रियल एस्टेट बाजार में सुधार के लिए सकारात्मक गति

कई जोखिमों और चुनौतियों का सामना करने के बावजूद, वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार में अभी भी सुधार की नींव और आधार मौजूद हैं। क्योंकि इस साल के अंत से लेकर 2024 के आने वाले महीनों तक, बाज़ार को ढाँचे को पूरा करने, कानूनी बाधाओं को दूर करने और सुधार प्रक्रिया के लिए सकारात्मक गति बनाने में सरकार , मंत्रालयों और शाखाओं के तंत्रों और नीतियों से "समर्थन" की आवश्यकता बनी रहेगी।

देश भर में लगभग 1,200 परियोजनाएँ लंबित हैं, लेकिन केवल 500 परियोजनाओं पर ही विचार किया जा रहा है। (फोटो: एमपी)

हाल के वर्षों में, रियल एस्टेट बाज़ार काफ़ी तेज़ी से विकसित हुआ है, जिसका एक कारण भारी निवेश मांग भी है। हालाँकि, अब तक, यह बाज़ार कीमतों के अत्यधिक बढ़ने, कानूनी समस्याओं के कारण "ठंडा" पड़ रहा है... जिससे निवेशकों का विश्वास डगमगा रहा है। इसका स्पष्ट प्रमाण यह है कि पूरे देश में 1,200 से ज़्यादा परियोजनाएँ लंबित हैं, लेकिन केवल लगभग 500 परियोजनाओं पर ही विचार किया जा रहा है, यानी 800 से ज़्यादा परियोजनाएँ अभी भी... प्रतीक्षा में हैं!

जीपी इन्वेस्ट के अध्यक्ष श्री गुयेन क्वोक हीप के अनुसार, वास्तव में, 70-80% उद्यमों की समस्याएँ कानूनी मुद्दों और प्रशासनिक प्रक्रियाओं से संबंधित होती हैं। इसलिए, उद्यम उन कानूनी पहलुओं का बेसब्री से इंतज़ार कर रहे हैं जिन पर राष्ट्रीय सभा विचार कर रही है। उदाहरण के लिए, साइट क्लीयरेंस, प्रक्रियाएँ और पुनर्प्राप्ति तंत्र में देरी हो रही है... कुछ परियोजनाएँ ऐसी हैं जिन्होंने 15 वर्षों में यह काम पूरा नहीं किया है। निवेश प्रक्रियाओं के संबंध में, वर्तमान में, एक परियोजना को 30 से अधिक मुहरों का अनुरोध करना पड़ता है। इससे उद्यमों की सेहत पर बुरा असर पड़ता है।

इस विचार को साझा करते हुए, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह ने टिप्पणी की कि, हालांकि, रियल एस्टेट बाजार की वर्तमान कठिनाइयाँ रियल एस्टेट बाजार में ही निहित हैं और रियल एस्टेट व्यवसायों को कई समस्याओं का सामना करना पड़ रहा है। स्टेट बैंक और निर्माण मंत्रालय की कार्यात्मक इकाइयों के आँकड़े बताते हैं कि 25 मिलियन VND/m2 से कम कीमत वाले अपार्टमेंट बहुत कम हैं, लगभग न के बराबर। वर्तमान में, बाजार आपूर्ति और मांग के बीच भारी असंतुलन की स्थिति में है, मुख्य आपूर्ति उच्च-स्तरीय और मध्यम-स्तरीय खंडों में है। निम्न-आय वर्ग के लोगों की सेवा करने वाला निम्न-स्तरीय खंड अभी भी सीमित है।

