भूमि विभाजन और बिक्री को कड़ा करें

डीएनवीएन - रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ फाम थान तुआन के अनुसार, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (संशोधित) के नए नियमों ने रियल एस्टेट व्यवसायों द्वारा भूमि के उपविभाजन और बिक्री को "कड़ा" कर दिया है।

आवास कानून और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 के 1 अगस्त से प्रभावी होने की उम्मीद है। रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ फाम थान तुआन ने टिप्पणी की कि इन दोनों नए कानूनों ने रियल एस्टेट व्यवसायों द्वारा "भूमि के विभाजन और बिक्री" को दो दृष्टिकोणों से "कड़ा" कर दिया है। यानी, विभाजित और बेचे जा सकने वाले परियोजना क्षेत्रों के दायरे को सीमित करना और उन प्रक्रियाओं को निर्दिष्ट करना जिनका व्यवसायों को पालन करना होगा।

विशेष रूप से, क्षेत्रीय दायरे के लिए, वार्डों, जिलों, विशेष प्रकार I, प्रकार II और प्रकार III शहरी क्षेत्रों के शहरों में परियोजनाएं या परियोजनाएं (क्षेत्र की परवाह किए बिना) जो भूमि कानून के अनुसार आवास निर्माण परियोजनाओं में निवेश करने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी करके निवेशकों का चयन करती हैं, निवेशकों को भूखंडों को विभाजित करके और भूमि बेचकर रियल एस्टेट व्यवसाय करने की अनुमति नहीं होगी।

भूखंडों को विभाजित करके और सट्टेबाजों को जमीन बेचकर परियोजनाओं को क्रियान्वित करने वाले उद्यमों के कारण कई भूमि विवाद उत्पन्न हुए हैं।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, दिसंबर 2023 तक, वियतनाम में 902 शहरी क्षेत्र हैं। इनमें से 2 विशेष शहरी क्षेत्र, 22 प्रकार I शहरी क्षेत्र (जिनमें 3 प्रकार I शहरी क्षेत्र सीधे केंद्र सरकार के अधीन हैं), 36 प्रकार II शहरी क्षेत्र, 45 प्रकार III शहरी क्षेत्र, 95 प्रकार IV शहरी क्षेत्र और 702 प्रकार V शहरी क्षेत्र हैं।

"टाइप III या उससे उच्चतर शहरी क्षेत्रों वाले 105 शहरों और कस्बों में परियोजनाओं को भूखंडों का विभाजन करके और ज़मीन बेचकर रियल एस्टेट व्यवसाय करने की अनुमति नहीं है। इस प्रकार, उस क्षेत्र का दायरा बहुत कम हो गया है जहाँ व्यवसायों को भूखंडों का विभाजन करके और ज़मीन बेचने की अनुमति है।

दूसरे शब्दों में, टाइप III और उससे ऊपर के शहरी क्षेत्रों में, निवेशकों को बिक्री के लिए मकान बनाने होंगे, अब उन्हें पहले की तरह बिक्री के लिए जमीन को छोटे-छोटे टुकड़ों में "विभाजित" नहीं करना होगा," श्री तुआन ने टिप्पणी की।

व्यवसायों द्वारा पालन की जाने वाली प्रक्रियाओं के बारे में, श्री तुआन ने कहा कि नए कानून में यह प्रावधान है कि उपविभाजन के रूप में भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने के लिए, व्यवसायों को "आवश्यक" और "पर्याप्त" दोनों शर्तों को पूरा करना होगा।

आवश्यक शर्त यह है कि प्रांतीय जन समिति से एक दस्तावेज़ प्राप्त हो जो उद्यम को परियोजना में भूखंडों को विभाजित करके और ज़मीन बेचकर भूमि उपयोग के अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति देता हो। "पर्याप्त" शर्त यह है कि निवेशक को निर्माण विभाग से परमिट के लिए आवेदन करने की प्रक्रिया पूरी करनी होगी, ठीक उसी तरह जैसे भविष्य में आवास खरीदने और बेचने के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के मामले में होती है।

नया नियम निवेशकों से भूमि हस्तांतरण प्राप्त करने वालों को यह स्पष्ट रूप से निर्धारित करने का आधार प्रदान करता है कि निवेशक को बिक्री और खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की अनुमति कब दी जाए। यह निर्धारण इस बात पर आधारित है कि निवेशक को निर्माण विभाग से कोई दस्तावेज़ प्राप्त हुआ है या नहीं।

"विभाजन को कड़ा करने का नया नियम उचित है। उद्यम भूखंडों को विभाजित करके और कुछ व्यक्तियों को सट्टेबाज़ी, खरीद और पुनर्विक्रय के रूप में ज़मीन बेचकर परियोजनाएँ चलाते हैं, जिससे कई ज़मीन संबंधी विवाद पैदा होते हैं। 2021 की शुरुआत में चरम उत्तर से दक्षिण की ओर एक साथ हुआ, जिससे सामाजिक संपत्तियों का अपव्यय हुआ।"

इस बीच, वर्तमान कानून के तहत विभाजित भूमि के खरीदारों के लिए निर्माण कार्य को उपयोग में लाना अनिवार्य नहीं है," श्री तुआन ने कहा।

श्री तुआन के अनुसार, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून (संशोधित) में निर्धारित बहुत ही उल्लेखनीय प्रावधानों में से एक यह आवश्यकता है कि भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरणकर्ता को: "प्रगति सुनिश्चित करने के लिए अनुमोदित डिजाइन और विस्तृत योजना के अनुसार आवास का निर्माण करना चाहिए, उन मामलों में निर्माण परमिट जहां निर्माण परमिट प्रदान किया जाना चाहिए और हस्ताक्षरित रियल एस्टेट परियोजना में तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकारों को स्थानांतरित करने के लिए अनुबंध में समझौते के अनुसार" (धारा 2, अनुच्छेद 34)।

यह न केवल निवेशकों के लिए, बल्कि सक्षम अधिकारियों के लिए भी खरीदारों द्वारा बनाए जा रहे घरों की निगरानी का एक महत्वपूर्ण आधार है। ज़मीन खरीदकर उसे लावारिस छोड़ने, बर्बाद करने या निजी सट्टेबाजी के लिए इस्तेमाल करने की स्थिति से बचें।

होई आन्ह

स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260