वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए भूमि तक पहुंच संबंधी मुद्दों का समाधान

(तमिलनाडु और म्यान्मार) - 21 नवंबर की सुबह, अपने आठवें सत्र को जारी रखते हुए, राष्ट्रीय सभा ने भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए पायलट प्रोजेक्ट पर प्रस्ताव के मसौदे पर सभाकक्ष में चर्चा की। राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधियों की राय सुनने के बाद, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्री डो डुक दुय ने राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधियों द्वारा उठाए गए कई मुद्दों को स्पष्ट किया।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री डो डुक दुय ने भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने पर समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए मसौदा प्रस्ताव के संबंध में राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों द्वारा उठाए गए कई मुद्दों को समझाया और स्पष्ट किया।

मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी की ओर से राष्ट्रीय असेंबली के समक्ष बोलते हुए, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्री डू डुक दुय ने राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों को उनकी समर्पित और जिम्मेदार टिप्पणियों के लिए धन्यवाद दिया और कहा कि वे उन्हें पूरी तरह से आत्मसात करेंगे और साथ ही मसौदा प्रस्ताव पर प्रतिनिधियों की टिप्पणियों की विषय-वस्तु को स्पष्ट करते हुए एक विशिष्ट रिपोर्ट भी उपलब्ध कराएंगे।

प्रस्ताव जारी करने के उद्देश्य को और स्पष्ट करते हुए, मंत्री डो डुक दुय ने कहा कि मसौदा प्रस्ताव का उद्देश्य वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन में भूमि पहुँच विधि का पूरक बनना है। इससे पहले, 2003 के भूमि कानून और 2005 के आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण हेतु दो तंत्र थे: अनिवार्य हस्तांतरण तंत्र और स्वैच्छिक हस्तांतरण तंत्र।

मंत्री डो डुक दुय 21 नवंबर की सुबह राष्ट्रीय सभा में भाषण देते हुए

विशेष रूप से, अनिवार्य हस्तांतरण व्यवस्था यह है कि राज्य भूमि उपयोग शुल्क नीलामी या बोली के माध्यम से भूमि का पुनः अधिग्रहण करके उसे निवेशकों को सौंप देता है ताकि भूमि का उपयोग करके निवेश परियोजनाओं को क्रियान्वित करने हेतु निवेशकों का चयन किया जा सके। स्वैच्छिक हस्तांतरण व्यवस्था यह है कि निवेशक वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को क्रियान्वित करने हेतु भूमि निधि प्राप्त करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार रखने वाले लोगों से बातचीत करते हैं, या भूमि उपयोग अधिकार रखने वाले निवेशक सक्षम राज्य एजेंसियों से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को क्रियान्वित करने हेतु भूमि उपयोग के उद्देश्य को बदलने की अनुमति मांगते हैं। इस प्रकार, भूमि पहुँच के चार रूपों के माध्यम से दो हस्तांतरण व्यवस्थाएँ हैं।

इसके बाद, 2010 के आवास कानून और 2013 के भूमि कानून ने 2003 के भूमि कानून और 2005 के आवास कानून की तरह ही वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए भूमि पहुँच के सभी चार रूपों की अनुमति जारी रखी। हालाँकि, जब राष्ट्रीय सभा ने 2014 के आवास कानून को पारित किया, तो इसने भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने या भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने के रूपों को प्रतिबंधित कर दिया। विशेष रूप से, 2014 के आवास कानून में यह प्रावधान है कि हस्तांतरण प्राप्त करने की स्थिति में, केवल आवासीय भूमि ही हस्तांतरित की जा सकती है; और भूमि उपयोग के अधिकार होने और राज्य से भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने का अनुरोध करने की स्थिति में, उस क्षेत्र में आवासीय भूमि का एक हिस्सा होना चाहिए। मंत्री ने ज़ोर देकर कहा, "यह 2003 के भूमि कानून और 2005 के आवास कानून की तुलना में भूमि उपयोग अधिकार हस्तांतरण प्राप्त करने और भूमि उपयोग के अधिकार रखने के रूप में भूमि पहुँच के मामलों को सीमित करता है।"

मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी की ओर से मंत्री डू डुक दुय ने राष्ट्रीय असेंबली के प्रतिनिधियों को उनकी समर्पित और जिम्मेदाराना टिप्पणियों के लिए धन्यवाद दिया और कहा कि वे उन्हें पूरी तरह से आत्मसात करेंगे और मसौदा प्रस्ताव पर प्रतिनिधियों की टिप्पणियों की विषय-वस्तु को स्पष्ट करते हुए एक विशिष्ट रिपोर्ट उपलब्ध कराएंगे।