प्रधानमंत्री के आधिकारिक प्रेषण 993/CD-Ttg के कार्यान्वयन हेतु हाल ही में आयोजित ऑनलाइन सम्मेलन में, स्टेट बैंक के उप-गवर्नर, श्री दाओ मिन्ह तू ने कहा कि हाल ही में, आवास की कीमतों में बहुत धीमी गति से कमी आई है, यहाँ तक कि वृद्धि भी हुई है, जबकि ऋण ब्याज दरों में कमी आई है। आवास की कीमतों के "खेल" में रियल एस्टेट व्यवसायों को एकजुट होने की आवश्यकता है। वर्तमान में, आवास की कीमतें बहुत अधिक हैं, व्यवसायों को बाजार की क्रय शक्ति की समस्या को हल करने में सक्षम होने पर विचार करना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी के आंकड़ों का हवाला देते हुए, 2020 से अब तक, उच्च-स्तरीय आवास हमेशा बाजार में 70-80% उत्पादों के भारी अनुपात के लिए जिम्मेदार रहे हैं, बाकी मध्य-श्रेणी का खंड है। पिछले 3 वर्षों में, शहर में अब 25 मिलियन VND प्रति वर्ग मीटर से कम कीमत वाले किफायती आवास नहीं हैं, जबकि 2017 में इस खंड का 44% से अधिक हिस्सा था। इस बीच, 2017 से आवास की कीमतों में वृद्धि जारी रही है, जो निम्न-मध्यम आय वाले लोगों की वित्तीय क्षमता को पार कर गई है। हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने टिप्पणी की कि यदि निम्न-मध्यम आय वाले लोग प्रति वर्ष 100 मिलियन VND बचाते हैं, तो 2-3 बिलियन VND की कीमत वाला एक किफायती अपार्टमेंट खरीदने में लगभग 25 साल लगेंगे। सामाजिक आवास के मामले में, यदि नीति में बदलाव नहीं किया जाता है, तो व्यक्तिगत आयकर स्तर 1 (प्रति वर्ष 60 मिलियन VND के तहत विनियमित) का भुगतान करने वाले लोग इसे नहीं खरीद पाएंगे, जबकि किफायती वाणिज्यिक आवास उनकी पहुंच से बाहर है।

स्टेट बैंक की गवर्नर गुयेन थी होंग ने कहा कि रियल एस्टेट निवेश की मांग को फिर से बढ़ाने के लिए परियोजना पारदर्शिता और मूल्य निर्धारण महत्वपूर्ण मुद्दे हैं। उद्यमों और निगमों को भी संकल्प संख्या 33 में सरकार के निर्देशों का पालन करना होगा, जिसमें बेहतर कॉर्पोरेट प्रशासन, संतुलित लाभ लक्ष्य, उत्पाद संरचना और मूल्य कटौती पर विचार आदि शामिल हैं। तभी, मंत्रालयों, शाखाओं और स्थानीय निकायों के समाधानों के साथ, इस बाजार की निवेश मांग को बढ़ावा मिलेगा।

हाल के दिनों में दर्ज सकारात्मक संकेतों की एक श्रृंखला के साथ, कई विशेषज्ञों का मानना ​​​​है कि अचल संपत्ति बाजार नीचे से गुजर चुका है और एक नए चक्र में प्रवेश करना शुरू कर दिया है, इसके बाद ब्रोकरेज कंपनियों, रियल एस्टेट एजेंटों के मानव संसाधनों की आवश्यकता है... अचल संपत्ति बाजार 2023 की तीसरी तिमाही से लेनदेन में तेज वृद्धि के साथ जीवंत होना शुरू हो गया है, ग्राहक सक्रिय रूप से परियोजनाओं की बिक्री की घटनाओं के दौरान बाजार में लौट रहे हैं। वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) की हालिया रिपोर्ट के अनुसार, पहला संकेत है कि बाजार एक नए चरण में प्रवेश कर रहा है, तरलता में वृद्धि हुई है। विशेष रूप से, 2023 की दूसरी तिमाही में, बाजार ने 3,700 लेनदेन दर्ज किए, पहली तिमाही में 2,700 की तुलना में 37% की वृद्धि। तीसरी तिमाही तक, बाजार ने लगभग 6,000 लेनदेन दर्ज किए, जो 2023 की दूसरी तिमाही की तुलना में 1.5 गुना अधिक है।

वीएआरएस के अनुसार, हाल ही में देश भर में शुरू की गई नई परियोजनाओं ने कई निवेशकों का ध्यान आकर्षित किया है। संभावित क्षेत्रों में कुछ परियोजनाओं की बुकिंग में अचानक वृद्धि दर्ज की गई है। कई लोगों ने 5 अरब वियतनामी डोंग (VND) से अधिक मूल्य के टाउनहाउस, विला और वाणिज्यिक अचल संपत्ति उत्पादों के लिए "भुगतान" भी किया है।

वास्तव में, निवेशकों के विश्वास में मजबूती, कम ब्याज दरों और बाजार में अधिक उपयुक्त आपूर्ति स्रोतों की बदौलत, 2023 की चौथी तिमाही में रियल एस्टेट बाजार पिछली तीन तिमाहियों की तुलना में स्पष्ट रूप से बेहतर व्यापारिक परिणामों के साथ उबर जाएगा। पिछले कुछ महीनों में रियल एस्टेट बाजार में स्पष्ट सुधार के कारण, इस क्षेत्र से संबंधित नौकरी बाजार भी फिर से सक्रिय हो गया है। रियल एस्टेट बाजार की वृद्धि ब्याज दर कारक से भी आती है। वर्तमान में, बैंकों में बचत ब्याज दरें तेजी से गिर रही हैं, कुछ स्थानों पर केवल 3-5%/वर्ष। यह संचित धन वाले लोगों को रियल एस्टेट जैसे अधिक आकर्षक निवेश चैनल में जाने के लिए प्रेरित करता है, जबकि वास्तव में, पहले वर्ष में औसतन रियल एस्टेट खरीदने के लिए तरजीही ऋण ब्याज दर लगभग 7-9%/वर्ष में उतार-चढ़ाव कर रही है।

कई विशेषज्ञों का अनुमान है कि रियल एस्टेट में और अधिक स्पष्ट सुधार का समय 2024 की दूसरी तिमाही के बाद है। जब बैंक ब्याज दरें कम होंगी, तो इसका बाज़ार पर स्पष्ट प्रभाव पड़ेगा। अब से 2024 की शुरुआत तक, परिचालन ब्याज दरों को कम करना मुश्किल होगा। इसका कारण मुद्रास्फीति नहीं, बल्कि मूल समस्या विनिमय दर का दबाव है। यदि विनिमय दर बहुत अधिक बढ़ जाती है, तो न केवल नकदी प्रवाह, बल्कि व्यवसाय भी बहुत मुश्किल हो जाएगा। हमें अभी भी VND के अवमूल्यन के स्तर को स्वीकार करना होगा, लेकिन यह बहुत अधिक नहीं हो सकता।

बाजार की विकास क्षमता का आकलन करते हुए, HoREA ने कहा कि 2024 की दूसरी छमाही से सुधार के संकेत स्पष्ट दिखाई देंगे। क्योंकि राज्य एजेंसियां ​​आवास कानून, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून आदि जैसे संशोधनों के मसौदे के माध्यम से सबसे बड़े कानूनी मुद्दों और बाधाओं का समाधान कर रही हैं। निवेशकों द्वारा पुनर्गठन, उत्पादों के पुनर्गठन और आवास की कीमतों में कमी के साथ-साथ सैकड़ों परियोजनाओं का भी समाधान किया जा रहा है, जिससे बाजार में सुधार की संभावनाएँ बढ़ेंगी। हालाँकि रियल एस्टेट बाजार अभी भी काफी कठिन है, फिर भी निम्नलिखित प्रेरक शक्तियों से सुरक्षित, स्वस्थ और सतत विकास की दिशा में सुधार और निरंतर विकास की संभावना की दृढ़ता से पुष्टि करने का एक आधार अवश्य है: राष्ट्रीय सभा आवास पर मसौदा कानून (संशोधित), रियल एस्टेट व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित), ऋण संस्थानों पर मसौदा कानून (संशोधित), संपत्ति नीलामी पर मसौदा कानून (संशोधित) पर विचार कर रही है... जो, यदि लागू हो जाते हैं, तो वास्तविकता के करीब समन्वय, एकता और व्यवहार्यता सुनिश्चित करेंगे। इसके अलावा, आवास की वास्तविक मांग अभी भी बहुत अधिक है, विशेष रूप से किफायती आवास, सामाजिक आवास...

मेरा मानना ​​है कि नए बाजार चक्र में बहुत भिन्न कारक होंगे, क्योंकि वर्तमान प्रवृत्ति वास्तविक मूल्यों को विकसित करने, ग्राहकों की वास्तविक जरूरतों को पूरा करने, बाजार की रिकवरी में महत्वपूर्ण योगदान देने पर केंद्रित है।

हालाँकि, जैसा कि आर्थिक विशेषज्ञ वो त्रि थान ने टिप्पणी की, सरकार के पास समाधान हैं, जिनमें निर्माण मंत्रालय द्वारा आदेशों और परिपत्रों की कुछ सामग्री में संशोधन शामिल है। बैंकों को "पैसा लगाने" में सक्षम बनाने के लिए कानून स्पष्ट होना चाहिए। रियल एस्टेट बाजार में सुधार के कई आधार हैं, लेकिन यह कई जोखिमों और चुनौतियों का भी सामना कर रहा है। इस वर्ष के अंत से लेकर 2024 के बाद के महीनों तक, बाजार को सरकार, मंत्रालयों और शाखाओं के तंत्रों और नीतियों से "समर्थन" की आवश्यकता बनी रहेगी, जिससे सुधार प्रक्रिया के लिए सकारात्मक गति पैदा हो।

वियतनाम की कम्युनिस्ट पार्टी

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