निवेशक अपार्टमेंट को लेकर 'झिझक' रहे हैं, 'किंग' सेगमेंट की ओर रुख कर रहे हैं; बाजार मूल्यांकन 2024-2025

अब अपार्टमेंट में रुचि न रखते हुए, निवेशक उपनगरों में जमीन खरीदने में पैसा लगा रहे हैं; 1,400 हेक्टेयर से अधिक भूमि का पुनः दावा; समुद्र अतिक्रमण निवेश परियोजनाओं के लिए भूमि आवंटन और पट्टे पर देने की नवीनतम प्रक्रियाएं... नवीनतम रियल एस्टेट समाचार हैं।

रियल एस्टेट बाज़ार ने हाल ही में व्यवसायों और ग्राहकों, दोनों की ओर से पूँजी तक पहुँच के मामले में सकारात्मक संकेत दिखाए हैं। (फोटो: एचए)

बाजार पर 'बड़े लोगों' की टिप्पणी

शेयरधारकों के साथ वार्षिक बैठक में, बड़े उद्यमों के नेताओं ने इस वर्ष के रियल एस्टेट बाजार पर पूर्वानुमान और टिप्पणियां दीं, जिसमें चुनौतियों के साथ-साथ अवसर भी शामिल थे।

इस साल रियल एस्टेट बाज़ार का आकलन करते हुए, विन्होम्स के निदेशक मंडल के अध्यक्ष, श्री फाम थियू होआ ने कहा कि अच्छी बात यह है कि नेशनल असेंबली द्वारा पारित रियल एस्टेट से संबंधित तीन कानून बाज़ार को और अधिक पारदर्शी और स्पष्ट बनाने में मदद करेंगे। हालाँकि, इन कानूनों का बाज़ार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ने के लिए, उन्होंने कहा कि इनके कार्यान्वयन को निर्देशित करने वाले आदेशों के प्रभावी होने का इंतज़ार करना ज़रूरी है।

विन्होम्स की महानिदेशक सुश्री गुयेन थू हैंग ने आकलन किया कि बाजार में सुधार होगा, लेकिन उतनी तेजी से नहीं जितनी उम्मीद थी।

सुश्री हैंग के अनुसार, बाज़ार ने हाल ही में व्यवसायों और ग्राहकों, दोनों की ओर से पूँजी तक पहुँच के मामले में और भी सकारात्मक संकेत दिखाए हैं। घर खरीदारों को अब पहले से बेहतर ब्याज दर समर्थन मिल रहा है, पहले दो वर्षों के लिए 6-6.5% प्रति वर्ष की निश्चित ब्याज दर के साथ। इससे घर खरीदारों के लिए बाज़ार में वापसी के लिए परिस्थितियाँ और विश्वास पैदा होता है।

जहां तक ​​नाम लॉन्ग इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी का सवाल है, निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री गुयेन जुआन क्वांग ने अवसरों और चुनौतियों दोनों की ओर इशारा किया।

श्री क्वांग ने विश्लेषण किया कि पहली चुनौती बाज़ार और उत्पादों से संबंधित है। बाज़ार में विभिन्न रियल एस्टेट क्षेत्रों में आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन है, और विश्वास का संकट तरलता में कमी और इन्वेंट्री में वृद्धि का कारण बनता है।

दूसरी चुनौती वित्तीय है, जबकि ऋण अभी भी मौजूद हैं, बांड लॉट, हालांकि बढ़ाए गए हैं, फिर भी 2024 और 2025 में बने रहेंगे। तीसरी चुनौती परियोजना की कानूनी चुनौती है, जबकि वर्तमान में कुछ कानून अभी भी ओवरलैपिंग कर रहे हैं।

हालांकि, उनके अनुसार, बाजार कई अलग-अलग अवसर भी खोलता है जैसे उच्च वास्तविक मांग, किफायती आवास खंड और विकासशील सामाजिक आवास। ऋण ब्याज दरें कम हो गई हैं, कोविड-19 से पहले की तुलना में भी कम, और कई अन्य देशों के साथ प्रतिस्पर्धी हैं, इसलिए वे बहुत आकर्षक हैं।

