भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया को और अधिक पूर्ण बनाने के लिए

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रियल एस्टेट परियोजनाओं के विकास की प्रक्रिया में भूमि मूल्य निर्धारण एक महत्वपूर्ण चरण है। निर्माण मंत्रालय के एक हालिया सर्वेक्षण के अनुसार, 50% से अधिक रियल एस्टेट परियोजनाओं को बाजार मूल्य पद्धति का उपयोग करके भूमि मूल्य निर्धारित करने में कठिनाइयों, बाधाओं या धीमी गति से कार्यान्वयन का सामना करना पड़ रहा है। 2022 में, मूल्य निर्धारण और बाजार की क्षमता में कमी ने भी 2021 की तुलना में रियल एस्टेट आपूर्ति में भारी गिरावट में योगदान दिया है।

भूमि मूल्यांकन एक महत्वपूर्ण कदम है।

वर्तमान में, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय मसौदा डिक्री 44 और परिपत्र 36 में संशोधन पर संबंधित मंत्रालयों, शाखाओं और एजेंसियों से राय एकत्र कर रहा है। प्रस्तावित संशोधनों में, वर्तमान भूमि मूल्यांकन विधियों, विशेष रूप से "अधिशेष" विधि को हटाने के बारे में, जो एक विवादास्पद मुद्दा है, कई अलग-अलग विचार हैं। अधिशेष विधि के अंतर के बारे में, मूल्यांकन में कई वर्षों के अनुभव वाली विशेषज्ञ, सविल्स हो ची मिन्ह सिटी की परामर्श सेवाओं की निदेशक सुश्री दो थी थू गियांग ने कहा कि वर्तमान में कई अलग-अलग मूल्यांकन विधियाँ हैं और संपत्ति की विशेषताओं और आँकड़ों की उपलब्धता के आधार पर, उपयुक्त दृष्टिकोण और मूल्यांकन विधियाँ होंगी।

उदाहरण के लिए, सुश्री गियांग ने विश्लेषण किया कि तुलना विधि छोटे क्षेत्र वाली अचल संपत्ति के लिए उपयुक्त है, और समान लेनदेन की संख्या सामान्य है। हालांकि, इस विधि में डेटा के संदर्भ में सीमाएं हैं: एकत्रित लेनदेन की जानकारी में वास्तविक लेनदेन मूल्य और अनुबंध पर लेनदेन मूल्य में अंतर होता है; लेनदेन का विवरण पूरी तरह से खुलासा नहीं किया जाता है। बड़े क्षेत्र, या विकास परियोजनाओं वाली अचल संपत्ति के मामले में, समान तुलनीय अचल संपत्ति की संख्या बहुत सीमित है, जिससे बड़े समायोजन करने की आवश्यकता होती है, जिससे मूल्यांकन परिणामों की सटीकता प्रभावित होती है। भूमि मूल्य समायोजन गुणांक विधि के साथ, समायोजन गुणांक एक अवधि में निश्चित रूप से लागू होता है, जो थोड़े समय में बाजार में उतार-चढ़ाव को प्रतिबिंबित नहीं करता है। इसके अलावा, समायोजन गुणांक सीमित और गलत भूमि लेनदेन डेटा के विश्लेषण परिणामों पर भी आधारित है।

इस बीच, विकासाधीन बड़े भूखंडों के मूल्यांकन के लिए अधिशेष विधि अधिक उपयुक्त है। इस विधि में अनुमानित राजस्व में से अनुमानित निवेश लागत घटाकर शेष भूमि मूल्य प्राप्त किया जाता है। विशेषज्ञ ने कहा, "मान लीजिए कि किसी भूखंड का संभावित व्यावसायिक और सेवा उपयोग है; तुलना विधि या समायोजन गुणांक से, भूमि का मूल्य एक विशिष्ट मूल्य पर अनुमानित किया जाएगा। हालाँकि, अधिशेष विधि से, भूमि को विभिन्न प्रकार के व्यावसायिक और सेवा उपयोगों, जैसे कार्यालय, शॉपिंग मॉल या होटल, के साथ विकसित माना जा सकता है, जिससे भूमि का उच्चतम मूल्य ज्ञात होता है, जिससे संपत्ति के सर्वोत्तम और सबसे प्रभावी मूल्यांकन का सिद्धांत सुनिश्चित होता है।" एक अन्य उदाहरण में, मूल्यांकन की जाने वाली भूमि एक मिश्रित भूखंड है, जिसमें आवासीय भूमि, व्यावसायिक और सेवा भूमि शामिल है। इस प्रकार, तुलना विधि या समायोजन गुणांक का उपयोग मिश्रित मूल्य को पूरी तरह और सही ढंग से प्रतिबिंबित नहीं कर पाएगा क्योंकि मिश्रण में समान घटक अनुपात वाली तुलनीय संपत्तियों की संख्या सीमित है या उपयुक्त गुणांक का अभाव है।

