में सूचीबद्ध होने के बाद से उसका पहला घाटा था।

कंट्री गार्डन ने पहली छमाही में होने वाले अपने अनुमानित नुकसान का खुलासा नहीं किया है, लेकिन घरों की बिक्री में गिरावट से पता चलता है कि यह काफी बड़ा होगा। सिक्योरिटी फाइलिंग से पता चलता है कि पिछले छह महीनों में कंपनी की बिक्री साल-दर-साल 30% गिरकर 128.8 अरब युआन (करीब 18 अरब डॉलर) रह गई है।

25 जून, 2022 को शंघाई में कंट्री गार्डन का लोगो। फोटो: वीसीजी — 25 जून, 2022 को शंघाई में कंट्री गार्डन का लोगो। फोटो: *वीसीजी*

चिंताएँ उत्पन्न होती हैं

कंपनी के शेयरों में 8 अगस्त को भी गिरावट जारी रही और वे 1.13 हांगकांग डॉलर (14 सेंट) पर बंद हुए। कंट्री गार्डन द्वारा जारी किए गए ऑनशोर और ऑफशोर बॉन्ड की कीमतों में भी गिरावट आई, जबकि कंपनी के भुगतान जोखिम को लेकर बढ़ती चिंताओं के कारण प्रतिफल में वृद्धि हुई।

जनवरी 2024 में देय अंतर्राष्ट्रीय बांडों में से एक का कारोबार 8 अगस्त को 22.8 सेंट पर हुआ, जो जून के मध्य से 70% से अधिक नीचे था, जबकि 2026 में देय युआन बांडों में से एक की कीमत जनवरी में 97.5 युआन के उच्चतम स्तर से गिरकर 25.4 युआन हो गई।

कंट्री गार्डन के प्रवक्ता के अनुसार, हाल ही में बिक्री में गिरावट और उपलब्ध पूंजी की कमी के कारण कंपनी ब्याज भुगतान करने में असमर्थ है।

नोमुरा की विश्लेषक आइरिस चेन ने कहा कि ब्याज भुगतान में देरी से तरलता की स्थिति उम्मीद से भी बदतर होने का संकेत मिलता है। कंट्री गार्डन को अगले महीने एक और बॉन्ड भुगतान करना है। आइरिस चेन ने अनुमान लगाया कि वह डिफॉल्ट से बचने के लिए बॉन्डधारकों से भुगतान के लिए और समय मांगेगी।

कंट्री गार्डन की एक सहायक कंपनी, ग्वांगडोंग टेंग्यू कंस्ट्रक्शन इंजीनियरिंग, 7 अगस्त को एक ऑनशोर युआन-मूल्यवर्गीय मध्यम-अवधि बॉन्ड के 800 मिलियन युआन चुकाने में कामयाब रही। बॉन्डधारकों ने अपने पुट ऑप्शन का इस्तेमाल किया, जो बॉन्ड की परिपक्वता से पहले जारीकर्ता से मूलधन वापस करने का अधिकार है। हालाँकि, यह कंट्री गार्डन के बॉन्ड में निवेशकों को आश्वस्त करने के लिए पर्याप्त नहीं था। 8 अगस्त को कुछ युआन-मूल्यवर्गीय बॉन्ड 10% से ज़्यादा गिरे, जबकि कुछ 20% से ज़्यादा गिरे।

कंट्री गार्डन पर कड़ी नज़र रखने वाली एक क्रेडिट रेटिंग एजेंसी के एक अधिकारी ने पूछा, "हर महीने नकारात्मक नकदी प्रवाह और कर्ज़ चुकौती। यह कितना टिकाऊ है?" विशेषज्ञों का कहना है कि डेवलपर के पास अल्पकालिक कर्ज़ के दबावों से अकेले निपटने की क्षमता बहुत कम होगी। शेयरधारकों से मिलने वाली वित्तीय मदद भी शायद पर्याप्त न हो।

संकट का स्रोत

कई चीनी डेवलपर्स की तरह, जो नियामकों द्वारा "तीन लाल रेखाएँ" नीति के तहत वित्तपोषण पर प्रतिबंध लगाने से पहले फल-फूल रहे थे, कंट्री गार्डन भी कर्ज़ पर फल-फूल रहा था। 2019 तक, एक दशक से भी ज़्यादा समय तक, इसने हर साल आसानी से अपने पुराने कर्ज़ चुकाने और अपने संचालन के लिए धन जुटाया।

लेकिन "तीन लाल रेखाएँ" नीति, जिसका उद्देश्य अति-उधार वाले डेवलपर्स के जोखिम को सीमित करना था, ने कंट्री गार्डन के लिए उस वित्तपोषण मॉडल को समाप्त कर दिया। 2020 में कंपनी का वित्तीय गतिविधियों से नकदी प्रवाह नकारात्मक हो गया, जिससे वह बिक्री आय पर निर्भर हो गई।

चीन में कोविड महामारी से जूझते हुए 2021 में शुरू हुई प्रॉपर्टी बाज़ार की मंदी का मतलब था कि नए घरों की बिक्री से होने वाला नकदी प्रवाह कम होने लगा। कंट्री गार्डन की बिक्री विशेष रूप से खराब थी क्योंकि कंपनी ने तीसरे और चौथे दर्जे के शहरों में घरों पर ध्यान केंद्रित किया था, जहाँ बाज़ार में गिरावट पहले और दूसरे दर्जे के शहरों की तुलना में ज़्यादा गंभीर थी।

17 सितंबर, 2019 को चीन के युन्नान प्रांत के कुनमिंग में कंट्री गार्डन निर्माण स्थल के पास से गुजरते श्रमिक। फोटो: रॉयटर्स — 17 सितंबर, 2019 को चीन के युन्नान प्रांत के कुनमिंग में कंट्री गार्डन निर्माण स्थल के पास से गुजरते श्रमिक। फोटो *: रॉयटर्स*

घरों की बिक्री में गिरावट तीसरे और चौथे दर्जे के शहरों में और भी ज़्यादा है, जहाँ ज़रूरत से ज़्यादा निर्माण हो रहा है और ज़रूरत से ज़्यादा आपूर्ति सबसे ज़्यादा गंभीर है। इसका मतलब है कि कंट्री गार्डन को बिक्री बढ़ाने में मुश्किल होगी, जिससे यह चिंता बढ़ रही है कि कंपनी अंततः अपने बॉन्ड पर डिफॉल्ट कर जाएगी।

ब्लूमबर्ग के आंकड़ों के अनुसार, कंट्री गार्डन और उसकी दो प्रमुख सहायक कंपनियों को इस साल के अंत तक परिपक्व होने वाले 18.5 अरब युआन (2.5 अरब डॉलर) से ज़्यादा के ऑनशोर बॉन्ड चुकाने होंगे, जिनमें सितंबर में देय 7.3 अरब युआन (1 अरब डॉलर) शामिल हैं। इस साल कोई भी ऑफशोर बॉन्ड परिपक्व नहीं होगा।

2022 के अंत तक, इस रियल एस्टेट दिग्गज की कुल संपत्ति 1.7 ट्रिलियन युआन ($265 बिलियन) और कुल देनदारियाँ 1.4 ट्रिलियन युआन ($219 बिलियन) होंगी, जिसमें 271.3 बिलियन युआन ($95 बिलियन) ब्याज-आधारित ऋण शामिल हैं। इसके अलावा, डेवलपर से जुड़े एक सूत्र के अनुसार, ऑफ-बैलेंस शीट ऋण 200 बिलियन युआन तक पहुँच सकता है। सूत्र ने कहा कि अगर कंट्री गार्डन डिफॉल्ट करता है, तो इसका असर चाइना एवरग्रांडे ग्रुप जितना ही गंभीर हो सकता है।

