रियल एस्टेट बाजार की रिकवरी के लिए सकारात्मक गति।

अनेक जोखिमों और चुनौतियों का सामना करने के बावजूद, वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में अभी भी सुधार की नींव और आधार मौजूद है। इस वर्ष के अंत से लेकर 2024 तक, बाजार को सरकारी तंत्रों और नीतियों के साथ-साथ मंत्रालयों और एजेंसियों से भी समर्थन की आवश्यकता होगी, ताकि ढांचे को सुदृढ़ बनाया जा सके, कानूनी बाधाओं को दूर किया जा सके और सुधार प्रक्रिया को सकारात्मक गति प्रदान की जा सके।

देशभर में फिलहाल 1,200 परियोजनाएं लंबित हैं, लेकिन इनमें से केवल 500 की ही समीक्षा चल रही है। (फोटो: एमपी)

पिछले कुछ वर्षों में, भारी निवेश मांग के कारण रियल एस्टेट बाजार में बहुत तेजी से विकास हुआ है। हालांकि, वर्तमान में, अत्यधिक ऊंची कीमतों और कानूनी बाधाओं के कारण यह बाजार "ठंडा" पड़ रहा है, जिससे निवेशकों का विश्वास स्थिर हो गया है। इसका एक स्पष्ट उदाहरण यह है कि देशभर में 1,200 परियोजनाएं समाधान की प्रतीक्षा कर रही हैं, लेकिन उनमें से केवल लगभग 500 की ही समीक्षा की जा रही है, यानी 800 से अधिक परियोजनाएं अभी भी अटकी हुई हैं!

जीपी इन्वेस्ट के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हिएप के अनुसार, वास्तव में, व्यापार में आने वाली 70-80% बाधाएँ कानूनी मुद्दों और प्रशासनिक प्रक्रियाओं से संबंधित हैं। इसलिए, व्यवसाय राष्ट्रीय सभा द्वारा विचाराधीन और अनुमोदित कानूनी पहलुओं का बेसब्री से इंतजार कर रहे हैं। उदाहरण के लिए, भूमि अधिग्रहण की प्रक्रियाएँ और तंत्र बहुत जटिल हैं... कुछ परियोजनाएँ 15 वर्षों से लंबित हैं और अभी तक पूरी नहीं हुई हैं। निवेश प्रक्रियाओं की बात करें तो, वर्तमान में एक परियोजना के लिए 30 से अधिक आधिकारिक मुहरों की आवश्यकता होती है। इससे व्यवसायों के संसाधनों पर भारी बोझ पड़ रहा है।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने भी इसी विचार को साझा करते हुए कहा कि रियल एस्टेट बाजार में मौजूदा कठिनाइयाँ बाजार की स्थिति और रियल एस्टेट व्यवसायों में मौजूद कई समस्याओं के कारण हैं। वियतनाम स्टेट बैंक और निर्माण मंत्रालय की इकाइयों के आंकड़ों से पता चलता है कि 25 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से कम कीमत वाले अपार्टमेंट बहुत कम हैं, लगभग न के बराबर। वर्तमान में, बाजार में मांग और आपूर्ति में भारी असंतुलन है, जिसमें आपूर्ति मुख्य रूप से उच्च और मध्यम श्रेणी के सेगमेंट में है। कम आय वाले लोगों की जरूरतों को पूरा करने वाला निम्न-स्तरीय सेगमेंट अभी भी सीमित है।

हाल ही में प्रधानमंत्री के निर्देश 993/CĐ-Ttg को लागू करने के लिए आयोजित एक ऑनलाइन सम्मेलन में, वियतनाम के स्टेट बैंक के उप-गवर्नर श्री दाओ मिन्ह तू ने कहा कि मकानों की कीमतें बहुत धीमी गति से घटी हैं, या फिर बढ़ी भी हैं, जबकि ऋण ब्याज दरें गिर गई हैं। मकानों की कीमतों के संबंध में रियल एस्टेट व्यवसायों को एकजुट होने की आवश्यकता है। वर्तमान में, मकानों की कीमतें बहुत अधिक हैं, और व्यवसायों को बाजार की क्रय शक्ति को ध्यान में रखते हुए इस बात पर गंभीरता से विचार करना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी के आंकड़ों के अनुसार, 2020 से अब तक, उच्च श्रेणी के आवासों का बाजार पर लगातार दबदबा रहा है, जो कुल आवासों का 70-80% हिस्सा हैं, जबकि शेष मध्यम श्रेणी के आवास हैं। पिछले तीन वर्षों में, शहर में 25 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर से कम कीमत वाले किफायती आवासों की संख्या में भारी कमी आई है, जबकि 2017 में इस श्रेणी का हिस्सा 44% से अधिक था। वहीं, 2017 से आवासों की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, जो निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों की वित्तीय क्षमता से बाहर हैं। हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ का अनुमान है कि निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों को 2-3 अरब वीएनडी की कीमत वाले किफायती अपार्टमेंट को खरीदने के लिए प्रति वर्ष 100 मिलियन वीएनडी बचाने में लगभग 25 साल लगेंगे। सामाजिक आवास के मामले में, यदि नीति में बदलाव नहीं होता है, तो यहां तक ​​कि पहली श्रेणी में आने वाले (प्रति वर्ष 60 मिलियन वीएनडी से कम कमाने वाले) व्यक्तिगत आयकर का भुगतान करने वाले लोग भी इसे वहन नहीं कर पाएंगे, जबकि किफायती वाणिज्यिक आवास उनकी पहुंच से बाहर होगा।

