'खरीदकर मालिक बनने' से लेकर 'किराए पर रहकर रहने' तक

शहरी क्षेत्रों में काम करने वाले लोगों के लिए घर का मालिक बनने का सपना दिन-प्रतिदिन मुश्किल होता जा रहा है क्योंकि अचल संपत्ति की कीमतें लगातार बढ़ती जा रही हैं, जो अधिकांश लोगों की सामर्थ्य से बाहर हैं।

इस संदर्भ में, किराये के आवास के विकास की दिशा को नीतिगत सोच में एक महत्वपूर्ण बदलाव के रूप में देखा जाता है, जिसमें आवास को संचय के लिए एक संपत्ति के रूप में देखने से लेकर इसे एक आवश्यक सामाजिक कल्याण आवश्यकता के रूप में देखा जाता है।

किराये के आवासों का विकास बाजार को आवास संबंधी जरूरतों को पूरा करने के अपने मूल स्वरूप में वापस लाने का एक तरीका माना जाता है। (चित्रण: वीएनए)

महासचिव और राष्ट्रपति तो लाम द्वारा किराये के आवास को "रणनीतिक स्तंभ" घोषित करने के निर्देश ने विशेषज्ञों और रियल एस्टेट व्यवसायियों का ध्यान आकर्षित किया है। कई विशेषज्ञों के अनुसार, यह न केवल सामाजिक आवास क्षेत्र के लिए एक समाधान है, बल्कि वियतनाम में आवास बाजार के प्रति दृष्टिकोण में बदलाव को भी दर्शाता है।

कई वर्षों से, रियल एस्टेट बाजार "खरीदकर मालिक बनने" की मानसिकता पर आधारित रहा है। आवास केवल रहने की जगह नहीं रह गया है, बल्कि धीरे-धीरे सट्टेबाजी और संपत्ति संचय का एक साधन बन गया है। परिणामस्वरूप, घरों की कीमतें लगातार बढ़ती जा रही हैं, जबकि वास्तविक ज़रूरतों वाले लोगों के लिए इन्हें प्राप्त करना और भी मुश्किल होता जा रहा है।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों में अपार्टमेंट की कीमतें हाल के वर्षों में तेज़ी से बढ़ी हैं। कई व्यावसायिक अपार्टमेंट परियोजनाओं की कीमत करोड़ों डोंग प्रति वर्ग मीटर है, जो अधिकांश कामगारों की आय से कहीं अधिक है। यहाँ तक कि तथाकथित "किफायती" वर्ग के अपार्टमेंट भी दुर्लभ हो गए हैं।

इस संदर्भ में, किराये के आवासों का विकास बाजार को आवास संबंधी जरूरतों को पूरा करने के अपने मूल स्वरूप में वापस लाने का एक तरीका माना जाता है। विशेषज्ञों के अनुसार, जब लोगों के पास किफायती दरों पर दीर्घकालिक किराये के अधिक विकल्प होंगे, तो हर कीमत पर घर खरीदने का दबाव कम हो जाएगा।

बाजार के नजरिए से देखें तो किराये के आवास का मॉडल सट्टेबाजी को रोकने में भी मददगार है। संपत्ति जमा करने की मानसिकता से प्रभावित बाजार में रियल एस्टेट की कीमतें उनके वास्तविक मूल्य से ऊपर जा सकती हैं, जिससे लोगों पर लंबे समय तक वित्तीय दबाव बना रहता है और मांग और आपूर्ति में असंतुलन पैदा होता है। इसके विपरीत, यदि किराये का बाजार लगातार विकसित होता है, तो आवास लाभ कमाने के साधन के बजाय रहने के स्थान के रूप में अपनी वास्तविक भूमिका में लौट आएगा।

किराये के आवास की ओर विकास का झुकाव नीतिगत सोच में एक बदलाव को दर्शाता है, जो "किसी भी कीमत पर स्वामित्व" के लक्ष्य से हटकर लोगों के लिए किफायती और स्थिर जीवन स्थितियों के अधिकार को सुनिश्चित करने की ओर अग्रसर है।

कई विकसित देशों में किराये पर रहना एक आम चलन है। यूरोप और कुछ एशियाई अर्थव्यवस्थाओं में, किराये पर रहने वाले लोगों की दर अधिक है, खासकर बड़े शहरों में। वियतनाम की तरह, कई सामाजिक आवास मॉडल सीधे बिक्री के बजाय मुख्य रूप से दीर्घकालिक किराये के लिए विकसित किए जाते हैं। इससे एक स्थायी सामाजिक आवास कोष बनाए रखने में मदद मिलती है, साथ ही सट्टेबाजी और अत्यधिक मूल्य वृद्धि को भी सीमित किया जा सकता है।

वहीं, वियतनाम में सामाजिक आवास नीतियां वर्षों से मुख्य रूप से लोगों को घर खरीदने में मदद करने पर केंद्रित रही हैं। हालांकि, इस मॉडल में कई कमियां सामने आ रही हैं।

