भूमि की कीमतों और भूमि नीलामी में पारदर्शिता

हनोई में, न केवल आंतरिक शहर में अपार्टमेंट और ज़मीन की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, बल्कि उपनगरीय ज़मीन के लेन-देन में भी तेज़ी आ रही है। फोटो: क्वांग विन्ह।

उल्लेखनीय रूप से, हनोई पीपुल्स कमेटी द्वारा जिला स्तरीय पीपुल्स कमेटियों को दिए गए प्राधिकार में, भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि आवंटित करने या परिवारों और व्यक्तियों को भूमि पट्टे पर देने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य पर निर्णय शामिल है; भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य पर निर्णय, जब राज्य भूमि आवंटित करता है या भूमि पट्टे पर देता है, उन मामलों में जहां भूमि भूखंड या भूमि क्षेत्र को विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार तकनीकी बुनियादी ढांचे में निवेश किया गया है।

ट्रेडिंग सक्रिय है लेकिन गर्म नहीं है

हनोई जन समिति के अनुसार, ज़िला-स्तरीय जन समितियाँ विशिष्ट भूमि मूल्यांकन परिषद और अन्य संबंधित सामग्री (यदि कोई हो) को पूरा करने के लिए ज़िम्मेदार हैं, और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग (TNMT), वित्त-योजना और संबंधित विभागों व कार्यालयों को कार्यान्वयन की व्यवस्था करने का निर्देश देंगी। 10 दिसंबर, 2024 से पहले, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, विभागों, शाखाओं और ज़िला-स्तरीय जन समितियों के साथ मिलकर परिणामों का सारांश और मूल्यांकन करेगा, और आगामी अवधि में कार्यान्वयन के आधार के रूप में निरंतर प्राधिकरण पर विचार करने के लिए नगर जन समिति को रिपोर्ट करेगा।

हनोई के लिए, ज़मीन हमेशा एक ज्वलंत मुद्दा रहा है। न केवल अपार्टमेंट की कीमतें, बल्कि भीतरी शहर में ज़मीन की कीमतें भी लगातार बढ़ रही हैं, बल्कि उपनगरीय ज़मीन के लेन-देन भी काफ़ी सक्रिय हैं। अप्रैल 2024 से, डोंग आन्ह, होई डुक, उंग होआ, फु ज़ुयेन जैसे ज़िलों से लेकर बा वी के सुदूर इलाकों तक, घरों और व्यक्तियों के लिए ज़मीन की नीलामी में भी काफ़ी हलचल रही है।

होई डुक जिले में, जिला भूमि निधि विकास केंद्र ने 2,441.8 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले 23 भूखंडों की सफलतापूर्वक नीलामी की (18 मार्च को आयोजित); बजट में 179.2 अरब वीएनडी (VND) एकत्रित हुए। अप्रैल में, केंद्र ने 3,366.7 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले 34 भूखंडों के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी की घोषणा जारी रखी; बजट के लिए 200 अरब वीएनडी (VND) एकत्रित होने की उम्मीद है।

इसी तरह, डोंग आन्ह जिले में, फरवरी और मार्च में, 2,872.2 वर्ग मीटर के कुल क्षेत्र के साथ भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी सफलतापूर्वक आयोजित की गई थी; बजट राजस्व 143 बिलियन वीएनडी से अधिक था, जो लगभग 69 बिलियन वीएनडी से अधिक था।

बा वी हनोई का एक दूरस्थ जिला है, जिसने 37 भूखंडों (डोंग बैंग गांव, डोंग थाई कम्यून) की भी सफलतापूर्वक नीलामी की है; जिससे बजट 99 बिलियन VND से अधिक प्राप्त हुआ है।

होई डुक जिला भूमि निधि केंद्र के निदेशक श्री गुयेन हुई होआंग के अनुसार, भूमि लेनदेन और कीमतों में तेज़ी से वृद्धि का कारण यह है कि शहर और स्थानीय प्रशासन कई प्रमुख परिवहन अवसंरचना परियोजनाओं के कार्यान्वयन में तेज़ी ला रहे हैं; जिनमें रिंग रोड 4 - कैपिटल रीजन और रिंग रोड 3.5 शामिल हैं। आंतरिक शहर से संपर्क अब ज़्यादा सुविधाजनक है।

हालाँकि, मई 2025 तक, उपनगरीय ज़िलों में ज़मीन की नीलामी असामान्य नहीं रही। उदाहरण के लिए, होई डुक ज़िले में, कुछ केंद्रीय ज़िलों की तुलना में, शुरुआती कीमत 6 करोड़ VND/m2 से ज़्यादा थी, जबकि आंतरिक शहर में आमतौर पर यह 1 करोड़ VND/m2 से ज़्यादा होती है। एक ज़मीन के टुकड़े की शुरुआती कीमत 4.28 करोड़ VND/m2 थी, लेकिन नीलामी विजेता ने कीमत में सिर्फ़ एक कदम की बढ़ोतरी करके इसे 4.29 करोड़ VND/m2 कर दिया; यह साबित करता है कि ज़मीन की नीलामी अनुकूल तो थी, लेकिन "तेज़" नहीं थी; पिछली ज़मीन की नीलामी की तुलना में, जब शुरुआती कीमत की तुलना में कीमतें 2-3 गुना बढ़ जाती थीं, इस बार कीमतों में कोई असामान्य वृद्धि, अटकलें या मुद्रास्फीति नहीं देखी गई।

नीलामी के बाद, जमा रद्दीकरण और भुगतान न करने की दर अधिक है। विशेष रूप से, 2022 और 2023 में, उपनगरीय भूमि की 70% तक नीलामियों में कोई प्रतिभागी नहीं था या प्रतिभागियों की संख्या नीलामी शुरू करने के लिए योग्य नहीं थी।

ज़मीन की नीलामी के बारे में, ज़्यादातर लोग स्पष्ट नहीं हैं। उदाहरण के लिए, मी लिन्ह ज़िले में, 30 दिसंबर, 2023 की दोपहर को हुई नीलामी में, एक व्यक्ति ने 102 वर्ग मीटर ज़मीन के एक टुकड़े के लिए 4.28 अरब VND/m2 का भुगतान किया; जबकि शुरुआती कीमत 3 करोड़ VND/m2 थी और वह नीलामी विजेता बन गया। हालाँकि, बाद में, नीलामी विजेता के अनुरोध पर, मी लिन्ह ज़िला परिणाम रद्द करने और 60 करोड़ VND से ज़्यादा की जमा राशि वापस करने पर सहमत हो गया।

इस व्यक्ति ने बताया कि वह पहली बार ज़मीन के उपयोग के अधिकार की नीलामी में गया था, इसलिए वह घबराया हुआ था और जल्दबाज़ी में था, इसलिए उसने गलत संख्या लिख ​​दी। इस व्यक्ति ने कहा, "मैंने ज़मीन के पूरे प्लॉट के लिए 4.28 अरब से ज़्यादा VND की गणना की, यह नहीं सोचा था कि नीलामी के नियम प्रति वर्ग मीटर की गणना करते हैं, इसलिए मुझसे गलती हो गई।"

उपरोक्त मामले को भूमि उपयोग अधिकार नीलामी में भाग लेने के लिए एक सबक के रूप में भी देखा जाना चाहिए, विशेषकर तब जब हनोई पीपुल्स कमेटी ने जिला स्तरीय पीपुल्स कमेटी को भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य तय करने के लिए अधिकृत किया है।

दिसंबर 2023 में थान ओई जिले (हनोई) में भूमि नीलामी में भाग लेने वाली इकाइयों के वोटों की गिनती। स्रोत: एचएनएम।

हनोई भूमि उपयोग अधिकारों की कई नीलामी आयोजित करेगा।

कई लोगों का मानना ​​है कि हनोई जन समिति द्वारा ज़िला-स्तरीय जन समितियों को भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी की शुरुआती कीमत तय करने का अधिकार देने से रियल एस्टेट बाज़ार और भी जीवंत और स्वस्थ हो जाएगा। इसकी शुरुआत अगले जून से मानी जा सकती है। खासकर तब जब नीलाम की जाने वाली ज़मीन की योजना बनाई जा चुकी हो, समकालिक तकनीकी और सामाजिक बुनियादी ढाँचे में निवेश किया जा चुका हो, मुख्य यातायात मार्गों से जुड़ा हो और नए आधुनिक आवासीय क्षेत्रों के निर्माण की ज़रूरतों को पूरा किया जा रहा हो।

