भूमि की कीमतों और भूमि की नीलामी में पारदर्शिता।

हनोई में न केवल शहर के भीतरी इलाकों में अपार्टमेंट और जमीन की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, बल्कि उपनगरों में भी जमीन के सौदे तेजी से हो रहे हैं। फोटो: क्वांग विन्ह।

विशेष रूप से, हनोई जन समिति द्वारा जिला स्तरीय जन समितियों को दी गई अनुमतियों में भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि आवंटन या परिवारों और व्यक्तियों को भूमि पट्टे पर देने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य पर निर्णय लेना शामिल है; और उन मामलों में भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य पर निर्णय लेना शामिल है जब राज्य भूमि का आवंटन या पट्टा करता है, ऐसे मामलों में जहां भूमि पार्सल या क्षेत्र में विस्तृत निर्माण योजना के अनुसार तकनीकी अवसंरचना में पहले से ही निवेश किया गया है।

व्यापार सक्रिय था लेकिन उन्मादपूर्ण नहीं था।

हनोई जन समिति के अनुसार, जिला स्तरीय जन समितियाँ भूमि मूल्यांकन परिषद और अन्य संबंधित मामलों (यदि कोई हो) को समेकित करने और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग (टीएनएमटी), वित्त एवं योजना विभाग तथा अन्य संबंधित विभागों और एजेंसियों को कार्यान्वयन व्यवस्थित करने का निर्देश देने के लिए उत्तरदायी हैं। 10 दिसंबर, 2024 से पहले, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग, अन्य विभागों, एजेंसियों और जिला स्तरीय जन समितियों के साथ मिलकर परिणामों का प्रारंभिक मूल्यांकन करेगा और आगामी अवधि में कार्यान्वयन के आधार के रूप में अधिकार प्रत्यायोजन जारी रखने पर विचार करने के लिए हनोई जन समिति को रिपोर्ट प्रस्तुत करेगा।

हनोई में ज़मीन हमेशा चर्चा का विषय रहती है। शहर के भीतरी इलाकों में अपार्टमेंट और ज़मीन की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं, वहीं उपनगरों में भी ज़मीन के सौदे ज़ोरों पर हैं। अप्रैल 2024 की शुरुआत से ही डोंग अन्ह, होआई डुक, उंग होआ, फु ज़ुयेन जैसे ज़िलों और बा वी जैसे दूरदराज के इलाकों में भी घरों और व्यक्तियों के लिए ज़मीन की नीलामी ज़ोरों से चल रही है।

होआई डुक जिले में, जिला भूमि विकास केंद्र ने 2,441.8 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले 23 भूखंडों की सफलतापूर्वक नीलामी की (जो 18 मार्च को आयोजित की गई थी), जिससे बजट के लिए 179.2 बिलियन वीएनडी प्राप्त हुए। अप्रैल में, केंद्र ने 3,366.7 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले 34 भूखंडों के भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी की घोषणा की, जिससे बजट के लिए 200 बिलियन वीएनडी का राजस्व प्राप्त होने की उम्मीद है।

इसी प्रकार, डोंग आन जिले में, फरवरी और मार्च में, कुल 2,872.2 वर्ग मीटर क्षेत्र के लिए भूमि उपयोग अधिकार नीलामी सफलतापूर्वक आयोजित की गई, जिससे बजट के लिए 143 बिलियन वीएनडी से अधिक की राशि प्राप्त हुई, जो अनुमानित राशि से लगभग 69 बिलियन वीएनडी अधिक है।

हनोई के एक दूरस्थ जिले बा वी में भी (डोंग बैंग गांव, डोंग थाई कम्यून में) जमीन के 37 भूखंडों की सफलतापूर्वक नीलामी की गई, जिससे राज्य के बजट के लिए 99 बिलियन वीएनडी से अधिक की राशि प्राप्त हुई।

होआई डुक जिले के भूमि निधि केंद्र के निदेशक श्री गुयेन हुई होआंग के अनुसार, भूमि लेनदेन और कीमतों में तेजी से वृद्धि का कारण यह है कि शहर और स्थानीय अधिकारी रिंग रोड 4 - राजधानी क्षेत्र और रिंग रोड 3.5 सहित कई प्रमुख परिवहन अवसंरचना परियोजनाओं के कार्यान्वयन में तेजी ला रहे हैं। इससे शहर के भीतरी इलाकों से संपर्क अधिक सुविधाजनक हो गया है।