वियतनाम स्टेट बैंक की गवर्नर गुयेन थी होंग का मानना ​​है कि रियल एस्टेट निवेश की मांग में फिर से तेजी लाने के लिए परियोजना पारदर्शिता और मूल्य निर्धारण महत्वपूर्ण मुद्दे हैं। व्यवसायों और निगमों को स्वयं सरकार के संकल्प संख्या 33 में दिए गए निर्देशों का पालन करना होगा, जिसमें सुशासन, लाभ उद्देश्यों और उत्पाद संरचना में संतुलन बनाए रखने और मूल्य कटौती पर विचार करने पर जोर दिया गया है। यह, मंत्रालयों, क्षेत्रों और स्थानीय निकायों द्वारा किए गए समाधानों के साथ मिलकर, इस बाजार में निवेश को प्रोत्साहित करेगा।

हाल ही में मिले सकारात्मक संकेतों की एक श्रृंखला के साथ, कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि रियल एस्टेट बाजार अपने निचले स्तर से उबर चुका है और एक नए चक्र में प्रवेश कर रहा है, जिससे रियल एस्टेट ब्रोकरेज फर्मों और एजेंसियों में कर्मचारियों की मांग बढ़ रही है। 2023 की तीसरी तिमाही से लेन-देन में तीव्र वृद्धि के साथ रियल एस्टेट बाजार में तेजी आने लगी है, विभिन्न परियोजनाओं की बिक्री के दौरान ग्राहक सक्रिय रूप से बाजार में लौट रहे हैं। वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARS) की एक हालिया रिपोर्ट के अनुसार, बाजार के एक नए चरण में प्रवेश करने का पहला संकेत बढ़ी हुई तरलता है। विशेष रूप से, 2023 की दूसरी तिमाही में, बाजार में 3,700 लेन-देन दर्ज किए गए, जो पहली तिमाही के 2,700 लेन-देन की तुलना में 37% अधिक है। तीसरी तिमाही तक, बाजार में लगभग 6,000 लेन-देन दर्ज किए गए, जो 2023 की दूसरी तिमाही की तुलना में 1.5 गुना अधिक है।

वीएआरएस के अनुसार, हाल ही में देशभर में शुरू की गई नई परियोजनाओं ने निवेशकों की काफी रुचि आकर्षित की है। आशाजनक क्षेत्रों में कुछ परियोजनाओं के लिए बुकिंग में भारी उछाल भी दर्ज किया गया है। 5 अरब वीएनडी से अधिक कीमत वाले टाउनहाउस, विला और व्यावसायिक संपत्तियों की भी काफी मांग देखी गई है।

वास्तव में, निवेशकों के बढ़ते भरोसे, कम ब्याज दरों और उपयुक्त संपत्तियों की अधिक उपलब्धता के चलते, 2023 की चौथी तिमाही में रियल एस्टेट बाजार में पिछले तीन तिमाहियों की तुलना में उल्लेखनीय सुधार के साथ तेजी से रिकवरी होने की उम्मीद है। हाल के महीनों में रियल एस्टेट बाजार में आई स्पष्ट रिकवरी के कारण, इस क्षेत्र से संबंधित रोजगार बाजार भी अधिक सक्रिय हो गया है। रियल एस्टेट बाजार में तेजी का एक कारण ब्याज दरें भी हैं। वर्तमान में, बैंकों में बचत पर ब्याज दरें तेजी से गिर रही हैं, कुछ जगहों पर तो ये 3-5% प्रति वर्ष तक कम हो गई हैं। यह उन लोगों के लिए एक प्रोत्साहन है जिनके पास बचत है, ताकि वे रियल एस्टेट जैसे अधिक आकर्षक निवेश विकल्पों की ओर रुख कर सकें, क्योंकि रियल एस्टेट खरीदने के लिए पहले वर्ष में औसत रियायती ऋण ब्याज दर वर्तमान में 7-9% प्रति वर्ष के आसपास है।

