28 अक्टूबर की सुबह, रियल एस्टेट बाजार प्रबंधन पर नीतियों और कानूनों के कार्यान्वयन की निगरानी के परिणामों पर राय देते समय, कई नेशनल असेंबली के प्रतिनिधि कुछ इलाकों में जमीन की नीलामी के मुद्दे पर चिंतित थे, जहां कीमतें बहुत अधिक थीं, लेकिन फिर जमा राशि छोड़ दी गई।

बोली लगाने वालों को यह साबित करना होगा कि उनके पास जमीन खरीदने के लिए पर्याप्त धन है।

प्रतिनिधि गुयेन थी थुई ( बैक कान प्रतिनिधिमंडल) ने हनोई के उपनगरीय ज़िलों में ज़मीन की नीलामी की वास्तविकता को "पहले से कहीं ज़्यादा गर्म" बताया। रात भर चली नीलामी में, सैकड़ों या हज़ारों लोगों ने ज़मीन की रिकॉर्ड ऊँची कीमतों पर बोली लगाने के लिए "इंतज़ार करने और देखने" का फ़ैसला किया।

सुश्री थ्यू ने कहा, "उपनगरीय ज़िलों में ज़मीन की कीमतें 10 करोड़ VND/m2 से भी ज़्यादा हैं, जो निवेशित बुनियादी ढाँचे वाली परियोजना भूमि के बराबर है। कुछ इलाकों में ज़मीन की कीमतें लगातार नए स्तर पर पहुँच रही हैं, जो लोगों की आय से कहीं ज़्यादा हैं।"

प्रतिनिधि होआंग वान कुओंग (हनोई प्रतिनिधिमंडल) ने कहा कि नीलामी के बाद जमा राशि छोड़ने की स्थिति को रोकने के लिए जमा राशि बढ़ाना एक व्यवहार्य समाधान नहीं है, क्योंकि इससे प्रतिभागियों की संख्या सीमित हो जाएगी और प्रतिस्पर्धा कम हो जाएगी।

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प्रतिनिधि होआंग वान कुओंग ने भूमि नीलामी के दौरान जमा राशि को छोड़ने से रोकने के लिए एक समाधान प्रस्तावित किया। फोटो: क्यूएच

श्री कुओंग के अनुसार, यह नियम जारी करना आवश्यक है कि नीलामी प्रतिभागियों को यह साबित करना होगा कि यदि वे नीलामी जीतते हैं तो उनके पास खरीदने के लिए पर्याप्त धन है, इसके लिए उन्हें अपने बैंक जमा खाते या अचल संपत्ति जैसी अन्य संपार्श्विक संपत्तियों की पुष्टि करनी होगी; उन्हें यह वचन देना होगा कि यदि वे जानबूझकर अपनी जमा राशि छोड़ देते हैं, तो उपरोक्त संपत्ति को प्रसंस्करण के लिए फ्रीज कर दिया जाएगा।

अगर ऐसा कोई नियमन होगा, तो जिन लोगों को खरीदने की सचमुच ज़रूरत है, वे इसे आसानी से साबित कर पाएँगे। साथ ही, यह नियमन उन लोगों को भी खत्म करने में मदद करेगा जिन्हें इस्तेमाल करने की कोई ज़रूरत नहीं है, जो सिर्फ़ खरीदने और फिर से बेचने के लिए नीलामी में भाग लेते हैं, या जो जानबूझकर ऊँची बोली लगाते हैं और फिर जमा राशि छोड़ देते हैं, जैसा कि पहले होता रहा है।

बड़ी जमा राशि बोलीदाताओं को सीमित कर देगी

प्रतिनिधि डुओंग वान फुओक (क्वांग नाम प्रतिनिधिमंडल) ने प्रतिनिधि होआंग वान कुओंग के इस विचार का समर्थन किया कि जमा राशि में वृद्धि नहीं की जा सकती। श्री फुओक ने क्वांग नाम में एक रेत खदान की नीलामी की वास्तविकता का हवाला दिया, जिसकी शुरुआती कीमत 1 अरब वीएनडी से अधिक थी, लेकिन 200 दौर की नीलामी के बाद, कीमत बढ़कर 375 अरब वीएनडी हो गई। नियमों के अनुसार, रेत की कीमत 150,000 वीएनडी/घन मीटर है, लेकिन नीलामी के बाद, कीमत बढ़कर 23 लाख वीएनडी/घन मीटर हो गई।

श्री फुओक ने कहा कि नीलामी में भाग लेने वालों का लक्ष्य हर कीमत पर जीत हासिल करना है ताकि वे जमा राशि रद्द करवा सकें। उन्होंने बताया कि यह स्थिति दर्शाती है कि व्यवसाय एकाधिकार कर रहे हैं और कीमतें बढ़ा रहे हैं, जिससे लोगों और व्यवसायों को मुश्किलें हो रही हैं, और क्वांग नाम में सार्वजनिक निवेश परियोजनाओं पर सीधा असर पड़ रहा है।

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प्रतिनिधि डुओंग वान फुओक - क्वांग नाम प्रतिनिधिमंडल। फोटो: एनए

उपरोक्त साक्ष्यों से, श्री फुओक ने हनोई में इस वास्तविकता की ओर भी ध्यान दिलाया कि कई ज़मीन की नीलामी "रात भर चलती है", ख़ासकर हा डोंग ज़िले में हुई नीलामी। इस नीलामी में ज़मीन की सबसे ज़्यादा क़ीमत 262 मिलियन VND/m2 तक दर्ज की गई। प्रतिनिधि ने कहा कि यहाँ अनियमितताओं के संकेत मिल रहे हैं, जिससे ऊँची क़ीमत चुकाने और फिर जमा राशि छोड़ने का जोखिम बना रहता है।

