रियल एस्टेट के कानूनी विशेषज्ञ फाम थान तुआन के अनुसार, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून (संशोधित) के नए नियमों ने रियल एस्टेट व्यवसायों द्वारा भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री को "सख्त" कर दिया है।
आवास कानून और अचल संपत्ति व्यापार कानून 2023 के 1 अगस्त से लागू होने की उम्मीद है। अचल संपत्ति के कानूनी विशेषज्ञ फाम थान तुआन ने टिप्पणी की कि इन दोनों नए कानूनों ने दो दृष्टिकोणों से अचल संपत्ति व्यवसायों की "भूमि उपविभाजन और बिक्री" गतिविधियों को "सख्त" कर दिया है: भूमि उपविभाजन और बिक्री की अनुमति वाले परियोजना क्षेत्रों के दायरे को सीमित करना और उन प्रक्रियाओं को निर्दिष्ट करना जिनका व्यवसायों को पालन करना होगा।
विशेष रूप से, क्षेत्रीय दायरे के भीतर, विशेष, प्रकार I, प्रकार II और प्रकार III शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों और शहरों में परियोजनाओं, या उन परियोजनाओं (क्षेत्र की परवाह किए बिना) में जहां भूमि कानून के तहत आवास निर्माण परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के माध्यम से निवेशकों का चयन किया जाता है, निवेशक को भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री के रूप में अचल संपत्ति व्यवसाय में संलग्न होने की अनुमति नहीं होगी।
निर्माण मंत्रालय के अनुसार, दिसंबर 2023 तक वियतनाम में 902 शहरी क्षेत्र थे। इनमें 2 विशेष श्रेणी के शहरी क्षेत्र, 22 प्रथम श्रेणी के शहरी क्षेत्र (जिनमें केंद्र सरकार के सीधे नियंत्रण वाले 3 प्रथम श्रेणी के शहरी क्षेत्र शामिल हैं), 36 द्वितीय श्रेणी के शहरी क्षेत्र, 45 तृतीय श्रेणी के शहरी क्षेत्र, 95 चतुर्थ श्रेणी के शहरी क्षेत्र और 702 पंचम श्रेणी के शहरी क्षेत्र शामिल थे।
"टाइप III या उससे ऊपर की श्रेणी में वर्गीकृत 105 शहरों और कस्बों में स्थित परियोजनाओं को भूमि का उपविभाजन करके भूखंड बेचने के रूप में अचल संपत्ति व्यवसाय में संलग्न होने की अनुमति नहीं है। इसलिए, उन क्षेत्रों का दायरा जहां व्यवसायों को भूमि भूखंडों का उपविभाजन और बिक्री करने की अनुमति है, काफी कम हो गया है।"
दूसरे शब्दों में, तीसरे प्रकार और उससे ऊपर के शहरी क्षेत्रों में, डेवलपर्स को बिक्री के लिए मकान बनाने होंगे, और वे पहले की तरह जमीन को छोटे-छोटे भूखंडों में विभाजित करके बिक्री के लिए नहीं दे सकते हैं," श्री तुआन ने टिप्पणी की।
व्यवसायों को जिन प्रक्रियाओं का पालन करना होगा, उनके संबंध में श्री तुआन ने कहा कि नए कानून में यह प्रावधान है कि भूमि उपविभाजन के माध्यम से भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने के लिए, व्यवसायों को "आवश्यक" और "पर्याप्त" दोनों शर्तों को पूरा करना होगा।
अनिवार्य शर्त यह है कि प्रांतीय जन समिति द्वारा एक दस्तावेज जारी किया जाए जो उद्यम को भूखंडों के उपविभाजन और विक्रय के माध्यम से परियोजना स्थल पर भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरित करने की अनुमति देता हो। "पर्याप्त" शर्त यह है कि निवेशक को निर्माण विभाग से परमिट के लिए आवेदन करने की प्रक्रिया से गुजरना होगा, ठीक उसी तरह जैसे निर्माणाधीन आवास इकाइयों की बिक्री के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के मामले में होता है।
नए नियमों के तहत, डेवलपर्स से जमीन के प्लॉट प्राप्त करने वालों को यह स्पष्ट रूप से निर्धारित करने का आधार मिलता है कि डेवलपर बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए कब अधिकृत है। यह निर्धारण निर्माण विभाग से डेवलपर को प्राप्त दस्तावेज की जाँच करके किया जाता है।
"भूमि उपविभाजन को लेकर नए नियम उचित हैं। व्यवसाय भूमि का उपविभाजन करके और सट्टेबाजी के उद्देश्य से व्यक्तियों को भूखंड बेचकर परियोजनाएं लागू कर रहे हैं, और बार-बार खरीद-फरोख्त कर रहे हैं, जिसके परिणामस्वरूप भूमि की कीमतों में कई बार उछाल आया है। 2021 की शुरुआत में उत्तर से दक्षिण तक यह चरम एक साथ आया, जिससे सामाजिक संसाधनों की बर्बादी हुई।"
श्री तुआन ने कहा, "इस बीच, मौजूदा कानूनों में अभी तक उपविभाजित भूमि के खरीदारों के लिए उस भूमि पर निर्माण करने और उसे उपयोग में लाने के लिए कोई बाध्यकारी आवश्यकताएं नहीं हैं।"
श्री तुआन के अनुसार, अचल संपत्ति व्यवसाय पर संशोधित कानून में निर्धारित उल्लेखनीय नियमों में से एक यह आवश्यकता है कि भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरणकर्ता को: "हस्ताक्षरित अचल संपत्ति परियोजना में तकनीकी बुनियादी ढांचे वाली भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण अनुबंध में अनुमोदित डिजाइन, विस्तृत योजना, निर्माण परमिट (उन मामलों में जहां निर्माण परमिट की आवश्यकता होती है), और समझौते के अनुसार आवास का निर्माण करना होगा" (धारा 2, अनुच्छेद 34)।
यह न केवल विकासकर्ता के लिए बल्कि सक्षम अधिकारियों के लिए भी खरीदारों के लिए आवास निर्माण की निगरानी करने का एक महत्वपूर्ण आधार है। यह उन स्थितियों को रोकता है जहां जमीन खरीदी जाती है और फिर उसे खाली छोड़ दिया जाता है, जिससे बर्बादी होती है, या व्यक्तिगत सट्टेबाजी के लिए उपयोग किया जाता है।
होआई अन्ह
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स्रोत: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260
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