कई विशेषज्ञों का अनुमान है कि 2024 की दूसरी तिमाही के बाद रियल एस्टेट बाजार में और भी महत्वपूर्ण सुधार देखने को मिलेगा। बैंक ब्याज दरों में कमी का बाजार पर उल्लेखनीय प्रभाव पड़ेगा। फिलहाल, 2024 की शुरुआत तक नीतिगत ब्याज दर में कमी करना मुश्किल होगा। इसका कारण मुद्रास्फीति नहीं, बल्कि विनिमय दर का दबाव है। यदि विनिमय दर बहुत अधिक बढ़ जाती है, तो इसका असर न केवल नकदी प्रवाह पर पड़ेगा, बल्कि व्यवसायों पर भी पड़ेगा। वियतनाम डॉलर के मूल्य में कुछ हद तक गिरावट स्वीकार्य है, लेकिन यह अत्यधिक नहीं होनी चाहिए।

बाजार की विकास क्षमता का आकलन करते हुए, HoREA ने कहा कि 2024 की दूसरी छमाही से सुधार के संकेत और स्पष्ट होने लगेंगे। इसका कारण यह है कि आवास कानून और अचल संपत्ति व्यापार कानून सहित कानूनों में संशोधन के मसौदे के माध्यम से राज्य एजेंसियां ​​सबसे बड़ी कानूनी बाधाओं को दूर कर रही हैं। सैकड़ों परियोजनाएं भी कठिनाइयों का सामना कर रही हैं, और डेवलपर्स द्वारा अपने उत्पादों का पुनर्गठन करने और आवास की कीमतों को कम करने के साथ, बाजार में सुधार की अच्छी संभावनाएं हैं। हालांकि अचल संपत्ति बाजार चुनौतीपूर्ण बना हुआ है, फिर भी कई कारकों के कारण सुरक्षित, स्वस्थ और टिकाऊ तरीके से सुधार और निरंतर विकास की संभावनाओं को लेकर आश्वस्त होने के पर्याप्त कारण हैं: राष्ट्रीय सभा आवास कानून, अचल संपत्ति व्यापार कानून, ऋण संस्थानों पर कानून और संपत्ति की नीलामी पर कानून आदि में संशोधन के मसौदे पर विचार कर रही है। यदि ये कानून लागू हो जाते हैं, तो इनसे स्थिरता, एकरूपता, व्यवहार्यता और वास्तविकता से प्रासंगिकता सुनिश्चित होगी। इसके अलावा, आवास की वास्तविक मांग बहुत अधिक बनी हुई है, विशेष रूप से किफायती आवास और सामाजिक आवास की।

मेरा मानना ​​है कि नए बाजार चक्र में बहुत अलग तत्व होंगे क्योंकि वर्तमान प्रवृत्ति वास्तविक मूल्य विकसित करने, ग्राहकों की वास्तविक जरूरतों को पूरा करने और बाजार की रिकवरी में महत्वपूर्ण योगदान देने पर केंद्रित है।

हालांकि, अर्थशास्त्री वो त्रि थान ने सही ही कहा है कि सरकार समाधान लागू कर रही है, जिसमें निर्माण मंत्रालय द्वारा अध्यादेशों और परिपत्रों में कई प्रावधानों में संशोधन करना शामिल है। बैंकों के निवेश करने से पहले कानूनी ढांचा स्पष्ट होना आवश्यक है। रियल एस्टेट बाजार में सुधार के कई आधार हैं, लेकिन साथ ही यह कई जोखिमों और चुनौतियों का भी सामना कर रहा है। इस वर्ष के अंत से लेकर 2024 के आगामी महीनों तक, बाजार को सुधार प्रक्रिया को सकारात्मक गति देने के लिए सरकारी तंत्रों और नीतियों के साथ-साथ संबंधित मंत्रालयों और एजेंसियों से भी निरंतर समर्थन की आवश्यकता होगी।

वियतनाम की कम्युनिस्ट पार्टी

स्रोत लिंक