खास तौर पर, रियल एस्टेट से जुड़े नए कानून अभी हाल ही में जारी किए गए हैं। सरकार ने सतत विकास की दिशा में आगे बढ़ने के लिए बाज़ार की बाधाओं को पैदा करने, हटाने और उन्हें बढ़ावा देने में काफ़ी प्रयास किए हैं।

हो ची मिन्ह सिटी और डोंग नाई में कई परियोजनाओं वाली कंपनी डाट ज़ान्ह ग्रुप के लिए, निदेशक मंडल के अध्यक्ष श्री लुओंग ट्राई थिन ने कहा कि कोविड-19 की समाप्ति के बाद, अर्थव्यवस्था में गिरावट आएगी और रियल एस्टेट बाजार प्रभावित होगा।

हाल ही में टेट की छुट्टियों के बाद, बाजार में सुधार के सकारात्मक संकेत दिखाई देने लगे हैं। पहली तिमाही में अपार्टमेंट उत्पादों का कारोबार फिर से शुरू हुआ है, हालाँकि पिछले वर्षों जितना ज़्यादा नहीं, लेकिन 2023 की आखिरी दो तिमाहियों और 2023 की पहली तिमाही की तुलना में, लेन-देन की संख्या दोगुनी हो गई है, खासकर हनोई में, यह तीन गुना ज़्यादा है।

ऐसी सामान्य स्थिति के साथ, श्री थिन देखते हैं कि बाजार में अभी भी सकारात्मक बिंदु हैं जैसे कि औसत आपूर्ति की अभी भी कमी है; आवास के लिए लोगों की मांग अभी भी बहुत बड़ी है; वर्तमान सस्ता नकदी प्रवाह बहुत अच्छा है, कई ग्राहक 20 साल की अवधि के लिए उधार लेते हैं, 3 साल के लिए निश्चित ब्याज दर केवल 5-6% / वर्ष है।

समग्र स्तर पर, इस वर्ष सामान्य बाजार में सुधार होगा और 2025 में सकारात्मक बदलाव होंगे।

अपार्टमेंट इमारतों का निर्माण धीमा, निवेशक उपनगरों में जमीन खरीदने में लगा रहे पैसा

अपार्टमेंट की कीमतें कई सालों से लगातार बढ़ रही हैं और इस साल के पहले महीनों में तो इनमें भारी बढ़ोतरी हुई है। हाल ही में बाज़ार से मिली जानकारी के अनुसार, आवास एवं रियल एस्टेट बाज़ार प्रबंधन विभाग (निर्माण मंत्रालय) के निदेशक श्री होआंग हाई ने बताया कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में कुछ परियोजनाओं का औसत बिक्री मूल्य लगभग 50-70 मिलियन VND/m2 के बीच उतार-चढ़ाव करता रहता है।

श्री हाई के अनुसार, हनोई में प्राथमिक और द्वितीयक, दोनों ही बाज़ारों में बिक्री के लिए अपार्टमेंट की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। गौरतलब है कि कुछ अपार्टमेंट प्रोजेक्ट ऐसे भी हैं जो 5-10 साल से चल रहे हैं, यहाँ तक कि पुरानी ऊँची इमारतों की कीमतें भी काफ़ी बढ़ रही हैं।

हालांकि, निर्माण मंत्रालय के नेता ने टिप्पणी की कि अचानक मूल्य वृद्धि के कारण कुछ अपार्टमेंट इमारतों में बहुत कम लेनदेन हुए और लगभग कोई लेनदेन नहीं हुआ।

दरअसल, अपार्टमेंट की ऊँची कीमतों ने कई निवेशकों और असली खरीदारों को झिझकने पर मजबूर कर दिया है। कई लोगों ने इस समय अपार्टमेंट की खरीद-बिक्री बंद करने का फैसला किया है।

इस समय हनोई में ऊँची एंकर कीमतें और अपार्टमेंट की कम आपूर्ति के कारण कई निवेशक इस क्षेत्र में निवेश करने से हिचकिचा रहे हैं। अनुभवी लोग इस समय का लाभ उठाकर उपनगरों में ज़मीनें खरीदेंगे।

कई निवेशक ज़मीन और निजी घरों के क्षेत्र में निवेश कर रहे हैं। इसकी वजह यह है कि उपनगरीय ज़मीन की कीमतें अभी भी "कम" हैं, जिससे इस समय अपार्टमेंट में निवेश करना ज़्यादा उपयुक्त है। हालाँकि, स्पष्ट कानूनी स्थिति, योजना और अच्छे बुनियादी ढाँचे से मूल्य वृद्धि की संभावना वाले उत्पादों में निवेश करना ज़रूरी है।

ज़मीन बाज़ार में हाल ही में काफ़ी तेज़ी देखी गई है। वियतनाम एसोसिएशन ऑफ़ रियलटर्स (VARS) की पहली तिमाही की रियल एस्टेट बाज़ार रिपोर्ट और दूसरी तिमाही के पूर्वानुमान से पता चलता है कि हनोई के कई उपनगरीय ज़िलों में ज़मीन की कीमतों में अचानक वृद्धि देखी जा रही है, ख़ासकर उप-विभाजित भूखंडों की।

2023 की चौथी तिमाही की तुलना में, भूमि की कीमतों में लगभग 5% की वृद्धि हुई, हनोई के बाहरी इलाके और औद्योगिक पार्कों के आस-पास के बाजार में 10-20% की वृद्धि हुई।

"कई स्थानों पर भूमि की कीमतों में गिरावट रुक गई है। उपनगरों, प्रांतों और शहरों में, गारंटीकृत कानूनी स्थिति, उपलब्ध बुनियादी ढांचे और उपयोगिताओं के साथ, VND2 बिलियन से कम कीमत वाले भूमि उत्पादों में बाजार के सबसे कठिन समय की तुलना में 40% तक की कीमत में वृद्धि दर्ज की गई है," VARS रिपोर्ट से उद्धृत।

इस इकाई ने निवेशकों को इस समय भूमि खरीदने के लिए धन खर्च करने से पहले बहुत सावधान रहने की चेतावनी दी है, तथा खंड मूल्य पर सावधानीपूर्वक शोध करने को कहा है, ताकि "आभासी बुखार" पैदा होने से बचा जा सके, जो बाजार के अभी भी सुधार की प्रक्रिया में होने पर असुरक्षा का जोखिम पैदा करता है।

इस साल रियल एस्टेट बाज़ार पर टिप्पणी करते हुए, कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि लंबी अवधि के निवेश के लिए "ज़मीन अभी भी सबसे महत्वपूर्ण है"। जिन निवेशकों के पास "पूँजी" है या जो कम वित्तीय क्षमता रखते हैं, वे निवेश पर विचार कर सकते हैं।

यद्यपि यह निवेश पर विचार करने के लिए एक अच्छा समय माना जाता है, लेकिन विशेषज्ञ यह भी सलाह देते हैं कि निवेशक मूल्य में कमी के "जाल" में फंसने से बचने के लिए सावधानीपूर्वक विचार करें।

बाक गियांग के येन डुंग जिले में 1,400 हेक्टेयर से अधिक भूमि का पुनः दावा

येन डुंग जिले की 2024 भूमि उपयोग योजना के अनुसार, जिसे हाल ही में बाक गियांग प्रांत की पीपुल्स कमेटी द्वारा अनुमोदित किया गया है, इस वर्ष स्थानीय क्षेत्र 1,411.45 हेक्टेयर भूमि का पुनः दावा करेगा।

विशेष रूप से, येन डुंग जिला 1,360.23 हेक्टेयर कृषि भूमि का पुनर्ग्रहण करेगा, जिसमें से चावल की 1,111.93 हेक्टेयर भूमि, अन्य वार्षिक फसलों के लिए 20.47 हेक्टेयर भूमि, बारहमासी फसलों के लिए 208.62 हेक्टेयर भूमि, जलीय कृषि के लिए 19.21 हेक्टेयर भूमि और गैर-कृषि भूमि 51.23 हेक्टेयर भूमि का पुनर्ग्रहण आवश्यक है। पुनर्ग्रहण किए जाने वाले बड़े क्षेत्रों वाले कम्यून्स हैं: तिएन फोंग (32 हेक्टेयर), येन लू (221.2 हेक्टेयर), तान एन शहर (124.66 हेक्टेयर), और न्हाम् बिएन शहर (109.53 हेक्टेयर)...

बाक गियांग प्रांत के येन डुंग जिले के न्हाम बिएन कस्बे का एक कोना। (स्रोत: एक्सडी समाचार पत्र)

बाक गियांग प्रांत की पीपुल्स कमेटी, येन डुंग जिले की पीपुल्स कमेटी से अनुरोध करती है कि वह 2024 के लिए अनुमोदित भूमि उपयोग योजना में सूचना, डेटा, दस्तावेजों, मानचित्र प्रणाली और डेटाबेस की सटीकता के लिए कानून के समक्ष जिम्मेदार हो; क्षेत्र में कार्यों और परियोजनाओं की सूची प्रस्तावित करते समय 2030 तक भूमि उपयोग योजना के समायोजन और कानून के प्रावधानों के साथ उपरोक्त योजना में सूचना और डेटा की स्थिरता के लिए जिम्मेदार हो।

येन डुंग जिला पीपुल्स कमेटी के पोर्टल/वेबसाइट पर सभी अनुमोदित 2024 भूमि उपयोग योजना दस्तावेजों की पोस्टिंग पूरी करें, और साथ ही कानून के प्रावधानों के अनुसार उपरोक्त योजना सामग्री की घोषणा और प्रचार का आयोजन करें।

बाक गियांग प्रांत की जन समिति ने येन डुंग जिले से भूमि प्रबंधन, भूमि पुनर्प्राप्ति, भूमि उपयोग उद्देश्य परिवर्तन, भूमि आवंटन और भूमि पट्टे का कार्य स्वीकृत भूमि उपयोग योजना के अनुसार करने और कानून के प्रावधानों के अनुसार कार्यों और परियोजनाओं को क्रियान्वित करने का भी अनुरोध किया। जन समितियों के लिए 2024 भूमि उपयोग योजना के कार्यान्वयन का नियमित निरीक्षण और पर्यवेक्षण आयोजित करने के लिए कम्यून स्तर पर जन समितियों की स्थापना की गई।

समुद्री अतिक्रमण निवेश परियोजनाओं के लिए भूमि आवंटन और पट्टे की प्रक्रिया

सरकार ने हाल ही में समुद्री अतिक्रमण गतिविधियों पर डिक्री 42/2024/ND-CP जारी की है। तदनुसार, समुद्री अतिक्रमण के लिए चिन्हित समुद्री क्षेत्र का विशिष्ट स्थान, क्षेत्रफल, सीमा और निर्देशांक सर्वेक्षण एवं मानचित्रण कानून के प्रावधानों के अनुसार निर्धारित होना चाहिए। भूमि उपयोग नियोजन और योजनाओं में शामिल समुद्री अतिक्रमण के लिए समुद्री क्षेत्रों का निर्धारण 2024 के भूमि कानून में निर्धारित सिद्धांतों को सुनिश्चित करेगा।

डिक्री में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि सार्वजनिक निवेश पूंजी का उपयोग करके समुद्री अतिक्रमण निवेश परियोजनाओं या समुद्री अतिक्रमण मदों वाली निवेश परियोजनाओं के लिए, भूमि आवंटन और भूमि पट्टे के आदेश और प्रक्रियाओं को डिक्री 43/2014/ND-CP के खंड 3, अनुच्छेद 68 के प्रावधानों के अनुसार लागू किया जाएगा। समुद्री अतिक्रमण निवेश परियोजनाओं या भूमि निधि विकसित करने के लिए समुद्री अतिक्रमण मदों वाली निवेश परियोजनाओं के मामले में, समुद्री अतिक्रमण पूरा होने और नियमों के अनुसार स्वीकृत होने के बाद, समुद्री अतिक्रमण परियोजना के निवेशक को भूमि पर कानून के प्रावधानों के अनुसार संगठनों और व्यक्तियों के उपयोग के लिए भूमि आवंटन और भूमि पट्टे को लागू करने के लिए भूमि अतिक्रमण और निर्माण कार्यों (यदि कोई हो) के पूरे क्षेत्र को सक्षम राज्य एजेंसी को सौंपना होगा।

भूमि पुनर्ग्रहण निवेश परियोजनाओं या सार्वजनिक निवेश के लिए विदेशी पूंजी का उपयोग करने वाली भूमि पुनर्ग्रहण मदों वाली निवेश परियोजनाओं और अन्य पूंजी स्रोतों का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के लिए, भूमि आवंटन और भूमि पट्टे के लिए आदेश और प्रक्रियाएं इस प्रकार हैं: भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के माध्यम से भूमि आवंटन और भूमि पट्टे के मामले में, डिक्री 43/2014/एनडी-सीपी के खंड 5, अनुच्छेद 68 और डिक्री 148/2020/एनडी-सीपी के खंड 21, अनुच्छेद 1 में निर्धारित आदेश और प्रक्रियाएं लागू की जाएंगी;

बोली लगाने के कानून के प्रावधानों के अनुसार बोली के माध्यम से निवेशकों का चयन करने के मामले में भूमि आवंटन या भूमि पट्टे के मामले में या निवेश कानून 2020 के खंड 3, अनुच्छेद 29 के प्रावधानों के अनुसार निवेशक अनुमोदन के मामले में, डिक्री 43/2014/एनडी-सीपी के खंड 3, अनुच्छेद 68 के अनुसार भूमि आवंटन और भूमि पट्टे की प्रक्रियाएं लागू होंगी;

भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के माध्यम से नहीं, भूमि आवंटन या भूमि पट्टे के मामले में, इसे डिक्री 43/2014/एनडी-सीपी के खंड 3, अनुच्छेद 68 में निर्धारित आदेश और प्रक्रियाओं के अनुसार कार्यान्वित किया जाएगा।

समुद्री अतिक्रमण निवेश परियोजना या समुद्री अतिक्रमण मद वाली निवेश परियोजना के निवेशक द्वारा समुद्री अतिक्रमण निवेश परियोजना या निवेश परियोजना की समुद्री अतिक्रमण मद के साथ भूमि आवंटन, भूमि पट्टा या समुद्री क्षेत्र आवंटन के लिए आवेदन प्रस्तुत करते समय, किसी सक्षम राज्य एजेंसी द्वारा अनुमोदन प्राप्त किया गया हो।

प्रांतीय जन समिति समुद्री पुनर्ग्रहण के लिए समुद्री क्षेत्रों के आवंटन के साथ-साथ भूमि आवंटन और पट्टे पर भूमि देने का भी निर्णय लेती है। समुद्री पुनर्ग्रहण निवेश परियोजनाओं या समुद्री पुनर्ग्रहण मदों वाली निवेश परियोजनाओं के निवेशकों को समुद्री पुनर्ग्रहण गतिविधियों के लिए समुद्री क्षेत्रों के उपयोग हेतु शुल्क का भुगतान नहीं करना पड़ता है।

भूमि उपयोगकर्ता को भूमि को उपयोग में लाना होगा या नहीं, यह निर्धारित करने के लिए समय की गणना, समुद्र अतिक्रमण निवेश परियोजना की प्रगति या निवेश परियोजना में समुद्र अतिक्रमण मदों के अनुसार, पूरे समुद्र अतिक्रमण क्षेत्र या उसके हिस्से के पूर्ण होने के परिणामों की स्वीकृति की अधिसूचना की तारीख से की जाती है।

स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html