हनोई जन समिति के अनुसार, इस वर्ष, शहर को अनुमानित राज्य बजट राजस्व के रूप में 408,547 अरब वीएनडी आवंटित किया गया था; जिसमें से घरेलू राजस्व 378,530 अरब वीएनडी है। ज़िलों, कस्बों और शहरों के लिए निवेश के मुख्य स्रोत के रूप में भूमि राजस्व की पहचान करते हुए, हनोई जन समिति ने वित्त विभाग और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग से अनुरोध किया कि वे भूमि राजस्व से 30 ज़िलों, कस्बों और शहरों की बोली और नीलामी क्षमता से संबंधित आँकड़ों का संश्लेषण करने के लिए इकाइयों के साथ समन्वय और अध्यक्षता करें।

इन सकारात्मक कदमों के साथ, नीलामी वाली भूमि को 2024 में हनोई के भूमि बाजार में अग्रणी उत्पाद माना जाता है।

भूमि उपयोग के लिए नीलामी के पते बिल्कुल स्पष्ट हैं। इनमें से, चुओंग माई, डोंग आन्ह, मी लिन्ह ज़िलों और सोन ताई शहर में लगभग 180 भूखंडों को भूमि उपयोग अधिकारों के लिए नीलामी के लिए रखा गया था, जिसकी शुरुआती कीमत 33 मिलियन VND/m2 थी। मार्च 2024 में हुई नीलामी में, सबसे ज़्यादा जीतने वाली कीमत 56.1 मिलियन VND/m2 थी।

मी लिन्ह जिले में, 30 भूखंडों सहित: क्वान चो क्षेत्र (बोंग मैक गाँव, लिएन मैक कम्यून) की शुरुआती कीमत 19-22.5 मिलियन VND/m2 है। क्वांग मिन्ह शहर में, शुरुआती कीमत 26-27 मिलियन VND/m2 है।

डोंग आन्ह ज़िले में, भूमि उपयोग अधिकारों के लिए 72 भूखंडों की नीलामी भी की गई, जिनकी शुरुआती कीमत 23.5 से 24.5 मिलियन VND/m2 के बीच थी। कुछ जगहों पर, शुरुआती कीमत 28 से 33 मिलियन VND/m2 के बीच थी।

फुक थो जिले में भूमि उपयोग के अधिकार के लिए 14 भूखंडों की नीलामी की गई, जिनकी शुरुआती कीमत 17.2 मिलियन VND/m2 और 18.5 मिलियन VND/m2 थी...

नई नीतियों को जल्द ही लागू करें

लंबे समय से ज़मीन की कीमतें पूरे समाज का ध्यान आकर्षित करती रही हैं। सरकार और राष्ट्रीय सभा भी इस मुद्दे के काफ़ी क़रीब हैं।

24 मई, 2024 को, भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले मसौदा डिक्री पर रिपोर्ट सुनने और राय देने के लिए एक राष्ट्रीय ऑनलाइन बैठक की अध्यक्षता करते हुए, उप प्रधान मंत्री ट्रान होंग हा ने प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय से विकास प्रक्रिया के दौरान टिप्पणियों और योगदानों को गंभीरता से लेने, मसौदा डिक्री को तुरंत पूरा करने और 2024 भूमि कानून में नई और सफल नीतियों और दिशानिर्देशों को तुरंत व्यवहार में लाने का अनुरोध किया।