दुनिया के सबसे ज़्यादा कर्ज़दार प्रॉपर्टी डेवलपर, एवरग्रांडे ने जुलाई में खुलासा किया कि दिसंबर 2022 तक उसकी कुल देनदारियाँ 2.4 ट्रिलियन युआन ($375 बिलियन) थीं, जिसमें 612.4 बिलियन युआन ($95 बिलियन) के कर्ज़ शामिल हैं। वह अपने कर्ज़ों का पुनर्गठन करने की कोशिश कर रही है, जिसमें 19 बिलियन डॉलर के ऑफशोर बॉन्ड शामिल हैं।

कंट्री गार्डन कैसा चल रहा है?

कंट्री गार्डन ने कहा कि वह "नकदी प्रवाह सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए विभिन्न उपायों पर सक्रिय रूप से विचार करेगी, जिनमें परिचालन व्यय कम करना, ऋण वसूली व्यवस्था में तेजी लाना, वित्तपोषण चैनलों का सक्रिय रूप से विस्तार करना, और ऋण चुकौती व्यवस्था का प्रबंधन और अनुकूलन शामिल है, लेकिन इन्हीं तक सीमित नहीं है।" कंपनी ने यह भी कहा कि वह सरकारों और नियामकों से सक्रिय रूप से मार्गदर्शन और समर्थन प्राप्त करेगी।

कैक्सिन के सूत्रों के अनुसार, यह अपने वित्तपोषण चैनलों का विस्तार करने की भी कोशिश कर रही है। हालाँकि, इस महीने की शुरुआत में, कंपनी ने उन खबरों का खंडन किया था कि वह शेयर पेशकश के ज़रिए 2.34 अरब हांगकांग डॉलर (30 करोड़ डॉलर) जुटाने की योजना बना रही है। हालाँकि, सूत्रों ने बताया कि कंपनी आईपीओ पर विचार कर रही है, लेकिन समय सही नहीं है और वह बेहतर अवसर की प्रतीक्षा कर रही है।

हालाँकि कंट्री गार्डन ने अभी तक आधिकारिक तौर पर अपने बॉन्ड पर डिफॉल्ट नहीं किया है, फिर भी वह बैंकों से उधार ले सकता है और नए बॉन्ड जारी कर सकता है। लेकिन वित्तीय उद्योग के एक सूत्र ने कहा कि वह अभी भी घरों की बिक्री में गिरावट से पैदा हुए घाटे को पूरा करने के लिए पर्याप्त धन नहीं जुटा पाएगा।

कंट्री गार्डन ने बिक्री बढ़ाने के लिए तीन टास्क फोर्स का गठन किया है। इसने ज़मीन की ख़रीद में भी कटौती की है और लागत बचाने के लिए कर्मचारियों की छंटनी भी की है। एक सूत्र ने बताया कि इसने नई परियोजनाओं के शुभारंभ समारोहों पर होने वाले खर्च में भी कटौती की है।

अंततः, डेवलपर को अपने ऋण की परिपक्वता अवधि बढ़ाने या स्थानीय सरकारों से गारंटी प्राप्त करने का प्रयास करना होगा ताकि वह अधिक बांड जारी कर सके। लेकिन ग्वांगडोंग स्थित एक वित्तीय संस्थान के विशेषज्ञ के अनुसार, बिक्री अभी भी सुस्त है, इसलिए गारंटीकृत बांड जारी करने से भी उसकी वित्तीय समस्याएँ हल नहीं होंगी।

उन्होंने कहा, "कंट्री गार्डन ने वह सब कुछ किया जो एक कंपनी कर सकती थी, लेकिन चीजें योजना के अनुसार नहीं हुईं।"

फ़िएन एन ( कैक्सिन, डब्लूएसजे के अनुसार )

[विज्ञापन_2]
स्रोत लिंक