रियल एस्टेट में विलय और अधिग्रहण को किस दिशा में आगे बढ़ना चाहिए?

टीपीओ - ​​आज रियल एस्टेट विलय और अधिग्रहण परियोजनाओं में बाजार की कमी न तो पूरी तरह से भूमि भंडार की है और न ही पूरी तरह से नकदी प्रवाह की। निवेशक तभी वास्तव में दीर्घकालिक निवेश के लिए तैयार होते हैं जब वे अपने अधिकारों, दायित्वों और इस बात को स्पष्ट रूप से समझ लेते हैं कि क्या ये अधिकार कई वर्षों बाद भी सुरक्षित रहेंगे।

अतिव्यापी विनियम

वियतनाम में अचल संपत्ति परियोजनाओं में हस्तांतरण, पूंजी योगदान और निवेश से संबंधित वित्तीय गतिविधियों में कानूनों पर आयोजित सेमिनार में बोलते हुए, वियतनाम में निवेश गतिविधियों के लिए कानूनी नीतियों पर अनुसंधान और परामर्श संघ के अध्यक्ष श्री ट्रान सोन वू ने कहा कि महत्वपूर्ण उतार-चढ़ाव की अवधि के बाद अचल संपत्ति बाजार को मजबूत पुनर्गठन की आवश्यकता का सामना करना पड़ रहा है।

श्री ट्रान सोन वू ने संगोष्ठी में भाषण दिया।

श्री वू के अनुसार, परियोजना हस्तांतरण, पूंजी योगदान और धन जुटाने की गतिविधियों से संबंधित कानूनी ढांचे को बेहतर बनाने से न केवल व्यवसायों को कठिनाइयों से उबरने में मदद मिलेगी, बल्कि यह अधिक पारदर्शी, सुरक्षित और टिकाऊ निवेश वातावरण बनाने में भी योगदान देगा।

श्री वू ने कहा, "बाजार को राज्य, व्यवसायों और निवेशकों के वैध अधिकारों को सुनिश्चित करने के लिए एक स्पष्ट और सुसंगत कानूनी ढांचे की आवश्यकता है, साथ ही विकास के नए चरण में भूमि संसाधन उपयोग की दक्षता में सुधार करने की भी आवश्यकता है।"

इस बीच, राष्ट्रीय सभा की वित्त और बजट समिति के पूर्व उपाध्यक्ष श्री बुई डांग डुंग ने आकलन किया कि नए नियमों ने परियोजना हस्तांतरण में पारदर्शिता बढ़ाने, बाजार पुनर्गठन के लिए एक कानूनी आधार बनाने और घरेलू और अंतरराष्ट्रीय निवेश पूंजी को आकर्षित करने में योगदान दिया है।

हालांकि, श्री डंग ने यह भी बताया कि भूमि कानून, निवेश कानून, आवास कानून और अचल संपत्ति व्यापार कानून के बीच परस्पर विरोधी नियम एक बड़ी बाधा बने हुए हैं। कई परियोजनाएं, यहां तक ​​कि हस्तांतरण या पुनर्गठन की आवश्यकता वाली परियोजनाएं भी, सक्षम अधिकारियों द्वारा कानून के प्रयोग में अंतर के कारण लंबी प्रक्रिया प्रक्रिया का सामना करती हैं।

इसलिए, श्री डंग ने एक ऐसी व्यवस्था का अध्ययन करने का प्रस्ताव रखा जिससे ऋण संस्थान गारंटर के रूप में कार्य कर सकें या एस्क्रो खाते स्थापित कर सकें। इसके अनुसार, खरीदार से प्राप्त धनराशि को विक्रेता की ओर से राज्य को भूमि कर भुगतान के लिए सीधे काटा जा सकता है। यह समाधान पिछले निवेशक द्वारा कर भुगतान न कर पाने के कारण रुके हुए प्रोजेक्टों को आगे बढ़ाने में सहायक होगा, साथ ही यह सुनिश्चित करेगा कि राज्य सही और पूर्ण रूप से करों की वसूली करे।

साथ ही, रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) और प्राइवेट इक्विटी फंडों के विकास के लिए कानूनी ढांचे को जल्द से जल्द अंतिम रूप देना आवश्यक है। ये फंड एक मजबूत वित्तीय आधार प्रदान करेंगे और इक्विटी हस्तांतरण के माध्यम से खंडित परियोजनाओं को समेकित करने के लिए पेशेवर खरीदारों के रूप में कार्य करेंगे, जिससे बैंक ऋण पर अत्यधिक निर्भरता कम होगी।

डोंग नाई में एक परियोजना का निर्माण कार्य विलय और अधिग्रहण के माध्यम से अधिग्रहित भूमि पर अभी शुरू हुआ है।

"हस्तांतरण के बाद की प्रशासनिक प्रक्रियाओं को सरल बनाने की आवश्यकता है। निवेश प्रमाण पत्र और भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र पर निवेशक को बदलने की प्रक्रिया को एक ही स्थान पर पूरी होने वाली व्यवस्था के माध्यम से लागू किया जाना चाहिए, जिससे प्रतीक्षा समय कम हो सके और परियोजना के पुनर्निर्माण में पूंजी का प्रवाह शीघ्र हो सके," श्री डंग ने कहा।

काय करते?

इसी प्रकार, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने कहा कि वर्तमान में पूरी राजनीतिक व्यवस्था परियोजनाओं में आने वाली बाधाओं को दूर करने के लिए दृढ़ संकल्पित है। हालांकि, स्वामित्व को पूर्ण या आंशिक रूप से हस्तांतरित करने की इच्छुक परियोजनाओं के लिए वित्तीय दायित्वों को पूरा करने का नियम व्यवसायों के लिए कठिनाइयाँ पैदा कर रहा है।

साफ-सुथरी जमीन हासिल करने के लिए व्यवसायों को भारी पूंजी निवेश करनी पड़ती है। परियोजना शुरू होने तक कई निवेशकों के पास पैसा खत्म हो जाता है क्योंकि कानून के अनुसार ऋण प्राप्त करने के लिए परियोजनाओं के पास भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र होना अनिवार्य है। इसलिए, कई निवेशकों को अपनी परियोजनाएं समय से पहले ही बेचनी पड़ती हैं।

हालांकि, जब परियोजना हस्तांतरण में कठिनाइयाँ आती हैं, तो व्यवसाय कंपनी के शेयरों को हस्तांतरित करके नियमों को दरकिनार कर देते हैं। इस स्थिति में, व्यवसाय का मूल स्वरूप बदल जाता है, और नया मालिक ही परियोजना का वास्तविक खरीदार बन जाता है। यह कानूनी दांव-पेच अपने आप में गलत नहीं है क्योंकि कानून कंपनी के शेयरों के हस्तांतरण पर रोक नहीं लगाता, लेकिन इससे आगे चलकर कुछ जोखिम जरूर पैदा होते हैं।

टीएटी लॉ फर्म के अध्यक्ष, वकील ट्रूंग एन तू के अनुसार, रियल एस्टेट विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) अब केवल परिसंपत्तियों के हस्तांतरण तक सीमित नहीं रह गए हैं, बल्कि कई मामलों में ये परियोजना के संपूर्ण कानूनी ढांचे के हस्तांतरण से संबंधित हो गए हैं। यही कारण है कि पूंजी प्रवाह के लिए कानूनी पहलू पहला निर्णायक कारक बन रहे हैं।

किसी परियोजना के पूरे या आंशिक स्वामित्व को हस्तांतरित करने से पहले व्यवसायों को अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने की आवश्यकता वाला नियम उनके लिए मुश्किलें पैदा कर रहा है।

वकील तू ने कहा, "पहले, ऋण संस्थान मुख्य रूप से गिरवी रखी गई संपत्ति के मूल्य में रुचि रखते थे, लेकिन अब वे यह जानना चाहते हैं कि भूमि उपयोग के अधिकार कैसे प्राप्त किए गए, वित्तीय दायित्वों को किस हद तक पूरा किया गया है, क्या परियोजना में सार्वजनिक संपत्ति शामिल है, और क्या कानूनी वातावरण में बदलाव की स्थिति में वे संपत्ति अधिकार स्थिरता बनाए रखने में सक्षम हैं।"

इसलिए, विलय और अधिग्रहण की प्रक्रिया के दौरान, कानूनी जोखिम सीधे तौर पर लेनदेन मूल्य में परिलक्षित होने लगते हैं। जटिल कानूनी इतिहास वाली परियोजना पर अधिक छूट लागू होगी। जिन परियोजनाओं ने अभी तक अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं किया है, उन्हें वित्तपोषण प्राप्त करने में अधिक समय लगेगा। अस्पष्ट कानूनी इतिहास वाली परियोजनाओं की जांच प्रक्रिया अधिक कठोर और लंबी होगी।

श्री तू के अनुसार, बाजार में वर्तमान में जिस चीज की कमी है, वह जरूरी नहीं कि जमीन या नकदी प्रवाह हो। निवेशक तभी वास्तव में दीर्घकालिक निवेश के लिए तैयार होते हैं जब वे अपने अधिकारों, अपने दायित्वों और इस बात को स्पष्ट रूप से समझ लेते हैं कि क्या ये अधिकार कई वर्षों बाद भी सुरक्षित रहेंगे।

"यही कारण है कि रियल एस्टेट विलय और अधिग्रहण बाजार में सबसे बड़ी कहानी अब अधिक जमीन हासिल करने की होड़ के बारे में नहीं है, बल्कि अधिक पारदर्शी, स्थिर और विश्वसनीय संपत्ति अधिकारों के निर्माण के बारे में है। वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में आज यही सबसे बड़ा बदलाव हो रहा है," वकील तू ने कहा।

स्रोत: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo