ऋण की ब्याज दर की सावधानीपूर्वक गणना करें।

इस पृष्ठभूमि में, निर्माण मंत्रालय ने हाल ही में सामाजिक आवास विकास के लिए तरजीही पूंजी पर मसौदा प्रस्ताव में 100,000 बिलियन वीएनडी के तरजीही ऋण पैकेज का प्रस्ताव रखा है, जिससे सामाजिक आवास क्षेत्र में एक महत्वपूर्ण प्रगति होने की उम्मीद है।

ऋण वितरण में बाधाएँ

अप्रैल 2023 की शुरुआत में, निर्णय 338/QD-TTg के माध्यम से, सरकार ने "2021-2025 की अवधि में निम्न आय वर्ग के लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण में निवेश" परियोजना के कार्यान्वयन को मंजूरी दी। इसका लक्ष्य 2030 तक लगभग 1,062,200 पूर्ण आवास इकाइयों का निर्माण करना है। इनमें से 428,000 इकाइयाँ 2021-2025 की अवधि में और 634,200 इकाइयाँ 2025-2030 की अवधि में पूरी की जाएंगी।

सामाजिक आवास विकास के लिए धन की मौजूदा कमी को देखते हुए निर्माण मंत्रालय का 100 ट्रिलियन वीएनडी के ऋण पैकेज का प्रस्ताव उचित है। (फोटो: थान हाई)

इस परियोजना को लागू करने के लिए, सरकार ने वियतनाम के स्टेट बैंक (एसबीवी) के उस प्रस्ताव को भी मंजूरी दे दी है जिसमें चार सरकारी नामित वाणिज्यिक बैंकों को 120,000 बिलियन वीएनडी आवंटित करने की बात कही गई है। निवेशकों के लिए ऋण ब्याज दर 8.7% प्रति वर्ष और सामाजिक आवास के खरीदारों/किरायेदारों के लिए 8.2% प्रति वर्ष होगी। 1 जुलाई, 2023 से, एसबीवी हर छह महीने में भाग लेने वाले वाणिज्यिक बैंकों के लिए रियायती ऋण ब्याज दरों की घोषणा करेगा, जिसका अर्थ है कि ब्याज दरें बाजार में उतार-चढ़ाव के अधीन हो सकती हैं।

वियतनाम के स्टेट बैंक द्वारा मध्यम और दीर्घकालिक ऋणों के लिए ब्याज दरें सामान्य बाजार दर से केवल 1.5-2% प्रति वर्ष कम निर्धारित किए जाने के बाद, कई वाणिज्यिक बैंकों (टीपी बैंक, वीपी बैंक, एमबी बैंक, टेककॉम बैंक और एचडी बैंक) ने "लाभ साझा करने" के लिए आवेदन किया है, और प्रत्येक बैंक के लिए 5,000 बिलियन वीएनडी के साथ कार्यक्रम में भाग लेने के लिए पंजीकरण कराया है, जिससे ब्याज दर समर्थन के लिए कुल पूंजी 145,000 बिलियन वीएनडी तक बढ़ गई है।

दुर्भाग्यवश, लगभग 20 महीनों के कार्यान्वयन के बाद, इस ऋण पैकेज को जनता ने अस्वीकार कर दिया है क्योंकि वियतनाम स्टेट बैंक (एसबीवी) द्वारा निर्धारित नियम उनकी वित्तीय क्षमता के अनुकूल नहीं हैं। इसलिए, काफी विचार-विमर्श के बाद, सितंबर 2024 की शुरुआत में, एसबीवी ने डेवलपर्स के लिए ब्याज दर को घटाकर 7% प्रति वर्ष और गृह खरीदारों के लिए 6.5% प्रति वर्ष करने का निर्णय लिया।

हालांकि, आकलन के अनुसार, निर्धारित ब्याज दर घर खरीदारों के लिए अभी भी बहुत अधिक है, यही कारण है कि यह ऋण पैकेज आज तक अलोकप्रिय बना हुआ है। निर्माण मंत्रालय की सामाजिक आवास के लिए 120,000 अरब वियतनामी नायरा के रियायती ऋण पैकेज के कार्यान्वयन पर विस्तृत रिपोर्ट में यह बात स्पष्ट रूप से सामने आती है।

विशेष रूप से, 2024 की तीसरी तिमाही के अंत तक, 63 में से केवल 34 स्थानीय निकायों ने अपने इलेक्ट्रॉनिक पोर्टलों पर रियायती ऋण के लिए पात्र 83 परियोजनाओं की सूची वाले दस्तावेज़ प्रकाशित किए थे। वितरित ऋण की कुल राशि 1,783 बिलियन वीएनडी थी (जिसमें से कॉर्पोरेट ग्राहकों का हिस्सा 1,633 बिलियन वीएनडी और गृह खरीदारों का हिस्सा 150 बिलियन वीएनडी था), जो कुल पंजीकृत सहायता पूंजी का लगभग 1.1% है।

“सामाजिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन में वर्तमान में कई कठिनाइयाँ आ रही हैं। अकेले 2024 की तीसरी तिमाही में, देश में 4,960 इकाइयों के 8 परियोजनाएँ निर्माणाधीन थीं; 2,676 इकाइयों के 3 परियोजनाओं को निवेश की मंजूरी मिली; और केवल 200 इकाइयों की 1 परियोजना आंशिक रूप से पूरी हुई। स्थानीय निकायों से प्राप्त रिपोर्टों के अनुसार, 2021 से 2024 की तीसरी तिमाही के अंत तक, देश में 42,414 इकाइयों के 79 सामाजिक आवास परियोजनाएँ पूरी हुईं; और 111,687 इकाइयों के 131 परियोजनाओं का निर्माण कार्य शुरू हुआ,” – निर्माण मंत्रालय के आवास और अचल संपत्ति बाजार प्रबंधन विभाग के निदेशक, होआंग हाई ने जानकारी दी।

घर खरीदने वालों को प्राथमिकता दी जानी चाहिए।

निर्माण मंत्रालय के एकत्रित आंकड़ों के अनुसार, देश भर में अब तक केवल 143,000 सामाजिक आवास इकाइयां ही पूरी हो चुकी हैं या निर्माणाधीन हैं। इसलिए, परियोजना के तहत 2021-2025 की अवधि के लिए 428,000 इकाइयों का लक्ष्य हासिल करना लगभग असंभव है, क्योंकि 258,000 नई इकाइयों को 13 महीनों से भी कम समय में पूरा करना किसी चमत्कार से कम नहीं होगा। निम्न आय वर्ग के लोगों और श्रमिकों का घर का मालिक बनने का सपना और भी विलंबित हो जाएगा।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष ले होआंग चाउ के अनुसार, सामाजिक आवास पार्टी और राज्य की एक प्रमुख नीति है। 2023 के आवास कानून, 2024 के भूमि कानून और कई मार्गदर्शक आदेशों में संशोधन और उन्हें पूरक बनाने के दृढ़ संकल्प से यह और भी स्पष्ट होता है, जिससे सामाजिक आवास के नियमों में एकरूपता और निरंतरता सुनिश्चित होती है।

हालांकि, सामाजिक आवास विकास के लिए तरजीही ऋण स्रोतों के तंत्र में अभी भी कई कमियां हैं जो चिंता का कारण हैं, जैसे कि "बीज पूंजी" की कमी या, यदि उपलब्ध भी हो, तो नियम कुछ हद तक सख्त हैं, जिससे पात्र व्यक्तियों के लिए इसे प्राप्त करना मुश्किल या असंभव हो जाता है।

श्री ले होआंग चाउ ने कहा, “सरकारी अध्यादेश 100/2024/एनडी-सीपी में सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए पूंजी स्तर, रियायती ब्याज दरें, शर्तें और ऋण वितरण (बेचने या पट्टे पर खरीदने वाले सामाजिक आवास निवेशकों के लिए 7.92%/वर्ष; केवल पट्टे पर देने वाली परियोजनाओं के लिए 6.6%) निर्धारित किए गए हैं, जिससे निवेशकों को परियोजनाओं को लागू करने के लिए रियायती ऋण स्रोतों तक पहुंच प्राप्त करने के लिए अनुकूल परिस्थितियां प्राप्त होती हैं। हालांकि, सामाजिक नीति बैंक के 1 अगस्त, 2024 के आधिकारिक पत्र 4524/एनएचसीएस-टीडीएसवी में, अध्यादेश 100/2024/एनडी-सीपी के आधार पर, गृह खरीदारों के लिए 6.6%/वर्ष की ऋण ब्याज दर को उच्च माना गया है।”