हालांकि, मई 2025 तक, उपनगरीय जिलों में भूमि की नीलामी में कोई अचानक उछाल नहीं आया। उदाहरण के लिए, होआई डुक जिले में, कुछ केंद्रीय जिलों की तुलना में, शुरुआती कीमत 60 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक थी, जबकि शहर के भीतरी इलाकों में आम कीमत 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक थी। कुछ भूखंडों की शुरुआती कीमत 42.8 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी, लेकिन विजेता बोलीदाता ने केवल एक वृद्धि की बोली लगाकर 42.9 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंचाया। इससे पता चलता है कि भूमि की नीलामी सुचारू रूप से चली, लेकिन उनमें कोई "अतिशयता" नहीं थी; कीमतों में कोई असामान्य वृद्धि, सट्टेबाजी या हेरफेर नहीं हुआ, जैसा कि पहले भूमि की कीमतों में उछाल के दौरान हुआ था, जब कीमतें शुरुआती कीमत से 2-3 गुना बढ़ गई थीं।

नीलामी के बाद, ज़ब्त की गई जमा राशि और भुगतान न होने की दर बहुत अधिक है। विशेष रूप से, 2022 और 2023 में, उपनगरीय क्षेत्रों में हुई 70% तक भूमि नीलामियों में या तो कोई प्रतिभागी नहीं था या प्रतिभागियों की संख्या नीलामी के लिए पात्रता आवश्यकताओं को पूरा नहीं करती थी।

भूमि नीलामी के संबंध में, बहुत कम लोग इस प्रक्रिया से पूरी तरह अवगत हैं। उदाहरण के लिए, मे लिन जिले में, 30 दिसंबर, 2023 की दोपहर को हुई नीलामी में, किसी व्यक्ति ने 102 वर्ग मीटर के भूखंड के लिए 4.28 बिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की बोली लगाई, जबकि शुरुआती कीमत 30 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी, और वह विजेता बन गया। हालांकि, विजेता के अनुरोध पर, मे लिन जिले ने परिणाम रद्द करने और 600 मिलियन वीएनडी से अधिक की जमा राशि वापस करने पर सहमति व्यक्त की।

इस व्यक्ति ने बताया कि यह भूमि उपयोग अधिकार नीलामी में उनकी पहली भागीदारी थी, इसलिए वे घबराए हुए और परेशान थे, जिसके कारण गणना में गलती हो गई। उन्होंने समझाया, "मैंने पूरी जमीन के लिए 4.28 अरब वीएनडी से अधिक की गणना की, यह जाने बिना कि नीलामी नियमों में प्रति वर्ग मीटर गणना का प्रावधान है, इसलिए मुझसे गलती हो गई।"

उपर्युक्त मामला भूमि उपयोग अधिकार की नीलामी में भाग लेने के संबंध में एक सबक के रूप में भी काम करना चाहिए, खासकर इसलिए कि हनोई पीपुल्स कमेटी ने भूमि उपयोग अधिकार की नीलामी के लिए शुरुआती कीमत निर्धारित करने का अधिकार जिला-स्तरीय पीपुल्स कमेटियों को सौंप दिया है।

दिसंबर 2023 में थान्ह ओई जिले (हनोई) में भूमि नीलामी में भाग लेने वाली इकाइयों से वोटों की गिनती। स्रोत: एचएनएम।

हनोई में भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के कई चरण आयोजित किए जाएंगे।

कई लोगों का मानना ​​है कि भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के लिए प्रारंभिक मूल्य निर्धारित करने का अधिकार जिला स्तरीय जन समितियों को सौंपने से रियल एस्टेट बाजार को पुनर्जीवित करने और उसकी स्थिति में सुधार लाने में मदद मिलेगी। यह प्रक्रिया जून में शुरू हो सकती है, खासकर इसलिए क्योंकि नीलाम की गई भूमि के भूखंडों की योजना पहले से ही बनाई जा चुकी है और उन्हें एकीकृत तकनीकी और सामाजिक अवसंरचना के साथ विकसित किया गया है, जो प्रमुख परिवहन मार्गों से जुड़ी हुई है और आधुनिक नए आवासीय क्षेत्रों के निर्माण को सुगम बनाती है।