निम्न आय वर्ग – वह समूह जिसे सबसे अधिक सहायता की आवश्यकता है – अक्सर रियायती ऋणों के बावजूद भी घर खरीदने के लिए वित्तीय साधनों से वंचित रहता है। इसके विपरीत, बेहतर आर्थिक स्थिति वाले आबादी का एक वर्ग किफायती आवास प्राप्त करने और फिर उसे लाभ के लिए बेचने के लिए नीतियों को दरकिनार करने के तरीके ढूंढ लेता है।

वकील गुयेन वान दिन्ह का तर्क है कि यह सामाजिक आवास नीति में एक विशिष्ट "विसंगति" है। जो लोग पात्र हैं वे घर खरीदने का सामर्थ्य नहीं रखते, जबकि जो लोग घर खरीदने का सामर्थ्य रखते हैं वे पात्र नहीं हैं।

श्री दिन्ह के अनुसार, कई इलाकों में कम आय वाले लोग कीमत के अंतर का फायदा उठाने के लिए दूसरों की ओर से सामाजिक आवास खरीदने के लिए पंजीकरण करा रहे हैं। इससे सामाजिक कल्याण नीतियों में गड़बड़ी होती है और सरकारी सहायता संसाधनों का नुकसान होता है। इसलिए, "बिक्री के लिए मकान" से "रहने के लिए मकान" पर ध्यान केंद्रित करना, विशेष रूप से सामाजिक आवास किराये के मॉडल को मजबूती से विकसित करके, एक आवश्यक बदलाव माना जाता है।

वकील गुयेन वान दिन्ह ने टिप्पणी की, "यह दृष्टिकोण 2013 के संविधान की भावना के अनुरूप है, जो कानूनी आवास के अधिकार और राज्य की जिम्मेदारी पर जोर देता है कि वह सभी के लिए आवास की स्थिति बनाए, न कि अनिवार्य रूप से घर का मालिक होने की।"

सामाजिक कल्याण के महत्व के अलावा, किराये के आवासों का विकास अचल संपत्ति बाजार को विनियमित करने के एक साधन के रूप में भी देखा जाता है। जब सरकार उचित कीमतों पर किराये के आवासों का एक कोष सक्रिय रूप से तैयार करती है, तो वाणिज्यिक आवास क्षेत्र पर दबाव कम हो जाएगा। यह विशेष रूप से तब महत्वपूर्ण हो जाता है जब कई बड़े शहरों में आवास की कीमतें लोगों की आय की तुलना में कहीं अधिक तेजी से बढ़ रही हैं।

हालांकि, किराये के आवास मॉडल को बड़े पैमाने पर विकसित करना आसान नहीं है। वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के कार्यकारी बोर्ड के सदस्य श्री गुयेन अन्ह क्यू का मानना ​​है कि निजी व्यवसाय किराये के सामाजिक आवास में तभी वास्तव में रुचि दिखाएंगे जब पर्याप्त रूप से मजबूत प्रोत्साहन तंत्र मौजूद हों।

श्री क्यू के अनुसार, कम लाभ मार्जिन और लंबी चुकौती अवधि के कारण, व्यवसायों को वाणिज्यिक ब्याज दरों पर उधार लेते रहने पर वित्तीय दक्षता हासिल करना मुश्किल हो जाता है। यदि ब्याज दर लगभग 3% प्रति वर्ष है, तब भी व्यवसायों को अपने नकदी प्रवाह को संतुलित करने में कठिनाई होती है क्योंकि केवल किराया पूंजीगत लागतों को कवर करने के लिए अपर्याप्त होता है।

इस वास्तविकता के आधार पर, कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि केवल सामाजिक उत्तरदायित्व की भावना से प्रेरित होकर व्यवसायों से भागीदारी का आह्वान करने से कोई महत्वपूर्ण बदलाव नहीं आएगा। किराये के आवास बाजार को विकसित करने के लिए, राज्य को एक सहायक भूमिका निभानी होगी।

इसका अर्थ है कि सार्वजनिक क्षेत्र को भूमि उपयोग नियोजन और अवसंरचना निवेश से लेकर तरजीही वित्तीय और ऋण तंत्र तैयार करने तक, हर पहलू में अधिक गहराई से शामिल होना होगा। यह कम लाभ वाला लेकिन उच्च सामाजिक कल्याण वाला क्षेत्र है, इसलिए यह पूरी तरह से बाजार पर निर्भर नहीं रह सकता।

राष्ट्रीय सभा द्वारा संकल्प संख्या 201/2025/QH15 जारी करना और सरकार द्वारा राष्ट्रीय आवास कोष की स्थापना को मंजूरी देना इस दिशा में महत्वपूर्ण कदम माने जाते हैं। विशेषज्ञों का मानना ​​है कि यदि इस कोष का प्रभावी संचालन किया जाता है, तो यह मध्यम और निम्न आय वर्ग के लोगों के लिए किफायती दरों पर दीर्घकालिक किराये के आवास विकसित करने का एक प्रमुख वित्तीय साधन बन जाएगा।

आवास की कीमतें ऊंची बनी रहने के कारण, "खरीदकर मालिक बनने" की मानसिकता से "किराए पर रहकर रहने" की मानसिकता में बदलाव न केवल आवास समस्या का अल्पकालिक समाधान है, बल्कि रियल एस्टेट बाजार को अधिक टिकाऊ दिशा में पुनर्गठित करने की दिशा में एक कदम भी है।

स्रोत: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm