अचल संपत्ति से संबंधित तीन कानूनों में संशोधन, जो बाधाएं उत्पन्न कर रहे थे, जल्द ही दूर किए जाने वाले हैं।

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हालांकि, सरकार और संबंधित मंत्रालयों और एजेंसियों की मजबूत भागीदारी के कारण, इन बाधाओं को दूर करने और समाधान खोजने के लिए तेजी से काम किया जा रहा है।

वर्तमान में, तीन कानून सीधे तौर पर अचल संपत्ति बाजार के संचालन को प्रभावित करते हैं: 2013 का भूमि कानून, 2014 का आवास कानून और 2014 का अचल संपत्ति व्यापार कानून। हालांकि, ये तीनों कानून परस्पर विरोधी और एक दूसरे से अतिव्यापी हैं।

पत्रकारों से बात करते हुए, हनोई लॉ यूनिवर्सिटी की यूनिवर्सिटी काउंसिल के उपाध्यक्ष, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन क्वांग तुयेन ने कहा कि रियल एस्टेट बाजार को बढ़ावा देने वाली कानूनी सफलता हासिल करने के लिए तीनों कानूनों पर वर्तमान में शोध और संशोधन किया जा रहा है।

श्री तुयेन के अनुसार, नवीनतम घोषणाओं से पता चलता है कि तीनों कानूनों में महत्वपूर्ण बदलाव हो रहे हैं।

2013 के भूमि कानून में किए गए संशोधनों की मुख्य बातें

इन तीन कानूनों में से, 2013 का भूमि कानून इस मुद्दे का मुख्य केंद्र है। यह मूलभूत कानून है, जो अचल संपत्ति बाजार से संबंधित अन्य कानूनों की नींव का काम करता है। इसलिए, 2013 के भूमि कानून में संशोधन करने से बाजार में लंबे समय से चली आ रही एक बड़ी बाधा दूर हो जाएगी।

एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन क्वांग तुयेन के विश्लेषण के अनुसार, संशोधित भूमि कानून के मसौदे में कई महत्वपूर्ण संशोधन किए गए हैं, उदाहरण के लिए, इसमें भूमि उपयोग नियोजन और योजनाओं से संबंधित प्रावधान जोड़े गए हैं।

भूमि कानून में संशोधन के मसौदे में भूमि अधिग्रहण के अधिकार, उद्देश्य और दायरे के साथ-साथ राष्ट्रीय और सार्वजनिक हित में सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि अधिग्रहण की विशिष्ट शर्तों और मानदंडों पर अधिक विशिष्ट नियम दिए गए हैं।

इसके अतिरिक्त, मसौदा विनियमों में सामाजिक-आर्थिक विकास के लिए भूमि संसाधनों को अधिकतम करने हेतु आसन्न भूमि के प्रभावी दोहन के साथ-साथ भूमि उपयोग अधिकारों में योगदान देने, भूमि उपयोग को पुनर्व्यवस्थित करने और शहरी और ग्रामीण आवासीय क्षेत्रों के नवीनीकरण के लिए तंत्र निर्दिष्ट किए गए हैं।

श्री तुयेन ने कहा, “मसौदे में भूमि मूल्य निर्धारण ढांचे से संबंधित विनियमन को हटा दिया गया है; इसमें बाजार सिद्धांतों के आधार पर भूमि मूल्य निर्धारण के लिए एक तंत्र और भूमि मूल्य सारणी के निर्माण में केंद्र सरकार और प्रांतीय जन परिषदों द्वारा निरीक्षण और पर्यवेक्षण के लिए तंत्र निर्धारित किए गए हैं… हम प्रस्ताव कर रहे हैं कि भूमि मूल्य सारणी में हितों का सामंजस्य होना चाहिए।”

इस मसौदे में भूमि उपयोग अधिकार बाजार सहित अचल संपत्ति बाजार से संबंधित कानूनी नियमों को और परिष्कृत किया गया है। यह भूमि उपयोग अधिकारों के व्यावसायीकरण को बढ़ावा देता है; भूमि संबंधी जानकारी से जुड़ी अचल संपत्ति बाजार सूचना प्रणाली के निर्माण के लिए आवश्यकताएं स्थापित करता है; और अचल संपत्ति बाजार के स्वस्थ, सुरक्षित और टिकाऊ विकास को सुनिश्चित करने के लिए राज्य के नियामक तंत्रों में सुधार करता है।

अचल संपत्ति से संबंधित 3 कानूनों में संशोधन किए जा रहे हैं क्योंकि अंतिम चरण समाप्त होने वाला है (चित्र 1)

विशेष रूप से, भूमि और भूमि मूल्यों के वित्तीय प्रबंधन के संबंध में, संकल्प संख्या 18 की भावना के अनुरूप, भूमि संबंधी मसौदा कानून (संशोधित) से सरकार द्वारा निर्धारित भूमि मूल्य ढांचे को हटा दिया गया है। इसके अतिरिक्त, अनुच्छेद 153 में भूमि मूल्यांकन के सिद्धांतों को स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है: भूमि उपयोग के उद्देश्य के आधार पर मूल्यांकन; भूमि उपयोग की अवधि और भूमि मूल्यों को प्रभावित करने वाले अन्य कारकों के आधार पर मूल्यांकन…

मसौदे में विकास को समर्थन देने के लिए प्रांतों और केंद्र शासित शहरों की भूमि से राजस्व को विनियमित करने संबंधी नियमों को केंद्रीय बजट में शामिल किया गया है; इसमें यह प्रावधान है कि प्रांतीय जन समितियाँ, स्थानीय स्थिति के आधार पर, उस समुदाय और लोगों को सहायता प्रदान करने के लिए विनियमन का स्तर निर्धारित करेंगी जिनकी भूमि का अधिग्रहण किया गया है (अनुच्छेद 148)...

इसके अतिरिक्त, मसौदे में कृषि भूमि के उपयोगकर्ताओं को फसलों और पशुधन की संरचना में परिवर्तन करने की अनुमति देने वाला प्रावधान जोड़ा गया है (अनुच्छेद 172)। इसमें कृषि उत्पादन के लिए भूमि समेकन और संचय संबंधी विनियम भी शामिल हैं, जिनमें कृषि उत्पादन के लिए भूमि समेकन और संचय के सिद्धांतों, शर्तों और रूपों को निर्दिष्ट किया गया है।

2014 के आवास कानून में क्या संशोधन किए गए हैं?

इसी बीच, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन क्वांग तुयेन का भी मानना है कि निर्माण मंत्रालय द्वारा आवास संबंधी मसौदा कानून 2014 (संशोधित) में किए गए संशोधनों और परिवर्धनों के भी कई सकारात्मक पहलू हैं।

उदाहरण के लिए, आवास संबंधी 2014 के मसौदा कानून (संशोधित) में आवास के स्वामित्व अधिकारों को मान्यता देने की शर्तों; आवास स्वामित्व अधिकारों की मान्यता; आवास मालिकों और उपयोगकर्ताओं के अधिकार और दायित्व; राज्य के स्वामित्व वाले आवास के प्रकार; राज्य के स्वामित्व वाले आवास मालिकों का प्रतिनिधित्व करने वाली एजेंसियां; और विदेशी संगठनों या व्यक्तियों के आवास मालिकों के अधिकार और दायित्व से संबंधित नियम जोड़े गए।

निर्माण मंत्रालय ने अपार्टमेंट के स्वामित्व संबंधी नियमों को भी जोड़ा है, जिसमें सुरक्षा मानकों को पूरा न करने के कारण अपार्टमेंट भवन को ध्वस्त किए जाने की स्थिति में स्वामित्व अधिकारों की स्थापना और समाप्ति का आधार; और स्वामित्व अधिकारों की समाप्ति के बाद मालिकों के अधिकार और जिम्मेदारियां शामिल हैं।

अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण से संबंधित अध्याय में विनियमों को भी बहुत विशिष्ट रूप से रेखांकित किया गया है, उदाहरण के लिए, अपार्टमेंट भवनों के निर्माण और नवीनीकरण के सिद्धांत; अपार्टमेंट भवनों की गुणवत्ता का निरीक्षण और मूल्यांकन; अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण के प्रकार; अपार्टमेंट भवनों के नवीनीकरण और पुनर्निर्माण परियोजनाओं के लिए निवेशकों का चयन; पुनर्वास आवास और अस्थायी आवास की व्यवस्था...

सामाजिक आवास नीति के संबंध में, निर्माण मंत्रालय ने सामाजिक आवास विकास के स्वरूपों; सामाजिक आवास निर्माण परियोजनाओं के लिए आवश्यकताओं; राज्य द्वारा निवेशित सामाजिक आवास के विक्रय मूल्य का निर्धारण; और सामाजिक आवास की बिक्री, किराये और पट्टे पर स्वामित्व के लिए मूल्य मूल्यांकन के समय से संबंधित नियम जोड़े हैं।

आवास विकास के वित्तपोषण के संबंध में, निर्माण मंत्रालय ने आवास विकास के लिए पूंजी के स्रोतों; आवास विकास के लिए पूंजी जुटाने और उपयोग करने के सिद्धांतों; सामाजिक आवास विकास के लिए सामाजिक नीति बैंक के माध्यम से रियायती ऋण; आवास विकास के लिए राज्य पूंजी के स्रोतों; और आवास विकास के लिए पूंजी जुटाने के रूपों पर नियम जोड़े हैं।