हनोई पीपुल्स कमेटी के अनुसार, इस वर्ष शहर को राज्य बजट राजस्व से 408,547 बिलियन वीएनडी आवंटित किए गए हैं; जिसमें से घरेलू राजस्व 378,530 बिलियन वीएनडी है। यह मानते हुए कि भूमि से प्राप्त राजस्व जिलों, काउंटियों और कस्बों के लिए निवेश का मुख्य स्रोत है, हनोई पीपुल्स कमेटी ने वित्त विभाग और प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग से 30 जिलों, काउंटियों और कस्बों में भूमि राजस्व की बोली और नीलामी की व्यवहार्यता से संबंधित आंकड़े संकलित करने के लिए अन्य इकाइयों के साथ समन्वय करने और नेतृत्व करने का अनुरोध किया है।

इन सकारात्मक घटनाक्रमों के साथ, नीलामी के माध्यम से बेची जाने वाली भूमि को 2024 में हनोई के भूमि बाजार में अग्रणी उत्पाद माना जा रहा है।

भूमि उपयोग के लिए नीलामी स्थल स्पष्ट हैं। चुओंग माई, डोंग अन्ह, मे लिन और सोन ताई जिलों में लगभग 180 भूखंडों की नीलामी 33 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की शुरुआती कीमत पर की गई थी। मार्च 2024 में आयोजित नीलामी में, उच्चतम बोली 56.1 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की थी।

मे लिन्ह जिले में 30 भूखंड हैं: क्वान चो क्षेत्र (बोंग मैक बस्ती, लियन मैक कम्यून) में शुरुआती कीमत 19-22.5 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है। क्वांग मिन्ह कस्बे में शुरुआती कीमत 26-27 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर है।

डोंग आन जिले में, भूमि उपयोग के अधिकारों के लिए 72 भूखंडों की नीलामी की गई, जिनकी शुरुआती कीमतें 23.5-24.5 मिलियन वीएनडी/मी2 के बीच थीं। कुछ स्थानों पर, शुरुआती कीमत 28-33 मिलियन वीएनडी/मी2 तक थी।

इसी बीच, फुक थो जिले में, भूमि उपयोग अधिकारों के लिए 14 भूखंडों की नीलामी की गई, जिनकी शुरुआती कीमतें क्रमशः 17.2 मिलियन वीएनडी/मी2 और 18.5 मिलियन वीएनडी/मी2 थीं।

नई नीति को तुरंत लागू करें।

जमीन की कीमतें लंबे समय से समाज के लिए एक गंभीर चिंता का विषय रही हैं। सरकार और राष्ट्रीय विधानसभा भी इस मुद्दे पर काफी ध्यान दे रही हैं।

24 मई, 2024 को, भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले मसौदा अध्यादेश पर रिपोर्ट सुनने और प्रतिक्रिया प्राप्त करने के लिए आयोजित एक राष्ट्रव्यापी ऑनलाइन बैठक की अध्यक्षता करते हुए, उप प्रधान मंत्री ट्रान होंग हा ने प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय से मसौदा तैयार करने की पूरी प्रक्रिया के दौरान प्राप्त प्रतिक्रियाओं को गंभीरता से शामिल करने, मसौदा अध्यादेश को शीघ्रता से अंतिम रूप देने और 2024 भूमि कानून में नई और अभूतपूर्व नीतियों और दिशानिर्देशों को तत्काल लागू करने का अनुरोध किया।

इससे पहले, 8 मई को, राज्य द्वारा भूमि की वसूली के समय मुआवजे, समर्थन और पुनर्वास को विनियमित करने वाले मसौदा अध्यादेश और भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाले मसौदा अध्यादेश पर राय जानने के लिए 63 स्थानीय निकायों के साथ एक संयुक्त व्यक्तिगत और ऑनलाइन सम्मेलन में, उप प्रधानमंत्री ट्रान होंग हा ने कहा कि प्रधानमंत्री ने मंत्रालयों और एजेंसियों को तत्काल विस्तृत मार्गदर्शक दस्तावेज तैयार करने का निर्देश जारी किया है, ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि राष्ट्रीय सभा द्वारा 2024 के भूमि कानून पर विचार करने और इसे 1 जुलाई, 2024 (पिछली तिथि, 1 जनवरी, 2025 से 5 महीने पहले) से प्रभावी करने की अनुमति देने के लिए शर्तें पूरी हों।