मंत्री डू डुक दुय ने आगे विश्लेषण किया कि 2024 का भूमि कानून, 2014 के भूमि कानून के इसी दृष्टिकोण को अपनाता है और इसमें कड़े नियम भी हैं। विशेष रूप से, 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 79 के खंड 27 में यह प्रावधान है कि जिन परियोजनाओं के लिए राज्य नीलामी और बोली के लिए भूमि प्राप्त करता है, वे तकनीकी अवसंरचना, सामाजिक अवसंरचना और आवास के संदर्भ में समकालिक परियोजनाएँ होनी चाहिए।

वर्तमान शहरी कानून के अनुसार, परियोजना का आकार आमतौर पर 20 हेक्टेयर या उससे अधिक होता है, और ऐसे मामलों में जहाँ क्षेत्रफल छोटा है और शहरी समन्वय सुनिश्चित नहीं होता, राज्य भूमि का पुनर्ग्रहण नहीं करेगा। इस प्रकार, राज्य द्वारा निवेशकों को भूमि सौंपने के लिए पुनर्ग्रहण की पद्धति लागू नहीं की जाएगी।

मंत्री डू डुक दुय ने 21 नवंबर की सुबह हॉलवे में नेशनल असेंबली के प्रतिनिधियों से बातचीत की।

साथ ही, उन मामलों पर नियम, जहाँ राज्य निवेशकों को भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त करने की अनुमति देता है या जिन निवेशकों के पास वर्तमान में भूमि उपयोग के अधिकार हैं, उन्हें भी 2014 के आवास कानून की तरह नियंत्रित और सीमित किया गया है। यानी, यह केवल उन मामलों पर लागू होता है जहाँ भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त करने पर, अधिकार प्राप्त करने वाले क्षेत्र का 100% आवासीय भूमि होना चाहिए या यदि वर्तमान में भूमि उपयोग के अधिकार हैं, तो आवासीय भूमि का एक हिस्सा होना चाहिए।

इससे 20 हेक्टेयर से कम क्षेत्रफल वाली परियोजनाएँ बनती हैं और अगर ज़मीन आवासीय नहीं है, तो ज़मीन तक पहुँचने का कोई रास्ता नहीं है, क्योंकि ऐसा राज्य द्वारा ज़मीन पुनः प्राप्त करने के मामले में नहीं होता है और न ही राज्य द्वारा भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त करने की अनुमति देने के मामले में होता है, या भूमि उपयोग के अधिकार होने पर भी भूमि उपयोग का उद्देश्य बदल दिया जाता है। इससे उन इलाकों के लिए मुश्किलें पैदा होती हैं जहाँ बड़े पैमाने की परियोजनाएँ कम हैं।

मंत्री डू डुक दुय ने कहा कि यह समस्या वर्तमान में देश भर के सभी इलाकों में, खासकर छोटे इलाकों में, देखने को मिल रही है, जहाँ रियल एस्टेट बाज़ार का आकार बड़ा नहीं है और 20 हेक्टेयर से बड़ी ज़्यादा शहरी परियोजनाएँ नहीं हैं। मंत्री ने कहा, "इसलिए, राष्ट्रीय सभा में लागू करने के लिए प्रस्तुत इस पायलट प्रस्ताव का उद्देश्य इन कठिनाइयों को दूर करना और व्यावसायिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि पहुँच के तरीकों में आने वाली बाधाओं को दूर करना है।"

विनियमन के दायरे के संबंध में, देशव्यापी समस्याओं के कारण, निष्पक्षता सुनिश्चित करने के लिए इसे देशव्यापी रूप से लागू करना आवश्यक है। दूसरी ओर, वर्तमान भूमि कानून के तहत वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए अन्य भूमि पहुँच विधियाँ भी देश भर में सभी इलाकों में लागू हैं। इसलिए, यदि केवल कुछ इलाकों में ही प्रायोगिक तौर पर लागू किया जाए, तो इससे इलाकों के बीच एकरूपता और एकता सुनिश्चित नहीं होगी। डोंग थाप प्रांत के राष्ट्रीय सभा प्रतिनिधिमंडल के प्रतिनिधि फाम वान होआ ने कहा कि देशव्यापी कार्यान्वयन अनुरोध-अनुदान तंत्र को दूर करने में भी मदद करता है।

मंत्री डू डुक दुय ने 21 नवंबर की सुबह हॉलवे में प्रतिनिधियों से बातचीत की।

मसौदा प्रस्ताव में पायलट के दायरे को नियंत्रित करने संबंधी विनियमन के बारे में मंत्री डू डुक दुय ने कहा कि अनुच्छेद 2 और 3 में निर्दिष्ट मानदंडों में कहा गया है कि शहरी क्षेत्रों और शहरी विकास क्षेत्रों में लागू किए जाने वाले क्षेत्र के पैमाने को नियंत्रित करना, कार्यान्वयन समय को नियंत्रित करना और उस सूची में होना चाहिए जिसे प्रांतीय पीपुल्स काउंसिल इस तंत्र के तहत लागू करने की अनुमति देता है।