क्वांग नाम प्रतिनिधिमंडल ने थान ओई जिले में भूमि नीलामी का निरीक्षण करने के बाद प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय की एक रिपोर्ट का हवाला दिया, जिसमें पाया गया कि 56/58 भूखंडों की कीमतें ऊँची थीं। विजेता बोलीदाताओं ने नीलामी के बाद अपनी जमा राशि वापस लेने के संकेत दिए। प्रतिनिधि फुओक ने कहा, "बिना किसी ठोस आधार वाली नीलामी बाज़ार में हेराफेरी का ज़रिया बन जाएगी।"

वहां से, प्रतिनिधियों ने जमा मूल्य बढ़ाने और प्रत्येक दौर के लिए प्रगतिशील जमा राशि में वृद्धि करने का प्रस्ताव रखा और इन मामलों पर रोक लगाने के लिए कड़े प्रतिबंध लगाने का प्रस्ताव रखा।

इस प्रस्ताव के बारे में आगे बताते हुए कि जमा शुल्क में वृद्धि नहीं की जानी चाहिए, लेकिन नीलामी प्रतिभागियों के लिए अतिरिक्त शर्तें लागू की जानी चाहिए, प्रतिनिधि होआंग वान कुओंग (हनोई प्रतिनिधिमंडल) ने कहा कि नियमों के अनुसार, जमा शुल्क 5-20% है।

श्री कुओंग ने एक ऐसी अचल संपत्ति का उदाहरण दिया जिसकी शुरुआती कीमत 10 अरब वियतनामी डोंग है और जमा राशि 2 अरब वियतनामी डोंग है। नीलामी में भाग लेने वाले सभी लोग इसे नहीं खरीद पाएँगे, हो सकता है कि भाग लेने वाले 10 लोगों में से केवल 1 व्यक्ति ही इसे खरीद पाए।

इसलिए, कई लोगों को बिना ख़रीदे ही बड़ी राशि जमा करनी पड़ती है। जमा राशि जमा करने की लागत आर्थिक गणना में बाधा डालती है, इसलिए बहुत कम लोग नीलामी में भाग लेते हैं।

हालांकि, श्री कुओंग ने कहा कि अचल संपत्ति परिसंपत्तियों, या बैंक धन के माध्यम से नीलामी प्रतिभागियों के लिए शर्तों को बढ़ाना आवश्यक है... इस प्रकार, यह प्रस्तावित है कि यदि जमा राशि माफ कर दी जाती है, तो मौजूदा परिसंपत्तियों को नीलामी मूल्य के बराबर संभाला जाएगा।

श्री कुओंग ने पुष्टि की कि यदि यह विनियमन लागू किया जाता है, तो इससे उन लोगों को लाभ होगा जिनके पास खरीदने और फिर पुनर्विक्रय के एकमात्र उद्देश्य से नीलामी में भाग लेने के लिए पैसा नहीं है, वे अपनी भागीदारी साबित करने के पात्र नहीं होंगे, जो वास्तव में खरीदते हैं वे इसे साबित करने में सक्षम होंगे।

अपार्टमेंट की कीमतें अवास्तविक रूप से बढ़ जाती हैं, मूल्य मुद्रास्फीति की घटना बाजार में व्यवधान पैदा करती है।

अपार्टमेंट की कीमतें अवास्तविक रूप से बढ़ जाती हैं, मूल्य मुद्रास्फीति की घटना बाजार में व्यवधान पैदा करती है।

प्रतिनिधि गुयेन थी थुई (बैक कान प्रतिनिधिमंडल) ने कहा कि अटकलें, मूल्य मुद्रास्फीति और मूल्य वृद्धि के कारण कई परिणाम सामने आते हैं, जैसे कि अचल संपत्ति बाजार में व्यवधान, और वास्तविक जरूरतों वाले लोग घर नहीं खरीद सकते।
हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अब लोगों की आय के अनुरूप अपार्टमेंट नहीं बचे हैं।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अब लोगों की आय के अनुरूप अपार्टमेंट नहीं बचे हैं।

नेशनल असेंबली के निगरानी प्रतिनिधिमंडल की रिपोर्ट के अनुसार, 2022-2023 की अवधि में अचल संपत्ति की कीमतें आसमान छू जाएँगी। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अब ज़्यादातर लोगों की आय के अनुकूल कीमतों वाला कोई भी अपार्टमेंट नहीं बचा है।
प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय: हनोई में भूमि नीलामी जीतने वाले कई लोगों ने अभी तक भुगतान नहीं किया है, जिससे उनकी जमा राशि छोड़ने के संकेत मिल रहे हैं।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय: हनोई में भूमि नीलामी जीतने वाले कई लोगों ने अभी तक भुगतान नहीं किया है, जिससे उनकी जमा राशि छोड़ने के संकेत मिल रहे हैं।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय ने कहा कि होई डुक जिले (हनोई) में नीलाम की गई 19 भूमि में से 8 भूमि ऐसी हैं, जिनके लिए भुगतान नहीं किया गया है, जिससे जमा राशि त्यागने के संकेत मिलते हैं, जिससे जनता की नकारात्मक राय बनती है।