थाईलैंड: आवास बाजार के लिए नई चुनौतियां।

थाईलैंड में बढ़ती बुजुर्ग आबादी आवास बाजार में गहरा बदलाव ला रही है। आय में वृद्धि की तुलना में संपत्ति के स्वामित्व की लागत में वृद्धि धीमी होने के कारण, कई परिवारों के लिए आवास खरीदना मुश्किल होता जा रहा है। ऐसे में, वित्तीय दबाव को कम करने और रियल एस्टेट बाजार में स्थिरता बनाए रखने के लिए, दीर्घकालिक किराये के आवास मॉडल विकसित करना और उचित बाजार विनियमन नीतियों को लागू करना आवश्यक उपाय माना जा रहा है।

जनसंख्या की बढ़ती उम्र के कारण आवास संबंधी जरूरतों में बदलाव आ रहा है।

थाईलैंड में जनसंख्या में तेजी से वृद्धावस्था की समस्या बढ़ रही है। 2023 में, देश आधिकारिक तौर पर एक वृद्ध समाज बन गया, और जनसांख्यिकीय अनुमानों के अनुसार, थाईलैंड की जनसंख्या 2033 के आसपास चरम पर पहुंच सकती है, जिसके बाद इसमें गिरावट शुरू हो सकती है।

जनसांख्यिकीय संरचना में बदलाव का सीधा असर आवास बाजार पर पड़ रहा है। कई वर्षों तक, थाईलैंड में घर खरीदने की मांग जनसंख्या वृद्धि, मध्यम वर्ग के विस्तार और अचल संपत्ति के माध्यम से धन संचय करने की प्रवृत्ति से प्रेरित थी। हालांकि, अब ये कारक धीरे-धीरे कमजोर पड़ रहे हैं।

घर खरीदने के लिए आर्थिक रूप से सक्षम कामकाजी उम्र के लोगों का अनुपात घट रहा है, जबकि परिवारों का आकार भी छोटा हो रहा है। एकल-व्यक्ति परिवारों और छोटे परिवारों की बढ़ती प्रवृत्ति पारंपरिक आवास की मांग को काफी हद तक बदल रही है।

बढ़ती बुजुर्ग आबादी थाईलैंड के आवास बाजार में व्यापक बदलाव ला रही है।
फोटो: एएफपी

इसके अलावा, थाईलैंड में अधिकांश गृह ऋण व्यक्तिगत रूप से लिए जाते हैं। पारिवारिक संरचनाओं में बदलाव के कारण, विस्तारित परिवार नेटवर्क से मिलने वाली सहायता कम हो जाती है, जिससे घर खरीदने वालों पर वित्तीय दबाव बढ़ जाता है।

अध्ययनों से पता चलता है कि बढ़ती उम्र वाली आबादी के प्रभाव से थाईलैंड में आवास की मांग में सालाना 0.6% से 1.3% की कमी आ सकती है। इसे एक दीर्घकालिक प्रवृत्ति माना जाता है जो रियल एस्टेट बाजार की संभावनाओं को सीधे प्रभावित करती है।

इस बीच, लोगों की आय में वृद्धि आवास की लागत के अनुरूप नहीं रही है। कुछ विश्लेषणात्मक मॉडल बताते हैं कि पहले के गृह स्वामित्व स्तर को बनाए रखने के लिए, लोगों की आय में औसतन लगभग 4.7% प्रति वर्ष की वृद्धि आवश्यक है। हालांकि, थाईलैंड में वास्तविक वेतन वृद्धि दर कई वर्षों से अपेक्षाकृत कम और विभिन्न श्रमिक समूहों में असमान रही है।

इसलिए, मकानों की कीमतों और आय के बीच का अंतर बढ़ता जा रहा है। कई परिवारों के लिए, विशेषकर कम आय वाले परिवारों के लिए, घर का मालिक होना अब आर्थिक सुरक्षा का साधन होने के बजाय एक दीर्घकालिक वित्तीय बोझ बनता जा रहा है।

वहनीयता का दबाव और शहरी स्थानिक परिवर्तन

जनसांख्यिकीय और आय में बदलाव के कारण थाईलैंड के आवास बाजार में असमान समायोजन हो रहा है। आवास की मांग तेजी से उन प्रमुख शहरी क्षेत्रों में केंद्रित हो रही है जहां बेहतर बुनियादी ढांचा और रोजगार के उच्च अवसर हैं। वहीं, कई कम आय वाले परिवार उपनगरीय क्षेत्रों में जाने के लिए मजबूर हैं, जहां कनेक्टिविटी कम अनुकूल है और कीमतों में वृद्धि की संभावना कम है।

विशेषज्ञों के अनुसार, जनसंख्या की बढ़ती उम्र का रुझान अक्सर कम आकर्षक क्षेत्रों में आवास की अधिक आपूर्ति की ओर ले जाता है, जबकि साथ ही कम जनसंख्या वृद्धि दर वाले इलाकों में संपत्ति के मूल्यों में गिरावट आती है। इसका अर्थ यह है कि अचल संपत्ति अब कई परिवारों के लिए एक स्थिर संपत्ति संचय माध्यम के रूप में अपनी भूमिका नहीं निभा पा रही है।

आवास लागत का दबाव भी काफी बढ़ रहा है। थाई परिवारों का एक बड़ा हिस्सा अब अपनी आय का 36% से 60% तक आवास संबंधी खर्चों पर खर्च करता है। इसे वित्तीय असुरक्षा का उच्च जोखिम स्तर माना जाता है, खासकर बढ़ती उम्र वाली अर्थव्यवस्था और धीमी आय वृद्धि के संदर्भ में।

