भूमि-आधारभूत अदला-बदली (बीटी): विकास में गति और अनुशासन की कीमत

बीटी (निर्माण-हस्तांतरण) अनुबंध को अक्सर भूमि के बदले बुनियादी ढांचे के आदान-प्रदान के रूप में सरलता से वर्णित किया जाता है। इस तरह से कहने पर सबसे जटिल पहलू छूट जाता है।

बिल्ड-ट्रांसफर (बीटी) अनुबंध में, राज्य और निवेशक केवल परियोजना और भूमि के एक भूखंड का ही मूल्यांकन नहीं करते, बल्कि इन दोनों के बीच की समयावधि का भी मूल्यांकन करते हैं। समय के साथ, पूंजीगत लागत मासिक रूप से बढ़ती है, भूमि की कीमतें घटती-बढ़ती रहती हैं, योजना में बदलाव हो सकते हैं, और अनुबंध समाप्त होने से पहले प्रत्येक पक्ष के लिए जोखिम चुपचाप जमा होते रहते हैं।

29 अप्रैल, 2026 को, हो ची मिन्ह सिटी ने लगभग 142,000 अरब वियतनामी युआन के कुल निवेश से चार प्रमुख परियोजनाओं का निर्माण शुरू किया, जिनमें सन ग्रुप द्वारा बिल्ड-ट्रांसफर (बीटी) मॉडल के तहत कार्यान्वित किया जा रहा थू थीएम में नया प्रशासनिक केंद्र भी शामिल है। शहर ने बीटी परियोजनाओं के भुगतान के लिए निर्धारित 33 भूखंडों की सूची को भी मंजूरी दी, जिनमें से कई शहर के केंद्र और थू थीएम में स्थित हैं। बीटी का मुद्दा अब कानूनी बहस से हटकर सार्वजनिक संपत्तियों से जुड़े सवालों में तब्दील हो गया है। इन भूखंडों का मूल्यांकन किस कीमत पर, किन प्रक्रियाओं के तहत किया जाएगा, और बुनियादी ढांचे के पूरा होने के बाद मूल्य वृद्धि से किसे लाभ होगा?

वास्तविक दबाव के कारण बीटी (निर्माण-हस्तांतरण) मॉडल फिर से लौट रहा है। 2026-2030 के लिए मध्यम अवधि की सार्वजनिक निवेश योजना लगभग 8.22 मिलियन बिलियन वीएनडी की है। बजट सभी बुनियादी ढांचागत आवश्यकताओं को पूरा करने में मुश्किल से ही सक्षम है। प्रशासनिक केंद्रों, चौकों या कुछ शहरी परियोजनाओं जैसी परियोजनाओं के लिए, जिनसे प्रत्यक्ष राजस्व प्राप्त नहीं होता है, टोल वसूली वाली पीपीपी (सार्वजनिक-निजी भागीदारी) परियोजनाओं को संचालित करना कठिन है। बीटी एक और विकल्प प्रदान करता है: निवेशक निर्माण के लिए पूंजी लगाते हैं, और राज्य उन्हें भूमि देकर प्रतिपूर्ति करता है। यह तर्क विशेष रूप से तब प्रभावी होता है जब शहरों को बुनियादी ढांचागत परियोजनाओं की तत्काल आवश्यकता होती है।

लेकिन किसी अनुबंध को सुरक्षित बनाने के लिए केवल तर्कसंगत कारण ही पर्याप्त नहीं है। बीटी के साथ, जोखिम को तीन मूल्यों में वितरित किया जाता है जो एक ही समझौते के भीतर सह-अस्तित्व में होते हैं।

सबसे महत्वपूर्ण बात परियोजना की लागत है। प्रारंभिक कुल निवेश और अंतिम निपटान के बाद की वास्तविक लागत में अंतर हो सकता है। राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय ने एक बार 29 बीटी परियोजनाओं से संबंधित 5,200 बिलियन वीएनडी से अधिक की राशि के लिए कुल निवेश, निवेशक चयन, भूमि आवंटन और वास्तविक कार्यान्वयन लागत निर्धारण से जुड़े मुद्दों पर विचार करने की सिफारिश की थी।

नए कानूनी ढांचे ने बीटी (बिल्ड-ट्रांसफर) परियोजनाओं को फिर से अधिक सुव्यवस्थित कर दिया है। डिक्री 257/2025/एनडी-सीपी और संबंधित दस्तावेज़ बीटी अनुबंधों के लिए तंत्र स्थापित करते हैं, जिसमें भूमि निधि से भुगतान, विसंगतियों का निपटान और लेखापरीक्षा की भूमिका शामिल है।

फिर आता है ज़मीन का मूल्य। बीटी (बिल्ड-ट्रांसफर) मॉडल के तहत खरीदी गई ज़मीन की कीमत तय नहीं होती। ज़मीन का अपना स्थान, योजना, विकास अधिकार और अपेक्षित मूल्य होता है। थू थीएम में बुनियादी ढांचा तैयार होने से पहले ज़मीन का एक टुकड़ा, उस क्षेत्र के नए प्रशासनिक, वाणिज्यिक या सेवा केंद्र बनने के बाद की स्थिति से अलग होगा। यदि अनुबंध में ज़मीन का मूल्य उसके वास्तविक मूल्य से कम है, तो अंतर की राशि सार्वजनिक क्षेत्र से आएगी। यदि नुकसान के जोखिम को कम करने के लिए ज़मीन का मूल्य बहुत अधिक निर्धारित किया जाता है, तो निवेशक की वित्तीय योजना बाधित हो सकती है।