पायलट परियोजना को लागू करने की शर्तों के बारे में, मंत्री डू डुक दुय ने कहा कि मसौदा प्रस्ताव के अनुच्छेद 3 में बहुत स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि परियोजनाओं में 5 शर्तें होनी चाहिए: भूमि उपयोग योजना और निर्माण योजना, शहरी नियोजन, आवास विकास कार्यक्रम के अनुरूप होना चाहिए; परियोजना को लागू करने के लिए भूमि क्षेत्र प्रांतीय पीपुल्स काउंसिल द्वारा अनुमत सूची में होना चाहिए...; राष्ट्रीय रक्षा और सुरक्षा भूमि के क्षेत्र के लिए, राष्ट्रीय रक्षा मंत्रालय और सार्वजनिक सुरक्षा मंत्रालय से खंड 1, अनुच्छेद 84 के प्रावधानों का पालन करने के लिए लिखित अनुमोदन होना चाहिए, जैसा कि प्रतिनिधि त्रिन झुआन एन - डोंग नाई प्रांत के राष्ट्रीय असेंबली प्रतिनिधिमंडल ने कहा...

खाद्य सुरक्षा सुनिश्चित करने, 35 लाख हेक्टेयर चावल भूमि की स्थिरता बनाए रखने और पूरे देश का औसत वन आवरण 42% सुनिश्चित करने के मुद्दे पर, मंत्री डू डुक दुय ने कहा कि इस मुद्दे को राष्ट्रीय और प्रांतीय भूमि उपयोग योजना बनाने के चरण से ही लागू और सख्ती से नियंत्रित किया गया है, फिर शहरी नियोजन, निर्माण योजना। योजना बनाते समय, हमें यह निर्धारित करना था कि कितनी कृषि भूमि को गैर-कृषि उद्देश्यों के लिए परिवर्तित किया गया था, योजना अवधि के दौरान कितनी आवासीय भूमि को लागू किया गया था ताकि अभी भी 35 लाख हेक्टेयर चावल भूमि क्षेत्र का स्थिर रखरखाव सुनिश्चित किया जा सके और 42% का स्थिर वन आवरण बनाए रखा जा सके। यह वह कदम है जिससे हम योजना को लागू करते हैं, वाणिज्यिक आवास विकास के लिए नियोजित क्षेत्र में कौन सा क्षेत्र राज्य द्वारा भूमि की वसूली के लिए लागू किया जाएगा और कौन सा क्षेत्र निवेशकों को भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण प्राप्त करने की विधि द्वारा लागू किया जाएगा

21 नवंबर की सुबह के चर्चा सत्र का अवलोकन

राष्ट्रीय रक्षा और सुरक्षा भूमि के क्षेत्र के बारे में, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्री डू डुक दुय ने कहा कि मसौदा डिजाइन में, नियोजित दिशा राष्ट्रीय रक्षा और सुरक्षा भूमि को हटाने की है, आवास विकास की योजना के अनुसार जो स्थानीयता को नहीं सौंपी गई है, फिर राष्ट्रीय रक्षा मंत्रालय और सार्वजनिक सुरक्षा मंत्रालय को सशस्त्र बलों के अधिकारियों और सैनिकों को बिक्री के लिए वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन को व्यवस्थित करने के लिए प्राथमिकता दी जाती है। मंत्री डू डुक दुय ने कहा कि यह एक विनियमन है जो राष्ट्रीय रक्षा और सुरक्षा भूमि के क्षेत्रों को नियोजन के अनुसार आवासीय भूमि में जल्दी से परिवर्तित करने के लिए परिस्थितियों का निर्माण करने के लिए डिज़ाइन किया गया है, जिससे सशस्त्र बलों के अधिकारियों और सैनिकों की आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए परिस्थितियां बनती हैं। प्रस्ताव को राष्ट्रीय रक्षा मंत्रालय और सार्वजनिक सुरक्षा मंत्रालय को परियोजना को लागू करने के लिए निवेशकों के चयन को व्यवस्थित करने की दिशा में डिज़ाइन किया गया है। एक बार निवेशक का चयन हो जाने के बाद, निवेशक को अन्य परियोजनाओं के समान सभी प्रक्रियाओं, प्रक्रियाओं और शर्तों को पूरा करना होगा।

स्रोत: https://baotainguyenmoitruong.vn/thao-go-ve-phuong-thuc-tiep-can-dat-dai-de-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-383453.html