भूमि की सट्टेबाजी को रोकने के लिए अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून में संशोधन किया जाए।

अंत में, एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन क्वांग तुयेन ने भी 2014 के रियल एस्टेट व्यवसाय संबंधी मसौदा कानून में किए गए संशोधनों और परिवर्धनों का सकारात्मक मूल्यांकन किया।

सबसे पहले, यह स्पष्ट करें कि रिसॉर्ट से संबंधित कौन-कौन से रियल एस्टेट उत्पाद बिक्री के लिए पेश किए जा रहे हैं।

सबसे पहले, व्यावसायिक गतिविधियों में शामिल अचल संपत्ति के दायरे और प्रकारों के संबंध में, अचल संपत्ति व्यवसाय पर मसौदा कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 5 में पूरक और स्पष्टीकरण किया गया है।

श्री तुयेन ने कहा, "इस प्रकार, व्यवसाय में शामिल अचल संपत्ति के प्रकारों को स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट किया गया है, जिससे पहले की उस स्थिति से बचा जा सका है जहां केवल सामान्य बयान दिए जाते थे, जिससे कई 'कमियां' पैदा हो जाती थीं जिनका फायदा रियल एस्टेट ब्रोकर अवैध कृत्यों को अंजाम देने के लिए उठा सकते थे।"

विशेष रूप से, इस योजना में पर्यटक अपार्टमेंट, पर्यटक विला और आवास के साथ संयुक्त कार्यालय भवनों जैसे रिसॉर्ट रियल एस्टेट उत्पादों को शामिल करना शामिल है।

दूसरे, आवास और मौजूदा निर्माण कार्यों से संबंधित अनुच्छेद 13 में यह भी जोड़ा गया है कि: मौजूदा निर्माण कार्यों में निर्माण संबंधी कानून के अनुसार सिविल कार्य, पर्यटक अपार्टमेंट, पर्यटक विला और आवास के साथ संयुक्त कार्यालय शामिल हैं।

दूसरे, रियल एस्टेट ब्रोकरेज गतिविधियों का सख्त प्रबंधन आवश्यक है: सबसे पहले, हाल के समय में रियल एस्टेट बाजार की कमियों को दूर करना, जैसे कि बढ़ी हुई कीमतों का "उन्माद" जो सामाजिक जीवन को नकारात्मक रूप से प्रभावित करता है, और जिसका "दोषी" वर्तमान ब्रोकरेज बल है, जिसके पास जनशक्ति की अधिकता है लेकिन गुणवत्ता की कमी है।

दूसरे, मसौदे के अनुच्छेद 60 में निर्धारित अनुसार, उन प्रकार की अचल संपत्तियों के संबंध में जिनका व्यापार एक्सचेंज के माध्यम से किया जाना चाहिए।

तीसरा, विशेष रूप से रियल एस्टेट दलालों के लिए, कानून में संशोधन के मसौदे में एक और शर्त जोड़ी गई है: "व्यक्तियों को स्वतंत्र रियल एस्टेट दलाली सेवाएं संचालित करने का अधिकार है, लेकिन उनके पास रियल एस्टेट दलाली लाइसेंस होना चाहिए और कर कानून के प्रावधानों के अनुसार कर भुगतान के लिए पंजीकरण कराना होगा।"

श्री तुयेन ने बताया, "इस समायोजन के साथ, रियल एस्टेट ब्रोकरेज व्यवसायों को अब कंपनी स्थापित करने की आवश्यकता नहीं है, और इसलिए वे 'रियल एस्टेट ब्रोकरेज लाइसेंस वाले कम से कम दो व्यक्ति होने' के दबाव के अधीन नहीं हैं। "

तीसरा, अचल संपत्ति संबंधी जानकारी के निर्माण और प्रबंधन के संबंध में: अचल संपत्ति व्यवसाय संबंधी कानून (संशोधित) के मसौदे में यह भी स्पष्ट रूप से कहा गया है कि अचल संपत्ति व्यवसायों की यह जिम्मेदारी है कि वे अपनी वेबसाइटों पर अचल संपत्ति से संबंधित जानकारी सार्वजनिक रूप से प्रकट करें;…

श्री तुयेन ने जोर देते हुए कहा, "बाजार मूल्य के अनुसार अचल संपत्ति की कीमतों का सटीक निर्धारण करने से पहले एक स्वच्छ अचल संपत्ति सूचना प्रणाली स्थापित होने में लगभग 3-5 साल लगेंगे।"

दिन्ह ट्रान

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