2024 का भूमि कानून, अपनी अनेक नई और अभूतपूर्व नीतियों के साथ, विकास प्रक्रिया के दौरान जनता को लाभ पहुँचाता है और परियोजना कार्यान्वयन में शामिल सभी पक्षों के हितों में सामंजस्य स्थापित करता है। भूमि मूल्य निर्धारण संबंधी नियम निष्पक्षता और पारदर्शिता सुनिश्चित करते हैं, राज्य, जनता और व्यवसायों के लिए भूमि से होने वाले राजस्व को संतुलित करते हैं, भूमि मूल्यों में अस्थिरता को रोकते हैं और सामाजिक-आर्थिक विकास परियोजनाओं के लिए इनपुट लागतों को संतुलित करते हैं। मूल्यांकन प्रक्रिया में शामिल लोगों की सुरक्षा के लिए नई भूमि मूल्यांकन पद्धति स्पष्ट, सरल और संक्षिप्त होनी चाहिए।

हनोई पीपुल्स कमेटी द्वारा जिला स्तरीय पीपुल्स कमेटियों को भूमि की कीमतें और भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के लिए शुरुआती कीमतें निर्धारित करने का अधिकार देने के मुद्दे पर लौटते हुए, यह और भी स्पष्ट होता है कि इस प्रक्रिया में पारदर्शिता के साथ-साथ कड़ी निगरानी भी आवश्यक है। वास्तविकता में, कई वर्षों से भूमि से संबंधित भ्रष्टाचार और आर्थिक अपराध व्यापक रूप से व्याप्त हैं। इस क्षेत्र में दर्ज शिकायतें सभी शिकायतों का सबसे बड़ा प्रतिशत हैं, जबकि इनका निपटान और समाधान अत्यंत समय लेने वाला है। इस मुद्दे की जटिलता के कारण, कई मामलों का पूर्ण समाधान करना कठिन है।

13 सितंबर, 2022 को, राष्ट्रीय सभा की स्थायी समिति के विषयगत पर्यवेक्षण के तहत नागरिक याचिका समिति की रिपोर्ट "1 जुलाई, 2016 से 1 जुलाई, 2021 तक नागरिकों को प्राप्त करने और शिकायतों और निंदाओं के समाधान संबंधी कानूनों के कार्यान्वयन" से पता चला कि शिकायतें, निंदाएं, याचिकाएं और प्रतिक्रियाएं मुख्य रूप से भूमि प्रबंधन और परियोजनाओं के कार्यान्वयन के दौरान भूमि अधिग्रहण, मुआवजा, समर्थन, पुनर्वास और स्थल की सफाई से संबंधित थीं (जो 69.5% से अधिक थीं)।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री ले बाओ लॉन्ग के अनुसार, प्रांतीय जन समितियों को भूमि मूल्य सूची लागू करने के लिए बाध्य करने वाला सरकारी नियम पिछली प्रणाली से इस मायने में भिन्न है कि इसमें भूमि मूल्य ढांचे का संदर्भ लेना और इसे वार्षिक रूप से अद्यतन करना अनिवार्य है। इससे स्थानीय अधिकारियों को अधिक अधिकार प्राप्त होते हैं, जिससे भूमि की कीमतें पहले की तुलना में प्रत्येक क्षेत्र की वास्तविक स्थिति के अनुरूप अधिक सटीक रूप से निर्धारित की जा सकेंगी। विशिष्ट नियम पारदर्शी, स्पष्ट और यथार्थवादी भूमि मूल्यांकन सुनिश्चित करेंगे। श्री लॉन्ग का अनुमान है कि नए कानूनों के लागू होने के बाद रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि होगी, जिसमें भूमि भूखंडों पर सबसे अधिक प्रभाव पड़ेगा। हालांकि, इस वृद्धि के बावजूद, कीमतों में अनुचित उछाल नहीं आएगा।

स्रोत: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html