शुरुआती कीमतें बहुत कम हैं, जिससे भूमि नीलामी में "मुनाफाखोरी" के अवसर पैदा हो रहे हैं।

Batdongsan.com.vn की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2024 के पहले 6 महीनों में रियल एस्टेट बाजार में तेजी दर्ज की गई, जब रियल एस्टेट ने निवेश उपज के मामले में सोने और स्टॉक दोनों को पीछे छोड़ते हुए पहला स्थान हासिल किया।

बाजार प्रभाव ने उपनगरीय क्षेत्रों की ओर जाने की निरंतर प्रवृत्ति दर्ज की, जिसमें भूमि भूखंड धीरे-धीरे खरीदारों के लिए एक आकर्षक खंड बन गए।

भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून, जिन्हें 1 अगस्त से ही लागू कर दिया गया था, से रियल एस्टेट बाजार को सकारात्मक समायोजन के साथ फलने-फूलने में मदद मिलने की उम्मीद है।

हालांकि, वास्तविकता यह है कि नए कानून के लागू होने के शुरुआती दिनों में ही रियल एस्टेट बाजार में अचानक से आग लग गई थी, जब कुछ उपनगरीय भूमि नीलामी में कीमतों में अचानक वृद्धि हो गई थी।

कुछ मिलियन VND/m2 की शुरुआती कीमत से, हनोई के उपनगरीय क्षेत्र में भूमि की नीलामी सैकड़ों मिलियन VND/m2 तक की कीमत पर की जा रही है, हालांकि कई लोग इसे बुनियादी ढांचे, यातायात और धीमी लाभ क्षमता के मामले में उत्कृष्ट नहीं मानते हैं।

शुरुआती कीमत स्रोत है?

इस मुद्दे पर जानकारी देते हुए, वकील डांग वान कुओंग - चिन्ह फाप लॉ ऑफिस, हनोई बार एसोसिएशन ने कहा कि सोने की कीमतों में लगातार बदलाव, सुस्त शेयर बाजार, आपूर्ति श्रृंखला से प्रभावित व्यापारिक गतिविधियां और विश्व बाजार में उतार-चढ़ाव के कारण, नकदी प्रवाह के लिए सुरक्षित आश्रय के रूप में रियल एस्टेट अभी भी निवेशकों की पसंदीदा पसंद है।

श्री कुओंग के अनुसार, 1 अगस्त, 2024 से आंशिक रूप से प्रभावी होने वाले रियल एस्टेट से संबंधित कानूनों में यह प्रावधान है कि व्यक्तियों और व्यवसायों को भूमि खरीदने, भूखंडों को विभाजित करने या भूमि बेचने की अनुमति नहीं है; केवल राज्य को भूखंडों को विभाजित करने और नीलामी आयोजित करने की अनुमति है।

इससे आपूर्ति में कमी पैदा होती है, जिससे ग्राहकों और निवेशकों की मानसिकता प्रभावित होती है, जो हाल ही में हुई भूमि नीलामी पर अधिक ध्यान केन्द्रित करेंगे।

इसके अलावा, वकील ने कहा कि भूमि की ऊंची कीमतों का कारण नीलामी का यह सिद्धांत है कि जो भी सबसे अधिक कीमत चुकाएगा, वह बोली जीत जाएगा।

इस बीच, उपरोक्त भूखंडों की नीलामी ने हज़ारों लोगों का ध्यान आकर्षित किया, जिन्होंने पंजीकरण कराया और सीधे नीलामी में भाग लिया। श्री कुओंग ने विश्लेषण करते हुए कहा, "इससे साबित होता है कि बहुत से लोग इसमें रुचि रखते हैं, और इतने सारे लोगों के साथ, यह पूरी तरह संभव है कि कीमतें बढ़ जाएँ।"

इसके अलावा, वकील डांग वान कुओंग ने एक संभावित मामला भी उठाया कि "अब तक अधिकारी इस निष्कर्ष पर नहीं पहुंचे हैं" कि भूमि मूल्य मुद्रास्फीति की स्थिति कुछ व्यक्तियों या संगठनों द्वारा अचल संपत्ति बाजार में हेरफेर करने के उद्देश्य से है।

वकील डांग वान कुओंग - चिन फाप लॉ ऑफिस, हनोई बार एसोसिएशन।

वकील डांग वान कुओंग ने कहा कि उपरोक्त स्थिति के लिए आंशिक दोष नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य बहुत कम निर्धारित करने से आया।

पहले, नीलामी की शुरुआती कीमत सलाहकार परिषद द्वारा दी गई कीमत पर आधारित होती थी। हालाँकि, फरवरी 2024 में जारी डिक्री संख्या 12 के अनुसार, शुरुआती कीमत स्थानीय स्तर पर भूमि मूल्य सूची को गुणांक से गुणा करके निर्धारित की जाएगी।

"वर्तमान में, यह नए 2023 भूमि कानून दस्तावेजों को लागू करने की संक्रमण अवधि है, जो केवल आंशिक रूप से प्रभावी हुए हैं, जिनमें से अधिकांश 1 जनवरी, 2025 तक पूरी तरह से प्रभावी नहीं होंगे।

इस प्रकार, समस्या यह है कि भूमि मूल्य ढाँचे को समाप्त करने का नियम अभी तक लागू नहीं हुआ है, इसलिए पुरानी भूमि मूल्य तालिका पर नियम इस वर्ष के अंत तक लागू रहेंगे। इसलिए, गणना सूत्र अभी भी पुरानी भूमि मूल्य तालिका को गुणांक K से गुणा करके प्रारंभिक मूल्य प्राप्त करने पर आधारित है, जिसके कारण यह मूल्य कम है," वकील कुओंग ने कहा।

वकीलों का मानना ​​है कि ज़मीन की नीलामी की अचानक ऊँची कीमतें आंशिक रूप से इस तथ्य के कारण हैं कि शुरुआती नीलामी मूल्य बहुत कम रखा गया था। (फोटो: हू थांग)

हालांकि, श्री कुओंग ने इस बात पर भी जोर दिया कि सरकारी डिक्री के नियमों को जारी करना गलत नहीं था, लेकिन चौराहे के इस समय में, दस्तावेजों ने अभी तक समकालिक रूप से प्रभाव नहीं डाला था, जिससे यह कहानी सामने आई कि नई भूमि मूल्य सूची स्थापित नहीं की गई थी, इसलिए उपरोक्त स्थिति उत्पन्न हुई।

कम शुरुआती कीमत से, निवेशकों को केवल बहुत छोटी राशि जमा करने की आवश्यकता होगी, जिससे नीलामी में भाग लेने वाले कुछ संगठनों के लिए इस बिंदु का लाभ उठाने का जोखिम बना रहेगा, ताकि वे वांछित मूल्य को बढ़ा सकें, व्यक्तिगत लाभ उठा सकें और फिर जमा राशि को रद्द कर सकें।

इस बीच, एक खबर यह भी है कि संपत्ति नीलामी पर कानून 2025 की शुरुआत से पहले प्रभावी नहीं होगा, जिससे जमा रद्दीकरण के मामलों को गंभीरता से लिया जाएगा और नीलामी में भाग लेने पर 6 महीने से लेकर 5 साल तक प्रतिबंध लगा दिया जाएगा।

वर्तमान में, नीलामी प्रतिभागियों द्वारा अपनी जमा राशि छोड़ देने पर लागू नियम अभी भी अत्यधिक प्रशासनिक हैं, उनमें रोकथाम और गहनता से निपटने की क्षमता का अभाव है, इसलिए कई व्यक्तियों या संगठनों ने बाजार में व्यवधान उत्पन्न करने के लिए इस खामी का फायदा उठाया है।

बजट का सारा राजस्व भूमि नीलामी के माध्यम से एकत्र नहीं किया जाना चाहिए

रातोंरात भूमि नीलामी पर अपनी राय व्यक्त करते हुए, वकील वु नोक बैंग - गैलेक्सी लॉ फर्म के उप निदेशक, हनोई बार एसोसिएशन ने कहा कि हालांकि सार्वजनिक नहीं है, अंतिम मूल्य को अंतिम रूप देने के लिए रातोंरात दौर की कोई सीमा नहीं वाली नीलामी एक मिसाल हो सकती है और पहली बार नहीं।

नीलामी के इस स्वरूप का लाभ यह है कि इससे बजट में बड़ी मात्रा में तथा लगभग "अचानक" राजस्व प्राप्त होगा, क्योंकि प्रत्येक दौर में कीमत में आश्चर्यजनक वृद्धि होती है, तथा अंतिम कीमत राज्य को प्रत्येक नीलामी के माध्यम से सैकड़ों अरबों डाँग लाने में सक्षम बनाती है।

वकील वु नोक बैंग - गैलेक्सी लॉ फर्म, हनोई बार एसोसिएशन के उप निदेशक।

सकारात्मक पक्ष यह है कि इससे नीलामी के माध्यम से बजट को पूरा करने में मदद मिलेगी, जिससे यह सुनिश्चित होगा कि सभी कानूनी नियमों का पालन किया जाए।

हालांकि, इसके विपरीत, वकील वु न्गोक बांग ने कहा कि "जमीन को बहुत अधिक कीमत पर बेचे जाने के परिणाम, इससे होने वाले आर्थिक लाभ की तुलना में अधिक भयावह हैं।"

साथ ही, वकील ने यह भी पुष्टि की कि हाल ही में हुई गर्म नीलामी में भूमि नीलामी संगठनों ने कानून के प्रावधानों का पूरी तरह से पालन किया, लेकिन नीलामी प्रतिभागियों में कानून का सम्मान करने की भावना थी या नहीं, यह एक और कहानी है, हमें जांच एजेंसी के निष्कर्ष की प्रतीक्षा करने की आवश्यकता है।

"यदि नीलामी में भाग लेने वालों के पास निजी लाभ के लिए "ब्लू टीम, रेड टीम" की स्थिति है, तो बाज़ार में हेरफेर करने के उद्देश्य से नीलामी में भाग लेने के दीर्घकालिक परिणाम होंगे, जिससे उस क्षेत्र में ज़मीन की कीमतें रियल एस्टेट के "बुलबुले" में बदल जाएँगी। इस समस्या का समाधान अल्पावधि में एकत्रित बजट से होने वाले लाभों से कई गुना अधिक कठिन होगा," श्री बैंग ने विश्लेषण किया।

इसी विचार को साझा करते हुए, वकील डांग वान कुओंग ने कहा कि राज्य को भूमि नीलामी में सारी भूमि एकत्र करने की आवश्यकता नहीं है।

वकील ने कहा, "क्योंकि यदि कीमत अधिक होगी, तो राज्य को तत्काल थोड़ी अधिक धनराशि का लाभ मिलेगा, लेकिन फिर भूमि को छोड़ दिया जाएगा और सट्टेबाज कीमत बढ़ा देंगे, इसलिए भूमि का उपयोग नहीं किया जाएगा या उसका दोहन नहीं किया जाएगा, भले ही यह एक मूल्यवान संसाधन है, परिणाम बहुत अधिक गंभीर होंगे।"

भूमि की नीलामी अस्थायी रूप से स्थगित कर दी जानी चाहिए तथा भूमि की कीमतें बाजार मूल्य के करीब होनी चाहिए।

तदनुसार, नीलामी में भूमि बुखार के ऐसे मामलों को फिर से होने से रोकने के लिए, वकील डांग वान कुओंग ने कहा कि निरीक्षण करने के लिए भूमि नीलामी को अस्थायी रूप से निलंबित करना पूरी तरह से उचित है।

विशेष रूप से इस संदर्भ में कि कानून आपस में गुंथे हुए हैं, लेकिन अभी तक समकालिक नहीं हैं, "पूरी तरह से परिवर्तित नहीं हुए हैं", अभी भी कई खामियां हैं जिनका गलत इरादे वाले व्यक्ति या संगठन निजी लाभ के लिए फायदा उठा सकते हैं।

इसके अलावा, श्री कुओंग ने नीलामी में शुरुआती कीमतों की गणना करने की विधि की शीघ्र समीक्षा करने, बाजार मूल्य के करीब भूमि मूल्य सूची को पूरा करने की प्रक्रिया में तेजी लाने की योजना का भी प्रस्ताव रखा।

वकीलों का सुझाव है कि भूमि की नीलामी अस्थायी रूप से स्थगित कर दी जानी चाहिए और भूमि की कीमतें बाजार मूल्य के करीब होनी चाहिए (फोटो: हू थांग)।

निवेशकों के लिए, वकील ने यह भी सुझाव दिया कि उन्हें स्पष्ट रूप से यह निर्धारित करना चाहिए कि पैसा कब लगाना है, पैसा कब निकालना है, तथा यह भी निर्धारित करना चाहिए कि उस क्षेत्र में बाजार में किस प्रकार वृद्धि होगी और किस प्रकार कमी होगी।

ऐसी स्थिति से बचें जहां आप बाजार मनोविज्ञान के अनुसार निवेश करने के लिए जल्दबाजी करते हैं और अंत में समय पर "बच" नहीं पाते हैं, यह कर्ज लेने जैसा होगा, नुकसान की संभावना बहुत अधिक है।

इसके अलावा, विशेषज्ञ ने कहा कि निवेशकों को उन क्षेत्रों से भी सावधान रहने की जरूरत है जहां अचल संपत्ति की कीमतें आसमान छू रही हैं, लेकिन कोई नया बुनियादी ढांचा, नीतियां या जनसंख्या में उतार-चढ़ाव नहीं है।

जो लोग अचल संपत्ति खरीदना चाहते हैं, उनके लिए श्री कुओंग सलाह देते हैं कि दीर्घकालिक निपटान के लिए सही अचल संपत्ति उत्पाद चुनने के लिए सही समय और स्थान का चयन करें।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/gia-khoi-diem-qua-thap-tao-co-hoi-truc-loi-trong-cac-phien-dau-gia-dat-204240828161143386.htm