उपरोक्त स्थिति को देखते हुए, सामाजिक आवास विकास के लिए तरजीही पूंजी स्रोतों का विस्तार करने हेतु, निर्माण मंत्रालय द्वारा सरकार को प्रकाशन हेतु प्रस्तुत करने से पहले विभिन्न मंत्रालयों और एजेंसियों से राय मांगी जा रही सामाजिक आवास विकास के लिए तरजीही पूंजी स्रोतों पर मसौदा प्रस्ताव में बांड पूंजी स्रोतों से 100,000 अरब वियतनामी डॉलर के तरजीही ऋण पैकेज को लागू करने का प्रस्ताव है, जो 5 वर्षों के लिए लागू होगा। यह पहली बार है जब निर्माण मंत्रालय ने बांड जारी करके सामाजिक आवास पैकेज को लागू करने का प्रस्ताव रखा है।

तदनुसार, इस तरजीही ऋण पैकेज पर ब्याज दर प्रत्येक अवधि में प्रधानमंत्री द्वारा निर्धारित गरीब परिवारों को दिए जाने वाले ऋणों की ब्याज दर के बराबर होगी; वितरण अवधि तब तक जारी रहेगी जब तक कि पूरा ऋण पैकेज वितरित नहीं हो जाता, लेकिन 31 दिसंबर, 2030 से अधिक नहीं होगी।

इस विषय पर चर्चा करते हुए, हनोई रियल एस्टेट क्लब के उपाध्यक्ष गुयेन थे डिएप ने कहा कि सामाजिक आवास विकास के लिए तरजीही पूंजी स्रोतों पर मसौदा प्रस्ताव में निर्माण मंत्रालय का प्रस्ताव अभूतपूर्व है क्योंकि यह विकास पूंजी स्रोतों का विस्तार करता है और सामाजिक आवास खरीदारों के लिए अवसर पैदा करता है। हालांकि, इस ऋण पैकेज के लिए ब्याज दरों के नियमों को स्पष्ट करना भी आवश्यक है, जिसमें गृह खरीदार केंद्र में हैं और उन्हें प्राथमिकता दी जानी चाहिए।

श्री गुयेन थे डिएप ने कहा, "यदि 100 ट्रिलियन वीएनडी के क्रेडिट पैकेज के लिए ब्याज दर वही है जो प्रधानमंत्री द्वारा प्रत्येक अवधि में डिक्री 100/2024/एनडी-सीपी के आधार पर गरीब परिवारों को दिए जाने वाले ऋणों के लिए निर्धारित की गई है, जो कि 6.6% प्रति वर्ष है, तो भी वर्तमान समय में लोगों को सामाजिक आवास खरीदने के लिए ऋण लेने के लिए प्रोत्साहित करना मुश्किल होगा, क्योंकि निर्णय 486/2023/क्यूडी-टीटीजी के अनुसार ऋण देने की ब्याज दर केवल 4.8% प्रति वर्ष थी।"

इसी विचार को साझा करते हुए, होरिया के अध्यक्ष ले होआंग चाउ ने सुझाव दिया कि सरकार प्रधानमंत्री के निर्णय 486/2023/QD-TTg में निर्धारित 4.8%/वर्ष की ऋण ब्याज दर विनियमन को जारी रखने पर विचार करे। वर्तमान में, सामाजिक नीति बैंक "गरीब परिवारों को आवास सहायता के लिए ऋण कार्यक्रम" को 3%/वर्ष की ब्याज दर पर लागू कर रहा है, इसलिए सामाजिक आवास खरीदने या किराए पर लेने वालों के लिए 3-4.8%/वर्ष की ऋण ब्याज दर लागू करना बेहतर होगा, ताकि घर खरीदारों को प्रोत्साहित किया जा सके, बाजार को बढ़ावा दिया जा सके और निवेशकों को परियोजना कार्यान्वयन में तेजी लाने के लिए प्रेरित किया जा सके।

 

सामाजिक आवास विकास के लिए पूंजी की मौजूदा कमी को देखते हुए निर्माण मंत्रालय का 100,000 अरब वीएनडी के ऋण पैकेज का प्रस्ताव अत्यंत उपयुक्त है। हालांकि, संकल्प 33/2023/एनक्यू-सीपी के तहत 120,000 अरब वीएनडी के ऋण पैकेज के स्पष्ट अनुभव से सबक लेना आवश्यक है, जो उधारकर्ताओं को आकर्षित करने में विफल रहा। विशेष रूप से, ऋण की शर्तों और ब्याज दरों से संबंधित नियमों का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना आवश्यक है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि वे लोगों की वास्तविक परिस्थितियों के अनुकूल हों।

डॉ. गुयेन हुई थान - वित्तीय विशेषज्ञ

स्रोत: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html