कर्ज चुकाने के लिए कारोबारियों ने किया 'खून का सौदा': सौदों की सफलता या असफलता का अनुमान लगाना मुश्किल

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कर्ज चुकाने के लिए संपत्तियां बेचें, परियोजनाएं बेचें

हाल ही में, कई बड़ी कंपनियों ने कर्ज़ चुकाने के लिए अपनी अचल संपत्ति या परियोजनाएँ बिक्री के लिए रखी हैं। इनमें से एक होआंग आन्ह गिया लाइ ज्वाइंट स्टॉक कंपनी - HAGL (स्टॉक कोड: HAG) है, जो गिया लाइ प्रांत के प्लेइकू शहर में स्थित HAGL होटल को बेचना चाहती है। श्री डुक के समूह ने कहा कि यह कंपनी की घाटे में चल रही संपत्तियों को बेचने की योजना का हिस्सा है।

HAGL होटल संभवतः श्री ड्यूक की आखिरी रियल एस्टेट संपत्ति है, जो दिसंबर 2005 से संचालित हो रही है। इससे पहले, वे रियल एस्टेट और होटल व्यवसाय में सक्रिय थे और म्यांमार के क्वी नॉन, दा लाट, दा नांग में उनकी कुछ परियोजनाएँ थीं। लेकिन जब HAGL को एक दुर्घटना का सामना करना पड़ा, तो वे इस क्षेत्र से हट गए।

इस बार HAGL होटल की बिक्री BIDV बैंक के बॉन्ड ऋण का भुगतान करने के लिए की जा रही है। 2023 की पहली छमाही की समेकित वित्तीय रिपोर्ट के अनुसार, BIDV पर HAGL का बकाया बॉन्ड ऋण 5,271 बिलियन VND है, जो वर्ष की शुरुआत से अपरिवर्तित है। 30 जून तक, HAGL ने देय तिथि के लिए देय ब्याज का भुगतान नहीं किया है, जिसका कुल मूल्य 2.6 बिलियन VND से अधिक है।

Doanh nghiệp cắt máu trả nợ: Thương vụ khó dự liệu thành bại - 1 — प्लेइकू में HAGL होटल को श्री ड्यूक द्वारा बेचा जा रहा है (फोटो: HAGL)।

जहाँ HAGL अपनी अचल संपत्तियाँ बेचना चाहती है, वहीं LDG इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (स्टॉक कोड: LDG) की दो परियोजनाओं को स्थानांतरित करने की नीति है, जिनमें बाई बुट - सोन ट्रा बीच रिज़ॉर्ट (LDG ग्रैंड सेंट्रल), दा नांग और बिन्ह आन वार्ड, दी आन शहर, बिन्ह डुओंग प्रांत में अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स लॉट C1 शामिल हैं। इससे कंपनी के बैंक ऋण और बॉन्ड का भुगतान किया जाएगा।

इन दोनों परियोजनाओं की बिक्री एलडीजी द्वारा एक आश्चर्यजनक निर्णय है, क्योंकि हाल ही में शेयरधारकों की 2023 वार्षिक आम बैठक में, कंपनी परियोजना निवेश के लिए पूंजी जुटाने हेतु शेयर भी जारी करना चाहती थी।

एलडीजी ग्रैंड सेंट्रल, एलडीजी की रणनीतिक परियोजनाओं में से एक है, जिसकी पहचान 2020 में की गई थी। शेयरधारकों की 2023 की वार्षिक आम बैठक में, कंपनी के निदेशक मंडल ने कहा कि रणनीतिक परियोजनाओं में इस परियोजना का क्षेत्रफल सबसे छोटा (30 हेक्टेयर) है, लेकिन यह एक प्रमुख स्थान पर स्थित है। कंपनी ने इस परियोजना को लागू करने के लिए पूंजी तैयार करने के विकल्पों पर भी विचार किया, जिसमें उसने यह आकलन किया कि भागीदारों के साथ सहयोग करना मुश्किल होगा।

ओर हाई फाट इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने एचपी हॉस्पिटैलिटी न्हा ट्रांग परियोजना में पूंजीगत अंशदान के हस्तांतरण की भी घोषणा की है - जो टैन लैप आइलेट आवासीय क्षेत्र परियोजना में TM1 वाणिज्यिक भूमि का निवेशक है। इसके अलावा, नकदी प्रवाह में आने वाली कठिनाइयों को देखते हुए, कंपनी ने लाओ काई परियोजना, बाक गियांग की ऊँची इमारतों वाली परियोजना और क्वांग निन्ह प्रांत के मोंग काई शहर (चरण 1) के हाई येन वार्ड में किमी3, किमी4 स्थित शहरी आवासीय क्षेत्र परियोजना जैसी परियोजनाओं में उत्पादों के थोक विक्रय पर ध्यान केंद्रित किया है।

उपरोक्त बिक्री के अलावा, बाजार में हाल ही में कई सफल विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) लेनदेन भी दर्ज किए गए हैं। इनमें गमुडा लैंड द्वारा थु डुक शहर (एचसीएमसी) में टैम ल्यूक रियल एस्टेट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी से एक परियोजना का अधिग्रहण या साइगोनरेस ग्रुप द्वारा टैन फु जिला (एचसीएमसी) में डुक न्ही कंपनी लिमिटेड से एक परियोजना का अधिग्रहण शामिल है।