इससे पहले, 8 मई को, राज्य द्वारा भूमि पुनः प्राप्त करने पर मुआवजे, समर्थन और पुनर्वास को विनियमित करने वाले मसौदा डिक्री पर राय एकत्र करने के लिए 63 स्थानीय लोगों के साथ एक प्रत्यक्ष और ऑनलाइन सम्मेलन में; भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले मसौदा डिक्री; उप प्रधान मंत्री ट्रान होंग हा ने कहा कि प्रधान मंत्री ने मंत्रालयों और शाखाओं को निर्देश दिया है कि वे विस्तृत मार्गदर्शन दस्तावेज विकसित करें, जिससे राष्ट्रीय सभा के लिए 2024 भूमि कानून पर विचार करने और उसे 1 जुलाई, 2024 (पहले की तुलना में 5 महीने पहले, जो 1 जनवरी, 2025 था) को लागू करने की अनुमति देने के लिए पर्याप्त शर्तें सुनिश्चित हो सकें।

2024 का भूमि कानून कई नई और क्रांतिकारी नीतियों के साथ; विकास प्रक्रिया में लोगों को लाभ होगा, परियोजनाओं के क्रियान्वयन में सभी पक्षों के हितों का सामंजस्य होगा। भूमि की कीमतों पर नियमन निष्पक्षता, पारदर्शिता और राज्य, लोगों और व्यवसायों के लिए भूमि राजस्व के नियमन के सिद्धांतों को सुनिश्चित करता है, भूमि की कीमतों में "तेज उतार-चढ़ाव" को रोकता है और सामाजिक-आर्थिक विकास में निवेश परियोजनाओं के लिए इनपुट लागत को संतुलित करता है। मूल्यांकन कार्य करने वालों की सुरक्षा के लिए भूमि मूल्यांकन की नई पद्धति स्पष्ट, सरल और सुसंगत होनी चाहिए।

हनोई जन समिति द्वारा ज़िला-स्तरीय जन समितियों को ज़मीन की कीमतें और भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी की शुरुआती कीमतें तय करने का अधिकार दिए जाने की बात करें तो यह और भी स्पष्ट है कि इस काम को पारदर्शी तरीके से किया जाना चाहिए, लेकिन इस पर कड़ी निगरानी भी रखनी होगी। दरअसल, पिछले कुछ वर्षों में भूमि क्षेत्र में भ्रष्टाचार और आर्थिक अपराध व्यापक रूप से फैले हैं। इस क्षेत्र में शिकायतों का अनुपात भी सबसे ज़्यादा है, और इन्हें निपटाने में काफ़ी समय लगता है। समस्या की जटिलता के कारण, कई मामलों का पूरी तरह से समाधान करना मुश्किल होता है।

13 सितंबर, 2022 को, नेशनल असेंबली स्टैंडिंग कमेटी के विषयगत पर्यवेक्षण सत्र में याचिका समिति की रिपोर्ट "नागरिकों को प्राप्त करने और 1 जुलाई, 2016 से 1 जुलाई, 2021 तक शिकायतों और निंदाओं को संभालने पर कानून का कार्यान्वयन" से पता चला कि शिकायतें, निंदा, सिफारिशें और प्रतिबिंब मुख्य रूप से भूमि प्रबंधन के क्षेत्र और परियोजनाओं को लागू करते समय भूमि वसूली, मुआवजा, समर्थन, पुनर्वास और साइट निकासी के कार्यान्वयन से संबंधित थे (69.5% से अधिक के लिए लेखांकन)।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री ले बाओ लोंग के अनुसार, प्रांतीय जन समिति द्वारा लागू की गई भूमि मूल्य सूची का सरकारी विनियमन पहले से अलग है, जो भूमि मूल्य ढाँचे के अनुसार है और इसे सालाना अद्यतन किया जाता है। इस प्रकार, अधिकार और ज़िम्मेदारी स्थानीय निकायों को सौंप दी गई है, जिससे भूमि की कीमतें पहले की तुलना में प्रत्येक स्थानीय निकाय की वास्तविक स्थिति के अधिक निकट हो सकेंगी। विशिष्ट नियम भूमि मूल्यांकन को पारदर्शी, स्पष्ट और वास्तविकता के करीब बनाने में मदद करेंगे। श्री लोंग का अनुमान है कि नए कानून लागू होने के बाद रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ेंगी। तदनुसार, भूमि भूखंड सबसे अधिक प्रभावित होंगे। हालाँकि, यदि वृद्धि होती भी है, तो भी कीमतों में अनुचित रूप से अधिक वृद्धि नहीं होगी।

स्रोत: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html