हनोई ने उपविभाजन और भूमि विभाजन को कड़ा किया: क्या आवास की कीमतें बढ़ेंगी?

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हनोई पीपुल्स कमेटी के 27 सितंबर, 2024 के निर्णय 61/2024/QD-UBND के अनुसार, 7 अक्टूबर से हनोई भूमि विभाजन के लिए न्यूनतम आवासीय भूमि क्षेत्र पर नए नियम लागू करेगा।

तदनुसार, वार्डों और कस्बों में स्थित आवासीय भूमि को भूखंडों में विभाजित करने के लिए कम से कम 50 वर्ग मीटर क्षेत्रफल, 4 मीटर से अधिक लंबाई और यातायात मार्ग से सटी 4 मीटर या उससे अधिक चौड़ाई होनी चाहिए। मैदानी इलाकों में स्थित कम्यूनों के लिए, भूखंडों में विभाजन के लिए न्यूनतम क्षेत्रफल 80 वर्ग मीटर, मध्य प्रदेश में स्थित कम्यूनों के लिए 100 वर्ग मीटर और पर्वतीय क्षेत्रों में स्थित कम्यूनों के लिए न्यूनतम 150 वर्ग मीटर होना चाहिए।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के सदस्य श्री गुयेन द डीप ने टिप्पणी की कि दीर्घावधि में, यह एक अपरिहार्य प्रवृत्ति है जिसे कई देशों में एक साथ लागू किया जाएगा, जिसका उद्देश्य बाज़ार की पारदर्शिता में सुधार लाना है। उपविभाजन को कड़ा करने से केवल लोगों के छोटे समूह ही प्रभावित नहीं होंगे। क्योंकि न केवल हनोई में, बल्कि टाइप II और III शहरों में भी, भूमि बाज़ार में भाग लेने वाले निवेशकों की संख्या बहुत बड़ी है। चूँकि इस प्रकार की भूमि में अच्छी तरलता और उच्च माँग होती है, इसलिए कुछ निवेशक माल "जमा" कर लेते हैं और उसे ऊँची कीमतों पर बेच देते हैं।

हालांकि, लाभों के अलावा, विशेषज्ञों का मानना है कि इस नियमन से हनोई में अचल संपत्ति की आपूर्ति कम हो सकती है और अचल संपत्ति की कीमतें लगातार बढ़ सकती हैं। विशेष रूप से, नए नियमन के साथ, छोटे, किफायती अपार्टमेंट की आपूर्ति सीमित हो जाएगी, जिससे आवास की कीमतें बढ़ेंगी, जिससे कीमतों में कमी या वृद्धि करना मुश्किल हो जाएगा।

कई लोग चिंतित हैं कि नए नियमों के बाद ज़मीन की कीमतें बढ़ जाएँगी। (चित्रण: चाऊ आन्ह)

इसी विचार को साझा करते हुए, दक्षिणी क्षेत्र में प्रॉपर्टीगुरु वियतनाम के निदेशक, श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने कहा कि भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री को कड़ा करने से रियल एस्टेट खरीदारों के अधिकारों की सुरक्षा सुनिश्चित करने में मदद मिलती है और साथ ही रियल एस्टेट बाजार की पारदर्शिता में सुधार होता है, जिससे भविष्य में सतत विकास के कदमों को गति मिलती है। हालाँकि, श्री तुआन ने यह भी कहा कि नए नियमन से भूमि बाजार की आपूर्ति और बिक्री मूल्य, दोनों प्रभावित हो सकते हैं।

वर्तमान में, बिक्री के लिए ज़मीन की 90% से ज़्यादा आपूर्ति ऐसे उत्पादों से बनी है जिन्हें लोग अलग-अलग भूखंडों में बाँटकर, फिर बेचने के लिए परियोजनाएँ स्थापित करते हैं। इसलिए, नए नियमों के अनुसार सख्ती से अनियंत्रित विभाजन की स्थिति कम हो सकती है, लेकिन बाज़ार में आपूर्ति भी "सिकुड़" जाएगी, जिससे बिक्री मूल्य बढ़ जाएगा।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह के अनुसार, ज़मीन की माँग हमेशा बहुत ज़्यादा रहती है जबकि बाज़ार में आधिकारिक परियोजनाओं से आपूर्ति कम होती है। इसलिए, ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री को कड़ा करने का यह नियम, हालाँकि ज़रूरी है, अगले साल ज़मीन बाज़ार में भारी उतार-चढ़ाव लाएगा क्योंकि आपूर्ति कम हो जाएगी और कीमतें बढ़ सकती हैं।

न केवल कीमतों में वृद्धि, बल्कि हनोई के नए उपविभाजन नियम भी खरीदारों को हनोई में घर खरीदने के लिए बहुत अधिक पैसा खर्च करने के लिए मजबूर करते हैं। उदाहरण के लिए, 30 वर्ग मीटर के घर के लिए, जिसकी कीमत 150 मिलियन VND/वर्ग मीटर है, खरीदार को 4.5 बिलियन VND की आवश्यकता होगी। लेकिन अगर न्यूनतम भूमि का टुकड़ा 50 वर्ग मीटर है, और उसी कीमत पर, लोगों को इसे खरीदने के लिए 7.5 बिलियन VND की आवश्यकता होगी।

ईज़ी प्रॉपर्टी के सीईओ, श्री फाम डुक तोआन ने यह भी कहा कि 30-40 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले भूखंड कई लोगों के लिए एक लोकप्रिय खंड हैं क्योंकि वे सस्ती हैं और उपयोग योग्य क्षेत्र को बढ़ाने के लिए कई मंजिलों के साथ बनाए जा सकते हैं। हाल ही में, कई निवेशकों ने 90-120 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले भूखंडों को खरीदने में निवेश किया है और फिर उन्हें बेचने के लिए कई छोटे भूखंडों में विभाजित किया है, जिससे बड़ा मुनाफा कमाया जा रहा है। जब भूखंडों को विभाजित करने के लिए न्यूनतम क्षेत्र बढ़ाया जाता है, तो उन्हें भूमि का एक बड़ा भूखंड खरीदने के लिए बहुत प्रयास और पूंजी खर्च करनी होगी, जिससे विभाजित होने और विभाजित होने के बाद भूमि के भूखंडों की कीमतें अधिक हो जाएंगी।

" यह विनियमन अल्पावधि में भूमि व्यापार गतिविधियों को कम कर सकता है, बाजार में आपूर्ति को सीमित कर सकता है, और मौजूदा उपविभाजित भूमि की कीमत को बढ़ा सकता है। इसके अलावा, यह आवास और भूमि की आवश्यकता वाले लोगों पर भी भारी दबाव पैदा कर सकता है, विशेष रूप से हनोई में अचल संपत्ति की कीमतों के संदर्भ में, जो तेजी से बढ़ी हैं और हाल के दिनों में उच्च बनी हुई हैं ," श्री टोआन ने भविष्यवाणी की।

चाउ आन्ह

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