बीटी निवेशकों को केवल भूमि ही नहीं मिलती। उन्हें निर्माण, पूंजीगत लागत, भूमि हस्तांतरण का समय, भूमि के संभावित दोहन और उस भूमि से जुड़े वित्तीय दायित्वों का जोखिम भी उठाना पड़ता है। यदि निवेशक अंततः अनुबंध को पूरा नहीं कर पाता है, तो परियोजना राज्य को नहीं सौंपी जा सकती। नए कानूनी ढांचे में समान मूल्य का सिद्धांत, यदि सख्ती से लागू किया जाए, तो सार्वजनिक संपत्तियों और परियोजना की व्यवहार्यता दोनों की रक्षा करेगा।

सबसे बड़ी चुनौती समय है। निर्माण कार्य जल्दी शुरू हो सकता है, जबकि ज़मीन का हस्तांतरण देर से हो सकता है। इन दोनों स्थितियों के बीच, रियल एस्टेट बाजार में उतार-चढ़ाव आ सकता है या यह स्थिर भी रह सकता है। ब्याज दरें घटती-बढ़ती रहती हैं। क्षेत्रीय योजनाओं में बदलाव होते रहते हैं। अनुबंध की अवधि के दौरान ज़मीन का व्यावसायिक मूल्य स्थिर नहीं रहता। ऐसा अनुबंध जो हस्ताक्षर के समय कुछ शर्तों को तय कर देता है लेकिन अन्य शर्तों को बाजार के उतार-चढ़ाव के अनुसार बदलने की अनुमति देता है, सरकार और व्यवसाय दोनों के लिए दीर्घकालिक जोखिम भरा होता है।

यदि बाजार में तेजी से उछाल आता है, तो निवेशक का लाभ मार्जिन अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय सरकार द्वारा अनुमानित राशि से अधिक हो सकता है। यदि बाजार में गिरावट आती है या भूमि आवंटन में देरी होती है, तो निवेशक की वित्तीय योजना बाधित हो सकती है। दोनों ही मामलों में, अनिर्धारित जोखिम समाप्त नहीं होगा। यह तब तक प्रतीक्षा करेगा जब तक कि एक पक्ष इसे वहन करने में असमर्थ न हो जाए।

नए कानूनी ढांचे ने बीटी (बिल्ड-ट्रांसफर) परियोजनाओं को फिर से सख्त दायरे में ला दिया है। डिक्री 257/2025/एनडी-सीपी और संबंधित दस्तावेज़ बीटी अनुबंधों के लिए तंत्र स्थापित करते हैं, जिसमें भूमि निधि से भुगतान, विसंगतियों का निपटान और लेखापरीक्षा की भूमिका शामिल है। लेकिन यह दस्तावेज़ केवल शुरुआत है। बीटी का महत्व प्रत्येक विशिष्ट अनुबंध में निहित है। परियोजना लागतों का लेखापरीक्षा कैसे किया जाता है? भूमि का मूल्यांकन कब किया जाता है? परियोजना मूल्य और भूमि निधि के बीच के अंतर का निपटान कैसे किया जाता है? कौन से दस्तावेज़ जनता, जन परिषद और राज्य लेखापरीक्षा कार्यालय को इन गणनाओं को पढ़ने की अनुमति देते हैं?

हो ची मिन्ह सिटी में 33 भूखंडों की सूची नियोजित भुगतानों की सूची है, न कि पहले से आवंटित भूमि की। इसलिए, पूर्वानुमान के लिए वर्तमान चरण सबसे महत्वपूर्ण है। किसी भूखंड के राज्य के हाथों से निकलने से पहले, समाज को यह जानना आवश्यक है कि उस भूमि का रिकॉर्ड कैसे रखा जा रहा है, उसके मूल्य निर्धारण के लिए किस प्रक्रिया का उपयोग किया जा रहा है, क्या उसकी नीलामी होगी, और यदि वास्तविक मूल्य प्रारंभिक योजना से काफी भिन्न होता है तो कौन जिम्मेदार होगा।

बिल्ड-ट्रांसफर (बीटी) मॉडल की बदौलत शहर में परियोजनाएं जल्दी पूरी हो सकती हैं। लेकिन केवल गति से लागत की भरपाई नहीं हो सकती। इससे लागत अन्य रूपों में स्थानांतरित हो जाती है। इसका एक हिस्सा परियोजना के कुल निवेश में शामिल होता है। इसका एक हिस्सा भूमि विकास अधिकारों में शामिल होता है। इसका एक हिस्सा निर्माण, भूमि हस्तांतरण और संचालन के बीच के प्रतीक्षा समय में शामिल होता है। यह बीटी परीक्षण केवल संसाधनों को मुक्त करने के बारे में नहीं है। यह एक साथ तीन चीजों का सटीक मूल्यांकन करने की क्षमता के बारे में भी है: परियोजना, भूमि और समय।

निर्माण-हस्तांतरण (बीटी) अनुबंध के पूरा होने के दस साल बाद, शहरी जीवन के माध्यम से इसका वास्तविक मूल्य सामने आएगा। क्या परियोजना समुदाय की बेहतर सेवा करेगी, क्या भूमि का अधिक कुशलता से उपयोग होगा, और क्या सार्वजनिक संसाधन समुदाय के लिए अतिरिक्त मूल्य सृजित करेंगे? यदि ऐसा होता है, तो बीटी विकास के एक नए चरण के लिए संसाधनों को जुटाने का एक विश्वसनीय तरीका बन सकता है।

स्रोत: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html