वास्तव में, कई मान्यताओं और व्यक्तिपरक पूर्वानुमानों के कारण इस पद्धति की भी सीमाएँ हैं। इन सीमाओं को कम करने के लिए, मूल्यांकन प्रक्रिया के दौरान, सटीक मूल्यांकन परिणाम प्राप्त करने हेतु तुलना और विषमता के लिए अतिरिक्त विधियों का प्रयोग करना आवश्यक हो सकता है।

अधिशेष विधि की भूमिका

उपरोक्त विश्लेषण से सुश्री दो थी थू गियांग का मानना है कि अधिशेष विधि को बरकरार रखा जाना चाहिए क्योंकि यह विधि विकास या पुनर्विकास की संभावना वाली भूमि का अनुमान लगाने में उपयुक्त है।

अधिशेष विधि की भूमिका का और अधिक मूल्यांकन करते हुए, सैविल्स वियतनाम के उप प्रबंध निदेशक, श्री ट्रॉय ग्रिफिथ्स ने कहा कि ज़्यादातर मामलों में, अधिशेष मूल्यांकन विधि को हटाने से अधिक रूढ़िवादी मूल्यांकन प्राप्त होंगे। श्री ट्रॉय ग्रिफिथ्स ने कहा, "परियोजना विकास के लिए नियोजित भूमि निधियों का मूल्यांकन अधिशेष विधि के माध्यम से अधिक सटीक रूप से किया जा सकेगा। यह विधि परियोजना की समग्र लाभप्रदता के साथ-साथ वित्तीय संकेतकों को भी दर्शाती है जो यह दर्शाते हैं कि परियोजना वित्तीय रूप से टिकाऊ है या नहीं।"

"वियतनाम में, चूँकि सरकार भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया में महत्वपूर्ण अद्यतनों पर चर्चा कर रही है, इसलिए यह स्वाभाविक है कि अवशिष्ट पद्धति को समाप्त करने पर विचार किया जा रहा है क्योंकि यह कई व्यक्तिपरक कारकों पर निर्भर करती है। किसी भी नई पद्धति को लागू करते समय, अधिक विश्वसनीय और कम व्यक्तिपरक कारकों वाली पद्धति पर विचार किया जाना चाहिए। हालाँकि, अवशिष्ट पद्धति को एक स्वीकृत और अनुप्रयुक्त मूल्यांकन पद्धति के रूप में उचित रूप से लागू किया जाना चाहिए," सैविल्स के उप प्रबंध निदेशक ने कहा।

अवशिष्ट विधि के समाप्त होने की स्थिति में, मूल्यांकन के कई अन्य तरीके भी उपलब्ध हैं; लेकिन उनका कहना है कि सबसे बुनियादी मुद्दा केवल प्रत्यक्ष तुलना है। मूल्यांकन का उद्देश्य बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए बाजार के व्यवहार का अनुकरण करना है। अधिकांश खरीदार अक्सर अपनी संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने के लिए आस-पास की समान संपत्तियों के मूल्य पर ही निर्भर करते हैं।

विशेषज्ञों का कहना है कि अवशिष्ट विधि या काल्पनिक विधि कई देशों में काफी प्रभावी ढंग से लागू की जाती है। बैंक, अदालतें और मध्यस्थताएँ अक्सर इस्तेमाल किए गए चरों को स्वीकार करती हैं और उन पर बहस करती हैं। यह बस डिस्काउंटेड कैश फ्लो (DCF) विधि है जिसमें अधिक व्यक्तिपरक चर होते हैं, इसलिए यह अन्य विधियों की तुलना में कम लोकप्रिय है।

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