विश्व बैंक ने यह बात नोट की है कि आवास की अत्यधिक उच्च लागत परिवारों की बचत को कमजोर कर सकती है, जिससे दीर्घकालिक झटकों के प्रति अर्थव्यवस्था की सहनशीलता प्रभावित हो सकती है।

थाईलैंड में, अन्य कई एशियाई देशों की तरह, घर का मालिक होना जीवन की स्थिरता और सामाजिक प्रतिष्ठा से गहराई से जुड़ा हुआ है। वहीं, किराए पर रहना अक्सर एक अस्थायी या कम आकर्षक समाधान माना जाता है। हालांकि, बाजार की वास्तविकताएं कई परिवारों को इस धारणा पर पुनर्विचार करने के लिए मजबूर कर रही हैं।

विशेषज्ञों का सुझाव है कि थाईलैंड को उच्च स्थिरता वाली दीर्घकालिक किराये की आवास प्रणाली के विकास को बढ़ावा देने की आवश्यकता है, विशेष रूप से शहरी केंद्रों से बाहर के क्षेत्रों में। यह मॉडल उन जनसंख्या समूहों के लिए अधिक उपयुक्त हो सकता है जिन्हें घर खरीदने में कठिनाई होती है।

किराये के बाजार को एक व्यवहार्य विकल्प बनने के लिए अधिक संगठित होने की आवश्यकता है, जिसमें स्थिर दीर्घकालिक अनुबंध, पूर्वानुमानित कीमतें और किरायेदारों के अधिकारों की रक्षा के लिए तंत्र शामिल हों। इससे कम आय वाले परिवारों और बुजुर्गों पर वित्तीय बोझ कम होने की उम्मीद है।

बाजार संतुलन में विदेशी निवेश की भूमिका।

घरेलू समाधानों के अलावा, शोधकर्ताओं का सुझाव है कि यदि विदेशी निवेश का उचित प्रबंधन किया जाए तो वह थाई आवास बाजार को फिर से संतुलित करने में सहायक भूमिका निभा सकता है।

वर्तमान में, विदेशी निवेशकों की मांग मुख्य रूप से बड़े शहरी केंद्रों में अपार्टमेंट सेगमेंट पर केंद्रित है। थाईलैंड के रियल एस्टेट सूचना केंद्र के आंकड़ों से पता चलता है कि विदेशी संपत्ति खरीद ने कुछ उच्च मांग वाले क्षेत्रों में मकानों की कीमतों में वृद्धि में योगदान दिया है।

विशेषज्ञों के अनुसार, यदि उचित नियंत्रण किया जाए तो विदेशी पूंजी प्रवाह उच्च श्रेणी के क्षेत्रों में आपूर्ति को अवशोषित करने और शहरी अचल संपत्ति बाजार में आर्थिक गतिविधि को बनाए रखने में मदद कर सकता है। वहीं, घरेलू नीतियां कम मांग वाले क्षेत्रों में दीर्घकालिक किराये के आवासों के विकास पर ध्यान केंद्रित कर सकती हैं।

हालांकि, इस दृष्टिकोण में महत्वपूर्ण जोखिम भी हैं। कई अध्ययनों से पता चलता है कि थाईलैंड में अपार्टमेंट को अल्पकालिक किराये में बदलने का चलन बढ़ रहा है, जिससे शहरी प्रबंधन पर दबाव पड़ रहा है और आवास बाजार अस्थिर हो रहा है।

इसके अलावा, विदेशी निवेशकों की मांग केंद्रीय क्षेत्रों में संपत्ति की कीमतों को बढ़ाना जारी रख सकती है, जिससे घरेलू निवासियों के लिए आवास अधिक सुलभ हो जाएगा।

विशेषज्ञ इस बात की भी चेतावनी देते हैं कि जैसे-जैसे पूंजी बड़े शहरों की ओर प्रवाहित होती है, वैसे-वैसे स्थानिक असमानता बढ़ने का खतरा है, जबकि कई उपनगरीय क्षेत्रों में अधिक आपूर्ति और संपत्ति मूल्यों में गिरावट का सामना करना पड़ रहा है।

इस संदर्भ में, शोधकर्ताओं का सुझाव है कि थाईलैंड की आवास नीति को अधिक व्यापक बनाने की आवश्यकता है, जिसमें मांग पक्ष के समायोजन, आपूर्ति पक्ष के पुनर्गठन और निवेश प्रवाह के उचित नियंत्रण को शामिल किया जाए।

इसलिए, कमजोर समूहों के लिए घर के स्वामित्व से दीर्घकालिक किराये की ओर संक्रमण का समर्थन करना प्रमुख नीतिगत प्राथमिकताओं में से एक माना जाना चाहिए। साथ ही, विदेशी निवेश प्रबंधन तंत्र का उद्देश्य केवल अल्पकालिक विकास को बढ़ावा देने के बजाय बाजार को स्थिर करना होना चाहिए।

दीर्घकालिक रूप से, बढ़ती बुजुर्ग आबादी से थाई रियल एस्टेट बाजार में व्यापक बदलाव आने की आशंका है। इससे किफायती आवास सुनिश्चित करने, सामाजिक स्थिरता बनाए रखने और जनसांख्यिकीय परिवर्तन से उत्पन्न वित्तीय जोखिमों को कम करने के लिए अधिक लचीली और अनुकूलनीय आवास नीतियों की आवश्यकता उत्पन्न होती है।

स्रोत: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html