घरेलू और विदेशी निवेशकों के बीच सहयोग बाजार के उत्साह का उल्लेख किम ओन्ह समूह और सुरबाना जुरोंग समूह (सिंगापुर) के बीच रणनीतिक सहयोग या हंग थिन्ह समूह में मारुबेनी समूह (जापान) के निवेश के रूप में भी किया जा सकता है।

कई कारकों के कारण यह सौदा पूरा करना आसान नहीं है।

एस22एम सेविल्स एचसीएमसी की अनुसंधान प्रमुख सुश्री गियांग हुइन्ह ने कहा कि घरेलू उद्यमों को अभी भी कुछ अकुशल संपत्तियों को बेचने की ज़रूरत होगी। हालाँकि, ये संपत्तियाँ विदेशी निवेशकों (एफआईआई) के लिए आकर्षक हैं या नहीं, यह एक अलग बात है।

उनके अनुसार, किसी सौदे की सफलता या असफलता काफी हद तक विक्रेता और खरीदार के बीच कीमत पर बातचीत और कानूनी मुद्दों पर निर्भर करती है। साफ़-सुथरे कानूनी दस्तावेज़ों वाली परियोजना को अक्सर विदेशी निवेशक प्राथमिकता देते हैं।

सीबीआरई वियतनाम की वरिष्ठ निदेशक सुश्री डुओंग थुई डुंग ने भी यही विचार व्यक्त करते हुए कहा कि बिक्री के लिए आवास बाजार में, अधिकांश लेन-देन केवल भूमि से संबंधित होते हैं। इसका मतलब है कि विदेशी निवेशक हो ची मिन्ह सिटी और हनोई में आवास विकास के लिए भूमि निधि में रुचि रखते हैं। वे सबसे पहले स्वच्छ भूमि निधि की आवश्यकता निर्धारित करते हैं, फिर परियोजना विकास के लिए कानूनी दस्तावेज़ और उचित उत्पाद विकास संरचना जैसी शर्तें निर्धारित करते हैं।

हाल के दिनों में जिन विदेशी निवेशकों ने विलय एवं अधिग्रहण (M&A) के सौदे किए हैं, उनमें से ज़्यादातर कई वर्षों से वियतनाम में मौजूद हैं। अगर वे नए निवेशक हैं, तो वे आमतौर पर वियतनामी उद्यमों को संयुक्त रूप से परियोजनाओं को विकसित करने के लिए इक्विटी पूंजी के रूप में निवेश को प्राथमिकता देंगे। हालाँकि, वियतनाम में विलय एवं अधिग्रहण की वर्तमान कठिन समस्या स्वच्छ भूमि निधि, या निवेशकों के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ बनाने हेतु एक कानूनी गलियारे की आवश्यकता है।

घरेलू निवेशकों के बारे में, सुश्री डंग ने कहा कि पिछले दो वर्षों में बाज़ार में पूँजी की कमी के कारण रियल एस्टेट संपत्तियाँ बेचने का चलन बढ़ रहा है और उन्हें बैंकों या बॉन्ड जारी करने के अलावा पूँजी के नए स्रोत ढूँढने होंगे। घरेलू उद्यम विदेश से पूँजी मँगवा सकते हैं या अपने उत्पाद सीधे बेच सकते हैं।

सीबीआरई वियतनाम के एक प्रतिनिधि के अनुसार, प्रत्यक्ष बिक्री आसान नहीं है क्योंकि विदेशी निवेशकों को हमेशा परियोजना के साफ़-सुथरे कानूनी दस्तावेज़ों की आवश्यकता होती है। बैंकों के पास गिरवी रखे गए उत्पादों के लिए विदेशी निवेशकों को आमंत्रित करना मुश्किल होता है। इसलिए, हालाँकि घरेलू निवेशकों ने सक्रिय रूप से बिक्री के लिए संपत्तियाँ पेश की हैं, फिर भी सफल लेनदेन आसान नहीं है।

इंस्टीट्यूट फॉर इकोनॉमिक - फाइनेंशियल - रियल एस्टेट रिसर्च डाट ज़ान्ह सर्विसेज के उप निदेशक श्री लुउ क्वांग टीएन ने कहा कि विदेशी निवेशकों के हालिया एम एंड ए सौदे गुणवत्ता पर अधिक ध्यान केंद्रित करते हैं, जिनमें से अधिकांश पूंजी योगदान और शेयर खरीद के रूप में हैं।

भविष्य में, जब मुद्रास्फीति और ब्याज दरें अधिक उचित स्तर पर समायोजित हो जाएंगी, तथा राजनीतिक और कानूनी स्थिति मजबूत होगी, तब एम एंड ए बाजार में सुधार होने की उम्मीद है।

"सामान्य तौर पर, वियतनाम में एम एंड ए बाजार मध्यम और दीर्घकालिक रूप से अभी भी बहुत आकर्षक है क्योंकि अर्थव्यवस्था में अभी भी विकास की अच्छी संभावनाएँ दिखाई देती हैं। निवेशकों के लिए अच्छी कीमतों और अधिक अनुकूल शर्तों पर सौदों की तलाश करने का यह एक उचित समय है," श्री टीएन ने कहा।

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